Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
141
Функции управления рынка недвижимости
Коммерческая
Информационная
Ценообразующая
Посредническая
Регулирующая
Инвестиционная
Санирующая
Стимулирующая
Конкуренции
Социальная
прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также
невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания
объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение
на первичном рынке является абсолютно неэластичным в
краткосрочном периоде.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга.
Например, цены вторичного рынка являются своеобразным
ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое
строительство при существующем уровне затрат.
Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей
продавцов и покупателей. «Национальный (отечественный) рынок
недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков,
отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен
и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно
состоянием законодательства, политической и социальной
стабильностью и т.д.» [1, С. 295].
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все
стороны жизни и деятельности людей. В процессе управления рынок
недвижимости выполняя ряд общих и специальных функций (рис.
5.4).
Рис. 5.4. Функции управления рынка недвижимости
142
Одна из главных функций управления рынка - установление
равновесных цен, при которых платежеспособный спрос
соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной
имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной
цены – избыточные предложения. В цене концентрируется и большой
объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях
покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной
политике государства в области, например жилищного строительства
и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно
функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой»
перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и
направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их
намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и
удовлетворению общественных интересов. В современном мире
недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются
государственным управлением народным хозяйством, особенно в
части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения
доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных
проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и
потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на
вложенный капитал.
Функция санирования – это очищение экономики от
неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство
неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления
поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных
финансовых результатов. Он признает лишь общественно
необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и
оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от
неэффективных собственников предприятий и других объектов
недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому
росту.
143
Информационная функция – это уникальный рыночный способ
оперативного сбора и распространения обобщенной объективной
информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости
свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок
выступает в качестве совокупного посредника и места встречи
множества независимых и экономически обособленных в результате
общественного разделения труда покупателей и продавцов,
устанавливается связь между ними и предоставляется возможность
альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке
недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы,
оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и
другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме
экономического поощрения прибылью продуктивного использования
достижений научно-технического прогресса в создании и
использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически
принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск
новых возможностей эффективного управления капитальной
собственностью.
Инвестиционная функция – рынок недвижимости, это
привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости
капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений
населения из пассивной формы запасов в реальный
производительный капитал, приносящий доход владельцу
недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество
служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности
всего населения, в повышении интенсивности труда граждан,
стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и
других капитальных и престижных объектов. Из владельцев
недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой
общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке
144
предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном
счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам,
обеспечивающим высокопроизводительное их
использование [46, 47].
5.4. Государственное регулирование рынка недвижимости
Государственное регулирование рынка недвижимости
предполагает взаимодействие всех систем хозяйствования на
продолжительной основе. Государство выступает на рынке
недвижимости как:
1. Регулятор, задачей которого является формирование
целостной и непротиворечивой нормативной базы регулирования
рынка недвижимости.
2. Хозяйствующий субъект, осуществляющий хозяйственную
функцию.
Система государственного регулирования рынка недвижимости
включает:
- органы регулирования и контроля;
- государственные и иные нормативные акты;
- методы регулирования, применяемые государством в процессе
осуществления регулирования рынка.
Основные направления, которые включает система
государственного регулирования рынка недвижимости, представлены
на рис. 5.5.
Органы государственного регулирования и контроля включают
в себя следующее:
1. Высшие органы власти:
- Глава НДР – издает указы, обеспечивает координацию органов
государственной власти;
- Правительство ДНР – выпускает постановления, обычно в
развитие указов Главы ДНР, реализует государственную политику в
области финансового рынка; разработку и осуществление программ
145
Государственное регулирование
Формирование нормативно-правовой базы
Установление обязательных требований к участникам
рынка недвижимости в виде разрешительных процедур
(лицензирование, аттестация и прочее)
Создание системы защиты интересов и поддержания
правопорядка на рынке недвижимости
Создание открытой и доступной для всех участников рынка
недвижимости информационной системы: о состоянии
рынка, его объектах и субъектах
Развитие и поддержание здоровой конкуренции
развития рынка недвижимости; издание нормативных правовых
актов. Руководит работой министерств и иных органов
исполнительной власти и осуществляет надзор за их деятельностью;
5.5. Государственное регулирование рынка недвижимости
- Народный совет — создает правовую основу регулирования
рынка на уровне государства (принимает законы, регулирующие
рынок недвижимости);
2. Государственные органы регулирования рынка недвижимости
министерского уровня (выпускают положения, инструкции и
приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила
регистрации и управления недвижимым имуществом). Являются
органами исполнительной власти, осуществляющими функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в установленной актами Главы ДНР и Правительства
ДНР сфере деятельности. Они самостоятельно осуществляют
146
правовое регулирование в установленной сфере деятельности, однако
не вправе осуществлять функции по контролю и надзору, а также
функции по управлению государственным имуществом, кроме
случаев, устанавливаемых указами Главы ДНР или постановлениями
Правительства ДНР. Министерства осуществляют координацию и
контроль деятельности находящихся в их ведении
институциональных участников управления рынка недвижимости
(рис. 5.2).
3. Регулирование на местном уровне деятельности на рынке
недвижимости осуществляется специальными структурными
подразделениями тех или иных органов исполнительной власти. Все
специализированные органы и специальные подразделения внутри
органов исполнительной власти реализуют примерно одинаковый
круг полномочий в сфере регулирования рынка недвижимости, а
именно:
- осуществляют деятельность по выработке и реализации
политики в сфере развития рынка недвижимости;
- разрабатывают проекты нормативных правовых актов по
вопросам, входящим в их компетенцию;
- осуществляют методическое руководство разработкой и
осуществлением региональных целевых программ развития рынка
недвижимости;
- осуществляют контроль за соблюдением законодательства.
К органам и организациям, представляющим интересы
государства и действующим от его имени, относят:
- органы государственной регистрации вещных прав на
недвижимое имущество и их ограничений (обременений);
- организации, регулирующие градостроительное развитие,
землеустройство и землепользование (республиканские и местные
земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием
земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением
землеотвода; республиканские и местные органы архитектуры и
градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием
147
градостроительных планов застройки территорий и поселений,
созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на
строительство);
- органы экспертизы градостроительной и проектной
документации, занимающиеся утверждением и согласованием
архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы
технической, пожарной и иных инспекций, занимающиеся надзором
за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
Таким образом, регулирование рынка недвижимости
распределено между различными ветвями государственной власти,
которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную.
Представительные органы государственной власти (государственные
и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные
нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения,
пользования и распоряжения объектами недвижимости, а также
осуществляют контрольные функции. Исполнительные органы
государственной власти осуществляют распоряжение
государственной недвижимостью в соответствии с действующим
законодательством.
Важной составляющей частью государственного регулирования
рынка недвижимости является регистрация вещных прав на
недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на
недвижимость регламентируется Законом Донецкой Народной
Республики «О государственной регистрации вещных прав на
недвижимое имущество и их ограничений (обременений)» [34].
Настоящий Закон определяет правовые, экономические,
организационные основы проведения государственной регистрации
вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений
(обременений), и направлен на обеспечение признания и защиты
государством таких прав, создание условий для функционирования
рынка недвижимого имущества.
148
Государственная регистрация вещных прав на недвижимое
имущество и их ограничений (обременений) (далее – государственная
регистрация прав) – официальное признание и подтверждение
государством фактов возникновения, перехода и прекращения прав
на недвижимое имущество, а также фактов возникновения, изменения
и прекращения ограничений (обременений) таких прав путем
внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных
прав на недвижимое имущество.
Систему органов государственной регистрации вещных прав
составляют:
- республиканский орган исполнительной власти, реализующий
государственную политику в сфере юстиции;
- Государственная Регистрационная Палата республиканского
органа исполнительной власти, реализующего государственную
политику в сфере юстиции (далее – Государственная
Регистрационная Палата) – республиканский орган исполнительной
власти, реализующий государственную политику в сфере
государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их ограничений (обременений);
- органы государственной регистрации вещных прав –
структурные и территориальные подразделения Государственной
Регистрационной Палаты;
- орган исполнительной власти, реализующий государственную
политику в сфере земельных отношений, оценки земли, регистрации
и ведения Государственного земельного кадастра, геодезии и
картографии, – в части государственной регистрации производных
вещных прав на земельные участки, которая осуществляется в
порядке, установленном законодательством Донецкой Народной
Республики.
Государственный реестр вещных прав на недвижимое
имущество (далее – Государственный реестр прав) – единая
государственная электронная информационная система, содержащая
сведения о вещных правах на недвижимое имущество, их
149
ограничениях (обременениях), а также об объектах и субъектах таких
прав.
Держателем Государственного реестра прав является
республиканский орган исполнительной власти, реализующий
государственную политику в сфере юстиции.
Администратором Государственного реестра прав является
Государственная Регистрационная Палата.
Регистрация осуществляется на основании
правоустанавливающих документов, которые подтверждают право
указанного в них лица на объект недвижимости.
Государственная регистрация прав производится на всей
территории ДНР с помощью системы записей о правах на каждый
объект недвижимого имущества в Государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 3 Закона ДНР «О
государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их ограничений (обременений)» [34]).
Выводы
1. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения
капитала в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
2. Рынок недвижимости классифицируется по: способу
совершенных сделок; видам сделок; степени готовности к
эксплуатации; форме собственности; отраслям; функциональному
назначению; виду объекта недвижимости.
3. Субъектами рынка недвижимости выступают: покупатели и
продавцы, а так же профессиональные (риелторы, девелоперы,
страховщики, застройщики, финансисты и др.) и институциональные
(органы государственной власти и организации в сфере
регулирования, контроля и учета объектов недвижимости) участники
рынка недвижимости.
4. По способу совершения сделок рынок недвижимости делят на
первичный и вторичный.
150
5. Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все
стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и
специальных функций: ценообразующая, информационная,
посредническая, регулирующая, инвестиционная, коммерческая,
санирующая, стимулирующая, конкуренции, социальная.
6. Регулирование рынка недвижимости является
преимущественной функцией государственных органов. Лишь
небольшая часть полномочий по надзору, контролю, установлению
правил государство передает объединениям профессиональных
участников рынка недвижимости.
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ, что такое рынок недвижимости, какие субъекты управления
рынка недвижимости существую, на какие типы рынков
ориентированы объекты недвижимости, структуру рынка
недвижимости, функции управления рынка недвижимости, основные
направления, которые включает система государственного
регулирования рынка недвижимости.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
классифицировать рынок недвижимости по способу совершенных
сделок, видам сделок, степени готовности к эксплуатации, форме
собственности, отраслям, функциональному назначению, виду
объекта недвижимости.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ способностью обобщать и критически оценивать классы
рынков недвижимости и субъектов управления действующих на
каждом из рынков недвижимости.
Рекомендуемая литература по теме: [1, 35-48]
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]