Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
Недвижимость
Недвижимое имущество
Объект недвижимости
Управление недвижимостью
Элементы управления недвижимостью
Компоненты управления недвижимостью
Жизненный цикл недвижимости
Сервитут
1.1. Понятие и сущность недвижимости и управления
недвижимостью
11
Основные понятия темы
Понятие «недвижимое имущество» впервые было
сформулировано в римском праве в период правления Юстиниана
Великого. Связано это было с введением в гражданский оборот
земельных участков и других природных объектов, и в настоящее
время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В России термин «недвижимость» появился во времена Петра I.
В 1714 году был издан Указ «О порядке наследования в движимых и
недвижимых имуществах», в котором упорядочивались вопросы
оборота недвижимости и наследования земель. Благодаря этому указу
в российском законодательстве появилось деление имущества на
движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу относились
«земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и
пустые дворовые места, а также железные дороги, полезные
ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как
возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (шахты,
мосты, плотины)». Землям принадлежали протекавшие под ними
реки, находившиеся на них озера, пруды, болота, источники и дороги.
Эти объекты также считались недвижимостью.
В российской практике в XIX веке были широко
распространены понятия имение, поместье, что определялось как
12
имущество или личная собственность в виде земельного владения
помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие
недвижимость не применялось, было лишь известно, что
«недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные
участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и
некоторые другие объекты» [1].
В советский период, после отмены частной собственности на
землю, деление вещей на движимые и недвижимые
трансформировалось в категории основных оборотных фондов, а
земельные участки учитывались отдельно по видам и только в
натуральных единицах измерения (и площади).
Фактически рынок недвижимости возник в России после
вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года. Согласно
статье 1 Закона под приватизацией жилищного фонда первоначально
понимались бесплатная передача или продажа в собственность
граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений
в государственном и муниципальном жилищных фондах [2].
В таблице 1.1. приведены употребляемые термины понятия
«недвижимость» в разные периоды времени.
Поэтому, исходя из вышесказанного, целесообразно
употребление понятия «объект недвижимости», если говорится о
физической сущности объектов недвижимости, а если
подразумеваются правовые отношения (владение, пользование,
распоряжение, т.е. собственность) более корректно будет употреблять
термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом
общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие
функции: средства производства и предмета личного потребления для
проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами
недвижимости тесно связано экономическое и правовое
регулирование государством различных сфер жизни общества и
материального производства.
13
Термин
Источник
1
2
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и
всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые
дворовые места, а также железные дороги».
Свод законов Российской
империи [3]
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из
земли, а также зданий и сооружений на ней».
Оксфордский толковый
словарь по бизнесу [4]
«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу
их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они
составляют».
Кулагин М. Предприни-
мательство и право: опыт
Запада [5]
«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная
собственность. Включает все материальное имущество под
поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»
Poзенбepг Д. Инвестиции:
Терминологический словарь
[6]
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные
Гражданский Кодекс
Российской Федерации (ст.
130) [7]
13
Определение понятия недвижимости
Таблица 1.1
14
1
2
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без
улучшений или земельный участок с улучшениями, которые неразрывно
с ним связаны, строения, сооружения, их части, а также другое
имущество, которое в соответствии с законодательством относится к
недвижимому имуществу.
Стандарт оценки
имущества «Общие понятия
оценки, подходы и требования
к проведению оценки
имущества (СО №1)» ДНР [8]
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
Гражданский кодекс
Донецкой Народной
Республики (Ст. 166) [9]
14
продолжение табл. 1.1
15
НЕДВИЖИМОСТЬ
Вещная форма
капитала
Общественные
интересы
Экономические
интересы
- принудительный
выкуп;
- возврат бесхозных
объектов;
- целевое
назначение;
- зонирование.
- налогообложение;
- лицензирование;
- ипотечное
кредитование;
- приватизация;
- национализация;
- страхование;
- ценообразование;
- инвестирование;
- информация.
Государственная
регистрация
Правовое
регулирование
сделок
Защита прав
Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет
уникальное значение во всей системе предпринимательской
деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой
особую ценность для всего человеческого общества, поскольку
является единственным местом проживания всех народов и
поколений людей, основным и единственным фактором в любой
сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех
других товаров и благ.
Недвижимость находится в центре совмещения экономических
процессов, частных и общественных интересов, административных
норм и правил (рис. 1.1).
экономических интересов
Рис. 1.1. Недвижимость – объект государственных и
16
Законодательством определены критерии отнесения объектов
гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все
недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся
недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты.
Критерий второй группы – прочная связь объектов с землей,
невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их
назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по
физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения и другие объекты.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми
вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону»)
отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они –
недвижимое имущество – третья группа [7].
Для эффективного использования недвижимости как элемента
экономической системы, необходим механизм управления данным
объектом.
В современной экономической литературе термин «управление»
трактуется как сознательное целенаправленное воздействие со
стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические
объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить
желаемые результаты [6].
В свою очередь, управление недвижимостью – осуществление
комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях
наиболее эффективного использования недвижимости в интересах
собственника [1].
Управление недвижимостью представляет собой совокупность
мер правовой, экономической и технической направленности для
получения экономической выгоды от объекта недвижимости в
интересах собственника.
17
1.2. Элементы и компоненты управления недвижимостью
Достижение максимального эффекта от владения объектами
недвижимости возможно только при грамотном управлении.
Управление подразумевает наличие следующих элементов:
- объект управления (недвижимость);
- субъект управления;
- цель управления;
- желаемый результат;
- способ воздействия.
Объекты недвижимости – товар специфический, включающий в
себя: природные («земля») и рукотворные «улучшения» компоненты.
Природные компоненты недвижимости в зависимости от
наборов их характерных признаков делят на две группы:
- «свободные земельные участки», т.е. земельные участки,
свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и
многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной
поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на
поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или
производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных
ресурсов и полезных ископаемых;
- «земля с улучшениями», т.е. земельные участки с
многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и)
сооружениями всевозможного назначения.
Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе
недвижимости делят на следующие группы: строения (здания и
сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.
Для целей управления недвижимостью необходимо иметь
представление об основных характеристиках элементов строений, из
которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и
строения, а также о факторах, определяющих состояние этих
характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта.
К основным признакам недвижимости относятся следующие:
18
1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется
прочной физической связью объекта недвижимости с земной
поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве
без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его
непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в
натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические
характеристики объекта недвижимости включают, например, данные
о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей
среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и
подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих
характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет
основу стоимости недвижимости.
3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности
всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и
изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в
России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в
зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен,
перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками
службы от 15 до 150 лет [1].
Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и
частные признаки, которые определяются конкретными показателями
в зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых
квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых
строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении
по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и
даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность
и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической
ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для
длительного пользования и не потребляется в процессе
использования. Как правило, она обладает конструктивной
19
сложностью, требующей больших затрат на поддержание в
надлежащем состоянии.
С точки зрения экономики, объект недвижимости можно
рассматривать как благо и как источник дохода.
В качестве источника дохода земля – основа
сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в
экономической связи с построенными зданиями, сооружениями)
объект инвестирования, часть национального богатства, объект
налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из
всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут
рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье
как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а
жилищное строительство – источник косвенного дохода, который
стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности
строительных материалов, способствует строительству объектов
инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского
транспорта, сферы торговли и услуг.
Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим
ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется
на операциях с недвижимостью.
Объекты недвижимости могут выступать как предмет
специализации организации, предмет ее деловой активности,
основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные
портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в
инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.
Другим типом организаций, для которых объект недвижимости
составляет основу их активов и профессиональной деятельности,
являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с
приобретением земельных участков, реализацией проекта развития,
например путем застройки приобретенных участков объектами
жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.
«Благо» обладания объектом недвижимости и получения
доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с
20
этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается
обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и
поддержание в должном состоянии) в случае, если законом
(договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо.
Любой объект недвижимости в действительности существует в
единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из
которых может в соответствующих случаях выступать в качестве
определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и
стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в
триединстве категорий: материальной (физической), правовой и
экономической.
Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное
назначение. Оно может быть производственным и
непроизводственным. При производственном назначении объект
недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции,
выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном –
обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного
инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение
объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так
как для вложения капитала в объект недвижимости требуется
значительная его величина.
Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут
переходить в движимое имущество. Так, например, леса и
многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости,
а заготовленный лес – это уже движимое имущество.
Часто при совершении сделок с недвижимостью может
передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью
недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного
приобретения или другие интересы (сервитуты).
В частности, сервитут – это право ограниченного пользования
чужим земельным участком, которое «может устанавливаться для
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок,
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]