Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
ДОНЕЦКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ДОНБАССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА И АРХИТЕКТУРЫ»
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Учебное пособие
Издание приурочено к двум юбилеям –
50-летнему юбилею Академии и 75-летию высшей
инженерно-строительной школы в Донбассе
2
УДК 332.87
ББК У65.44
У 66
Рекомендовано к изданию Ученым советом ГОУ ВПО «ДОННАСА»
28.09.2020 г., протокол № 1
Рецензенты:
Балабанова Л.В. – д.э.н., профессор (Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального образования «Донецкий
национальный университет экономики и торговли имени Михаила ТуганБарановского»)
Шолух Н.В. – д.арх., доцент (Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального образования «Донбасская
национальная академия строительства и архитектуры»)
Кучер В.А. – д.э.н., профессор (Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального образования «Донецкий
национальный технический университет»)
У 66 Управление недвижимостью: учебное пособие /
Е.В. Балабенко, Л.Н. Богак, Л.А. Гончарова, А.А. Зубков,
В.А. Литвинов: под общей редакцией к.э.н., доцента Балабенко Е.В. –
Макеевка: ДОННАСА, 2020. – 308 с.
В учебном пособии в доступной форме раскрываются основы управления
недвижимостью и классификации объектов недвижимости; земли как основы
теории и практики управления недвижимостью; управление рынком
недвижимости; оценки недвижимости и оценочной деятельности; операции с
недвижимостью как способа развития. К каждой теме прилагается цель,
учебные задания темы, указано место темы в разделе и общей структуре
дисциплины, основные понятия темы, выводы, критерии освоение, практикум,
в который входят вопросы для самопроверки, задание для самостоятельной
работы, практические задания, тематика докладов и рефератов, тесты для
самоконтроля. Обобщающей частью учебного пособия является заключение. В
конце учебного пособия приводится библиографический аппарат издания и
указатели.
Учебное пособие направлено на получение студентами и молодыми
учеными знаний по теоретическим и методическим основам формирования и
функционирования системы управления недвижимостью.
УДК 332.87
ББК У65.44
© Балабенко Е.В., Богак Л.Н., Гончарова Л.А.,
Зубков А.А., Литвинов В.А., 2020
© ГОУ ВПО «ДОННАСА», 2020
3
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................... 7
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ........... 10
ТЕМА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ
УПРАВЛЕНИЯ ........................................................................................ 10
1.1. Понятие и сущность недвижимости и управления
недвижимостью ......................................................................................... 11
1.2. Элементы и компоненты управления недвижимостью .......... 17
1.3. Управление объектами недвижимости в период их
жизненного цикла ....................................................................... 21
Выводы ................................................................................................ 25
Практикум ........................................................................................... 26
ТЕМА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА И КЛАССИФИКАЦИЯ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ........................................................ 30
2.1. Система классификации объектов недвижимости .................. 31
2.2. Классификация жилых объектов недвижимости .................... 39
2.3. Характеристика и классификация коммерческих
объектов недвижимости ............................................................. 47
Выводы ................................................................................................ 55
Практикум ........................................................................................... 57
РАЗДЕЛ 2. ЗЕМЛЯ КАК ОСНОВА ТЕОРИИ И
ПРАКТИКИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ..................... 62
ТЕМА 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОСНОВА
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ .............................................. 62
3.1. Земельный участок как объект управления
недвижимостью ........................................................................... 63
4
3.2. Категории земель и целевое назначение земельных
участков ........................................................................................ 73
3.3. Государственный земельный кадастр ..................................... 90
Выводы ................................................................................................ 93
Практикум ........................................................................................... 95
ТЕМА 4. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................................................................... 101
4.1. Земельные отношения. Общие положения .............................. 102
4.2. Основы землеустройства ............................................................ 106
4.3. Градостроительные ограничения использования
земельных участков .................................................................. 118
Выводы ................................................................................................ 123
Практикум ........................................................................................... 124
РАЗДЕЛ 3. УПРАВЛЕНИЕ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ ........ 127
ТЕМА 5. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ОСОБЕННОСТИ
УПРАВЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ .............................................. 127
5.1. Сущность рынка недвижимости ................................................ 128
5.2. Субъекты управления рынка недвижимости ........................... 136
5.3. Структура и функции управления рынка
недвижимости ............................................................................ 139
5.4. Государственное регулирование рынка недвижимости ......... 144
Выводы ................................................................................................ 149
Практикум ........................................................................................... 151
ТЕМА 6. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ............ 156
6.1. Право собственности и другие вещные права на
объекты недвижимости ............................................................ 157
6.2. Сделка. Виды и формы сделок с объектами
недвижимости ............................................................................ 163
5
6.2.1. Понятие и значение сделки ............................................ 163
6.2.2. Виды сделок ..................................................................... 164
6.2.3. Формы сделок .................................................................. 166
6.3. Основные сделки с недвижимостью ......................................... 170
Выводы ................................................................................................ 177
Практикум ........................................................................................... 179
РАЗДЕЛ 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНАЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ................................................................................... 184
ТЕМА 7. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ...................................... 184
7.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности ........................ 185
7.2. Государственное регулирование оценочной
деятельности (стандарты оценочной деятельности).............. 187
7.3. Стоимостные показатели, характеризующие
рыночную ситуацию ................................................................... 193
7.4. Условия и факторы ценообразования на рынке
недвижимости ................................................................................ 197
7.5. Методические подходы: сравнительный, доходный,
затратный ..................................................................................... 200
Выводы ................................................................................................ 202
Практикум ........................................................................................... 204
ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ..................................... 208
8.1. Особенности применения сравнительного подхода ................ 209
8.2. Особенности применения доходного подхода ........................ 213
8.3. Особенности применения затратного подхода ........................ 228
8.4. Общие требования к составлению и утверждению
отчета об оценке объектов имущества ...................................... 234
Выводы ................................................................................................ 238
Практикум ........................................................................................... 239
6
РАЗДЕЛ 5. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК
СПОСОБ РАЗВИТИЯ ............................................................................ 245
ТЕМА 9. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ – СПОСОБ
РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ......................................................... 245
9.1. Ипотечный кредит ............................................................................... 246
9.2. Получение ипотечного кредита - основные этапы
оформления ипотеки ................................................................... 250
9.3. Виды погашения ипотечного кредита и риски ........................ 257
Выводы ................................................................................................ 263
Практикум ........................................................................................... 264
ТЕМА 10. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО РАЗВИТИЮ
НЕДВИЖИМОСТИ ................................................................................ 269
10.1. Девелоперская деятельность с объектами
недвижимости ........................................................................... 270
10.2. Регулирование риэлторской деятельности............................. 276
10.3. Страхование на рынке недвижимости .................................... 279
Выводы ................................................................................................ 285
Практикум ........................................................................................... 287
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .......................................................................................... 293
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ АППАРАТ ИЗДАНИЯ ......................... 297
УКАЗАТЕЛИ ............................................................................................ 305
7
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимость является одной из базовых ценностей, с
функционированием которой так или иначе связаны жизнь и
деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и
организации. Показатель роста рынка недвижимости – это один из
социально-экономических индикаторов, который формирует
центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты
недвижимости выступают не только важнейшим товаром, основой
собственности, обеспечивающей гражданам ощущение стабильности
и безопасности, удовлетворяющей различные потребности людей, но
одновременно и капиталом в вещной форме, приносящим выгоды.
Одним из основных показателей роста национального богатства
является недвижимость. Следовательно, знания процессов
управления недвижимостью необходимо для успешного построения
развивающегося государства с рыночной экономикой.
Рыночная экономика ставит перед субъектами рынка
недвижимости новые требования развития данного направления,
требует от участников новых подходов к его созданию, развитию,
функционированию и, самое главное, новые знания и умения.
Учебное пособие «Управление недвижимостью» является
систематизацией нормативно-правовых, экономических и
организационных знаний по вопросам становления, организации и
ведения деятельности связанной с управлением недвижимостью в
условиях рыночной экономики. Дисциплина «Управление
недвижимостью» необходима для формирования современных кадров
направления подготовки «Менеджмент», а так же других технических
направлений подготовки.
Учебное пособие написано в соответствии с рабочей
программой дисциплины «Управление недвижимостью»
предусмотренной Государственным образовательным стандартом
высшего профессионального образования по направлению
подготовки 38.04.02 «Менеджмент» (квалификация «Магистр»).
8
В учебном пособии учтен опыт преподавания данной
дисциплины в Государственном образовательном учреждении
высшего профессионального образования «Донбасская национальная
академия строительства и архитектуры», а также собственный опыт
авторов учебного пособия, который был приобретен в период работы
в органах власти, научных организациях занимающихся вопросами
градостроительства и землеустройства, над научными задачами по
управлению территориями и учебному процессу подготовки
специалистов высших учебных заведений.
Учебное пособие состоит из пяти разделов, в состав которых
входят десять взаимосвязанных тем, изучение которых позволяет
получить представление об основах управления недвижимостью и
классификации объектов недвижимости; земли как основы теории и
практики управления недвижимостью; управлении рынком
недвижимости; оценке недвижимости и оценочной деятельности;
операциях с недвижимостью как способа развития.
Учебное пособие ориентировано на современную активную
методику обучения, в нем применяются словесные, наглядные и
практические методы обучения.
Словесный метод обучения акцентирует внимание студентов на
информацию, которая наиболее полно раскрывает сущность
управления недвижимостью, предпосылки и основные принципы
развития. В учебном пособии приведен наглядный материал, который
представлен в виде рисунков и таблиц.
Практический метод сводится к тому, что:
1) в начале каждой темы представлены: цель, учебные задания
темы, указано место темы в разделе и общей структуре дисциплины,
план, основные понятия темы;
2) после каждой темы представлены: выводы, критерии
освоения, рекомендуемая литература, практикум, в состав которого
входят вопросы для самопроверки, которые можно выносить и на
коллективное обсуждение, задание для самостоятельной работы,
практические задания, тематика докладов и рефератов, тесты для
9
Балабенко Е.В.
к.э.н., доцент кафедры «Менеджмент строительных
организаций» – введение, раздел 3, 4 (тема 7), 5,
заключение, библиографический аппарат издания,
указатели;
Богак Л.Н.
зав. ЛНИПроект «Градостроительство и
землеустройство» ГОУ ВПО «ДОННАСА», старший
преподаватель кафедры «Землеустройство и
кадастры» – раздел 4;
Гончарова Л.А.
к.э.н., доцент кафедры «Менеджмент строительных
организаций» – раздел 1;
Зубков А.А.
ассистент кафедры «Землеустройство и кадастры» –
раздел 2;
Литвинов В.А.
начальник управления жилищного хозяйства
администрации г. Донецка, старший преподаватель
кафедры «Менеджмент строительных организаций»
– раздел 5 (п. 10.1 темы 10).
самоконтроля. Практические задания, которые прилагаются к каждой
теме, помогут студенту глубже изучить и усвоить теоретический
материал, сделать акцент на важных моментах, которые студенту
необходимо знать. Решение практических заданий позволит не
только тщательно усвоить учебный материал, но и поможет
формированию определенных практических навыков, которые
будущий специалист сможет использовать в практической
деятельности.
Учебное пособие предназначено для студентов высших учебных
заведений, аспирантов и соискателей ученых степеней и может быть
полезно всем, кто интересуется вопросами управления
недвижимостью в условиях рыночных отношений.
В подготовке учебного пособия принимали участие
преподаватели кафедры «Менеджмент строительных организаций» и
«Землеустройство и кадастры» Государственного образовательного
учреждения высшего профессионального образования «Донбасская
национальная академия строительства и архитектуры», а именно:
10
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕМА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ
Цель темы: изучение понятия «недвижимость» и «управление
недвижимостью», элементов и компонентов управления
недвижимостью, особенностей управления объектами недвижимости
в период их жизненного цикла.
Учебные задания темы:
- изучить историю термина «недвижимость» и дать определение
«управление недвижимостью»;
- рассмотреть элементы и компоненты управления
недвижимостью;
- выделить особенности управления объектами недвижимости в
период их жизненного цикла.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины:
данная тема является базовой для дальнейшего успешного изучения
материалов курса, а именно напомнить студентам основы теории и
практики функционирования рынка недвижимости как одной из
важнейших сфер предпринимательской деятельности.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
использованы при изучении последующих тем разделов 2 – 5.
План
1.1. Понятие и сущность недвижимости и управления
недвижимостью
1.2. Элементы и компоненты управления недвижимостью
1.3. Управление объектами недвижимости в период их
жизненного цикла
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]