Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с про-
ектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбере-
жении и о повышении энергоэффективности.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенно-
стей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также
в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
1. Осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответ-
ствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
2. Обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения
и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению
коммунальной услуги электроснабжения.
3. Поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии,
обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру
и влажность в таких помещениях.
4. Уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования,
а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
5. Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся
в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся
нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.
6. Организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих
ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление
деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению
отходов I–IV класса опасности.
7. Меры пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом
от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности».
8. Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными
предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего
имущества.
9. Текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержа-
ние общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных
для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов,
расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
10. Проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энер-
госбережению и повышению энергоэффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий.
11. Обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых)
приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного
газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка
приборов учета и т.д.).
91
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию
и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в п. 6, или привлекать
иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным
домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками
помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,
или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления
товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива
или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который
является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами
решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям
законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах,
необходимых для устранения выявленных дефектов.
В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри
жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балкон-
ных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся
помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества,
а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами,
цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками
соответствующих земельных участков.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления
многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей
организацией — в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 («Договор управления многоквартирным домом») Жилищного кодекса РФ;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами,
оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении
многоквартирным домом), — в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответ-
ствии с разд. V и VI Жилищного кодекса РФ;
92
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указан-
ных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса РФ.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг
и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Здесь следует
иметь в виду, что Министерство регионального развития РФ письмом от 14.10.2008 г.
№ 26084-СК/14 разъяснило, что законодательство РФ не предусматривает возможности
одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг
и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий
их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения, согласно
ч. 3 ст. 162 и ст. 164 Жилищного кодекса РФ, должны быть указаны в заключенных договорах.
Услуги и работы, предусмотренные Правилами и нормами технической эксплуатации
жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации
только в случае указания на них в договоре. В противном случае указанные правила носят
рекомендательный характер (ч. 3 ст. 4 Закона РФ «О техническом регулировании»).
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания
собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания
эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих
конструкций, лифтов).
В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое
помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон,
расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
При достижении физическим износом общего имущества предельно допустимых
характеристик надежности и безопасности, что подтверждается предписанием, выданным
органами исполнительной власти РФ или субъектов РФ, уполномоченными осуществлять
государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять
меры по устранению выявленных дефектов.
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания
собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения
(опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и
безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и
другого оборудования).
Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых
характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или
ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также органами исполнительной власти РФ или субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный
контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.
93
В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе
предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их
функционального (морального) износа.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической
документации на многоквартирный дом.
В случае если разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено
после 01.07.2007 г., застройщик в составе технической документации обязан передать
под расписку в течение одного месяца после получения указанного разрешения экземпляры
инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном
носителях):
первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответ-
ствии со ст. 139 Жилищного кодекса РФ лицами, которым будет принадлежать право
собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося
собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муници-
пального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
Состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указан
в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы
за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ
по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность».
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные
документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим
имуществом.
9.5. Расходы на содержание и ремонт
общего имущества многоквартирного дома
Как было отмечено выше, в соответствии с российским законодательством,
собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества
соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме —
в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами
товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного, жилищно-строительного кооператива
или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники
помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание
и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ):
94
«не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива
или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений
в многоквартирном доме, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества и плату
за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК
РФ». Статья 171 ЖК РФ предусматривает формирование фонда капитального ремонта на
счете регионального оператора или специальном счете. В первом случае собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании
платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные
для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Во втором случае указанные платежные документы предоставляются лицом, на которое открыт специальный счет.
Специальный счет может быть открыт:
1) осуществляющим управление ТСЖ, созданным собственниками помещений в од-
ном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир
в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющим управление многоквартирным домом жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом (ст. 175 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе
регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ,
включая, в том числе, оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных
систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы
на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор,
обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Содержание общего имущества обеспечивается:
а) собственниками помещений — за счет собственных средств;
б) собственниками жилых помещений — гражданами, имеющими право на субсидии
на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, — за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;
в) собственниками жилых помещений — физическими лицами, получающими ком-
пенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг — за счет собственных средств с использованием компенсаций или соответствующих денежных выплат;
г) собственниками жилых помещений — гражданами, получающими льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг — за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами и
95
субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме
принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ
должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические
условия расположения многоквартирного дома.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать
размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами
ТСЖ (кооператива), а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для
собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются
органами управления ТСЖ (кооператива) на основе утвержденной сметы доходов и расходов
на содержание общего имущества на соответствующий год.
В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления
многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления или
органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга по результатам открытого
конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается
равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной
документации.
При этом размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт
общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству
услуг и работ.
В том случае, если собственники помещений на общем собрании выбрали способ
непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления или органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга в соответствии
с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в
96
утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ,
выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате
расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии
со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом
предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом
объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения
расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники
помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 4 ст. 155 ЖК РФ несут расходы на содержание и ремонт общего имущества
с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых
помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер
вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы,
установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем
указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме до 01.01.2013 г.
не обеспечили оснащение такого дома коллективным (общедомовым) прибором учета
используемого коммунального ресурса и при этом в соответствии с ч. 12 ст. 13 Федерального
закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической
эффективности» был установлен коллективный (общедомовой) прибор учета, собственники
помещений обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета на основании
счетов, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы
за содержание и ремонт жилого помещения и (или) в составе установленных для членов
ТСЖ (кооператива) обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов
на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Счета на оплату расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета
с указанием общего размера расходов на установку такого прибора учета и доли расходов
на установку такого прибора учета, бремя которых несет собственник помещения,
выставляются собственникам помещений организацией, осуществившей в соответствии
с ч. 12 ст. 13 Федерального закона № 261-ФЗ установку коллективного прибора учета.
Доля расходов на установку коллективного прибора учета, бремя которых несет собственник
помещения, определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее
имущество.
При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку коллективного
прибора учета и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе
обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую
счет, с разногласиями, а при неурегулировании разногласий вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством РФ.
Собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного
договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления
коммунальных ресурсов при использовании общего имущества, с управляющей организаци-
97
ей, ТСЖ (кооперативом) либо о наделении указанных организаций полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные
услуги.
Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники
помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного
договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги. Данное решение принимается на общем собрании
собственников помещений и должно содержать, в том числе, следующие условия
заключения энергосервисного договора на общедомовые нужды:
величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьше-
ние в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды
коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой
величины экономии;
цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;
срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.
Примерные условия энергосервисного договора на общедомовые нужды утверждены
приказом Минрегионразвития РФ от 27.06.2012 г. № 252.
Оплата энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно
от платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением
сторон такого договора.
Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением
Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
9.6. Оплата коммунальных ресурсов на общедомовые нужды
Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов (п. 2) к коммунальным ресурсам
отнесены:
холодная и горячая вода;
электрическая энергия;
природный газ;
тепловая энергия (отопление);
бытовой газ в баллонах;
твердое топливо при наличии печного отопления, используемое для предоставле-
ния коммунальных услуг;
98
сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-
технического обеспечения.
Так, например, электроэнергия, расходуемая на общедомовые нужды (ОДН)
требуется для освещения лестничных клеток, чердаков, подвалов и помещений консьержей,
обеспечения работы лифтового хозяйства, антенных усилителей, домофонов, камер видеонаблюдения, подкачивающих насосов и прочего внутридомового оборудования, индивидуального для каждого дома.
В соответствии с п. 18 постановления Правительства РФ от 6.05.2011 г. № 354
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений
в многоквартирных домах и жилых домов» плата за коммунальные ресурсы на ОДН
вносится собственниками (пользователями, арендаторами) жилых и нежилых помещений
независимо от того, заключили они договор на предоставление коммунальных услуг с ТСЖ
или самостоятельно с ресурсоснабжающими организациями.
В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме
коммунальных ресурсов по самостоятельно заключенному договору он обязан вносить плату
за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, а также предоставлять исполнителю,
предоставляющему коммунальные услуги, информацию о показаниях индивидуальных
или общих (квартирных) приборов учета и данные об объемах коммунальных ресурсов,
потребленных за расчетный период.
Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги определен в прил. 2 постановления Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления
коммунальных услуг гражданам».
Рассмотрим норматив и состав расходов на ОДН на примере потребления
электроэнергии.
В большинстве случаев норматив на ОДН предусматривает 7 кВт·ч/мес. на человека
в доме без лифта и 14 кВт·ч/мес. на человека в доме с лифтом. При этом по данным
Некоммерческого партнерства гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний
(см. Селляхова О. Общедомовые нужды: можно и нужно управлять сообща // Энергорынок,
2012, № 1, с. 67–70), на начало 2011 г. в жилых домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, доля ОДН в среднем составляла 15–20% от общего объема полезного отпуска
населению. Следует учитывать, что в зависимости от типа и степени изношенности жилого
фонда доля расхода электроэнергии на ОДН существенно различается. Так, например, в
стандартных панельных 9-этажных домах с лифтом доля ОДН составляет от 3% до 28–35%
общего потребления электроэнергии. В старых пятиэтажках даже без лифта доля ОДН иногда достигает 40–50%, то есть соотношение собственного потребления жильцов к потреблению в местах общего пользования примерно равны между собой. Если провести анализ энергопотребления двух аналогичных домов, то доля общедомового потребления может различаться в 1,5–2 раза. Причинами такой дифференциации являются:
1. Техническое состояние общедомовой распределительной эл. сети.
2. Коммерческие потери электроэнергии.
3. Точность измерения объема потребления электроэнергии и методика начислений
оплаты на ОДН.
99
Техническое состояние электросетей может быть, во многих случаях, проверено даже
визуально. Для предотвращения потерь электроэнергии не должно быть проводов с тканевой
обмоткой, плохой изоляции, искрения, несанкционированных подключений, отсутствия запоров на электрощитках. Сокращение доли общедомового потребления по данной причине
возможно за счет своевременности обслуживания, замены неисправных участков, использования современных токопроводящих материалов. Таким образом, в случае добросовестности
выполнения условий эксплуатации (договоров на обслуживание) управляющими компаниями,
ТСЖ (кооперативами) или нанятыми ими подрядными организациями заметной дифференциации по данной причине в нормативе потребления электроэнергии на ОДН между отдельными домами быть не должно.
Коммерческие потери электроэнергии, существенно влияющие на расходы электроэнергии на ОДН, вызываются вмешательством жильцов в работу индивидуальных приборов
учета и несанкционированными подключениями к общедомовой распределительной
электросети как самими жильцами, так и сторонними физическими и юридическими лицами.
Вмешательство в работу индивидуальных приборов учета (счетчиков) происходит
со стороны недобросовестных соседей. Наиболее распространенным способом здесь является подключение к электросети в обход квартирного счетчика, а также изменение режима его
работы. Помимо воровства электроэнергии это существенно повышает вероятность возникновения пожаров или поражения электрическим током.
Несанкционированные подключения к общедомовой распределительной электросети
сторонними физическими и юридическими лицами возможны со стороны владельцев нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме и смежных землепользователей — автостоянок, гаражей, ларьков, выездной торговли, рекламных щитов и даже уличных музыкантов.
Способ борьбы с данного рода потерями электроэнергии — возможно более быстрое
информирование управляющей компании (ТСЖ, кооператива) или энергоснабжающей
организации для проведения целевых проверок с последующим отключением и применением
санкций в отношении виновников.
Санкционированное подключение нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, и сторонних потребителей возможно двумя способами: независимо
от общедомовых приборов учета и от общедомовых приборов учета потребляемой электроэнергии (рис. 9.6.1).
В целях устранения источников коммерческих потерь электроэнергии нежилые
помещения, имеющие отдельный вход и сторонних потребителей, расположенных
автономно, целесообразно обеспечивать электроэнергией независимо от многоквартирного
жилого дома — т.е. подключать до ввода в дом.
В то же время, нежилые помещения, имеющие вход из подъезда многоквартирного
жилого дома, а также жилые помещения и общее имущество подключаются от общедомовых
приборов учета. В этом случае сотрудники и посетители организаций, расположенных
в многоквартирном жилом доме — парикмахерских, складов, турфирм, нотариальных контор
и иных офисов пользуются общим подъездом и подчас лифтами наравне с жильцами дома
и поэтому должны солидарно нести бремя ОДН наравне с жильцами и оплачивать
определенную часть коммунальных услуг.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]