Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
241
1
2
Стоимость строительства нового аналогичного гаража, тыс.
рос.руб./м2
1,5
Стоимость строительства новой теплицы, тыс. рос.руб.
10
Устранимый физический износ, тыс. рос.руб.
30
Неустранимый физический износ, %
15
Моральный износ строений, тыс. рос.руб.
60
Наименование показателя
Величина
Площадь, передаваемая под аренду, м2
3380
Сумма ежемесячной арендной платы, тыс. рос.руб.
1,45
Время простоя торговой площади, связанное со сменой
арендаторов, дней/год
10
Ожидаемая ежемесячная сумма доходов от предоставления
дополнительных услуг, рос.руб.
1256
Ежемесячные расходы на содержание здания, тыс. рос.руб.
986
Ежемесячные расходы на оплату коммунальных услуг,
тыс. рос.руб.
849
Ежемесячные расходы на управление и функционирование
объекта, тыс. рос.руб.
1535
Годовая сумма налоговых платежей, тыс. рос.руб.
530
Ставка капитализации, %
16
продолжение табл. 8.3
Задача №3
Провести оценку торгового центра, торговые площади которого
будут сдаваться в аренду, используя доходный подход по данным
таблицы 8.4.
Данные о деятельности торгового центра
Таблица 8.4
242
Тематика докладов и рефератов
1. Виды стоимости, определяемые в различных целях оценки
недвижимости.
2. Положительные и отрицательные стороны использования
сравнительного подхода в отечественном и зарубежном опыте оценки
недвижимости.
3. Принципы оценки недвижимости и их использование в
методах доходного, сравнительного и затратного подходов
определения рыночной стоимости земельных участков.
4. Особенности недвижимости как товара.
5. Метод дисконтированных денежных потоков, его применение
при оценке недвижимости.
6. Доходный подход к оценке недвижимости и особенности его
использования в современных условиях российского рынка.
7. Метод капитализации дохода и проблемы его применения при
оценке недвижимости.
8. Законодательное обеспечение оценочной деятельности.
9. Сравнительный анализ отечественных и международных
стандартов оценки недвижимости.
10. Капитализация годового дохода для разных интересов:
стоимость собственного и заемного капитала.
Тесты для самоконтроля
1. Подход к оценке, всегда требующий отдельной оценки
стоимости недвижимости:
а) метод прямого сравнения продаж;
б) затратный;
в) доходный;
г) сравнительный.
243
2. При реализации доходного подхода к оценке недвижимости
коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков
доходов в текущую стоимость при дисконтировании, называется:
а) общий коэффициент;
б) ставка процента;
в) ставка дисконта;
г) коэффициент реверсии.
3. Стоимость недвижимого имущества определяется делением:
а) чистого операционного дохода на коэффициент
капитализации;
б) чистого операционного дохода на ставку дисконтирования;
в) действительного валового дохода на коэффициент
капитализации;
г) действительного валового дохода на ставку дисконтирования.
4. Право собственности на предмет сделки купли-продажи
земельного участка переходит к покупателю в момент:
а) подписания акта сдачи-приемки;
б) фактической передачи;
в) государственной регистрации;
г) передачи денег.
5. Рыночная стоимость земельного участка как объекта оценки -
это:
а) действительная стоимость;
б) эквивалентная стоимость;
в) разумная стоимость;
г) стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции.
244
6. Суть метода парного сравнения в рамках сравнительного
подхода заключается в сопоставлении расхождений и выявление их
значений между оцениваемым объектом и:
а) объектом-аналогом;
б) объектом-аналогом в результате анализа пар сопоставленных
продаж разных категорий;
в) объектом-аналогом в результате анализа пар сопоставленных
продаж для определенной категории;
г) объектом-аналогом в результате анализа пар сопоставленных
продаж для определенной категории при наличии только одного
отличия.
7. Ставка капитализации это:
а) определенный эквивалент ценности объекта оценки,
выраженный в процентах;
б) ожидаемая стоимость недвижимости в после прогнозный
период;
в) коэффициент, с помощью которого рентный доход
пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки;
г) коэффициент связи между чистым операционным доходом и
стоимостью недвижимости.
8. Дисконтирование это:
а) определение стоимости, которая рассчитывается исходя из
современных условий использования объекта оценки;
б) определение текущей стоимости денежного потока с учетом
его стоимости, прогнозируемой на будущее;
в) определение стоимости исходя из условий современного
использования земельного участка;
г) определение суммы поступлений после улучшения условий
использования земельного участка.
245
РАЗДЕЛ 5. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК СПОСОБ
РАЗВИТИЯ
ТЕМА 9. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ – СПОСОБ
РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Цель темы: изучение понятия ипотечного кредитования
недвижимости, основных этапов оформления ипотеки, видов
погашения и рисков.
Учебные задания темы:
- изучить особенности и отличия ипотеки и ипотечного кредита;
- выделить основные этапы оформления ипотеки;
- изучить виды погашения ипотечного кредита и риски.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины: для
успешного изучения темы необходима следующая базисная
информация предыдущих тем, а именно: тема 2 «Характеристика и
классификация объектов недвижимости» - система классификации
объектов недвижимости; тема 8 «Основные подходы к оценке
объектов недвижимости» - определение базисной стоимости объекта
недвижимости для ипотечного кредитования.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
использованы при изучении последующей темы раздела 5.
План
9.1. Ипотечный кредит
9.2. Получение ипотечного кредита - основные этапы
оформления ипотеки
9.3. Виды погашения ипотечного кредита и риски
246
Объект рынка ипотечного кредитования
Предмет финансирования
Кредитное обеспечение
Основные понятия темы
Ипотека
Ипотечный кредит
Залог
Залогодержатель
Залогодатель
Кредитная организация
Залог имущества
Денежный займ
Андеррайтинг
Дифференцированный платеж
Аннуитетный платеж
9.1. Ипотечный кредит
Ипотека – это особый вид залога, который предназначен для
страхования займодателя от возможного невозврата средств. При
этом в качестве залога используется покупаемое имущество.
Традиционно в ипотеке используется недвижимость – квартира,
жилой дом, доля в объекте, земельный участок и т.д. Объекты рынка
ипотечного кредитования представлены на рис. 9.1.
Рис. 9.1. Объекты рынка ипотечного кредитования
При оформлении ипотеки объект имущества на праве
собственности принадлежит покупателю (залогодателю – физическое
или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в
247
залог для обеспечения своего долга). При этом в силу того, что он
является залогом, кредитор (залогодатель – юридические лица,
выдающие кредиты под залог недвижимого имущества) имеет право
при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств отсудить
недвижимость в свою пользу.
Кроме того, у собственника нет права распоряжаться
имуществом по своему усмотрению. Без согласования с кредитной
организацией он не может продать или подарить недвижимость,
обремененную залогом.
Главной характеристикой ипотеки является залог. Его
присутствие является важнейшим условием существования этого
экономического понятия (следует понимать, что залогом может стать
не только покупаемое имущество, но и уже находящееся в
собственности заемщика).
Банки не всегда охотно соглашаются на кредитование
строящегося жилья, ведь на него еще не оформлено право
собственности. А значит, невозможно наложить обременение.
Процесс становится гораздо проще, если в качестве залога
потенциальный заемщик предлагает оформить уже имеющуюся в его
собственности недвижимость.
По окончании строительства и сдачи недвижимости в
эксплуатацию можно продать предмет залога с разрешения банка с
целью погашения кредита. Другой вариант – сохранить обременение
до момента полного выполнения обязательств. В этом случае
заемщик становится владельцем двух квартир.
Финансисты под ипотекой понимают две экономических
категории: залог имущества, а также выданный под нее займ.
При этом выделяют ряд признаков, характерных для ипотеки:
- оформление регулируется государственными и местными
нормативно-правовыми актами;
- целевой характер, то есть при оформлении кредита на
недвижимость, потратить деньги на покупку чего-либо другого не
получится;
248
- длительный срок кредитования (до 50 лет);
- более низкие по сравнению с нецелевыми кредитами
процентные ставки.
Теоретически существует возможность оформлять ипотеку и на
приобретение другого имущества (например, предметов роскоши), а
также оплату обучения и лечения. Однако не во всех странах
подобные программы популярны.
Ипотечный кредит – это важная составляющая ипотечной
системы, которая предполагает оформление банком займа под
обеспечение в виде залога недвижимости.
Получается, что выдавая кредит, банковская организация, чтобы
гарантировать себе возврат выданных средств, оформляет купленную
недвижимость в залог. Именно купленная на заемные средства
недвижимость в описанной выше ситуации выступает ипотекой.
Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает
единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос
на эту финансовую услугу постоянно возрастает.
В таких условиях банки с целью привлечения как можно
большего количества клиентов выпускают на рынок всё новые
программы. В то же время огромное количество клиентов не только
затрудняются решить, какая программа будет оптимальной именно
для них, но и не представляют, в чем состоят их принципиальные
отличия.
Ипотечные кредиты – понятие многогранное, поэтому в
зависимости от различных характеристик выделяют большое
количество классификаций:
- по цели кредитования;
- в зависимости от валюты займа;
- по виду недвижимости, которая будет куплена;
- по способу расчета ежемесячных платежей.
Это далеко не полный список, причем каждая классификация
имеет право на существование.
249
Также, выделяют группы ипотеки, исходя из ее определения как
залога недвижимости.
По этому принципу можно выделить две группы:
- ипотека под залог имеющейся в собственности заемщика
недвижимости;
- гораздо чаще займ берут те, у кого ничего нет, поэтому более
популярен кредит под залог покупаемого имущества.
Если ипотека оформляется первым способом, заемщик получает
следующие преимущества:
- более низкая ставка;
- возможность нецелевого использования средств.
При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта
недвижимости, наоборот, займ имеет исключительно целевой
характер. То есть купить на полученные деньги нельзя ничего кроме
недвижимости, более того, она должна быть одобрена банком.
Сегодня на рынке сосуществует огромное количество
кредитных организаций. Естественно, это ведет к огромной
конкуренции (каждый банк стремится разработать несколько
программ ипотечного кредитования, которые окажутся уникальными
и будут популярны среди заемщиков).
Называют программы кредитования по-разному, но чаще всего
наименования отражают способ получения либо цель. В первом
случае названия больше носят рекламный характер. Во втором – они
отражают реальное предназначение ипотеки.
По цели оформления принято выделять:
1. Кредит для приобретения недвижимости на вторичном
рынке один из самых распространенных на сегодняшний день. Его
характеризуют оптимальные условия, выгодная процентная ставка.
Кроме того, этот вид ипотеки отличается быстрым оформлением.
Многие банки предлагают сразу несколько разновидностей
ипотечных кредитов на приобретение недвижимости на вторичном
рынке, в соответствии с которыми для некоторых групп заемщиков
предлагаются определенные льготы.
250
2. Ипотечный займ на строящуюся недвижимость дает
возможность приобрести недвижимость в момент его строительства.
Следует понимать, что застройщик в обязательном порядке должен
быть аккредитован выдающей кредит организацией. Для банка в этом
случае действует не только риск невозврата, но и вероятность, что
строительство не будет окончено. Поэтому по подобным программам
ставка самая высокая. Естественно, что это ведет к увеличению
переплаты. Однако есть и плюс для заемщика – недвижимость можно
приобрести по гораздо более низкой стоимости.
3. Ипотека для строительства дома выдается тем, у кого имеется
в собственности земельный участок. Такой кредит позволяет
построить частный дом.
4. Кредит на приобретение загородной недвижимости позволяет
стать собственником таунхауса, загородного дома, земельного
участка или коттеджа. На рынке существуют предложения,
разработанные кредитными организациями при поддержке
застройщиков. Подобные программы предоставляют возможность
купить жилые объекты в экологически чистых районах по
приемлемым ценам.
Получается, заемщику, чтобы облегчить выбор среди
разнообразия ипотечных программ, следует определиться, какое
имущество будет использоваться им в качестве залога.
9.2. Получение ипотечного кредита - основные этапы
оформления ипотеки
Ипотека представляет собой сложный и длительный процесс,
который требует от заемщика тщательного анализа каждого
принимаемого решения.
С целью облегчения процесса проведения сделки банки
разрабатывают стандартные формы документации. Чтобы ипотечное
кредитование было максимально комфортным для заемщика, ему
следует знать об особенностях каждого этапа ипотеки.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]