Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
271
Перечисленные особенности подчеркивают сложность рынка
недвижимости и его значимость для экономики страны. Именно
поэтому к этому рынку приковано особое внимание и интерес [67].
Управление недвижимостью предполагает деятельность
специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.
Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на
территории муниципального образования предусматривает работу с
инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии
реализации объекта.
Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития
объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.
Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с
созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением
существующего здания или земельного участка, приводящая к
увеличению их стоимости.
Девелопмент выполняет функцию развития рынка
недвижимости, качественного преобразования объектов
недвижимости на основе объединения экономических, правовых и
физических процессов с целью увеличения их инвестиционной
привлекательности и рыночной стоимости. Учитывая ключевую роль
этих процессов для развития рынка недвижимости, сложно
переоценить актуальность роли девелопмента и девелоперской
деятельности в современных социально-экономических условиях.
К базовым функциям девелоперской компании относятся:
- разработка идеи – коммерческий объект (офисное здание,
торговый комплекс и т.д.), новый блок домов (частных,
многоэтажных);
- анализ ситуации – ликвидность, срок окупаемости, возможные
прибыли и степень риска (принятие решения о целесообразности
реализации проекта);
- поиск площадки для строительства (здания под
реконструкцию), приобретение прав;
- создание проекта;
272
- поиск подрядчика для строительства или реконструкции
объекта;
- контроль процесса строительства;
- поиск покупателей или арендаторов;
- эксплуатация и управление объектом.
Решаемые задачи в рамках той или иной стадии девелоперской
деятельности, перечень их участников и даже функции
девелоперской компании могут видоизменятся в зависимости от того,
какой вид девелоперского проекта реализуется.
Существует три общепризнанных вида девелопмента:
1. Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет
финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный
гонорар.
2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли
инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей
проекта.
3. BTS-девелопмент (от англ. слова Built-to-suit): девелопер
решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели
конкретного заказчика.
Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам
различают девелопмент:
1) жилой недвижимости. Наиболее распространённое
направление девелоперской деятельности на современном
строительном рынке. Под этим термином понимается строительство
или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения
их конечной стоимости. При осуществлении девелоперской
деятельности с жилой недвижимостью важной составляющей
является проведение маркетинговых исследований, в рамках которых
выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену
жилья:
- определение уровня достатка будущих жильцов;
- экологическая обстановка района;
- транспортная инфраструктура;
273
- наличие объектов социального назначения.
2) коммерческой недвижимости. Разработка проектов по
строительству объектов коммерческой недвижимости является также
привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный
сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством,
то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее
количество сделок. Основным источником дохода служит аренда
помещений.
Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в
девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:
- приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду
площадей;
- создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или
промышленной деятельности.
3) загородной недвижимости. В этом направлении популярность
приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это
аналогичная деятельность, направленная на разработку,
строительство и реализацию объектов недвижимости. Но
отличительной особенностью является:
- «зелёное» строительство с естественным вписыванием в
окружающую среду;
- защита экологии;
- применение безопасных и экологически чистых материалов.
- земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).
Для более полного раскрытия содержания и особенностей
девелопмента недвижимости и девелоперской деятельности как
процесса реализации девелоперского проекта в табл. 10.1
представлена сгруппированная информация относительно
характеристики стадий девелоперской деятельности, ее участников и
результатов.
Характеристика стадий девелоперской деятельности, ее
Решаемые задачи
Участники
Результат 1 2 3 1. Прединвестиционная (предпроектная) стадия
1. Анализ рынка недвижимости,
выбор экономически эффективного
девелоперского проекта.
2. Выбор максимально
оптимального периода времени для
реализации девелоперского
проекта.
3. Формирование условий
привлечения инвестиций. Поиск и
привлечение инвесторов для
реализации девелоперского
проекта.
4. Согласование нормативноправовых вопросов и юридической
документации в органах
государственной власти,
необходимых для реализации
проекта.
5. Отбор и формирование
архитектурно-инженерной группы
для решения вопросов в области
проектирования и строительства.
6. Подготовка техникоэкономического обоснования
проекта.
- девелоперская
компания;
- инвестиционные
компании;
- проектноизыскательные
организации;
- нжиниринговые
компании;
- консультанты по экономике, бухгалтерскому
учету и налоговому
планированию;
- государственные
органы;
- юридические
компании;
- оппоненты
(собственники соседних
объектов недвижимости,
общественные и
муниципальные
организации, население,
проживающее около
территории
строительства объекта
недвижимости).
- маркетинговый анализ;
- инвестиционный анализ;
- бизнес-план
проекта;
- утвержденный пакет
документов по
согласованию
и разрешению
реализации
проекта;
- техникоэкономическое
обоснование
проекта.
274
Таблица 10.1
участников и результатов [64]
275
1
2
3
2. Инвестиционная стадия
1. Подготовка тендерной
документации и проведение
тендеров.
2. Проектные работы
(архитектурное, инженерное,
рабочее проектирование).
3. Внесение (при необходимости)
корректировок в техникоэкономическое обоснование
проекта.
3. Управление строительными
работами (планирование,
организация, контроль).
4. Сдача объекта в эксплуатацию,
соответствующее юридическое
сопровождение этих процессов.
- девелоперская
компания;
- проектноизыскательные
организации;
- государственные
органы;
- юридические
компании;
- строительные
компании
(генподрядчик,
субподрядчик);
- предприятия по
производству и
реализации
строительных
материалов;
- компания по
обслуживанию объектов
недвижимости.
- архитектурный проект;
- инженерный
проект;
- уточненное
технико-экономическое обоснование
проекта;
- утвержденный пакет
документов по
согласованию
и разрешению
строительных
работ;
- сдача объекта
недвижимости
в эксплуатацию.
3. Стадия эксплуатации
1. Разработка маркетинговой
компании реализуемого проекта.
2. Реализация площадей объекта
недвижимости.
3. Контроль эксплуатации объекта
недвижимости и инженерных
сетей.
- девелоперская
компания;
- риелторская компания;
- компания по обслужи-
ванию объектов
недвижимости;
- потенциальные пользователи объекта
недвижимости.
- маркетинговая стратегия;
- заключение
контрактов в
соответствии с
концепцией
проекта.
продолжение табл. 10.1
276
Основное предназначение прединвестиционной (предпроектной)
стадии заключается в определении целесообразности и
экономической привлекательности девелоперского проекта.
Результатом прединвестиционной (предпроектной) стадии должен
стать инвестиционный анализ и привлечение инвестиции.
Инвестиционная стадия является наиболее трудоемкой,
продолжительной и капиталоемкой. Результаты этой стадии носят
необратимый характер – это законченный проект, готовый к
эксплуатации и реализации. Суть стадии эксплуатации заключается в
управлении и эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с
концепцией девелоперского проекта – это может быть реализация
площадей или, например, их сдача в аренду и дальнейшее
обслуживание.
Ключевым участником каждой стадии девелоперской
деятельности является девелоперская компания (девелопер).
Девелоперская компания является инициатором девелоперской
деятельности и выполняет функции организатора и координатора
деятельности множества других участников девелоперской
деятельности [67].
При выборе девелоперской компании, следует учитывать
множество нюансов, а именно по: давности работы на рынке и числу
объектов; перечню инвесторов и партнеров; наличию проектных
деклараций; информации о судебных разбирательствах; отзывам
клиентов/инвесторов; документации девелопера; финансированию
девелоперского проекта; договору с девелопером; темпам
строительства.
10.2. Регулирование риэлторской деятельности
Правила осуществления риелторской деятельности (далее Правила) определяют требования к оказанию риелторских услуг на
рынке сделок с недвижимостью и регламентируются Указом Главы
Донецкой Народной Республики «Об утверждении Правил
277
осуществления риелторской деятельности» № 6 от 23.01.2020 г. [68].
Под риелторской деятельностью понимается посредническая
деятельность юридических лиц и физических лиц предпринимателей по содействию при заключении, исполнении,
прекращении договоров купли-продажи, мены, аренды, а также иных
сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением
организации и проведения аукционов и биржевых торгов), в том
числе:
- консультационные услуги по сделкам с объектами
недвижимости;
- предоставление информации о спросе и предложении на
объекты недвижимости;
- подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с
участием в строительстве объекта недвижимости;
- организация и проведение согласования условий предстоящей
сделки;
- помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с
осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием
в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним.
Услуги, составляющие риелторскую деятельность, являются
риелторскими услугами.
Субъектами риелторской деятельности выступаю юридические
лица и физические лица - предприниматели, получившие сертификат
субъекта риелторской деятельности и осуществляющие риелторскую
деятельность.
Работник субъекта риелторской деятельности, не имеющий
квалификационного свидетельства специалиста по торговле
недвижимостью, который оказывает от имени субъекта риелторской
деятельности отдельные риелторские услуги называется агентом по
операциям с недвижимостью.
Субъекты риелторской деятельности вправе дополнительно
осуществлять исключительно следующие виды деятельности:
278
- рекламную деятельность в сфере недвижимости в соответствии
с требованиями Закона Донецкой Народной Республики «О рекламе»
№ 198-IHC от 22.12.2017 г. [69];
- практическую деятельность по оценке имущества
(предприятий как имущественных комплексов, капитальных
строений (зданий и сооружений, а также их неотъемлемых частей),
земельных участков, объектов незавершенного строительства) в
соответствии с требованиями Закона Донецкой Народной Республики
«Об оценочной деятельности» № 161-IHC от 10.03.2017 г. [52];
- издательскую деятельность в сфере недвижимости в
соответствии с требованиями Закона Донецкой Народной Республики
«О средствах массовой информации» № 59-IHC от 29.062015 г.
Организация работ по оказанию риэлторских услуг, включает
следующие этапы.
1. Получение заявки:
- изучение характера и объема предстоящих работ на основе
анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту
недвижимости;
- формирование ограничительных условий.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:
- конкретизация предмета договора и подготовка его к
подписанию;
- составление плана выполнения работ по договору.
3. Сбор и анализ данных об объекте:
- сбор документов об объекте, подтверждение достоверности,
актуальности и полезности собранной документации, необходимой
для проведения сделки;
- предоставление закупщику отчета о проведенной работе и
информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению
сделки.
4. Юридическое сопровождение сделки:
- формирование комплекса документов, их исследование и
подтверждение юристом законности сделки;
279
- определение рисков, сопутствующих сделке;
- ознакомление заказчика с документами и материалами,
представляемыми для оформления сделки, согласование условий и
техники проведения сделки.
5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтора:
- проведение сделки и документальное оформление ее
результатов;
- оформление акта сдачи-примерки работ, выполненных по
договору об оказании услуг;
- оплата услуг риэлтора [68].
Предоставление потребителям риелторских услуг
осуществляется субъектом риелторской деятельности исключительно
на основании договора на оказание риелторских услуг, заключаемого
в письменной форме.
До подписания договора на оказание риелторских услуг субъект
риелторской деятельности обязан ознакомить потребителя с
документом, содержащим информацию о стоимости риелторских
услуг, проектом договора на оказание риелторских услуг, а также
предоставить необходимые консультационные услуги и информацию
о спросе и предложении на объекты недвижимости.
10.3. Страхование на рынке недвижимости
Практически любое направление экономической деятельности
носит рискованный характер, так как всегда существует возможность
понести финансовые потери, вызванные неблагоприятными
явлениями или их последствиями. Осознанная человеком возможная
опасность находит свое выражение в понятии «риск». В обществе, в
котором действуют товарно-денежные отношения, риск из бытового
понятия становится экономической категорией.
Общество использует различные меры, которые позволяют с
определенной надежностью прогнозировать вероятность наступления
280
риска, что делает возможным снизить его негативные последствия.
Одним из способов управления риском является система страхования.
Страхование – отношения (между страхователем и
страховщиком) по защите имущественных интересов физических и
юридических лиц (страхователей) при наступлении определённых
событий (страховых случаев) за сет денежных фондов (страховых
фондов), формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов
(страховой премии) [70].
Страхователь (или полисодержатель) – это юридическое лицо
или дееспособное физическое лицо, заключившее со страховщиком
договор страхования либо являющееся страхователем в силу закона.
Страховщик (англ. Insurer) – юридическое лицо, имеющее
лицензию на осуществление страховой деятельности, выданную
органом страхового надзора и принимающее на себя по договору
страхования за определённое вознаграждение (страховая премия)
обязательство возместить страхователю или другому лицу, в пользу
которого заключено страхование (выгодоприобретателю), убытки,
возникшие в результате наступления страховых случаев,
обусловленных в договоре.
Страховой случай (англ. insured loss) — событие,
предусмотренное договором страхования или законом, с
наступлением которого возникает обязанность страховщика
произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу,
выгодоприобретателю или иным третьим лицам.
Страховая премия (также брутто-премия) (страховой взнос,
страховой платеж) – плата за страхование, которую страхователь
обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования
или законом. Страховая премия зависит от страховой суммы и
брутто-ставки страхового тарифа, иногда вычисляясь как
произведение последних с учётом поправочных коэффициентов.
Размер страховой премии отражается в страховом полисе.
Страховой полис (англ. insurance policy) – как правило, именной
документ, подтверждающий заключение договора страхования,
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]