Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
В связи с удобным расположением магазины шаговой доступности составляют
серьезную конкуренцию торговым центрам и многофункциональным комплексам, которые
считаются в управлении среди объектов торговой недвижимости.
Торговые центры и многофункциональные комплексы представляют совокупность
предприятий торговли, сервиса, общественного питания, развлечений, отдыха, включая
предоставление гостиничных услуг и гигиены. Различия торговых центров и многофункциональных комплексов определяются совокупностью видов деятельности, осуществляемых
расположенными в здании или комплексе зданий организациями. В торговом центре
реализуется, в основном, только торговая функция, при возможном незначительном добавлении иных, как правило, сервисных функций. В многофункциональных комплексах комбинируется несколько видов предпринимательской деятельности, разнообразные сочетания
которых приводят к образованию торгово-гостиничных, торгово-офисных, торговоразвлекательных объектов.
В Российской Федерации до настоящего времени не утверждена общепризнанная
классификация торговых центров. Поэтому, как и для офисной недвижимости, чаще всего
в повседневной практике используется европейская классификация, в основу которой
положены следующие параметры:
величина торговых площадей;
зона влияния;
состав арендаторов;
ассортимент продаваемых товаров.
Тип торгового центра (многофункционального комплекса) определяется составом
арендаторов и размером зоны влияния. Создание торгового центра и, особенно, многофункционального комплекса осуществляется в следующей последовательности. Вначале разрабатывается Концепция торгового центра, на основании которой предлагаются архитектурнопланировочные решения и осуществляется брокеридж — сдача площадей торгового центра в
аренду.
Концепция торгового центра должна отражать:
целевые группы покупателей (так называемый портрет покупателя);
тип торгового центра;
состав арендаторов (так называемые якорные, мини-якорные и прочие арендаторы).
При этом якорными арендаторами называются известные фирмы, способные своим именем
привлечь в торговый центр дополнительное число покупателей и создать благоприятный
имидж объекту недвижимости. Считается, что обычно якорный арендатор берёт в аренду
торговые помещения площадью не менее 5–15% от общей площади торгового комплекса.
В соответствии с европейской классификацией выделяются 4 вида торговых центров:
микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
окружной торговый центр (Community Shopping Center);
региональный центр (Regional Center);
суперрегиональный центр (Super Regional Center).
31
Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет
продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства, канцелярские товары,
корм для животных) и оказывает наиболее традиционные бытовые услуги — изготовление
ключей, химчистка и стирка одежды, тканей, пошив и ремонт одежды, парикмахерская.
Основой создания микрорайонного торгового центра служит торговля продовольственными товарами, поэтому «якорем», вокруг которого строится концепция его создания,
является супермаркет. К другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека
и магазин хозяйственных товаров. В некоторых случаях вместо супермаркета могут
размещаться несколько арендаторов, занимающихся продажей продуктов питания. Наиболее
типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все
присущие ему функции, определяется масштабами поселения или района и составляет
от 3000 до 10 000 м2. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей,
проживающих до десяти минут езды от него.
Окружной торговый центр (Community Shopping Center) можно назвать промежуточной категорий между микрорайонными и региональными центрами. При этом
микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, а окружные — до уровня
региональных ТЦ.
В случае развития микрорайонного торгового центра формирование окружного
торгового центра может происходить на базе супермаркета или универсального магазина,
на базе магазина-склада, магазина товаров по каталогу по сниженным ценам или магазина
с доставкой товаров на дом или в офис, которые рассматриваются в качестве «якорей».
При этом для окружного торгового центра характерно наличие универсального магазина,
не располагающего полной линейкой товаров.
Типичная торговая площадь окружного торгового центра составляет от 10 000
до 30 000 м2. Окружной торговый центр предлагает ассортимент товаров длительного
пользования и специализированных товаров, больший, чем микрорайонный. Зачастую он
поставляет товары (например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада),
которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных ТЦ.
Зона влияния окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного —
10-20 мин езды от него. Таким образом, он привлекает покупателей, живущих или работающих на большем удалении от него по сравнению с микрорайонным торговым центром.
При этом наиболее целесообразное размещение окружного торгового центра — города
с численностью населения не менее 100 тыс. человек. Это определяется тем, что масштаб
окружного торгового центра не позволяет его эксплуатировать с достаточной степенью
загрузки за счет ближайшего окружения, однако для удаленных потребителей, размещающихся на расстоянии, требующего времени в пути более 20–25 мин. его размеры и,
соответственно, ассортимент товаров и услуг, слишком мал.
Поэтому, отмечая промежуточное положение окружных торговых центров
в приведенной классификации торговой недвижимости, можно указать на их уязвимость
с точки зрения конкуренции на рынке торговой недвижимости.
Появление и развитие сильного регионального центра с несколькими «якорными
арендаторами» может резко сократить зону влияния окружного центра. Однако в достаточно
32
развитой рыночной среде успешно эксплуатироваться могут оба, даже если они
расположены в непосредственной близости друг от друга, поскольку они предлагают товары
разных типов, различный уровень сервиса и позволяют покупателям реализовывать различия
во вкусах, предпочтениях и привычках.
Региональный центр (Regional Center). Площадь регионального центра составляет
40 000 м2, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 м2. Обычно такой центр
включает в себя: молл (большой торговый центр, в котором человек может провести целый
день и сделать буквально все: купить продукты и одежду (в том числе в бутиках), посетить
спортзал, салон красоты, кинотеатр, кафе и прочее), крытую торговую галерею типа
«пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» — от двух —
на 50–70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.
Суперрегиональный центр (Super Regional Center), типичная площадь которого
составляет, в среднем, 80 000 м2, при этом она может варьироваться от 50 000 до более
чем 200 000 м2. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее
по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов
полного ассортимента. Они могут занимать 50–70% всех арендопригодных площадей.
Зона охвата — от 9 км до 45 км. В Петербурге таким торговым центром стал «ГрандКаньон», первая очередь которого введена в феврале 2006 г. В Москве к данной категории
можно отнести, например, «ИКЕА — Белая дача», который, по сути, является первой
очередью торгового центра «Мега».
Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем,
что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперрегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
По данным аналитиков компании Весаг Consulting, из общего объема качественных
торговых площадей, введенных в Москве, начиная с 2005 году, в среднем 52% приходится
на торговые центры окружного масштаба, 38% — на региональные торговые центры, 5% —
на районные и 5% — на суперрегиональные ТЦ.
По Петербургу данные менее точны. Около 31% от общего количества площадей,
введенных, начиная с 2005 г., относятся к окружным ТЦ, около 2% — к районным.
Классификационную принадлежность 67% ТЦ, введенных в Петербурге, специалисты
идентифицировать пока затрудняются. Это объясняется тем, что определить тип торгового
центра только по размеру невозможно, так как для характеристики подобного рода
необходимо произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристики и состав арендаторов и категорий продаваемых товаров.
Действительно различие между четырьмя основными типами торговых центров
на практике не всегда возможно определить с достаточной точностью. Рыночные тенденции
обусловили возникновение нескольких подтипов таких центров. Эти подтипы могут
рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории,
выделенные в соответствии с характеристиками торгового ассортимента: специализированный торговый центр, фестивальный центр, пауэр-центр, аутлет-центр, торговый центр моды,
дискаунт-центр, торгово-развлекательный центр, торгово-общественный центр, стрип-центр.
33
Рассмотрим данные категории более подробно.
Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), в котором
«якорем» является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома,
мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочих
товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.
В фестивальном торговом центре (Festival Center) «якорем» являются развлекатель-
ные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и пр.
Название «Пауэр-центр» (Power Center) происходит от англ. power — власть, мощь,
сила, энергия, т.е. торговый центр, властно, мощно, энергично притягивающий покупателей.
Пауэр-центр представляет совокупность отдельно стоящих магазинов, объединенных
в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U», возникший
на основе Super Community Centers и обладающий следующими характеристиками:
площадь от 25 тыс. м2, как минимум — один крупный якорный арендатор (такой,
например, как универсальный магазин или магазин товаров для дома — общей площадью
от 10 тыс. м2, в котором в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги);
четыре или более небольших якорных арендатора, размещающихся на площади
от 2 тыс. м2 каждый;
некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. м2,
или до 10–15% от общей торговой площади.
Аутлет-центр (Outlet Center). В данном торговом центре «якорем» являются магази-
ны строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д.
В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие организации, специализирующиеся на оказании разнообразных услуг.
Торговые центры моды (Fashion Center) возникли как объекты, где основными
арендаторами стали магазины женской и мужской готовой одежды, обуви, магазины
для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые
марки. Для размещения Fashion Center требуются объекты недвижимости большой
площади — от 25 тыс. до 50 тыс. м2.
В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки
зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы — для обслуживания всего района. Размещение, близкое
к «Торговому центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность
«Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары, представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center.
Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только
способствовала продажам, так как, создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо
больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре «якорем»
являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают
в качестве сопутствующих. Типичными представителями данного типа являются торговый
центр «Дом Мертенса», «Гранд Палас».
34
В дискаунт-центре (Off-price Center) «якорем» являются магазины-дискаунтеры про-
дуктов питания, одежды и обуви, хозяйственных товаров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазинадискаунтера не превышает 600–1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети — не менее
40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.
Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center). В данном торговом
центре «якорем» являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны.
Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих
арендаторов.
Торгово-общественный центр. В данном торговом центре «якорем» являются уни-
вермаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и пр. Подобных центров в нашей стране нет.
Стрип-центры (Strip Center) создаются для торговли товарами первой необходимо-
сти, которые могут служить дополнением к микрорайонному центру или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельные
входы и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет «якорей» и
единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда
подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных
торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п.
Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. Примером такого рода объектов могут служить вещевые рынки
(источник http://becar.ru — доступ свободный).
При выборе местоположения торгового центра важным этапом является определение
границ зон влияния (торговых зон).
Торговая зона или зона влияния (Trade Area, Catchment Area) — географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около
95%) покупателей торгового центра.
Границы торговой зоны (зоны влияния) торгового центра определяются следующими
факторами:
тип торгового центра;
пешеходная и транспортная доступность;
естественные или искусственные физические препятствия;
наличие конкурентных объектов;
плотность населения и др.
Обычно выделяют три концентрические зоны влияния: первичную, вторичную
и периферийную.
35
Первичная зона влияния — прилегающая к объекту территория, на которой прожи-
вает около 70–80% от общего числа регулярных покупателей, которых на профессиональном
языке принято называть «опорной группой». Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью — пожилые люди и инвалиды, дети, а также
люди, испытывающие дефицит времени. В первичной зоне влияния существенную долю составляют взаимосвязанные покупатели — члены семьи, друзья и знакомые, поэтому в случае
удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии магазин получает большую группу лояльных клиентов. Обычно границы ближней зоны влияния проходят в радиусе 1 км — для
пешеходов и 2-5 км — для автомобилистов.
Вторичная зона влияния занимает большую территорию, но на ней проживают
только 15–20% покупателей. На протяженность этой зоны значительное влияние оказывает
наличие объектов-конкурентов, способных «оттягивать» на себя потенциальных покупателей
и качество транспортной доступности. Внешние границы вторичной зоны влияния находятся
в 20-30-минутной пешеходной доступности и на расстоянии 5–10 км — для автомобилистов.
Периферийная зона влияния — это максимально удаленная от торгового объекта
территория, находящиеся на которой покупатели посещают торговый центр. Число таких
клиентов может составлять до 5–10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать: доверие к качеству товаров, хорошая
транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно, в некоторых случаях —
привычка. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных
и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах периферийной зоны.
Небольшую, а подчас значительную долю покупателей торгового центра могут составлять
туристы.
Границы зон влияния не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции со стороны объектов-аналогов. Реальные границы зоны влияния объекта могут быть определены не ранее чем через 6 мес. после ввода
объекта в эксплуатацию.
Концентричность зон влияния может нарушаться из-за примыкания торговых объектов к рекам, озерам, паркам, оврагам, железным дорогам, которые могут быть названы
«барьерными» объектами — препятствующими циркуляции общественного и личного
транспорта и масс потенциальных потребителей.
Следует иметь в виду, что в России сложилась практика употребления термина
«торговая зона» в двух значениях. Кроме значения, описанного выше, данный термин
употребляется для обозначения территории, на которой разрешена торговля и размещаются
объекты торговли и общественного питания и являющаяся аналогом продовольственных
и вещевых рынков, ярмарок, как правило, вытянутой конфигурации и небольших размеров.
36
К третьей группе коммерческой недвижимости (рис. 1.8) относятся объекты сервиса.
Некоммерческая недвижимость
Промышленные
объекты
Социально-
культурные объекты
Объекты
инфраструктуры
Отдельные объекты
Предприятия как
имущественные
комплексы
В данную классификационную группу входят автозаправочные станции, выставочные комплекс, объекты бытового обслуживания населения (химчистки, прачечные, парикмахерские,
спа-салоны, ремонтные мастерские, пункты приема металлолома, утильсырья, тары или макулатуры, различные кружки или клубы по интересам и т.д.).
Объекты сервиса представлены на рынке, как правило, незначительными по масштабу строениями или встроенными помещениями. В ряде случаев данные объекты не являются
капитальными строениями и представляют собой павильоны, ларьки, контейнеры.
Некоммерческая недвижимость (рис. 1.9) представлена промышленными, инфраструктурными и социально-культурными объектами.
Рис. 1.9. Классификация некоммерческой недвижимости
В составе промышленной недвижимости можно выделить отдельные объекты и предприятия как имущественные комплексы. Поскольку общепризнанной классификации данной
группы недвижимости в настоящее время не существует, можно предложить следующее.
Отдельными объектами (отдельно стоящими) будет называть специализированные и неспециализированные здания и сооружения. К ним можно отнести цехи, склады, навесы, ангары,
погрузочно-разгрузочные эстакады, бытовые и административные здания предприятий, ремонтные зоны, трансформаторные подстанции, очистные сооружения.
При этом в отношении складских объектов используются несколько достаточно детальных классификаций. Это объясняется потребностью рыночного оборота и практики
управления в связи с активным развитием логистики. В существующих классификациях
складской недвижимости обычно используется наличие каких-либо элементов, влияющих
на рыночную стоимость объекта или величину ставки арендной платы. Наиболее часто
37
при этом используются следующие параметры: тип объекта (отдельно стоящее здание
или встроено-пристроенные помещения); наличие железнодорожного ввода (путей необщего
пользования), собственного или централизованного отопления, таможенного режима, подъемно-транспортного оборудования, качество автомобильной дороги (наличие или отсутствие
ограничений по высоте подъезда, радиусу поворота или нагрузки на ось, качество дорожного
покрытия, ширина проезда, наличие пробок).
Развитие рыночных отношений, введение законодательных ограничений и усиление
конкуренции на рынке складской недвижимости привели к тому, что операторы данного
сегмента постепенно повышают требования к этому типу недвижимости. В качестве примера
в прил. 2 представлена классификация складской недвижимости компании Knight Frank,
в соответствии с которой все объекты разделены на 6 групп: А+ (наиболее качественные
объекты), А, В+, В, С и D. К последней из названных групп относятся подвальные помещения или объекты гражданской обороны, неотапливаемые производственные помещения
или ангары.
Предприятия в целом как имущественные комплексы признаются недвижимостью
в силу закона (ст. 132 ГК). При этом п. 1 указанной статьи установлено, что предприятие —
это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности.
Так же как и другие объекты недвижимости, предприятие в целом или его часть могут
быть предметом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права
на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Инфраструктурная недвижимость представлена специализированными зданиями
и сооружениями, к которым относятся: железнодорожные и трамвайные пути, вокзалы, депо,
мосты, пассажирские платформы, аэропорты, автомобильные дороги, котельные, дамбы,
плотины, трансформаторные подстанции, очистные сооружения, водонапорные башни,
паркинги, гаражи, кладбища, крематории, пункты проката, площадки для выгула собак,
объекты и помещения, предназначенные для обслуживания зданий и инженерных коммуникаций и т.д. Особенностью управления данными объектами заключается в том, что многие
из них не могут быть приватизированы, имеют ограничения на сдачу в аренду, частично финансируются за счет бюджетов различных уровней, имеют конструктивное строение, делающее невозможным альтернативное использование.
В состав недвижимости социально-культурного назначения относятся библиотеки, образовательные (детские сады и ясли, школы, училища, высшие учебные заведения), спортивные (спортивные площадки, стадионы, ипподромы, катки, тренажерные залы, корты,
аквапарки, боулинги, бильярдные, спортивные и туристические клубы, бассейны), музеи,
38
театры и кинотеатры, культовые объекты (церкви, монастыри), объекты здравоохранения
(больницы, поликлиники, косметические центры), кладбища и мемориалы, объекты рекреации и т.д.
Каждая из перечисленных выше групп объектов может быть классифицирована
по дополнительным критериям.
Например, жилая недвижимость, в зависимости от цели владельца (собственника)
может использоваться либо для личного потребления, либо для ведения предпринимательской деятельности (бизнеса), либо содержаться в качестве товарных запасов (так называемые
инвестиции с отложенным сроком реализации).
Нежилая недвижимость обычно используется для ведения предпринимательской
деятельности (бизнеса) и значительно реже — в качестве товарных запасов.
При этом ведение предпринимательской деятельности предполагает использование
недвижимости для размещения собственного офиса и (или) организации производства;
в качестве инвестиционных вложений в целях последующей продажи или сдачи в аренду;
для осуществления девелоперской деятельности.
На все объекты оформлены какие-либо права собственности: частной, государственной (Российской Федерации или субъекта РФ), муниципальной, общественных и религиозных организаций. Как правило, управление недвижимостью, находящейся в государственной
собственности сопряжено со значительным числом ограничений, что делает, в частности,
величину арендной ставки ниже, по сравнению с рыночным уровнем. По степени оформлен-
ности прав объекты могут быть товарными и нетоварными (рис. 1.10). Особенностью управления нетоварными объектами является необходимость подготовки требуемого для оформления прав пакета документов, что связано с получением различных согласований — напри-
мер, смежных землепользователей.
По степени строительной готовности всю недвижимость можно классифицировать
на три группы: пустующие (незастроенные) земельные участки; объекты незавершенного
строительства и готовую строительную продукцию. С точки зрения управления эти группы
имеют свои особенности. Так, например, некоторые пустующие земельные участки, в случае
длительного неиспользования, государство имеет право изъять, с компенсацией стоимости
или понесенных владельцем затрат на их содержание. При управлении пустующими земельными участками наиболее сложными проблемами являются определение варианта его
застройки и поиск источников финансирования (инвестора).
При управлении объектом незавершенного строительства возникают проблемы уплаты налога на имущества, льгота по которому устанавливается НК РФ только в пределах
нормативного периода строительства. Кроме того, при существенном перерыве в производстве строительно-монтажных работ, незавершенной кровле, отсутствии отопления здания
может потребоваться техническая экспертиза основных элементов здания на предмет их пригодности для продолжения строительства и дальнейшей эксплуатации. Для части объектов
незавершенного строительства может потребоваться поиск новых инвесторов и решение
правовых вопросов с прежними собственниками.
39
Объекты недвижимости
По степени юридической
оформленности
По степени строительной за-
вершенности
Товарные объекты
Нетоварные объекты
Земельные участки
Объекты незавершенного строительства
Готовая строительная продукция
Требующая ремонта
Технически исправная
По числу сделок
Объекты первичного рынка
Объекты вторичного рынка
По коммерческой выгодности
Доходные объекты
Не доходные объекты
По целевому использованию
По территориальному разме-
щению
Жилые объекты
Нежилые объекты
Рис. 1.10. Классификация объектов недвижимости
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]