Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
15.2.8. Завершающая ипотека
Годы
Bal
н.г.
, руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal
к.г.
, руб.
1 2 3 4 5 6 1
10 000
2 638
1 000
1 638
8 362
2
8 362
2 638
836
1 802
6 560
3
11 560
4 896
1503
3 393
8 167
4
8 167
4 896
1062
3 834
4 333
5
4 333
4 896
563
4 333
0
Итого
19 964
4 964
15 000
Завершающие ипотеки, которые также называют перекредитованием, являются повторно выдаваемыми кредитами, предоставляемыми под залог той же собственности,
под которую был предоставлен первый кредит.
Пример. В качестве исходных данных используем данные табл. 13.1. Предположим,
что в начале третьего года заемщику был предоставлен второй кредит на сумму 5000 руб.,
но поскольку первый кредит окончательно еще не погашен, то банк, учитывая увеличение
риска, повысил ставку до 13% годовых.
Для составления графика погашения завершающей ипотеки необходимо в график
погашения самоамортизирующегося кредита (табл. 13.1) внести изменения так, как это
сделано в табл.13.10. Указанные изменения следует вносить, начиная с третьей строки.
Таблица 13.10
График погашения завершающей ипотеки
Примечания:
1. В графе 2 значение баланса на начало 3 г. получено как сумма баланса, оставшегося непогашенным
по первому кредиту — 6560 руб. (см. табл. 13.1, строка 3) и величины нового кредита — 5000 руб. Итого
6560+5000 = 11560 руб.
2. Ежегодный платеж, начиная с третьей строки, определен при 13% годовых сроком на 3 г. (3,4
и 5 годы). Множитель 6 функции сложных процентов (PMT от PV) при этом равен 0,423522. Таким образом,
новое значение ежегодного платежа по погашению кредитов составит:
11560*0,423522= 4896 руб./год;
3. Начиная с третьего года, новые значения четвертой-шестой граф определяются так же, как и в
таблице 13.1. Например, для третьей строки: 11560*0,13=1503 руб./год; 3393=4896–1503 руб./год;
8167= 11560–3393 руб. Баланс на конец третьего года переносится в баланс на начало следующего года.
Следует обратить внимание, что суммарная величина выплачиваемого кредита (итого
графы 5) теперь составляет сумму двух кредитов: первого в 10000 руб., и второго —
в 5000 руб.
15.2.9. Кредит с добавленным процентом
Обычно в банковской деятельности используется механизм сложных процентов и постоянство кредитной ставки. Однако некоторые кредиты, в том числе и повторные займы,
могут предусматривать добавленные проценты. Расчет выплат по данным кредитам предусматривает уже не дисконтирование (сложные проценты), а использование простых процен-
161
тов. Сумма добавленных процентов определяется путем умножения их годовой величины
Годы
Bal
н.г.
, руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal
к.г.
, руб.
1 2 3 4 5
6
3
5000
2067
400
1667
3333
4
3333
2067
400
1667
1667
5
1667
2067
400
1667
0
Итого 6200
5000
на число периодов, в течение которых они будут учитываться. Полученная таким образом
суммарная величина процентов умножается на величину кредита и делится на число платежных периодов, что позволяет получить величину единичного платежа.
Пример. Рассмотрим предыдущую таблицу погашения кредита, но вместо 13% го-
довых, начисляемых стандартным способом (по логике сложных процентов), предусмотрим добавленные проценты в размере 8% годовых. Тогда за три оставшихся года суммарный добавленный процент составит: 8% * 3 г. = 24%. В этом случае добавленная погашае-
мая величина будет равна сумме второго кредита и процентов за пользование им: 5000 +
5000*0,24 = 6200 руб. Величина годового (единичного) платежа по повторному кредиту будет равна: 6200/3 г. = 2067 руб./год.
Для того чтобы заполнить амортизационную таблицу по такому кредиту, удобно
построить вспомогательную таблицу погашения кредита с добавленными процентами,
а затем суммировать ее значения со значениями таблицы первого кредита (табл. 13.1).
Вспомогательная таблица включает только годы предоставления кредита с добавленными процентами (табл. 13.11).
Таблица 13.11
Вспомогательная таблица погашения кредита с добавленными процентами
Примечания:
1. В графе 1 в первой строке (3 год) показывается величина нового кредита — 5000 руб.
2. Величина ежегодного платежа, определенная выше, указывается в графе 3.
3. Величина ежегодного процента определяется как (6200 - 5000)/3 г. = 400 руб./год.
4. Величина ежегодно выплачиваемой основной части кредита (PRN — графа 5) определяется
так же как и при составлении стандартной таблицы: 2067 - 400 = 1667 руб./год. Поскольку проценты
простые, то величины в графах 3, 4 и 5 оказываются одинаковыми.
5. Баланс на конец года определяется, как и раньше, в виде разности между балансом на начало года
и выплачиваемой за этот год величиной основной части кредита (графа 5). Например, для 3 г. Bal к.г. = 5000–
–1667 = 3333 руб.
После этого необходимо объединить таблицу погашения самоамортизирующегося
кредита (табл. 13.1) и вспомогательную таблицу 13.11. В результате получается следующая амортизационная таблица.
162
Таблица 13.12
Годы
Bal н.г., руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal к.г., руб./г.
1 2 3 4 5
6
1
10 000
2 638
1 000
1 638
8 362
2
8 362
2 638
836
1 802
6 560
3
11 560 =
6560+5000
4 705 =
= 2638+2067
1056 = 656+400
3 649
7 911
4
7 911
4 705 =
= 2638+2067
858 = 458+400
3 847
4 065
5
4 065
4 705 =
= 2638+2067
640 = 240+400
4 065
0
Итого
19 390
4 390
15 000
Годы
Bal н.г., руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal к.г.,
руб./г.
1
10 000
2 638
1 000
1 638
8 362 2 8 362
2 638
836
1 802
6 560
3
11 560 =
= 6560+5000
4 955 =
= 2638+2317
1306 = 656+650
3 649
7 911
4
7 911
4 955
1108 = 458+650
3 847
4 065 5 4 065
4 955
890 = 240+650
4 065
0
Итого
20 140
5 140
15 000
Таблица погашения кредита с добавленными процентами
Примечания:
1. Для третьего года необходимо в строке 3 графы 2 определить новую величину непогашенного кре-
дита: 6560+5000 = 11560 руб. В графах 3 и 4 первые слагаемые взяты из соответствующих граф таблицы 13.1, вторые — из таблицы 13.11.
2. Порядок остальных расчетов практически повторяет стандартную процедуру заполнения амор-
тизационной таблицы. Отличие заключается в том, что сразу заполняется не только вся 3 графа, но и графа 4.
Как видно из итога графы 3 табл. 13.12, общая сумма выплат (19390 руб.) составила
почти такую же величину, как и при завершающей ипотеке (табл. 13.10). Это означает,
что несмотря на то, что при использовании добавленных процентов учитываются простые,
а не сложные проценты, общая величина выплат возрастает, что выгодно для кредитора.
Данное положение подтверждается расчетом добавленных процентов при 13% годовых
(табл. 13.13), т.е. при тех же, что учтены в табл. 13.10.
Таблица 13.13
График погашения кредита при добавленных 13% годовых
163
Таблица 13.14
Годы
Bal н.г., руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal к.г., руб./г.
3
5000
2317
650
1667
3333
4
3333
2317
650
1667
1667
5
1667
2317
650
1667
0
6950
1950
%
в ыпр
НП
Вспомогательная таблица для заполнения таблицы 13.13
Как видно из итога графы 3 табл. 13.13, общая сумма выплат составит 20140 руб.,
что больше, чем при завершающей ипотеке (табл. 13.10).
Таким образом, использование механизма добавленных процентов может служить
средством создания иллюзии у заемщика о более выгодных условиях кредитования
при повышении доходности (выгодности) данного кредита для банка (8% вместо 13%).
15.2.10. Кредит с участием кредитора в приросте стоимости
Кредит с участием кредитора в приросте стоимости обладает повышенным уровнем
риска для банка. Этот вид кредитного соглашения предусматривает участие банка в доходе
от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности (проекта),
созданной за счет кредита.
В обмен на это кредитор обычно снижает ставку процента по кредиту. Например,
ставка по кредиту может быть снижена на четверть в обмен на получение четверти суммы
прироста стоимости объекта (проекта).
В случае если собственность не была продана в течение установленного времени, доля кредитора в приросте стоимости может быть определена проведением независимой оценки. Каждая из сторон может пригласить своего оценщика, а если их отчеты содержат существенно различные результаты и стороны не могут придти к соглашению, то приглашается
третий оценщик. Из-за этого данный кредит имеет повышенный риск для кредитора.
Договор предоставления кредита с участием кредитора в приросте стоимости может
содержать иные условия. Например, право кредитора на предъявление требования о досрочной выплате долга или право заемщика досрочно погасить долг, отсрочки выплаты процентов, максимальные доли участия и др.
При досрочно погашаемых кредитах, в случае, если такое право не было отражено
в кредитном договоре, рассчитывается процентная уступка (санкции за досрочную выплату
кредита).
Величина процентных выплат за пользование кредитом, при его досрочном
погашении, определяется по формуле:
где Н
погашении, доли единицы.
, (13.1)
— норматив выплаты процентов за пользование кредитом, при его досрочном
вып
164
2/1
NN
n
Н
в ып
, (13.2)
№ п/п
Наименование показателя
Сумма, руб.
1
Общие выплаты по 25-летнему кредиту с добавленным
процентом (100000 + 100000*25*0,08 = 300000 руб.)
300000
2
Сумма трехлетних периодических платежей (РМТ) в счет
погашения кредита (12000*3 = 36000 руб.)
-36000
3
Процентная уступка
-155692,31
Итого:
108307,69
где ∑n — сумма порядковых номеров лет, начиная с последнего. При этом n равняется
числу лет, прошедших от даты выдачи кредита до его погашения;
N — срок кредитного договора, годы;
∑% — сумма процентов, которая должна была бы быть выплачена кредитору заемщиком, если бы кредит погашался строго по графику, руб.
Пример. Предположим, что был предоставлен кредит в 100000 руб. при 8%-й добав-
ленной ставке на 25 лет с условием ежегодных равных платежей по его погашению. Кредит
был погашен досрочно через 3 г.
Определить:
1. Величину ежегодного платежа по погашению кредита.
2. Величину процентных выплат за три года.
3. Величину процентной уступки.
4. Величину завершающего платежа, включающего санкции за досрочное погашение
кредита.
5. Сумму всех выплат в случае трехлетнего досрочного погашения кредита,
выдававшегося на 25 лет.
Решение:
1. Величина ежегодного платежа по погашению кредита равна:
РМТ = (100000 + 100000*25*0,08)/25 = 12000 руб./год,
где 100000*25*0,08 = 200000 руб. — величина процентных выплат за 25 лет при 8% добавленной ставке;
2. Норматив выплаты процентов за три года составит:
Н
= (25+24+23)/[25*26/2] = 0,22153846.
вып
Процентные выплаты за три года равны:
П
= 0,22153846*200000 = 44307,69 руб.,
р
где 200000 — величина процентных выплат за 25 лет использования кредита с добавленным
процентом, руб.;
3. Процентная уступка составит:
200000 – 44307,69 = 155692,31 руб.
4. Величина завершающего платежа определена в табличной форме:
Таблица 13.15
Расчет величины завершающего платежа
165
5. Сумма всех выплат, при досрочном погашении кредита, составит:
Годы
0 1 2
3
Притоки (оттоки), руб.
-100000
+12000
+12000
+(12000+108307,69) = 120307,69
12000*3 г. + 108307,69 = 144307,69 руб.
Для того чтобы определить, каков реальный процент (выгода) банка от такой
операции, следует рассчитать внутреннюю норму доходности (ВНД) по фактическому
денежному потоку (табл. 13.16).
Таблица 13.16
Денежный поток при досрочном погашении кредита
Расчет ВНД легко выполнить в пакете Excel, выбрав ту же программу «Мастер
функций» (иконка fx), которая используется для расчета значений шести функций сложных
процентов. В «Мастере функций» выбирается категория «финансовые», в которой
выбирается тип ВСД (ВНД, ВНДОХ).
Расчет ВНД дает ставку 14,4%, что существенно выше 8%, определённых в договоре
кредита, и отражает выгоду банка.
Для того чтобы выбрать наиболее выгодный вариант кредитования, необходимо
рассчитать текущую стоимость периодических (ежегодных, ежемесячных т.д.) выплат
погашения кредита. Для этого периодические платежи по каждому из вариантов приводятся
к начальному моменту времени по выбранной норме дисконта, отражающей требуемую
доходность для инвестора.
166
16. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕШЕНИЙ
ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Принимаемые менеджментом инвестиционные решения (здесь — это решения, связанные с вложением средств в улучшение или содержание недвижимости) должны быть оценены с точки зрения их эффективности. Оценка эффективности решений выполняется в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных
проектов, где приведены ряд показателей и критериев эффективности:
1. Чистый дисконтированный доход (ЧДД, англ. — NPV — net present value), который
также называется интегральный эффект, являющийся главным показателем эффективности
принимаемых решений. Критерий эффективности: ЧДД > 0.
2. Чистый доход (ЧД, англ. — NV — net value), являющийся арифметической суммой
эффектов (доходов) и расходов, связанных с инвестиционным решением. Критерий эффективности: ЧДД > 0. Разность ЧД — ЧДД нередко называют дисконтом проекта.
3. Внутренняя норма доходности (ВНД, англ. — IRR — internal rate of return). Крите-
рий эффективности: ВНД > Е, т.е. нормы дисконта, использованной при расчете ЧДД. Внутренняя норма доходности может также использоваться для оценки степени устойчивости инвестиционного решения по разности ВНД – Е.
4. Простой срок окупаемости (Ток, англ. — PP — payback period). Критерий эффек-
тивности: Ток < нормативного, среднерыночного периода окупаемости инвестиций.
5. Срок окупаемости с учетом дисконтирования. Критерий эффективности:
Т
< нормативного, среднерыночного периода окупаемости инвестиций.
ок(Е)
6. Индекс доходности (ИД, англ. — PI — profability index). Критерий эффективности:
ИД > 1.
7. Индекс доходности с учетом дисконтирования (ИДД). Критерий эффективности:
ИД > 1.
8. Потребность в дополнительном финансировании (ПФ; другие названия — стои-
мость проекта, капитал риска).
9. Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (ДПФ).
Наиболее востребованными показателями при расчете экономической эффективности
принимаемых решений являются чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV), внутренняя
норма доходности (ВНД, IRR) и срок окупаемости. В качестве поверочного показателя всегда
применяется потребность в финансировании (ПФ), которая сравнивается с имеющимися
финансовыми возможностями собственника или управляющего недвижимостью.
Комплексным или, как было отмечено выше, интегральным показателем
эффективности решений является показатель ЧДД (NPV). Дисконтированием называется
счетная операция, при которой учитывается норма дисконта. Нормой дисконта называется
норма дохода на инвестиции. Поэтому, если расчеты ведутся с учетом нормы дисконта, это
означает, что учитывается необходимость получения дохода на вкладываемые средства.
Кроме того, дисконтирование позволяет соизмерить ценность денег во времени. Данное
соизмерение необходимо из-за того, что осуществление расходов и получение эффектов
(доходов) при управлении недвижимостью осуществляется в разные моменты времени
167
(не единовременно). Поэтому дисконтирование еще называется приведением денежных
№
п/п
Показатели
0 1 2 3 4
Всего (ЧДД),
тыс. руб.
1
Затраты инвестора,
тыс. руб.
-4500
Экономия арендной
платы, тыс. руб.
1600
1600
1600
1600
2
Норма дисконта (Е),
процент годовых
10%
10%
10%
10%
10%
3
Коэффициент
дисконтирования
*
1,00000
0,90909
0,82645
0,75131
0,68301
4
Итого**, тыс. руб.
-4500,0
1454,5
1322,3
1202,1
1092,8
571,8
***
потоков к дате оценки. В качестве даты оценки может быть выбран любой момент времени,
но чаще всего назначается так называемый нулевой момент времени, т.е. начальная точка
в процессе реализации какого-либо управленческого решения.
Дисконтирование может выполняться при одной норме дисконта для всех элементов
денежного потока и для всех шагов расчета. В отдельных случаях значение нормы дисконта
может выбираться различным для разных шагов расчета (переменная норма дисконта).
Это может быть целесообразно в случаях:
переменного по времени риска;
переменной по времени структуры капитала при оценке коммерческой эффектив-
ности ИП.
Дисконтирование осуществляется путем деления всех элементов денежного потока
на коэффициент капитализации (множитель первой функции сложных процентов (FV/PV)
или путем умножения на коэффициент дисконтирования (коэффициенты четвертой функции
сложных процентов (PV/FV).
Пример. Управляющая компания арендует склад. Величина годовой арендной платы
составляет 1600 тыс. руб./г. с учетом НДС. Управляющая компания рассматривает вариант
отказа от аренды и строительство собственного склада. Известно, что окупаемость
инвестиций в склады составляет на рынке 4 г. Затраты инвестора, равные сумме сметной
стоимости строительства склада и косвенных затрат инвестора, равны 4500 тыс. руб.
(включая НДС). Норма дисконта установлена в размере 10% годовых. Оценить
эффективность предполагаемой операции по строительству собственного склада и отказу
от аренды. Решение приведено в табличной форме:
Примечания:
* — значения коэффициента дисконтирования определяются по таблице множителей сложных
процентов (прил. 8) или рассчитываются по формуле: ;
** — значения строки 5 определяются умножением данных строки 1 или 2 на величину коэффициента
дисконтирования (строка 3);
*** — значения графы «Всего» получены суммированием значений по строке 4, графы 0–4
(суммированием элементов денежного потока с учетом дисконтирования).
Таблица 14.1
168
Как видно из табл. 14.1 получено положительное значение показателя ЧДД, равное
№
п/п
Показатели
0 1 2 3 4
Всего (ЧДД),
тыс. руб.
1
Затраты инвестора,
тыс. руб.
-4500
Экономия арендной
платы, тыс. руб.
1600
1600
1600
1600
2
Норма дисконта (Е),
процент годовых
16%
16%
16%
16%
16%
3
Коэффициент
дисконтирования
*
1,00000
0,86207
0,74316
0,64066
0,55229
4
Итого**, тыс. руб.
-4500,0
1379,3
1189,1
1025,1
883,7
-22,9
№
п/п
Показатели
0 1 2 3 4
5
Всего (ЧДД),
тыс. руб.
1
Затраты инвестора,
тыс. руб.
-4500
Экономия арендной
платы, тыс. руб.
1600
1600
1600
1600
1600
2
Норма дисконта (Е),
процент годовых
16%
16%
16%
16%
16%
16%
3
Коэффициент
дисконтирования
*
1,000
0,8621
0,7432
0,6407
0,5523
0,4761
4 Итого**, тыс. руб.
-4500
1379,3
1189,1
1025,1
883,7
761,8
738,9
571,8 тыс. руб., что свидетельствует об эффективности принимаемого решения
по строительству собственного склада. Данный результат интерпретируется следующим
образом: к окончанию четвертого года после завершения строительства управляющая
компания полностью окупит свои инвестиции и дополнительно получит чистый доход
в размере 571,8 тыс. руб. Данная интерпретация называется экономическим смыслом ЧДД.
Важность точного определения нормы дисконта, используемой при расчете ЧДД,
можно показать следующим образом (табл. 14.2). Если применить норму дисконта 16%
годовых, то будет получено отрицательное значение ЧДД (-22,9 тыс. руб.), что
свидетельствует о неэффективности отказа от аренды склада.
Таблица 14.2
Также важно точно определить продолжительность расчетного периода (Т
Так, например, если установить Т
, равную не четырем, а пяти годам, то даже при Е = 16%
расч
расч
).
годовых ЧДД будет положительным (738,9 тыс. руб.). Это означает, что решение
по строительству собственного склада при отказе от аренды станет эффективным
(табл. 14.3).
Таблица 14.3
169
Для сравнения, если определить показатель ЧД то, например, в табл. 14.3
его величина будет равна:
ЧД = -4500 + 1379,3 + 1189,1 + 1025,1 + 883,7 + 761,8 = 3500 тыс. руб.
Величина показателя ЧД означает, насколько сумма всех доходов за расчетный
период превышает величину всех затрат. Однако при этом не учитывается разная ценность
денег во времени.
Математическая интерпретация показателя ВНД (IRR) следующая: она является такой
нормой дисконта, при которой ЧДД обращается в ноль. Экономический смысл этого
показателя следующий: ВНД показывает ту норму дохода (в процентах), которую инвестор
получит к концу расчетного периода сверх полного возврата инвестиций. Показатель ВНД
носит подчиненный характер по отношению к ЧДД (рассчитывается дополнительно к нему).
Это связано с рядом допущений, используемых при расчете показателя ВНД, что может
привести к неоднозначности трактовки результата и ошибочным выводам. К недостаткам
ВНД относится:
возможность получения нескольких её значений в случае, если денежные потоки
для оцениваемой недвижимости неоднократно меняют знак;
своеобразный парадокс возможности увеличения её значения в случаях,
если конечный (завершающий) денежный поток является отрицательным и, наоборот,
уменьшения, если заключительный поток является доходом.
Проявление первого из названных недостатков показано в табл. 14.4, из которой
видно, что, например, для шага расчета № 2, для которого ВНД принимает два значения —
38% и 262%, а для шага № 5 — три значения: 8%, 265% и 0%. Таким образом, чем большее
число раз меняется знак элементов денежного потока, тем существует большее количество
значений ВНД.
Второй особенностью ВНД является возможность увеличения её значения в случаях,
если конечный (завершающий) денежный поток является отрицательным и, наоборот,
уменьшения, если заключительный поток является доходом, что противоречит
экономической логике. В табл. 14.4 это видно в первой строке ВНД, например, для периода 2
(ВНД равна 38%), который завершается оттоком и периода 3, который завершается притоком
(ВНД равна 21%); периода 3, который завершается притоком и периода 4, завершающегося
оттоком (ВНД равна соответственно 21% и 53%); периода 4, завершающегося оттоком
и периода 5, завершающегося притоком (ВНД равна, соответственно, 53% и 8%). В то же
время данный парадокс не наблюдается для второй строки ВНД.
Как правило, подобные проекты не характерны для нового строительства, если только
оно не осуществляется очередями, но при аренде или доверительном управлении
недвижимости, когда по условиям договора арендатор или доверительный управляющий
обязаны за свой счет произвести ремонт объекта после завершения срока аренды, подобное
явление может встретиться в практике управления объектами недвижимостью.
Кроме того, при использовании в качестве оценочного показателя ВНД
предполагается возможность реинвестирования промежуточных доходов с доходностью,
равной ВНД. Зачастую это является излишне оптимистичным предположением,
не соответствующим реалиям рыночной ситуации.
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]