Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Вместе с тем следует отметить, что в Евросоюзе проявляются также политические
причины. С целью снижения зависимости от внешних поставок энергии ЕС принял документ, известный как «Климатический пакет 20-20-20», в котором определены следующие цели до 2020 г.:
сокращение выбросов СО2 на 20% (от уровня 1990 г.);
сокращение потребления первичной энергии на 20% (от уровня 1990 г.);
увеличение доли возобновляемых источников до 20%.
Выполнение требований ведет к внедрению энергосберегающих мероприятий внерыночными методами, увеличивающими нагрузку на бюджет и снижающими конкурентоспособность экономики. В частности, электроэнергия, выработанная ветряными и солнечными
станциями, дотируется за счет бюджетов — закупается у производителей по большей цене,
чем продается потребителям.
131
13. ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Термин «безопасность недвижимости» в настоящем учебнике рассмотрен с системной
точки зрения. Под безопасностью недвижимости понимается система мер, направленных
на обеспечение сохранности не только имущества и неприкосновенности прав на него,
но и обеспечения здоровья и жизни людей. Данная система мер начинается с разработки
локальных правовых актов, создающих необходимую правовую среду (положения, должностные инструкции и др.), что позволяет на законном основании обеспечить контроль
доступа на объект, соблюдение пожарной, информационной, экологической и санитарноэпидемиологической безопасности. В ряде случаев, особенно при управлении крупными
или престижными объектами или комплексами недвижимости, заключаются договоры
с или подразделениями Министерства внутренних дел (вневедомственной охраной) или
частными охранными предприятиями.
13.1. Охрана недвижимости
Охрана объектов недвижимости организуется в целях обеспечения сохранности имущества (противодействия хищениям, актам вандализма) и безопасности нахождения людей, в
том числе препятствия террористическим угрозам. При обеспечении охраны объектов учитывают два показателя: финансовые возможности собственника объекта или управляющей
компании и надежность охраны. Существует несколько способов охраны недвижимости, которые могут применяться в различных сочетаниях:
1) организация постов охраны — так называемая физическая охрана, которую
осуществляют отделы вневедомственной охраны МВД, частные охранные предприятия либо
специально созданные структурные подразделений организаций (корпоративная охрана);
2) установка охранной сигнализации;
3) установка системы внутреннего и (или) наружного видеонаблюдения;
4) организация системы контроля доступа;
5) укрепление дверных и оконных проемов.
Наиболее надежная охрана объектов обеспечивается комбинацией всех или части
из указанных способов. Ограничителем здесь являются финансовые возможности собственника объекта.
Названные способы охраны объектов могут применяться в различных модификациях:
посты охраны — оборудоваться кнопками тревожной связи с полицией, охранная сигнализация — оснащаться речевыми или звуковыми оповещателями. Следует иметь в виду, что некоторые применяемые подчас на практике приемы являются незаконными. Например, подача на оконные решетки или дверные ручки электрического тока может привести к поражению людей и последующему возбуждению уголовного дела в отношении собственника
объекта.
Широкое распространение получили системы доступа на объект недвижимости (здания, парковки), совмещаемые подчас с контролем рабочего времени сотрудников и выполняемые в следующих модификациях:
системы доступа с клавиатурой;
132
считыватели бесконтактные (смарт-карты);
домофоны и видеодомофоны;
электромагнитные замки;
электромеханические замки;
доводчики дверей.
Одной из известных систем является GATE — сетевая система контроля доступа
для объектов различного масштаба — от небольшого офиса до крупного предприятия.
Основным элементом системы является контроллер, применяемый для оборудования
одной двусторонней (вход-выход) или двух односторонних (только вход) точек прохода.
Контроллеры объединяются в сеть (до 255 устройств) и через преобразователь интерфейса
подключаются к управляющему компьютеру. Для управления системой используется
специализированное программное обеспечение, работающее под управлением Windows.
Программное обеспечение GATE предназначено для выполнения следующих основных задач:
конфигурирование системы;
работа с пользователями (выписка и удаление пропусков, изменение прав доступа);
мониторинг (просмотр событий в реальном времени);
контроль за перемещением персонала;
выполнение команд управления (блокировка, открывание двери);
чтение событий из памяти контроллеров и сохранение их на жестком диске
компьютера;
получение отчетов о событиях системы;
учет рабочего времени персонала;
создание отчетов об опоздавших и ушедших раньше (например, на компьютер от-
дела кадров);
фотоверификация (вывод на экран фотографии поднесшего карточку к считывате-
лю сотрудника);
поддержка временных пропусков.
Система контроля доступа и учета рабочего времени предусматривает установку
рядом с дверью считывателя на вход и на выход. Прикладывая карточку к наружному
считывателю, сотрудник открывает дверь. Время прохода записывается в базу данных
и служит отметкой о начале рабочего дня. При выходе в конце дня приложенная карточка
отмечает конец рабочего дня. Проходы в течение рабочего дня, например, на обед, в зависимости от настроек программного обеспечения, могут вычитаться из рабочего времени,
или не влиять на продолжительность рабочего дня.
Сотрудники из различных подразделений могут иметь разные расписания доступа
и рабочего времени на день и неделю. Всего может быть задано до 7 расписаний. Память
контроллера хранит более 4000 карт доступа и столько же событий. В случае выключения
компьютера система будет работать автономно. После восстановления связи с компьютером
все данные о совершенных проходах будут автоматически записаны в базу данных.
В настоящее время используются дистанционные системы охраны, нашедшие
применение, в частности, у собственников коттеджей и дачных домиков. Для этого объект
133
недвижимости оснащается передатчиком, с помощью которого информация поступает
по каналам мобильной связи. В настоящее время в эксплуатации находятся передатчики,
работающие со всеми видами охранных систем и обеспечивающие постоянный мониторинг
охраняемого объекта. С помощью дистанционных охранных систем контролируются подключенные объекты, передаются тревожные сообщения, осуществляется информирование
собственника объекта обо всех происшествиях, проверяется исправность системы сигнализации, оказываются консультации сотрудниками охранной организации, ведется электронный журнал учета тревожных сообщений. Цифровая схема обработки информации упрощает
процесс мониторинга систем сигнализации, дает возможность постоянной модернизации
программного обеспечения и усовершенствования применяемого оборудования. Надежность
работы охранной системы обеспечивается за счет дополнительного встроенного аккумулятора, который гарантирует бесперебойную работу передатчика до 24 часов (в случае отключения электроэнергии), а также приемом информации от контролируемых объектов посредством двух независимых операторов сотовой связи.
Конфиденциальность данных обеспечивается за счет отсутствия информации о конкретном месте установки оборудования и данных контролируемого объекта, которые автоматически шифруются на входе.
Кроме того, современные системы дистанционной охраны позволяют осуществить
подключение датчиков утечки воды, анализаторов газа и иных устройств бытового и промышленного назначения.
Одним из экономических вопросов в организации охраны объектов недвижимости является разработка графика дежурств и расчет заработной платы сотрудников. Поскольку количество смен работы в различных месяцах не совпадает, обычно вводится так называемый
суммированный учет рабочего времени.
Трудовым Кодексом РФ (ст. 104) введение суммированного учета рабочего времени
допускается, когда по условиям производства (работы) у индивидуального предпринимателя,
в организации в целом или при выполнении отдельных видов работ не может быть соблюдена установленная для данной категории работников ежедневная или еженедельная продолжительность рабочего времени. Введение суммированного учета рабочего требуется для того, чтобы продолжительность рабочего времени за учетный период (месяц, квартал и другие
периоды) не превышала нормального числа рабочих часов. Учетный период не может превышать один год, а для учета рабочего времени работников, занятых на работах с вредными
и (или) опасными условиями труда, — три месяца.
Нормальное число рабочих часов за учетный период определяется исходя из установленной для данной категории работников еженедельной продолжительности рабочего времени. Для работников, работающих неполный рабочий день (смену) и (или) неполную рабочую неделю, нормальное число рабочих часов за учетный период соответственно уменьшается.
Поскольку законодательством РФ порядок расчета часовой тарифной ставки не установлен, порядок введения суммированного учета рабочего времени устанавливается правилами внутреннего трудового распорядка.
134
13.2. Должностные инструкции работников
В целях обеспечения ответственности работников, возможностей применения мер
стимулирования, в том числе оплаты дополнительно выполненных работ или оказанных
услуг, обязанности работников по охране объектов должны быть конкретно определены
в каких-либо документах, с которыми работники знакомятся под роспись. Обычно обязанности работников по охране объектов фиксируются в Положении об охране объекта (структурном подразделении) и должностных инструкциях должностных лиц предприятия либо сотрудников охранной фирмы (охранников). Основные положения должностных инструкций
охранников определены приказом МВД РФ от 22.08.2011 г. № 960 «Об утверждении типовых требований к должностной инструкции частного охранника на объекте охраны».
Должностная инструкция охранника (частного охранника) на охраны регламентирует
его действия на объекте при обеспечении внутриобъектового и пропускного режимов, права
и обязанности при выполнении им трудовой функции.
В должностной инструкции указывается:
объект охраны (виды оказываемых охранных услуг в соответствии с договором,
место нахождения, краткая характеристика, границы);
перечень законодательных и иных нормативных правовых актов РФ, а также ло-
кальных нормативных документов, которыми должен руководствоваться охранник при исполнении своих трудовых функций;
перечень лиц и (или) должностей работников частной охранной организации и за-
казчика, исполнение законных распоряжений которых, в соответствии с представленными
им полномочиями, обязательно для охранника;
режим работы охранника (охранников) на объекте охраны;
требования заказчика к посетителям объекта охраны;
правила ведения и порядок оформления служебной документации на объекте
охраны.
Отражаются действия охранника при прибытии на охраняемый объект должностных
лиц государственных органов (порядок допуска на объект охраны должностных лиц
правоохранительных, контролирующих и надзорных органов, представления необходимой
информации и документов), взаимодействие с государственными органами (адреса и номера
телефонов, иные способы связи с правоохранительными, контролирующими и надзорными
органами, которые охранник обязан уведомлять в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и (или) локальными нормативными актами), а также порядок
взаимодействия с представителями иных организаций, осуществляющих охранные или контрольные функции на охраняемом объекте (в случае их наличия).
В должностной инструкции указываются порядок следующих действий охранника:
по осуществлению контроля за состоянием и исправностью технических средств
охраны, систем видеонаблюдения и систем контроля и управления доступом, которыми
оборудован объект охраны (для частного охранника — если такие действия возложены
на частную охранную организацию в соответствии с договором на оказание охранных
услуг).
135
по задержанию и передаче в органы внутренних дел лиц, совершивших противо-
правное посягательство на охраняемое имущество.
при возникновении чрезвычайных ситуаций.
при приеме и передаче дежурства (в том числе порядок приема и передачи доку-
ментов, средств охраны, оружия и специальных средств в соответствии с законодательством
РФ, регламентирующим частную охранную деятельность, оборот оружия и специальных
средств).
В ходе осуществления частной охранной деятельности разрешается применять огнестрельное оружие и специальные средства только в случаях и порядке, предусмотренных Законом РФ от 11.03.1992 г. № 2487-1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации».
Виды, типы, модели, количество огнестрельного оружия и патронов к нему, порядок
их приобретения и обращения, а также виды и модели специальных средств, порядок
их приобретения, учета, хранения и ношения регламентируются Правительством РФ. Норма
обеспечения служебным огнестрельным оружием определяется с учетом потребности в нем,
связанной с оказанием охранных услуг, и не может быть более одной единицы на двух
частных охранников.
Приказом МВД РФ от 29.09.2011 г. № 1039 «Об утверждении административных
регламентов Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче лицензии на частную детективную (сыскную) деятельность,
лицензии на частную охранную деятельность и удостоверения частного охранника» установлен порядок ведения реестров лицензий на осуществление частной охранной деятельности.
Информация, содержащаяся в реестре лицензий, является открытой и предоставляется юридическому (физическому) лицу бесплатно в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о предоставлении таких сведений.
Для получения выписки из реестра лицензий о конкретной лицензии заявитель
непосредственно представляет или направляет заказным почтовым отправлением либо
в форме электронного документа в лицензирующий орган заявление, форма которого
приведена в прил. 5.
13.3. Пожарная безопасность
Учитывая неоднократные трагические случаи в жилых (индивидуальных и многоквартирных домах) и нежилых зданиях (торгово-развлекательных, административных,
складских, общественного питания), обеспечение пожарной безопасности имеет решающее
значение для обеспечения безопасности недвижимости. Значимость данного вопроса
подтверждается введением не только административной, но и уголовной ответственности.
Основные требования по обеспечению пожарной безопасности регламентированы постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 г. № 390 «О противопожарном режиме», приказом
МЧС РФ от 25.10.2005 г. № 764 «Об утверждении инструкции о порядке согласования
специальных программ обучения мерам пожарной безопасности работников организаций»,
136
Федеральным законом РФ 22.07.2008 г. № 123-ФЗ (в ред. от 10.07.2012 № 117-ФЗ) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», постановлением Правительства РФ
от 31.03.2009 г. № 272 «О порядке проведения расчетов по оценке пожарного риска».
В соответствии с Федеральным законом № 123-ФЗ к опасным факторам пожара,
воздействующим на людей и имущество, относятся:
1) пламя и искры;
2) тепловой поток;
3) повышенная температура окружающей среды;
4) повышенная концентрация токсичных продуктов горения и термического
разложения;
5) пониженная концентрация кислорода;
6) снижение видимости в дыму.
К сопутствующим проявлениям опасных факторов пожара относятся:
1) осколки, части разрушившихся зданий, сооружений, транспортных средств, техно-
логических установок, оборудования, агрегатов, изделий и иного имущества;
2) радиоактивные и токсичные вещества и материалы, попавшие в окружающую сре-
ду из разрушенных технологических установок, оборудования, агрегатов, изделий и иного
имущества;
3) вынос высокого напряжения на токопроводящие части технологических установок,
оборудования, агрегатов, изделий и иного имущества;
4) опасные факторы взрыва, происшедшего вследствие пожара;
5) воздействие огнетушащих веществ.
Пожарная опасность применяемых в недвижимости строительных, текстильных и кожевенных материалов характеризуется следующими свойствами:
1) горючесть;
2) воспламеняемость;
3) способность распространения пламени по поверхности;
4) дымообразующая способность;
5) токсичность продуктов горения.
По горючести строительные материалы подразделяются на горючие (Г) и негорючие (НГ).
Строительные материалы относятся к негорючим при следующих значениях
параметров горючести, определяемых экспериментальным путем: прирост температуры —
не более 50 градусов Цельсия, потеря массы образца — не более 50%, продолжительность
устойчивого пламенного горения — не более 10 с.
Строительные материалы, не удовлетворяющие хотя бы одному из указанных выше
значений параметров, относятся к горючим.
В целях исключения условий возникновения пожаров должна быть создана система
предотвращения пожаров. Исключение условий возникновения пожаров достигается исключением условий образования горючей среды и (или) исключением условий образования
в горючей среде (или внесения в нее) источников зажигания.
137
Исключение условий образования горючей среды должно обеспечиваться одним
или несколькими из следующих способов:
1) применение негорючих веществ и материалов;
2) ограничение массы и (или) объема горючих веществ и материалов;
3) использование наиболее безопасных способов размещения горючих веществ
и материалов, а также материалов, взаимодействие которых друг с другом приводит
к образованию горючей среды;
4) изоляция горючей среды от источников зажигания (применение изолированных
отсеков, камер, кабин);
5) поддержание безопасной концентрации в среде окислителя и (или) горючих
веществ;
6) понижение концентрации окислителя в горючей среде в защищаемом объеме;
7) поддержание температуры и давления среды, при которых распространение
пламени исключается;
8) механизация и автоматизация технологических процессов, связанных
с обращением горючих веществ;
9) установка пожароопасного оборудования в отдельных помещениях или на откры-
тых площадках;
10) применение устройств защиты производственного оборудования, исключающих
выход горючих веществ в объем помещения, или устройств, исключающих образование
в помещении горючей среды;
11) удаление из помещений, технологического оборудования и коммуникаций
пожароопасных отходов производства, отложений пыли, пуха.
Указанными в начале данного параграфа нормативными правовыми актами предусмотрены: инструктаж сотрудников по пожарной безопасности, проверки пожарной безопасности, разработку инструкции о порядке действий сотрудников в случае задымления или
возникновения пожара; разработку и размещение внутри зданий схем эвакуации людей при
пожаре, установку пожарной сигнализации, систем самоспасения при пожаре, средств пожаротушения (огнетушителей, пожарных рукавов, гидрантов, на стройплощадках — пожарных
щитов), противопожарных дымогазонепроницаемых дверей, устройство противопожарных
перегородок в помещениях с подвесными потолками, систем автоматического дымоудаления, пожаротушения и разблокирования дверей эвакуационных выходов. Регламентируется
также область применения декоративно-отделочных, облицовочных материалов и покрытий
полов на путях эвакуации; обеспечение степени огнестойкости конструкций, противопожарные расстояния; установлен запрет на использование лифтов в качестве путей эвакуации при
пожаре.
Например, противопожарные расстояния от зданий и сооружений на территориях
складов нефти и нефтепродуктов до граничащих с ними объектов приведены в табл. 13.1.
138
Таблица 13.1
Наименование объектов, граничащих со зданиями
и с сооружениями складов нефти и нефтепродуктов
Противопожарные расстояния
от зданий, и сооружений складов
нефти и нефтепродуктов
до граничащих с ними объектов
при категории склада, метры
I
II
IIIа
IIIб
IIIв
Здания и сооружения граничащих с ними
производственных объектов
100
40
(100)
40
40
30
Лесничества (лесопарки) с лесными насаждениями:
хвойных и смешанных пород
100
50
50
50
50
лиственных пород
100
100
50
50
50
Склады лесных материалов, торфа, волокнистых
горючих веществ, сена, соломы, а также участки
открытого залегания торфа
100
100
50
50
50
Железные дороги общей сети (до подошвы насыпи
или бровки выемки):
на станциях
150
100
80
60
50
на разъездах и платформах
80
70
60
50
40
на перегонах
60
50
40
40
30
Автомобильные дороги общей сети (край проезжей части):
I, II и III категорий
75
50
45
45
45
IV и V категорий
40
30
20
20
15
Жилые и общественные здания
200
100
(200)
100
100
100
Раздаточные колонки автозаправочных станций
общего пользования
50
30
30
30
30
Индивидуальные гаражи и открытые стоянки
для автомобилей
100
40
(100)
40
40
40
Очистные канализационные сооружения и насосные
станции, не относящиеся к складу
100
100
40
40
40
Противопожарные расстояния от зданий и сооружений на территориях
складов нефти и нефтепродуктов до граничащих с ними объектов защиты
(Таблица 12 Федерального закона РФ 22.07.2008 г. № 123-ФЗ
«Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»)
139
Наименование объектов, граничащих со зданиями
и с сооружениями складов нефти и нефтепродуктов
Противопожарные расстояния от
зданий, и сооружений складов
нефти и нефтепродуктов до
граничащих с ними объектов при
категории склада, метры
I
II
IIIа
IIIб
IIIв
Водозаправочные сооружения, не относящиеся
к складу
200
150
100
75
75
Аварийная емкость (аварийные емкости)
для резервуарного парка
60
40
40
40
40
Технологические установки категорий А и Б
по взрывопожарной и пожарной опасности
и факельные установки для сжигания газа
100
100
100
100
100
Примечание. В скобках указаны значения для складов II категории общей вместимостью более
50 000 кубических метров.
13.4. Информационная безопасность объектов
Необходимость информационной безопасности определена законом РФ от 27.07.2006 г.
№ 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», в соответствии со ст. 16 которого защита информации представляет собой принятие правовых,
организационных и технических мер, направленных на:
1) обеспечение защиты информации от неправомерного доступа, уничтожения,
модифицирования, блокирования, копирования, предоставления, распространения, а также
от иных неправомерных действий;
2) соблюдение конфиденциальности информации ограниченного доступа;
3) реализацию права на доступ к информации.
Обеспечение информационной безопасности требуется при защите государственных
и коммерческих тайн, конфиденциальности деловой переписки, обмена электронными
документами, банков данных, включая персональные данные сотрудников или клиентов.
Персональными данными сотрудников и клиентов являются сведения об их паспортных данных, заработной плате, страховых свидетельствах и ИНН, фактическом месте жительства, имуществе, в том числе недвижимом.
Государственное регулирование отношений в сфере защиты информации осуществляется путем установления требований о защите информации, а также ответственности
за нарушение законодательства РФ об информации, информационных технологиях и о защите информации.
Требования о защите общедоступной информации могут устанавливаться только
для достижения целей, указанных выше, в п. 1 и 3 настоящего параграфа.
Обладатель информации, оператор информационной системы в случаях, установленных законодательством РФ, обязаны обеспечить:
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]