Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия
уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений
о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.
Кадастровой деятельностью является выполнение полномочным лицом (кадастровым
инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.
В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ осуществляется кадастровый учет
земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Положения Федерального закона № 221-ФЗ не применяются в отношении участков
недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов,
предприятий как имущественных комплексов.
В отношении подземных сооружений также могут применяться Положения Федерального закона № 221-ФЗ.
Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утверждены постановлением Правительства РФ от 6.09.2000 г. № 660. Несмотря на то, что постановлением
Правительства РФ от 14.06.2011 г. № 469 оно признано утратившим силу, ранее установленное кадастровое деление сохраняется в силе и предусматривает деление территории РФ
на единицы кадастрового деления — кадастровый округ, кадастровый район, кадастровый
квартал.
Таким образом, кадастровый номер имеет следующую структуру: № кадастрового
округа: № кадастрового района: № кадастрового квартала: № объекта.
Для конкретизации указанных положений приказом Комитета по земельным ресурсам
и землеустройству Санкт-Петербурга от 8.06.2006 г. № 46 «Об изменении структуры кадастровых номеров земельных участков, первичных и вторичных объектов недвижимости СанктПетербурга» установлена следующая структура кадастрового номера для первичных
объектов недвижимости:
КО:КР:КК:ЗУ:ПОН ,
где КО — номер кадастрового округа в соответствии с приказом Росземкадастра
от 14.05.2001 г. № П/89;
КР — номер кадастрового района;
КК — номер кадастрового квартала;
ЗУ — кадастровый номер земельного участка;
ПОН — кадастровый номер первичного объекта недвижимости.
51
Так, например, объекту оценки может быть присвоен кадастровый номер, имеющий
вид:
78:12:111213:16:5 ,
где 78 — номер Санкт-Петербургского кадастрового округа;
12 — номер кадастрового района;
111213 — номер кадастрового квартала;
16 — кадастровый номер земельного участка;
5 — кадастровый номер оцениваемого здания (объекта недвижимости).
Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также
акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории.
Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административнотерриториальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря
может образовывать самостоятельные кадастровые районы.
Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты,
кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными
и искусственными объектами территории.
52
3. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Стадии
проекта
Идея создания
(развития)
объекта
Реализация проекта
Эксплуатация проекта
Сущность
маркетинга
Анализ рынка
Обеспечение интереса
к объекту со стороны
рынка
Повышение рыночной
стоимости объекта
Приемы
маркетинга
1. Исследование
спроса и
предложения на
рынке.
2. Исследование
фактического
или возможного
местоположения
объекта.
3. Анализ
финансовой
реализуемости
вариантов
проекта
1. Разработка
концепции и стратегии
маркетинга.
2. Разработка логотипа
проекта.
3. Разработка
комплекса рекламных
материалов и
мероприятий по выводу
объекта на рынок.
4. Размещение
рекламы и оценка ее
эффективности
1. Мониторинг рынка.
2. Корректировка
концепции развития
объекта.
3. Работа с арендаторами
по корректировке качества
предоставляемых услуг и
ценообразованию.
4. Поддерживающая
реклама.
5. Мероприятия по
повышению эффективности
эксплуатации объекта
3.1. Понятие маркетинга на рынке недвижимости
Маркетинг на рынке недвижимости — комплекс мер по продвижению объекта, услуги
или компании на рынке. Цель маркетинга — обеспечение (достижение или поддерживание)
высокой конкурентоспособности объекта, услуги или компании на рынке с целью максимально возможной эффективности функционирования (деятельности). Обычно под эффективностью понимается либо максимизация прибыли, либо максимизация рыночной
стоимости объекта.
Задача маркетинга — преодоление конкуренции на рынке в результате увеличивающегося предложения или сокращающегося спроса.
Маркетинг недвижимости может реализовываться в следующих стартовых ситуациях:
1. Имеется недвижимость, которая уже эксплуатируется и выполняет определенные
функции.
2. Имеется пустующий земельный участок.
3. У инвестора имеются средства, но он не знает каким образом их инвестировать —
неизвестны ни местоположение, ни тип будущей недвижимости.
В этих ситуациях могут различаться стадии реализации проекта (жизненного цикла),
что вызывает отличия в сущности маркетинга и его приемах. Например, на этапе разработки
идеи создания или развития объекта недвижимости сущностью маркетинга является анализ
рынка; на этапе реализации проекта — обеспечение интереса к объекту со стороны рынка;
на этапе эксплуатации проекта — повышение рыночной стоимости объекта (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Сущность и приемы маркетинга недвижимости
53
3.2. Сущность маркетинга на этапе разработки
№ п/п
Участник рынка
недвижимости
Цель анализа рынка
1
Собственник (инвестор)
Эффективность реализации проекта
2
Девелопер
Величина спроса к моменту начала
эксплуатации
3
Потребитель
Минимизация затрат на получение
недвижимости
4
Консультант
Всеобъемлющая информация о рынке
идеи создания (развития) объекта
На стадии идеи создания (развития) объекта сущностью маркетинга является анализ
рынка.
Анализ рынка направлен на выяснение возможности в сложившихся рыночных условиях получения максимально возможной прибыли при каком-либо варианте использования
объекта. Анализ рынка недвижимости обладает двумя особенностями:
1) это итерационный процесс, что связано с необходимостью выполнения вариантных
оценок, выполняемых по принципу «что — если».
2) отличия в целях анализа рынка для его участников: собственника, девелопера,
инвестора, потребителя, консультанта. При этом один из участников может выступать
в нескольких лицах: например, собственник одновременно быть девелопером и инвестором
(табл. 3.2).
Таблица 3.2
Цели анализа рынка различными участниками
В результате выполненного анализа рынка:
собственник и инвестор должны знать эффективность реализации проекта.
Для ее расчета необходимы величины: потребности в финансировании, включая сметную
стоимость строительства, реконструкции или ремонта объекта, ставок арендной платы,
уровня недозагрузки аналогичных объектов, операционных расходов, уровня риска (нормы
дисконта), продолжительности расчетного периода.
Следует иметь в виду различия целей собственников (инвесторов), которые могут
заключаться либо в использовании объекта недвижимости для собственных нужд, либо
в использовании в качестве рыночного актива (рис. 3.1).
Для собственных нужд объект может использоваться собственником (инвестором)
либо для личных нужд — проживания, отдыха, либо размещения собственного бизнеса —
офиса и (или) производства.
Использование недвижимости в качестве рыночного актива может осуществляться
либо для продажи, сдачи в аренду, либо для внесения в уставный капитал создаваемой
организации, для финансового обеспечения сделок (ипотека, секьюритизация — эмитирование ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью), либо временно сохранять объект
в качестве инвестиционного резерва;
54
Рис. 3.1. Цели собственников и инвесторов недвижимости
Цели собственника (инвестора)
Собственные нужды
В качестве рыночного актива
Личные
нужды
Размещение
собственного
бизнеса
Продажа
Сдача в аренду Внесение
в уставный
капитал
Обеспечение
финансирования
сделок
Инвестиционный
резерв
девелопер должен быть уверен в объеме спроса на данный объект со стороны
потребителей;
потребители должны иметь возможность из трех вариантов получения помещений —
строительства, покупки и аренды, выбрать тот, который обладает минимальными совокупными затратами, сроком реализации и риском;
консультанты должны обладать всей возможной первичной и производной
информацией об особенностях функционирования рынка: юридической, экологической,
технической, финансовой и экономической. Например, в качестве производной информации
важны соотношения между арендными ставками и ценами продаж объектов на рынке, между
рыночной стоимостью объекта и сметной стоимостью его строительства, о кредитных
и депозитных ставках и нормах дисконта (коэффициентов капитализации), характеризующими соотношение спроса и предложения на рынке и уровень риска.
Модель анализа рынка недвижимости.
Для всех типов недвижимости, для всех отмеченных выше стартовых ситуаций,
для всех участников анализ рынка проводится с трех точек зрения (Управление коммерческой недвижимостью: в 2 т / Под общей ред. Е. С. Озерова. — СПб: Бонниер Бизнес Пресс,
2007.):
анализ реализуемости на рынке типа объекта;
анализ реализуемости участка (местоположения);
анализ финансовой реализуемости.
Анализ реализуемости на рынке исходит из основной, фундаментальной рыночной
зависимости — соотношения спроса и предложения. Если определить объем предложения
на рынке достаточно просто (суммируются площади объектов определенного типа, которые
предлагаются для продажи или сдачи в аренду), то с оценкой величины спроса обычно
возникают существенные сложности.
55
Основным показателем, на который следует ориентироваться при оценке величины
№
п/п
Вид объекта
Уровень арендной ставки, у.е./кв. м в год
(без НДС)
1
Супермаркет
8–12% от величины выручки
2
Торговля обувью, одеждой
20–30% от величины выручки
спроса — занятость населения, которая подразделяется на базисную и небазисную. Базисная
занятость — число рабочих мест в секторах экономики, которые экспортирует товары
и услуги и импортирует деньги в регион. Небазисная занятость — число рабочих мест
в секторах экономики, которые обслуживают только местную экономику.
Базисная занятость создает спрос на промышленные и офисные объекты и на рабочую
силу. Затем рабочая сила создает спрос на жилье и на торговые и развлекательные объекты.
Мерой соотношения спроса и предложения является коэффициент недозагрузки
недвижимости — доля площадей свободных помещений в составе общей величины площадей по всей совокупности объектов данного типа, расположенных на анализируемой территории в определенный момент времени.
Для анализа изменения недоиспользования с течением времени можно рассчитывать
величину поглощения — суммарный фонд конкретного вида недвижимости, который
заполняется в течение определенного периода времени, как правило, года. Для расчета
величины поглощения необходимо из общего числа единиц, заполненных в конце года,
вычесть число единиц, заполненных в начале года.
Кроме того, на соотношение спроса и предложения и реализуемость на рынке
существенное влияние оказывают так называемые рыночные циклы, состоящие из четырех
фаз: спада, оживления, подъема и избыточного предложения.
Прогнозы недоиспользования и поглощения, с учетом фазы рыночного цикла, могут
достаточно точно обосновать направление изменения арендных ставок и цен продажи
объектов на рынке.
Анализ реализуемости участка (местоположения) выполняется при определении
варианта наиболее эффективного использования объекта (НЭИ).
Анализ финансовой реализуемости выполняется с учетом различия интересов участников рынка недвижимости. С точки зрения пользователя (арендатора) должна быть обеспечена максимально возможная рентабельность ведения бизнеса. Таким образом, здесь финансовая реализуемость оценивается не относительно объекта недвижимости, а в отношении
собственной предпринимательской деятельности. Так, например, большинство арендаторов
коммерческой недвижимости руководствуются правилом: затраты на арендную плату
не должны превышать определенного процента от выручки от реализации продукции
(дохода, оборота). Для этого арендаторы должны знать абсолютную величину арендной
платы, которую можно будет сопоставить с возможными доходами от реализации
продукции, работ или услуг, которые, во многом, определяются местоположением недвижимости (табл. 3.3).
Примеры уровней арендных ставок
Таблица 3.3
56
С точки зрения инвестора должна быть обеспечена максимально возможная рентабельность строительства или реконструкции (с учетом предварительной покупки) объекта.
Для оценки финансовой реализуемости рассчитывают показатели, рекомендованные
Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов.
При этом применяются следующие показатели: чистый дисконтированный доход (ЧДД,
в англ. терминологии — net present value, NPV), который еще называется интегральный
эффект, внутренняя норма доходности (ВНД, в англ. терминологии — internal rate of return,
IRR), срок окупаемости (в англ. терминологии — payback period, PP), индекс доходности
и потребность в финансировании.
С точки зрения девелопера должна быть обеспечена как рентабельность собственной
деятельности, так и эффективность строительства каждого отдельного объекта недвижимости.
При этом анализируются как риски, связанные со строительством объекта, так и с дальнейшей его эксплуатацией. Для оценки финансовой реализуемости также используются показатели, рекомендованные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.
Важным элементом оценки финансовой реализуемости для указанных участников
рынка является анализ чувствительности, который выполняется с учетом Методических
рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов. Проект считается устойчивым, если при всех сценариях он оказывается эффективным и финансово реализуемым
(не чувствительным к негативным воздействиям), а возможные неблагоприятные последствия устраняются мерами, предусмотренными организационно-экономическим механизмом
реализации проекта.
В целях оценки чувствительности проекта в условиях неопределенности рекомендуется использовать следующие методы, расположенные по мере возрастания точности
и трудоемкости расчетов:
1) укрупненная оценка устойчивости;
2) расчет уровней безубыточности;
3) метод вариации параметров;
4) оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик
неопределенности (либо вероятностной неопределенности, либо интервальной неопределенности).
3.3. Сущность маркетинга на этапе
создания объекта (реализации проекта)
На этапе создания объекта (реализации проекта) целью маркетинга является воздействие на уровень и характер спроса потенциальных арендаторов и других клиентов. Данный
этап связан с выполнением строительно-монтажных работ, закупкой оборудования, поэтому
решения обладают повышенной ответственностью и уровнем риска из-за необратимости
последствий.
Основными задачами маркетинга на этапе создания объекта (реализации проекта)
являются:
1) разработка маркетинговой стратегии (концепции);
57
2) разработка или корректировка атрибутов рекламной компании (атрибутов проекта);
3) работа с арендаторами;
4) разработка пакета рекламных материалов;
5) размещение рекламы в средствах массовой информации;
6) осуществление PR-компаний по закреплению образа объекта в сознании потенци-
альных клиентов (продвижение объекта);
7) осуществление direct-mail (прямой почтовой рассылки рекламных материалов
потенциальным клиентам).
Существует две стратегии продвижения бренда на рынке недвижимости:
продвижение корпоративного бренда;
продвижение бренда объекта недвижимости.
Следует иметь в виду, что на рынке недвижимости зачастую продвижение корпоративного бренда (бренда компании-застройщика) имеет более важное значение по сравнению
с брендом самого объекта. Для коммерческой недвижимости используются также бренды так
называемых «якорных» арендаторов. Другой особенностью рекламных кампаний на рынке
недвижимости является создание зачастую образа элитарности объекта, что не всегда является правильным. Например, если торговый комплекс позиционируется как «галерея элитных бутиков», и из-за недобора соответствующих арендаторов часть помещений была сдана
в аренду операторам среднего уровня, объект недвижимости может у потребителей ассоциироваться с определенным мошенничеством, потерять значительную долю покупателей,
управляющая компания получить претензии от «якорных» арендаторов о нежелательном соседстве, не выполнении обещаний в части формирования «галереи элитных бутиков». С одной стороны, обеспеченная часть населения не будет считать такой комплекс элитным, с
другой — средний класс будет его избегать, считая, что там торгуют слишком дорогими товарами.
На этапе реализации проекта важным является освещение новостей проекта.
Для привлечения внимания общественности и потенциальных покупателей к объекту
целесообразно использовать традиционные события:
1. Первичную информацию о планах по созданию (строительству, реконструкции)
объекта. Указанное требование установлено законодательством РФ, в соответствии с которым от застройщика требуется размещение проектной декларации в средствах массовой информации, а также информационного щита у строительной площадки.
В частности, при долевом строительстве Федеральным законом от 30.12.2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено,
что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию
о проекте строительства; опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня
заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также
представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган. Застройщик вправе не опублико-
58
вывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационнотелекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных
средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений и
опубликовать их.
В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском
о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты
в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей
на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником
долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора
до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком
в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за
пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за
рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства
и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
2. Церемония закладки первого камня.
3. Привлечение «якорного арендатора».
4. Привлечение соинвестора к проекту или смена собственника.
5. Открытие (сдача в эксплуатацию) объекта.
Для коммерческой недвижимости используются также праздничные мероприятия: дни
рождения объекта или отдельных арендаторов, Новый год, Рождество, день св. Валентина,
23 февраля, 8 марта, 1 мая, День Победы, День знаний (1 сентября), начало работы нового
арендатора, промоакции.
59
3.4. Сущность маркетинга на этапе эксплуатация объекта
На данном этапе руководствуются тем, что недвижимость уже построена, готова
к эксплуатации, имеет сложившееся окружение (за исключением достаточно редких случаев
эксплуатации объекта на развивающихся территориях, когда в ближайшей перспективе
появятся вновь построенные объекты, способные изменить не только ближайшее окружение,
включая транспортную доступность, обзор, но и «оттянуть» на себя клиентов — арендаторов
и покупателей).
Целью маркетинга на этапе эксплуатация объекта является обеспечение конкурентоспособности объекта, включая поддерживающую рекламу и удержание арендаторов,
изучение действий конкурентов, вкусов и предпочтений потребителей.
Результатом может стать изменение рекламной кампании, внесение каких-либо
улучшений в объект или его перепрофилирование (полностью или частично), обеспечение
дополнительного качества услуг, изменение уровня арендных ставок.
3.5. Event-маркетинг
Название еvent-маркетинг произошло от англ.
event — событие.
Еvent-маркетинг —
это способ рекламирования недвижимости, используя какие-либо события. Эффективность
мероприятий event-маркетинга объясняется тем, что они основаны на демонстрации компетентности компании, и при этом появляется возможность изучения рынка. Другими словами,
еvent-маркетинг — это способ продажи предлагаемых услуг на рынке недвижимости.
Можно выделить два основных направления деятельности по продвижению услуг
с помощью event-маркетинга: участие в деловых конференциях; проведение собственных
семинаров.
3.5.1. Участие в деловых конференциях
Формами участия в деловых конференциях может быть:
выступление;
спонсорство;
участие в качестве слушателя (общение в кулуарах — контакты с целевой
аудиторией).
Наиболее действенным способом воздействия на целевую аудиторию является выступление, представляющее собой способ демонстрации компетенции компании. Ключевыми элементами выступления являются тема доклада («тема должна продавать семинар»), интересная потенциальным заказчикам, и умение докладчика в публичном общении. Подчас
возникает конфликт интересов организаторов конференции, заинтересованных продать возможность выступления, и специалистов конкретной компании, желающих выступать бесплатно. При этом проданные выступления, зачастую, снижают качество конференции из-за
того, что «коммерческие» докладчики могут предлагать вниманию аудитории малоинтересные доклады, перегруженные рекламой.
Организаторы чаще всего готовы предоставлять возможность бесплатных выступлений ярким докладчикам и квалифицированным в своей области специалистам, позволяющим
заинтересовать потенциальную аудиторию и тем самым обеспечить успех конференции.
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]