Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Примерами постановки качественных целей служит Закон Санкт-Петербурга
от 22.12. 2005 г. № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» (в редакции
от 06.07.2017 г.), в котором основными целями развития Санкт-Петербурга являются:
стабильное улучшение качества жизни всех слоев населения Санкт-Петербурга
(с ориентацией на обеспечение среднеевропейских стандартов качества жизни);
сохранение архитектурного наследия;
формирование Санкт-Петербурга как интегрированного в российскую и мировую
экономику многофункционального города, обеспечивающего высокое качество среды
жизнедеятельности и производства, укрепление Санкт-Петербурга как главного российского
контактного центра региона Балтийского моря и северо-запада России.
Указанные цели образуют в единстве целевой блок верхнего уровня при главенстве
цели, указанной первой из них.
Кроме того, в этом законе уточнено, что территориальное планирование
Санкт-Петербурга направлено на определение функционального назначения территорий
исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
в целях:
1) обеспечение устойчивого развития Санкт-Петербурга;
2) повышение качества городской среды;
3) сохранение и регенерация исторического и культурного наследия;
4) развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
5) обеспечение учета интересов Российской Федерации, интересов жителей
Санкт-Петербурга и их объединений, интересов внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга.
Качественные цели должны отвечать следующим требованиям:
1. Понятность для конкретных адресатов (пользователей). Понятность цели обеспе-
чивается использованием официальной терминологии, преемственностью, соответствием ранее принятым решениям, ориентацией на определенную группу пользователей, учитывая их
квалификацию и подготовленность к решению поставленных задач.
2. Своевременность, что означает выполнение двух условий. Во-первых, получение
исполнителем достаточного времени для разработки и осуществления управленческого воздействия. Во-вторых, формулируемая цель не должна опережать иные воздействия, иные цели, с которыми она взаимосвязана, включая внешние условия.
3. Существенность, которая предполагает, что непредставление или неправильное
отображение информации может повлиять на экономические решения пользователей. Существенность цели определяется той ролью, которую она играет в информационном отношении, оказывая влияние на принимаемые решения.
4. Достижимость, что означает реальность ее выполнения к определенному сроку.
Достижимость оценивается как руководителями, так и исполнителями на основе оценки
имеющихся ресурсов всех типов — трудовых, финансовых, материально-технических, а
также характера законодательства, включая правила работы на рынке строительства и недвижимости с учетом установленных запретов и ограничений.
11
5. Обозримость, под которой понимается определение конкретного периода
Координация
Оперативное планирование
Оперативное регулирование
времени, в течение которого данная цель должна быть достигнута.
Количественные цели более конкретны и определяются с помощью численных
показателей, норм (нормативов). Например, объем выручки от реализации товаров, работ
и услуг в следующем году должен быть увеличен на 10%; рентабельность производства
должна составить 15%. Аналогичные показатели могут устанавливаться в различных
областях деятельности, включая труд и заработную плату (как правило, это величина
средней заработной платы, соотношение средней зарплаты руководителей и остальных
работников), расходы на отдельные виды ресурсов и т.д. Это делается для того, чтобы обеспечить главное свойство количественных целей — контролируемость. Количественные цели
могут использоваться в качестве показателей, устанавливаемых в контрактах с работниками.
Организация — формирование и постоянное поддерживание в надлежащем состоянии управляемой и управляющей систем. При выполнении функции организации осуществляется формирование и периодическое изменение структуры управления и штатного расписания компании, организация рабочих мест и обеспечение бытовых условий персонала,
организация производственных площадок и подсобных производств, обеспечение деятельности компании ресурсами всех видов — материальными, трудовыми, информационными,
финансовыми, с учетом необходимого их резервирования.
Координация — установление оптимальных пропорций между участниками
процесса управления объектами недвижимости и ликвидация возможных отклонений
от нормального хода процесса производства и управления. Координация осуществляется
в виде оперативного регулирования (без пересмотра ранее утвержденных планов,
контрактов) и в виде оперативного планирования — т.е. с внесением корректив в ранее
утвержденные планы и контракты.
Активизация — побуждение участников процесса управления с максимальной
эффективностью выполнять должностные обязанности, условия договоров (контрактов).
При активизации используются материальное и моральное стимулирование, которые могут
носить поощрительный или репрессивный характер. Так, например, в качестве поощрительного материального стимулирования используется заработная плата, премирование, добровольное медицинское страхование, компенсация части затрат на отпуск, предоставление
путевок, закрепление служебного автотранспорта, предоставление служебного жилья
или компенсация расходов на наём жилого помещения (квартиры). В то же время, лишение
какой-либо части заработной платы, штрафы, понижение в должности являются элементами
репрессивного материального стимулирования.
Рис. 1.2. Виды координации деятельности
12
Рис. 1.3. Способы активизации деятельности
Активизация
Моральное стимулирование
Материальное стимулирование
Учет
Специальный учет
Учет в системе бухгалтерской
документации
Учет — определение итогов выполнения запланированных процессов или их отдельных этапов, позволяющих иметь в систематизированном виде заключительную информацию.
Включает процессы наблюдения, сбора, идентификации, оценки, классификации, обработки
и передачи информации о фактическом состоянии и изменениях процессов управления
недвижимостью и самого объекта. Учет позволяет оценить наличие какого-либо имущества
и (или) прав на него, результатов деятельности, их измерение и регистрацию с количественной и качественной стороны. Данная функция управления обеспечивает постоянную информацию обо всех сферах хозяйственной деятельности.
Рис. 1.4. Виды учета
Можно выделить учет в системе бухгалтерской документации (оперативный учет,
бухгалтерский учет предприятий, учреждений, бюджетный учет, управленческий учет)
и специальный учет в системе управления недвижимостью. Специальными видами учета
в управлении недвижимостью являются технический учет (техническая инвентаризация)
объектов и кадастровый учет. Результатами последних являются технический паспорт
объекта и кадастровый паспорт, необходимые для регистрации права собственности.
Контроль — система наблюдений за реальным ходом процесса управления недвижимостью. Виды контроля можно классифицировать по различным критериям (рис. 1.5):
по механизму воздействия он может быть административным или экономическим; по характеру воздействия — прямым или косвенным; по охвату — выборочным или сплошным;
по источнику — внешним или внутренним (корпоративным).
13
Контроль
По механизму
воздействия
По характеру
воздействия
По источнику
Административный
Экономический
Прямой
Косвенный
Внешний
Внутренний
По охвату
Выборочный
Сплошной
Государственный
Не государственный
Рис. 1.5. Виды контроля
Административный контроль базируется на власти, на выполнении должностных
инструкций, служебных обязанностей и осуществляется в силу подчинения одних сотрудников другим (внутренний административный контроль) или требований закона (внешний
административный контроль). Экономический контроль основывается на выполнении
установленных законами или локальными правовыми актами норм (нормативов) или показателей: своевременностью и полнотой уплаты налогов или страховых взносов, графика
платежей по кредиту или за выполненные строительные работы, обязательств по выплате
заработной платы, отсутствием дебиторской или кредиторской задолженности, рентабельностью производства и т.д.
Прямой контроль осуществляется должностными лицами непосредственно за той
деятельностью, на которую он направлен. В отличие от него, косвенный контроль осуществляется через третьих лиц, которым поручается выполнение данной функции управления.
Выборочный контроль производится по отдельным пробам, выборкам, частям общего
массива информации, отдельным подразделениям или сторонам деятельности, конструктивным элементам или частям зданий и сооружений.
14
Сплошной контроль осуществляется по всем подразделениям, видам деятельности,
Река (канал)
Тротуар Тротуар
Проезжая часть автомобильной дороги
Тротуар Тротуар
Здание
Уборочная площадь
Уборочная площадь
по всему массиву информации. Объем контроля связан как с масштабом мероприятий по его
осуществлению, так и с количеством сотрудников, привлекаемых для его осуществления.
В целях сокращения затрат на проведение контроля, как правило, осуществляется выборочный контроль, что позволяет сократить количество привлекаемых штатных работников
и внешних совместителей.
Внешний контроль может быть государственным и негосударственным.
Государственный контроль призван обеспечить соблюдение законодательства в сфере
соблюдения технических регламентов, членства в саморегулируемых организациях, уплаты
налогов и страховых взносов, обязанностей собственников по содержанию недвижимого
имущества, правил денежного обращения, использования кредитных ресурсов, финансовых
и налоговых льгот; своевременности финансирования затрат на социальную сферу, в том
числе на оплату труда, выплаты пенсий, стипендий и других социальных выплат. В частности, к обязанностям собственников по содержанию недвижимого имущества относятся
периодический ремонт фасадов, соблюдение регламента по размещению на фасадах телевизионных антенн, кондиционеров, решеток на окнах, светильников, уборка придомовых
территорий. При этом к уборочной площади зачастую относятся не только площадь земельного участка, закрепленного за зданием или сооружением, но и часть тротуара перед
фасадом здания, а если здание выходит фасадом на набережную, то и часть тротуара, проходящего вдоль набережной (рис. 1.6).
Рис. 1.6. Уборочная площадь, закрепленная за зданием
Негосударственный контроль необходим государству как информация о результатах
деятельности всех предприятий для принятия решений в области экономики, бюджетной
политики и налогообложения. С этой целью создан новый вид контроля — аудит. Аудит
построен на принципе полного хозрасчета, проводимого на основе договора между хозяйствующим субъектом и аудитором. Целью аудита является выражение мнения о достоверности финансовой отчетности и соответствии порядка ведения бухучета законодательству РФ.
В зависимости от того, кто проводит проверку, аудит подразделяют на внутренний
и внешний. Внутренний аудит осуществляется внутрифирменной аудиторской службой
и направлен на повышение эффективности управленческих решений по рациональному
15
использованию ресурсов предприятия с целью максимизации прибыли и рентабельности.
Внешний аудит выполняют специальные аудиторские фирмы. Основной задачей данного
вида аудита являются установление достоверности и подготовка заключения по финансовому
отчету проверяемого предприятия, а также разработка рекомендаций по устранению
имеющихся недостатков.
К негосударственному контролю относится также контроль со стороны коммерческих
банков, которые в соответствии с действующим законодательством обязаны контролировать
соблюдение клиентами установленного государством порядка ведения расчетно-кассовых
операций и валютного законодательства. В случае предоставления ссуды — контролировать
платежеспособность и ликвидность клиента в целях повышения вероятности исполнения
кредитного соглашения. Можно выделить также общественный финансовый контроль,
осуществляемый неправительственными организациями и отдельными физическими лицами
на основе добровольности и безвозмездности: контроль со стороны профсоюзов, ревизионных комиссий товариществ собственников жилья или садовых товариществ, гражданский
контроль. Так, например, профсоюзные организации контролируют соблюдение трудового
законодательства, условий труда и оплаты на предприятиях различных форм собственности.
Обычно условия такого контроля определяются коллективными договорами, заключение
которых предусмотрено Трудовым кодексом РФ. Гражданский контроль осуществляется
физическими лицами при их налогообложении налоговыми органами, при составлении
и подаче налоговых деклараций, а также при получении средств из бюджета (заработной
платы, пенсий, пособий и др.).
В области управления недвижимостью осуществляется также общественный
контроль, называемый общественными слушаниями, проводимый в соответствии с законом
от 21.07.2014 № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации».
Под общественным контролем понимается деятельность субъектов общественного контроля — граждан, общественных объединений и иных негосударственных некоммерческих
организаций, осуществляемая в целях наблюдения за деятельностью органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, а также в целях общественной проверки, анализа и
общественной оценки издаваемых ими актов и принимаемых решений.
Поскольку сфера строительства и недвижимости имеют особую общественную
значимость и затрагивают права и свободы человека и гражданина, при реализации проектов
проводятся общественные (публичные) слушания (ст. 25 Закона № 212-ФЗ). Под общественными (публичными) слушаниями в указанном Федеральном законе понимается собрание
граждан, организуемое субъектом общественного контроля, а в случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, органами государственной власти и органами
местного самоуправления, государственными и муниципальными организациями, иными органами и организациями, осуществляющими в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, для обсуждения вопросов, касающихся деятельности указанных органов и организаций.
16
Общественные (публичные) слушания проводятся по вопросам государственного
и муниципального управления в сферах охраны окружающей среды, закупок товаров, работ,
услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд и в других сферах в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными нормативными правовыми актами.
По результатам общественных (публичных) слушаний их организатор составляет итоговый документ (протокол), содержащий обобщенную информацию о ходе общественных
(публичных) слушаний, в том числе о мнениях их участников, поступивших предложениях
и заявлениях, об одобренных большинством участников слушаний рекомендациях. Итоговый документ (протокол), подготовленный по результатам общественных (публичных) слушаний, направляется на рассмотрение в органы государственной власти, органы местного
самоуправления, государственные и муниципальные организации, иные органы и организации, осуществляющие в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, и обнародуется в средствах массовой информации, в том числе размещается в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Субъект общественного контроля в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, прав и законных интересов общественных объединений и иных негосударственных
некоммерческих организаций вносит предложения в соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления о привлечении к ответственности виновных
должностных лиц. Нарушение субъектом общественного контроля, общественным инспектором, общественным экспертом или иным лицом субъекта общественного контроля положений Федерального закона № 212-ФЗ, в том числе размещение в информационнотелекоммуникационной сети Интернет искаженных или недостоверных сведений о результатах общественного контроля, влечет ответственность, установленную законодательством РФ.
Внешний контроль осуществляется внешними, по отношению к какой-либо организации, структурами. Внешний контроль со стороны государственных органов законодательной
и исполнительной власти (депутатов, прокуратуры, Министерства внутренних дел, администраций субъектов РФ, муниципальных образований и т.д.), направлен на обеспечение
соблюдения всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Внутренний контроль осуществляется финансово-экономическими службами
предприятий (бухгалтерией, финансовыми и планово-экономическими отделами, отделами
охраны труда, заработной платы, кадров, юридической службой и др.). В ходе проведения
данного вида контроля могут проверяться вопросы, связанные с уплатой налогов в бюджет
и налоговым планированием, с использованием выделенных средств в системе бюджетирования, обоснованностью используемых цен и тарифов, соблюдения правил осуществления
закупок товаров, работ и услуг, норм времени и режима труда и отдыха и др.
Как и в любом управлении в недвижимости используются три группы методов
управления:
1) административные методы;
2) экономические методы;
3) социально-психологические методы.
17
Методы управления
Административные
методы
Экономические
методы
Распорядительное
воздействие
Организационное
воздействие
Управление кругооборотом производственных фондов Планирование
Социально-
психологические
методы
Моральное стимулирование работников Психологическое воздействие
Материальное стимулирование работ-
ников
Организационное нормирование Организационное регламентирование
Приказ
Распоряжение
Устное указание
Хозяйственный расчет
Технико-экономический анализ
Рис. 1.7. Методы управления недвижимостью
Административные методы основаны на прямом воздействии, которые могут быть
внешними (государственными) и внутренними (корпоративными). При этом должны выполняться регламентирующие акты и административные акты (положения, порядки, правила,
должностные инструкции, приказы, распоряжения, указания, основанные на положениях
законодательства). Для административных методов характерны отношения единоначалия,
они основаны на подчинении и соблюдении служебной дисциплины, проявлении ответственности. К административным методам относятся распорядительное воздействие и организационное воздействие.
18
Организационное воздействие отражает статику управления. Оно формирует перспективную (стратегическую) сторону производства для перевода управляемой системы в новое
состояние. Организационное воздействие осуществляется с помощью двух методов: органи-
зационного регламентирования и организационного нормирования. Организационное регла-
ментирование определяется границами управления на каждом уровне и местом любого
работника в структуре управления. Организационное нормирование представляет собой
систему норм, определяющих границы процессов и действий в управляющей и управляемой
системах.
Распорядительное воздействие отражает динамику производства, т.е. оперативную
(тактическую) его сторону, направленную главным образом на поддержание управляемой
системы в организационной устойчивости.
Экономические методы:
управление кругооборотом производственных фондов, осуществляемое по схеме
деньги — товар — новые деньги;
планирование как экономический метод управления определяет стратегию управ-
ления, его задачи, пути и способы их решения;
технико-экономический анализ производственной деятельности, — заключается
во всестороннем изучении работы строительно-монтажных организаций за определенный
период времени. Цели анализа состоят в оценке положения с выполнением плановых показателей, выявлении резервов и путей их использования, распространении передового опыта
и устранении допущенных недостатков;
хозяйственный расчет — предполагает оперативную самостоятельность строитель-
ных организаций; экономическую заинтересованность в результатах хозяйственной деятельности; повышение материальной заинтересованности и ответственности; самоокупаемость,
т.е. покрытие собственных расходов на производство средствами, получаемыми от заказчика
за выполнение работы; получение прибыли в количестве, превышающем размеры прибыли,
заложенной в сметах; контроль рублем деятельности прорабских пунктов, участков мастеров
и бригад;
метод материального стимулирования работников — повышение заинтересованно-
сти людей в результатах своего труда.
Социально-психологические методы, включающие моральное стимулирование и психологическое воздействие на коллектив.
1.2. Формы управления недвижимостью
Традиционно как в строительстве, так и в недвижимости используются две формы
управлении: хозяйственная и подрядная. В случае если собственник объекта управляет
недвижимостью самостоятельно, данная форма управления получает название
хозяйственного способа. Если собственник объекта не хочет заниматься управлением (в силу
нехватки времени, отсутствия навыков, предрасположенности или иной причины) альтернативой является подрядный способ, при котором заключается договор с управляющим
(специализированной управляющей компанией), которым может выступать или индивиду-
19
альный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного
предприятия.
Хозяйственный способ управления недвижимостью требует, как правило, организации эксплуатационного отдела, а в крупных организациях — дополнительно отдела
капитального строительства, технического отдела, главного механика, отдела главного
энергетика, отдела связи, транспортного отдела, возможно, ремонтно-строительного участка
(управления). При применении хозяйственного способа часть работ и услуг могут передаваться подрядным фирмам, специализирующимся на выполнении отдельных видов работ —
по техническому обслуживанию инженерного оборудования здания, охране, выполнению
ремонтно-строительных работ, уборке и вывозу мусора и т.д., тем самым переводя данные
функции на так называемый аутсорсинг. Применение аутсорсинга целесообразно в случае,
если затраты на привлечение подрядчиков не выше, чем экономия затрат на содержание
собственных подразделений данного профиля.
В связи с тем, что многие организации стремятся избавиться от непрофильных видов
деятельности, функции управления недвижимостью могут передаться по договору
профессиональным управляющим (доверительным управляющим), что является сущностью
подрядного способа. Доверительный управляющий при этом также может заключать
договоры с отдельными подрядчиками, выполняющими специальные виды работ или услуг.
Сущностью подрядного способа управления недвижимостью является заключение
договора доверительного управления недвижимым имуществом с управляющим. Понятие
доверительного управления определено ст. 1012 ГК. По договору доверительного управления
имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне
(доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное
управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). В частности,
объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные
комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу (ст. 1013 ГК).
В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям,
предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения
(ст. 1015 ГК). В случае заключения договора с управляющим принято говорить о профессио-
нальном управлении недвижимостью, которое реализуется посредством заключения договоров доверительного управления или концессии.
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. В доверительное управление объекты передаются на срок, как правило, не более пяти лет.
Законодательство РФ предусматривает и иные сроки договора доверительного управления. Так, например, в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ
(с последующими изменениями) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» договор доверительного управления накоплениями накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих заключается на срок три года
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]