Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
С. В. Коланьков
УПРАВЛЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Учебник
Ай Пи Эр Медиа
Саратов • 2019
УДК 332
ББК 65.42
К60
Коланьков, С. В.
К60 Управление недвижимостью [Электронный ресурс] : учебник /
С. В. Коланьков. — Электрон. дан. и прогр. (5 Мб). — Саратов: Ай Пи Эр
Медиа, 2019. — 202 с.
ISBN 978-5-4486-0480-5
Приведено понятие, функции, принципы и стратегии управления недвижимостью, классификация объектов. Дана характеристика участников рынка,
основ маркетинга, страхования, финансирования недвижимости, брокериджа,
вендинга, кейтеринга. Рассмотрены вопросы обеспечения безопасности, эксплуатации, эффективности управления объектами недвижимости (в том числе в
сфере железнодорожного транспорта).
Подготовлен в соответствии с требованиями Федеральных государственных образовательных стандартов высшего образования.
Предназначен для студентов вузов, обучающихся по направлениям подготовки 38.03.01 «Экономика», 38.03.02 «Менеджмент», 21.03.02 «Землеустройство и кадастры» и 08.03.01 «Строительство», изучающих дисциплину «Управление недвижимостью», а также для изучения по программам магистратуры
направлений 08.04.01 «Строительство», 38.04.01 «Экономика» и 08.02.00 «Менеджмент». Может быть полезен для изучения дисциплин «Девелопмент» и
«Оценка и управление стоимостью предприятия (организации)», «Оценка и
управление стоимостью недвижимости». Представляет интерес для студентов
укрупненной группы направлений подготовки 23.00.00 «Техника и технологии
наземного транспорта».
Учебное электронное издание
© Коланьков С. В., 2019
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2019
Редактор Ю.Б. Захарова
Технический редактор, компьютерная верстка О.О. Скоробогатова
Корректор Т.Г. Саблина
Обложка С.С. Сизиумовой
Для создания электронного издания использовано:
Приложение pdf2swf из ПО Swftools, ПО IPRbooks Reader,
разработанное на основе Adobe Air
Подписано к использованию 14.09.2018. Объем данных 7 Мб.
Издание представлено в электронно-библиотечных системах
IPR BOOKS (www.iprbookshop.ru),
Библиокомплектатор (www.bibliocomplectator.ru)
Бесплатный звонок по России: 8-800-555-22-35
Тел.: 8 (8452) 24-77-97, 8 (8452) 24-77-96
Отдел продаж и внедрения ЭБС:
доб. 206, 213, 144, 145
E-mail: sale@iprmedia.ru
Отдел комплектования ЭБС:
доб. 224, 227, 208
E-mail: mail@iprbookshop.ru
По вопросам приобретения издания обращаться:
доб. 208, 201, 222, 224
E-mail: izdat@iprmedia.ru, author@iprmedia.ru
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение ............................................................................................................................................ 6
1. Общие сведения об управлении недвижимостью ............................................................... 10
1.1. Понятие управления недвижимостью .................................................................................... 10
1.2. Формы управления недвижимостью ...................................................................................... 19
1.3. Объекты управления ................................................................................................................ 25
1.3.1. Классификация объектов недвижимости ........................................................................... 25
1.3.2. Классификация прав на объект недвижимости .................................................................. 42
2. Правовые вопросы управления недвижимостью ............................................................... 44
2.1. Права на объекты недвижимости ........................................................................................... 44
2.2. Технический и кадастровый учет объектов недвижимости ................................................ 49
3. Маркетинг на рынке недвижимости ..................................................................................... 53
3.1. Понятие маркетинга на рынке недвижимости ...................................................................... 53
3.2. Сущность маркетинга на этапе разработки идеи создания (развития) объекта ................ 54
3.3. Сущность маркетинга на этапе создания объекта (реализации проекта) ........................... 57
3.4. Сущность маркетинга на этапе эксплуатации объекта ........................................................ 60
3.5.
Event-маркетинг ....................................................................................................................... 60
3.5.1. Участие в деловых конференциях ....................................................................................... 60
3.5.2. Проведение собственных семинаров .................................................................................. 62
4. Брокеридж .................................................................................................................................. 64
5. Вендинг ....................................................................................................................................... 67
6. Кейтеринг ................................................................................................................................... 70
7. Стратегии управления недвижимостью .............................................................................. 73
7.1. Стратегии по использованию объекта ................................................................................... 73
7.2. Стратегии в отношении функционального назначения объекта ......................................... 75
7.3. Принцип Парето ....................................................................................................................... 76
8. Участники рынка недвижимости .......................................................................................... 80
9. Текущее содержание объектов ............................................................................................... 82
9.1. Способы текущего содержания недвижимости .................................................................... 82
9.2. Текущее содержание многоквартирных домов..................................................................... 86
9.3. Определение состава общего имущества многоквартирных домов ................................... 88
9.4. Требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома ........................... 90
9.5. Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома................ 94
9.6. Оплата коммунальных ресурсов на общедомовые нужды .................................................. 98
9.7. Контроль за содержанием общего имущества многоквартирного дома .......................... 103
9.8. Перепланировка и реконструкция объектов ....................................................................... 104
10. Ценообразование на рынке недвижимости ..................................................................... 107
10.1. Система ценообразования на рынке недвижимости ........................................................ 107
10.2. Оплата расходов за проживание ......................................................................................... 110
10.2.1. Общие положения ............................................................................................................. 110
10.2.2. Расчет платы за коммунальные услуги по приборам учета .......................................... 114
10.2.3. Расчет платы за коммунальные услуги не по приборам учета ..................................... 117
10.2.4. Нормативы потребления услуг и прочие платежи ........................................................ 119
4
11. Страхование на рынке недвижимости ............................................................................. 122
12. Энергоэффективность объектов недвижимости ............................................................. 125
12.1. Общие положения ................................................................................................................ 125
12.2. Обеспечение энергетической эффективности объектов недвижимости ........................ 128
12.3. Теплозащита стен зданий .................................................................................................... 129
13. Обеспечение безопасности недвижимости ....................................................................... 132
13.1. Охрана недвижимости ......................................................................................................... 132
13.2. Должностные инструкции работников .............................................................................. 135
13.3. Пожарная безопасность ....................................................................................................... 136
13.4. Информационная безопасность объектов ......................................................................... 140
13.5. Безопасность окружающей среды ...................................................................................... 141
13.6. Санитарно-эпидемиологическая безопасность ................................................................. 143
14. Ценные бумаги на рынке недвижимости ......................................................................... 145
14.1. Понятие секьюритизации .................................................................................................... 145
14.2. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости .............................................. 146
14.3. Ипотечные закладные .......................................................................................................... 149
14.4. Жилищные сертификаты ..................................................................................................... 151
15. Основы финансирования и кредитования недвижимости ........................................... 153
15.1. Общие положения ................................................................................................................ 153
15.2. Виды кредитов ...................................................................................................................... 154
15.2.1. Кредит с равномерными платежами ............................................................................... 154
15.2.2. Кредит с «шаровым» платежом ....................................................................................... 155
15.2.3. Кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга ................................... 156
15.2.4. Кредит совместного участия ............................................................................................ 157
15.2.5. Кредит с увеличивающими платежами .......................................................................... 158
15.2.6. Обратный аннуитет ........................................................................................................... 159
15.2.7. Кредит с переменной ставкой и канадский ролловер ................................................... 159
15.2.8. Завершающая ипотека ...................................................................................................... 161
15.2.9. Кредит с добавленным процентом .................................................................................. 161
15.2.10. Кредит с участием кредитора в приросте стоимости .................................................. 164
16. Оценка эффективности решений при управлении недвижимостью .......................... 167
Литература ................................................................................................................................... 176
Приложения ................................................................................................................................. 177
Приложение 1 ................................................................................................................................ 177
Приложение 2 ................................................................................................................................ 181
Приложение 3 ................................................................................................................................ 186
Приложение 4 ................................................................................................................................ 187
Приложение 5 ................................................................................................................................ 188
Приложение 6 ................................................................................................................................ 189
Приложение 7 ................................................................................................................................ 193
Приложение 8 ................................................................................................................................ 194
Приложение 9 ................................................................................................................................ 195
Приложение 10 .............................................................................................................................. 198
Приложение 11 .............................................................................................................................. 201
5
ВВЕДЕНИЕ
Название дисциплины состоит из двух терминов — управление и недвижимость.
Управлять означает воздействовать, причем это воздействие должно быть постоянным (систематическим) и целенаправленным, т.е. направленным на достижение определенного результата.
Можно отметить, что как в русском, так и в английском языках существует несколько
терминов, означающих управление в различных сферах: командовать (управлять в военной
сфере, в англ. языке — to command), администрировать (управлять в сфере государственных
органов или, в связи с развитием вычислительной техники и программного обеспечения —
в компьютерных системах, в англ. языке — to administrate). В английском языке есть еще
глаголы: to govern — управлять правительственными учреждениями, в государственной сфере, и to operate, to drive — управлять техническими системами, машинами и механизмами
(аналоги в русском языке — рулить, водить).
В настоящем учебнике рассматривается управление недвижимостью, т.е. осуществле-
ние воздействий как на объекты недвижимости, так и на совокупность прав на них.
Понятие недвижимости (недвижимого имущества) сформулировано в ст. 130, 133.1
и 132 Гражданского кодекса (далее — ГК) Российской Федерации.
В ст. 130 ГК приведено следующее определение недвижимости: «К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и
все, что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения,
а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений
описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
В этой же статье ГК к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и отмечено, что Законом
к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Управление данными видами
имущества в настоящем учебнике не рассматривается.
В ст. 133.1 ГК определено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте
как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных
физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии
электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном
участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну
недвижимую вещь.
Статьей 132 ГК установлено, что недвижимостью признается также предприятие
в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса
входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требова-
6
ния, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания),
и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Управление недвижимостью осуществляется не само по себе, а в результате усилий
определенной группы специалистов. Основными задачами управления недвижимостью
являются обеспечение сохранности имущества и эффективности его использования.
В настоящее время управление недвижимостью является отдельным видом
деятельности, что закреплено в Квалификационном справочнике должностей руководителей,
специалистов и других служащих, утвержденном постановлением Минтруда России
от 21.08.1998 г. № 37 (далее — Справочник, ЕКС) и в профессиональных стандартах,
разрабатываемыми, утверждаемыми и применяемыми в соответствии с постановлением
Правительства РФ от 22.01.2013 г. № 23. В частности в указанной сфере деятельности
разработаны следующие стандарты: «Специалист по управлению жилищным фондом»,
«Специалист по управлению многоквартирным домом», «Организатор строительного
производства», «Специалист по стратегическому и тактическому планированию
и организации производства».
Справочник дополнен новыми квалификационными характеристиками должностей
работников, функции которых связаны с развитием рыночных экономических отношений,
в частности менеджеров, специалистов, занимающихся продажей недвижимости и оценщика.
Во введении к Квалификационному справочнику отмечено, что особого внимания
требует характеристика должности менеджера. Обычно менеджерами называют профессиональных управляющих, обладающих специальным образованием, часто полученным
в дополнение к инженерному, юридическому, экономическому. Менеджеры осуществляют
квалифицированное управление деятельностью предприятия (высшее звено), его структурных подразделений (среднее звено) или обеспечивают выполнение определенной деятельности в сфере бизнеса (низовое звено).
Менеджеры соответствующего профиля осуществляют следующие основные
функции: строительство, реконструкция и модернизация недвижимости, эксплуатация объектов, включая выполнение капитального и текущего ремонта, маркетинга, управления кадрами, материально-технического обеспечения, включая подачу и использование коммунальных ресурсов, рекламно-информационного обслуживания и др.
Поскольку разница между уровнями менеджмента заключается в масштабе, пределах
полномочий, ответственности, степени детализации выполняемых функций, то в указанном
справочнике приводятся должностные характеристики менеджера (низового уровня
без функциональной специализации), а также менеджера по персоналу, менеджера по рекламе, менеджера по связям с инвесторами, менеджера по связям с общественностью. Во введении к Квалификационному справочнику отмечено, что при необходимости на основе базовой
должностной характеристики менеджера могут быть разработаны квалификационные характеристики или должностные инструкции для менеджеров других конкретных наименований
при условии, что функциональная направленность и содержание их деятельности соответ-
7
ствуют должности менеджера. Данное положение следует использовать в отношении специалистов, занимающихся управлением недвижимостью. Кроме того, в квалификационном
справочнике приведены должностные характеристики руководителя группы, инженера
и техника по инвентаризации строений и сооружений, начальника отдела и инженера
по надзору за строительством, брокера (в т. ч. по продаже недвижимости), агента по продаже
недвижимости.
Реестр профессиональных стандартов (перечень видов профессиональной деятельности), размещен на сайте программно-аппаратного комплекса «Профессиональные стандарты» (код доступа: http://profstandart.rosmintrud.ru/).
Как следует из письма Министерства труда и социальной защиты РФ от 4.04.2016 г.
№ 14-0/10/В-2253, в перспективе планируется замена ЕКС профессиональными стандартами,
а также отдельными отраслевыми требованиями к квалификации работников, утверждаемыми законодательными и иными нормативными правовыми актами, которые имеются уже
и в настоящее время (например, в сфере транспорта и др.). Но такая замена, по мнению
Минтруда России, будет происходить в течение достаточно длительного периода.
Если квалификационный справочник и профессиональный стандарт по аналогичным
профессиям (должностям) содержат различные требования к квалификации, то работодатель
самостоятельно определяет, какой нормативный правовой акт он использует, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми
актами Российской Федерации.
В результате изучения дисциплины обучающийся будет:
ЗНАТЬ:
отечественный и зарубежный опыт по профилю деятельности, источники инфор-
мации, необходимые для выполнения функций управления и проведения конкретных
экономических расчетов;
типовые методики и действующую нормативно-правовую базу в области
управления недвижимостью;
исполнение документации системы менеджмента качества предприятия.
УМЕТЬ:
организовать работу малых коллективов исполнителей, планировать работу
персонала и фонда оплаты труда;
составлять техническую документацию (графики работ, инструкции, планы, сметы,
заявки на материалы, оборудование и т.п.), а также установленную отчетность
по утвержденным формам;
подготавливать данные в установленной форме для составления обзоров, отчетов,
научных и иных публикаций;
составлять отчеты по выполненным работам, участвовать во внедрении результа-
тов исследований и практических разработок;
организовать профилактические осмотры и текущий ремонт;
составлять заявки на оборудование и запасные части, подготавливать техническую
документацию на ремонт.
8
ВЛАДЕТЬ:
проведением организационно-плановых расчетов по реорганизации производ-
ственного участка;
современными методиками разработки оперативных планов работы первичного
производственного подразделения; проведения анализа затрат и результатов деятельности
производственного подразделения;
методикой проверки технического состояния и остаточного ресурса строительных
объектов, оборудования; приемки и освоения вводимых строительных объектов и оборудования;
навыками самостоятельной работы, самоорганизации и организации выполнения
поручений.
9
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Цели управления
По срочности
Качественные
Количественные
Кратко-
срочные
Долго-
срочные
По единице измерения
Средне-
срочные
1.1. Понятие управления недвижимостью
Управление недвижимостью — комплекс услуг и работ по целенаправленному
воздействию на объект управления посредством функций управления для повышения его
социальной, технической или коммерческой эффективности.
Воздействие на объект управления может осуществляться с различными целями:
для обеспечения комфортности пребывания людей (социальная эффективность); обеспечения надежности и безопасности работы строения, наружных и внутренних инженерных сетей
(техническая эффективность); для получения прибыли или снижения себестоимости эксплуатации (коммерческая эффективность). Комплексным, обобщающим показателем эффективности управления недвижимостью, в настоящее время считается увеличение рыночной
стоимости объекта.
Объектом управления выступают сама недвижимость и (или) права на нее.
Функциями управления называются специальные виды управленческих работ,
представляющих собой совокупность решений и действий по планированию, организации,
координации, активизации, учета и контролю деятельности персонала и иных физических
или юридических лиц. Другими словами функции управления — это элементы, из которых
состоит единичное управленческое действие.
Планирование — проектирование процесса выполнения услуг и работ, связанных
с управлением недвижимостью с определением цели, стратегии и средств деятельности.
Цель управления — это желаемое состояние объекта управления. При этом цели классифицируются по единице измерения и срочности (рис. 1.1).
По единице измерения цели могут быть качественными и количественными.
Качественные цели менее конкретны и служат для установления общей траектории движения, позволяют уяснить совокупность социальных, экономических, экологических и иных
факторов, сопутствующих достижению указанной цели, способствуют пониманию общей
ситуации и масштаба решаемых задач.
Рис. 1.1. Классификация целей управления
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]