Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
191
(предельной производительности), наиболее эффективного
использования.
2. Стандарт «Цель оценки и виды стоимости (СО № 2)» (Приказ
Фонда государственного имущества Донецкой Народной Республики
№ 1580 от 28.06.2019 г.) [53] – устанавливает понятие цели оценки,
предполагаемое использование результата оценки, а также
использование рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от
рыночной стоимости.
3. Стандарт «Общие требования к рецензированию отчета об
оценке имущества (акта оценки имущества) (СО № 3)» (Приказ
Фонда государственного имущества Донецкой Народной Республики
№ 1581 от 28.06.2019 г.) [54] – устанавливает общие требования к
проведению рецензирования отчета об оценке имущества (акта
оценки имущества) с учетом международных стандартов оценки.
Применение настоящего Стандарта является обязательным при
осуществлении рецензирования отчета об оценке имущества (акта
оценки имущества).
4. Стандарт «Порядок составления, утверждения отчета об
оценке имущества (акта оценки имущества) (СО № 4)» (Приказ
Фонда государственного имущества Донецкой Народной Республики
№ 1582 от 28.06.2019 г.) [55] – устанавливает требования к
содержанию, форме порядку составления, утверждению и сроку
действия отчета об оценке имущества (акта оценки имущества).
Отчет об оценке имущества и акт оценки имущества
составляются по результатам определения стоимости имущества и
представляет собой письменный документ оформленный в
соответствии Законом [52], настоящим Стандартом [55].
5. Стандарт «Оценка недвижимого имущества (СО № 5)»
(Приказ Фонда государственного имущества Донецкой Народной
Республики № 2654 от 01.10.2019 г.) [56] – развивает, дополняет и
конкретизирует требования и процедуры, установленные
стандартами оценки имущества СО №1 - №4.
192
Применение настоящих Стандартов является обязательным при
осуществлении оценочной деятельности на территории Донецкой
Народной Республики.
Государственное регулирование оценочной деятельности
заключается в контроле и нормативном правовом регулировании,
направленном на обеспечение формирования и развития оценочной
деятельности в Донецкой Народной Республике, объективности и
законности проведения оценки, внедрение в практику оценочной
деятельности международных стандартов, норм и правил оценки
имущества, обеспечение общественных интересов в вопросах оценки,
создание конкурентной среды среди субъектов оценочной
деятельности и образовательных организаций, осуществляющих
профессиональную подготовку оценщиков.
Уполномоченным органом исполнительной власти в сфере
государственного регулирования оценки имущества и
профессиональной оценочной деятельности является Фонд
государственного имущества.
Правительство Донецкой Народной Республики осуществляет
полномочия по вопросам оценочной деятельности, определенные
Конституцией Донецкой Народной Республики, Законом [52] и
другими законами Донецкой Народной Республики.
3. Республиканский орган исполнительной власти, реализующий
государственную политику в сфере юстиции, согласовывает проекты
и осуществляет регистрацию нормативных правовых актов по оценке
имущества, а также осуществляет иные полномочия по вопросам
оценочной деятельности, определенные Законом [52].
Другие органы государственной власти и органы местного
самоуправления осуществляют свои полномочия по вопросам оценки
имущества в соответствии с законодательством Донецкой Народной
Республики.
Фонд государственного имущества обеспечивает широкое
информирование общественности по вопросам оценочной
деятельности в Донецкой Народной Республике.
193
7.3. Стоимостные показатели, характеризующие рыночную
ситуацию
Для определения стоимостных показателей, характеризующих
рыночную ситуацию с недвижимостью необходимо различать
основные понятия.
Стоимость – это эквивалент ценности объекта оценки,
выраженный в вероятной сумме денег.
Затраты – размер ресурсов (для сравнимости и других целей
часто представленных в стоимостной оценке), использованных в
процессе хозяйственной деятельности за определённый временной
промежуток.
Цена – определенная сумма денег, предлагаемая, запрашиваемая
или уплаченная за объект оценки или подобное имущество.
Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы:
стоимость обмена (объективная) и стоимость использования
(субъективная).
Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена
для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке,
продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду
и другим функциям.
К стоимости обмена относятся:
- рыночная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- страховая стоимость;
- залоговая стоимость;
- арендная стоимость.
Стоимость использования отражает намерения владельца или
арендатора. Стоимость использования основана на эффективности
использования недвижимости в форме дохода, полезности или
удобств.
Стоимость использования (потребительская стоимость)
отражает ценность объекта недвижимости для конкретного
194
собственника, который не собирается выставлять объект на рынок
недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта
производится исходя из существующего профиля его использования
и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в
период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в
будущем.
К стоимости использования могут быть отнесены:
- инвестиционная стоимость;
- балансовая стоимость;
- стоимость для целей налогообложения [58].
Остановимся на этих понятиях подробнее:
1) рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой
объекты недвижимости могут быть проданы на свободном рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не
влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют каждая в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении
сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.
Концепция рыночной стоимости основывается на том, что
типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность
выбрать альтернативные объекты недвижимости;
2) ликвидационная стоимость – наиболее вероятная сумма денег,
которая может быть получена при отчуждении объекта оценки в срок,
который меньше типичного срока экспозиции подобного имущества в
рыночных условиях, с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств,
195
вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не
соответствующих рыночным;
3) страховая стоимость – это действительная, фактическая
стоимость недвижимости для целей страхования [59]. Для
определения страховой стоимости применяются различные методы
экономической оценки.
Страховая стоимость имеет важное значение для определения
страховой суммы в договоре страхования недвижимости. Страховая
сумма не может быть больше страховой стоимости. В случае
превышения страховой суммы страховой стоимости договор
страхования в силу закона считается недействительным в той части
страховой суммы, которая превышает действительную стоимость на
момент заключения договора страхования;
4) залоговая стоимость – стоимость имущества, служащего
залогом при получении (предоставлении) кредита. Иногда это
называется – залоговая масса;
5) инвестиционная стоимость – текущая стоимость объекта
оценки с учетом конкретных условий, требований и цели
инвестирования в объект оценки. Недвижимое имущество
представляет собой прекрасный инструмент для генерирования
дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость,
стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и
прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной
стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором
доходов и конкретной ставки их капитализации;
6) балансовая стоимостью – это стоимость, по которой
недвижимость учитывается в балансе. Она включает стоимость
недвижимости, индексированную на дату переоценки основных
фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной
постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и
приобретенных объектов за отчетный период;
7) стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта
оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и
196
рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных
правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
В настоящее время оценка имущества физических лиц в целях
налогообложения производится путем расчета так называемой
инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной
стоимости объекта недвижимости;
8) восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства
объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в
текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта
в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких
же архитектурных решений, строительных конструкций и
материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных
работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ
объекта и те же недостатки архитектурных решений, которые
имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость
выражается издержками на восстановление точной копии объекта.
Другой аспект затрат отражается понятием 9) стоимости
замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту
оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки
с учётом износа объекта оценки.
Определяя стоимость замещения, оценщик находит объект,
который по своим свойствам является аналогом объекта оценки,
созданный из современных материалов с применением современных
технологий.
Стоимость продажи недвижимости может отличаться от
рыночной стоимости в результате отсутствия тех или иных условий
равновесия (временные рамки сделки с недвижимостью,
привлекательность объекта недвижимости, наличие ипотечного
кредитования).
197
7.4. Условия и факторы ценообразования на рынке
недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости, включая
общественные здания, сооружения и земельные участки, зависит от
целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях
процесса оценки недвижимости. Факторы, воздействующие на
стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным
иерархическим уровням:
1) уровень влияния результатов взаимодействия четырех
основных факторов: социальных, экономических, физических и
политических;
2) уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе
города или городского района. На этом уровне исследуются такие
факторы, как местоположение объекта, его физические
характеристики, условия продаж, временные факторы, условия
финансирования;
3) уровень влияния факторов, связанных с объектом
недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На
этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансовоэксплуатационные факторы.
Все эти факторы влияют на уровень доходности недвижимости,
а значит должны быть проанализированы и приняты во внимание при
оценке дохода, который может быть получен при использовании
объекта недвижимости. Влияние факторов может происходить
одновременно на различных уровнях, а учитываться
последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и
вида оцениваемой стоимости.
Кроме того, проведению любой оценки всегда предшествует
анализ факторов спроса и предложения на определенный вид
недвижимости на данном секторе рынка. Превышение спроса над
предложением ведет к увеличению стоимости недвижимости, и
198
наоборот. Оценщик недвижимости должен установить влияние
каждого фактора на итоговую цену.
Законодательно закреплены случаи обязательной оценки
недвижимости, а именно при:
1) создании предприятий, учреждений, хозяйственных обществ
на базе государственной или муниципальной собственности;
2) реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных и
муниципальных унитарных предприятий, государственных и
муниципальных учреждений, а также хозяйственных обществ с долей
государственной или муниципальной собственности;
3) выделении или определении доли в общей собственности, в
которой имеется доля государственной или муниципальной
собственности;
4) определении стоимости взносов участников и учредителей
хозяйственного общества, если в указанное общество вносится
недвижимость хозяйственного общества с долей государственной или
муниципальной собственности, а также в случае выхода
(исключения) участника или учредителя из состава такого общества;
5) отчуждении недвижимости государственной или
муниципальной собственности в случаях, установленных
законодательством;
6) страховании недвижимости, находящейся в государственной
или муниципальной собственности;
7) приватизации, передачи в доверительное управление либо в
аренду недвижимости, находящей в государственной или
муниципальной собственности;
8) налогообложении недвижимости в случаях, предусмотренных
законодательством;
9) залоге (ипотеке) государственной или муниципальной
недвижимости;
10) переуступке долговых обязательств, связанных с
недвижимостью, находящейся в государственной или муниципальной
собственности;
199
11) передаче недвижимости, находящейся в государственной
или муниципальной собственности, в качестве вклада в уставные
(складочные) капиталы юридических лиц;
12) переоценке активов для целей бухгалтерского учета;
13) определении вреда (ущерба) или размера его возмещения в
случаях, установленных законодательством;
14) возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том
числе:
а) национализации имущества;
б) ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц
в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета
ипотеки;
в) составлении брачных договоров и разделе имущества
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае
возникновения спора о стоимости этого имущества;
г) изъятии недвижимости для государственных или
муниципальных нужд;
д) проведении оценки недвижимости в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об
исчислении налогооблагаемой базы;
15) аренде, обмене, возврате в государственную собственность;
16) в других случаях, установленных законами.
Действие обязательной оценки недвижимости не
распространяется на отношения, возникающие:
1) при распоряжении недвижимостью государственными и
муниципальными унитарными предприятиями, которая закреплена за
ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за
исключением случаев, если распоряжение недвижимостью в
соответствии с законодательством допускается с согласия
собственника этой недвижимости;
2) в других случаях, установленных законодательством.
Независимой оценкой считается оценка, проведенная
субъектами оценочной деятельности.
200
7.5. Методические подходы: сравнительный, доходный,
затратный
Для выполнения оценки, которая определена соответствующей
базой оценки, могут быть использованы один или несколько
методических подходов к оценке. Приведенные ниже подходы, а
именно: сравнительный, доходный и затратный являются основными
для использования в оценке недвижимости.
1. Сравнительный, рыночный, подход позволяет определить
стоимость, сравнивая оцениваемую недвижимость с идентичной или
подобной недвижимостью, при условии доступности информации о
ценах анализируемой недвижимости.
При реализации рыночного (сравнительного) подхода
необходимо рассмотреть цены в сделках с идентичной или подобной
недвижимостью, которые осуществлялись в последнее время на
рынке. При отсутствии недавних транзакций целесообразно
рассмотреть цены на идентичную или подобную недвижимость,
предлагаемую для продажи, при условии, что достоверность этой
информации четко определена и проанализирована. При
необходимости надо скорректировать информацию по ценам
недвижимости в других транзакциях, чтобы отразить различия в
условиях фактической транзакции и базы оценки, а также любых
предположений (допущений) в проводимой оценке. Оцениваемая
недвижимость также может отличаться от недвижимости в других
транзакциях своими правовыми, экономическими и физическими
характеристиками, что необходимо учесть в оценке.
2. Доходный подход позволяет определить стоимость путем
конвертации будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
Этот подход учитывает доход, который недвижимость будет
генерировать в течение срока полезного использования, и определяет
стоимость через процедуру капитализации, которая заключается в
превращении доходов в сумму капитала путем применения
соответствующей ставки капитализации или дисконтирования. Поток
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]