Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
201
доходов зависит от вида недвижимости, подлежащего оценке, и
может быть получен от использования или владения объектом
недвижимости.
Методами доходного подхода являются: капитализация дохода,
где общая ставка капитализации или ставка, учитывающая все риски,
применяется к доходу за один характерный период; дисконтирование
денежных потоков, где ставка дисконтирования применяется к ряду
денежных потоков в будущих периодах для приведения их к текущей
стоимости; различные модели ценообразования опционов –
контрактов, которые дают право, но не обязательство, произвести
куплю или продажу определенного актива по определенной цене в
определенные сроки.
Доходный подход может быть применен для оценки
обязательств путем рассмотрения денежных потоков, необходимых
для обслуживания обязательства, до его выполнения.
3. Затратный подход позволяет определить стоимость на основе
экономического принципа, который заключается в том, что
покупатель оплатит за недвижимость не больше, чем за получение
недвижимости эквивалентной полезности путем приобретения или
воспроизведения.
Затратный подход основан на принципе, согласно которому
цена, которую покупатель на рынке платит за оцениваемое
имущество, не может быть больше расходов на приобретение или
воспроизведение эквивалентной недвижимости, за исключением
случаев, когда это невозможно в силу определенных обстоятельств
(неудобного времени, риска или других факторов).
Часто оцениваемая недвижимость является менее
привлекательной, чем альтернативная, которая может быть
приобретена или построена, в результате возраста или старения. Если
это так, может возникнуть необходимость сделать корректировку с
учетом стоимости альтернативной недвижимости в зависимости от
необходимой базы оценки.
202
Затратный подход может быть реализован методом остаточной
стоимости замещения (воспроизводства).
Каждый из этих основных подходов к оценке недвижимости
включает различные методы. Методы, обычно используют для
различных классов активов, рассматриваются в соответствующих
национальных стандартах оценки.
Методическое регулирование оценки недвижимости
осуществляется путем принятия соответствующих нормативноправовых актов по оценке недвижимости: стандартов оценки,
методик и иных нормативно-правовых актов.
Стандарты оценки определяют случаи применения субъектами
оценочной деятельности методических подходов определения
рыночной стоимости недвижимости, случаи и ограничения по
применению методические подходов к определению иных видов
стоимости недвижимости.
Выводы
1. Оценка недвижимости является одной из функций в
экономическом регулировании имущественных отношений.
Оценочная деятельность – профессиональная деятельность
оценщиков и субъектов оценочной деятельности, которая
заключается в организационном, методическом и практическом
обеспечении проведения оценки, в рассмотрении и подготовке
заключения относительно стоимости объектов оценки.
Оценочная деятельность со стороны государства регулируется и
контролируется нормативно-правовыми актами, национальными и
международными стандартами оценки.
2. Субъектами оценочной деятельности являются: оценщик
(сертифицированный специалист) и субъекты оценочной
деятельности (юридические и физические лица – предприниматели,
органы государственной и местной власти). Объектами оценочной
деятельности являются имущество и имущественные права.
203
3. Стоимостные показатели, характеризующие рыночную
ситуацию с недвижимостью определяют ее цену. Стоимости
недвижимости присуща объективная (рыночная, ликвидационная,
страховая, залоговая, арендная) стоимость и субъективная
(инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения)
стоимость.
4. Развитие оценочной деятельности зависит от социально-
экономической ситуации, интенсивность рыночных сделок - от
уровня доходности недвижимости. Применение методических
подходов и методов оценки недвижимости обусловлено целью
оценки, основными из которых являются: сравнительный, доходный,
затратный.
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ субъекты и объекты оценочной деятельности на рынке
недвижимости, основы государственного регулирования оценочной
деятельности (стандарты оценочной деятельности), методические
подходы оценочной деятельности.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
определять стоимостные показатели, характеризующие рыночную
ситуацию с объектами недвижимости; различать методические
подходы оценочной деятельности.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ способностью обобщать и критически оценивать
стоимость недвижимости.
Рекомендуемая литература по теме: [52-59]
ПРАКТИКУМ
Вопросы для самопроверки
1. С какой целью проводится оценочная деятельность?
2. Кто выступает субъектом оценочной деятельность и что
может быть объектом оценки?
3. Что такое единая система стандартов оценки?
4. Дайте определение понятию стоимость, затраты, цена.
5. Какие виды стоимости объектов недвижимости существуют и
их характеристика.
6. Дайте определение понятию залоговая стоимость.
7. Дайте определение понятию инвестиционная стоимость.
8. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости.
204
9. В каком случае оценка недвижимости обязательна?
10. Назовите методические подходы оценочной деятельности.
Задание для самостоятельной работы
Познакомиться и законспектировать основные нормы Закона
Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности»
№ 161-ІНС от 10.03.2017 г. [52].
Практическое задание
Задача №1
Определить рыночную стоимость необорудованного земельного
участка площадью 2500 м2, который используется под автостоянку,
если чистый операционный доход от арендной платы за землю в
данном районе составляет 60 рос.руб/м2, что обеспечивает 10-ти
процентный уровень доходности земли.
Задача № 2
Определить чистый операционный доход с застроенного
земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость земельных
улучшений составляет 1000 тыс. рос.руб., ежемесячная арендная
205
плата за пользование объектом – 35 тыс. рос.руб., суммарные
операционные расходы – 120 тыс. рос.руб. в год, потери от
недополучения арендной платы – 15%.
Задача №3
Какой будет рыночная стоимость 1 м2 земли в районе
коттеджной застройки, где цены продаж застроенных земельных
участков площадью 550 м2 составляют 3000 тыс. рос.руб. Суммарные
затраты на освоение и застройку этих участков - 250 тыс. рос.руб.
Тематика докладов и рефератов
1. Использование рынка земли и недвижимости для решения
проблем пополнения госбюджета в условиях рыночной экономики.
2. Виды стоимости земель и недвижимости: особенности
определения целей и задач.
3. Основные принципы рыночных подходов в сфере управления
территориальными ресурсами города: экономическое регулирование
в сфере землеустройства и недвижимости.
4. Формирование рынка земель и недвижимости в сложившейся
социально-экономической ситуации.
5. Проверка объекта недвижимости перед его приобретением.
Как и где получить информацию.
6. Характеристики и особенности аудита объекта недвижимости,
планируемого к приобретению.
7. Виды аудитов объектов недвижимости. Что такое Due
Diligence применительно к объекту недвижимости. Основные
требования к проверке.
8. Самые распространенные дефекты объектов недвижимости по
результатам проверки.
9. Дополнительные процедуры, необходимые для принятия
решения о приобретении объекта.
10. Формы закрепления намерений сторон до заключения
основной сделки – целесообразность и особенности заключения.
206
Тесты для самоконтроля
1. Объекты оценки - это:
а) природные ресурсы;
б) недвижимость;
в) земля;
г) объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
2. Документ обязательный для осуществления оценочной
деятельности:
а) свидетельство об окончании курсов;
б) устав предприятия;
в) сертификат субъекта оценочной деятельности;
г) доверенность, заверенная нотариально;
д) государственная лицензия
3. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный рыночный
оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при
ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных
участков.
4. Оценку объекта недвижимости осуществляет:
а) страховщик;
б) нотариус;
в) оценщик;
г) финансист.
5. Эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в
вероятной сумме денег это:
а) затраты;
б) стоимость;
в) цена.
6. Стоимость имущества, служащего залогом при получении
(предоставлении) кредита:
а) инвестиционная стоимость;
б) залоговая стоимость;
в) стоимость для целей налогообложения.
7. Обязательная оценка недвижимости проводится в случае:
207
а) приватизации, передачи в доверительное управление либо в
аренду недвижимости, находящей в государственной или
муниципальной собственности;
б) изъятия недвижимости для государственных или
муниципальных нужд;
в) сдачи в аренду частной жилой недвижимости;
г) управления объектом недвижимости;
д) аренде, обмене, возврате в государственную собственность.
8. Подходы оценки стоимости объекта недвижимости:
а) ипотечный, залоговый, кредитный;
б) инфляционный, ретроспективный, перспективный;
в) сравнительный, доходный, затратный;
г) восстановительный, налоговый, бюджетный.
9. Рыночная стоимость объекта оценки - это:
а) действительная стоимость;
б) эквивалентная стоимость;
в) разумная стоимость;
г) стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции.
208
ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Цель темы: изучение основных подходов к оценке объектов
недвижимости.
Учебные задания темы:
- изучить особенности применения сравнительного подхода;
- изучить особенности применения доходного подхода;
- изучить особенности применения затратного подхода;
- рассмотреть общие требования к составлению и утверждению
отчета об оценке объектов имущества.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины: для
успешного изучения темы необходима следующая базисная
информация предыдущих тем, а именно: тема 7 «Оценочная
деятельность» - субъекты объекты оценочной деятельности, условия
и факторы ценообразования на рынке.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
использованы при изучении последующих тем раздела 5.
План
8.1. Особенности применения сравнительного подхода
8.2. Особенности применения доходного подхода
8.3. Особенности применения затратного подхода
8.4. Общие требования к составлению и утверждению отчета об
оценке объектов имущества
Основные понятия темы
Сравнительный подход
Доходный подход
Затратный подход
Методы подходов
209
DPkK
Чистый операционный доход
Ставка капитализации
Отчет об оценке имущества
Акт оценки имущества
8.1. Особенности применения сравнительного подхода
Сравнительный подход или рыночный используется при
условии развитого и активного рынка, когда имеется достоверная и
доступная информация о продаже объектов недвижимости. Подход
базируется на принципе замещения: зная ситуацию на рынке,
рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости
сумму большую, чем стоимость такого же аналогичного объекта,
имеющемся в данном сегменте рынка с такими же полезными
свойствами [60].
В основу сравнительного (рыночного) подхода положен метод
прямого сравнения продаж подобных объектов. Рассмотрим метод
сопоставления продаж нескольких объектов недвижимости и метод
парных продаж (сравнение пары объектов).
Метод сравнительного анализа продаж - метод оценки
стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых
объектов с оцениваемым объектом после осуществления
соответствующих корректировок, учитывающих различия между
ними.
Стоимость объекта недвижимости (К) по этому методу равна
средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок,
учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
,
где: Pk – продажная цена аналогичного объекта (совокупности
однородных аналогов);
210
D - сумма поправочных корректировок.
Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение
суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует
большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество
подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных
объектах. Например, для рынка жилья: характеристика жилой
площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и
телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и
отделка помещения и т. п.
Особенность внесения поправок также состоит в том, что
различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения
типичного покупателя. Поэтому значение поправки по какой-либо
характеристике не обязательно принимать равным тому, сколько,
было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.
Принципы оценки, лежащие в основе сравнительного метода
следующие:
- спрос и предложение,
- замещение,
- вклад.
Первый принцип (спрос и предложение) утверждает, что при
развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих
условий спроса и предложения.
Принцип замещения предполагает, что рациональный
покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей
такой же полезностью.
Оценщику важно понимать специфику использования принципа
замещения в теоретическом обосновании сравнительного метода.
Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что
если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру,
то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж
выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]