Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Величина прочих платежей, связанных с проживанием в многоквартирном
охрIntбанкнабвантр адпроч
ППППППП
.
или индивидуальном доме, может включать оплату следующих видов услуг (при их наличии
в помещении или доме): плата за радиоточку (П
плату за видеонаблюдение (П
(П
). плату за охрану (П
Int
охр
), плату за услуги банка (П
в.наб
), которая может включать оплату консьержа, плату за охрану
), плата за телевизионную антенну (П
рад
), плату за доступ в Internet
банк
ант
),
придомовой территории (в том числе автостоянки) и текущее содержание и ремонт
шлагбаума:
. (10.16)
Первый опыт оплаты коммунальных услуг по новой системе выявил случаи существенного повышения платежей, что вызвало обоснованное недовольство жителей в целом
ряде регионов РФ. В случае возникновения вопросов об обоснованности начисления платы
за коммунальные платежи, следует обращаться в следующие организации:
1) в управляющую компанию;
2) в Государственную жилищную инспекцию. В Санкт-Петербурге она располагается
по адресу: наб. канала Грибоедова, 88 — 90;
3) если вы получаете розовые квитанции и не удовлетворены разъяснениями
в бухгалтерии управляющей компании, для проверки правильности начислений следует
обратиться в Жилищный комитет субъекта РФ. В Санкт-Петербурге он расположен по адресу:
площадь Островского, 11.
Примерная форма заявления в управляющую компанию или контролирующие органы
представлена в прил. 4 настоящего учебника.
121
11. СТРАХОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Цель страхования определена ст. 3 Закона РФ от 27.11.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» — обеспечение защиты имущественных
интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении страховых случаев. Таким образом, страхование не
является гарантией, средством предупреждения каких-либо аварийных и иных ситуаций,
а только предусматривает выплату определенных компенсаций пострадавшему лицу
при наступлении определённых обстоятельств. Страхование осуществляется в форме добровольного страхования и обязательного страхования.
Добровольное страхование осуществляется на основании договора страхования
и правил страхования, определяющих общие условия и порядок его осуществления. Правила
страхования принимаются и утверждаются страховщиком или объединением страховщиков
самостоятельно в соответствии с ГК и Законом РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» и содержат положения о субъектах страхования, об объектах страхования, о страховых случаях, о страховых рисках, о порядке определения страховой суммы,
страхового тарифа, страховой премии (страховых взносов), о порядке заключения, исполнения и прекращения договоров страхования, о правах и об обязанностях сторон, об определении размера убытков или ущерба, о порядке определения страховой выплаты, о случаях отказа в страховой выплате и иные положения.
Согласно ст. 935-937 ГК и ст. 3 Закона «Об организации страхового дела в Российской
Федерации», страхование объектов недвижимости является добровольным (в число обязательных видов страхования не входит). Вместе с тем п. 4 ст. 935 ГК предусматривает, что
обязанность страхования имущества может быть основана на договоре. Например, арендодатель может установить в договоре аренды обязанность арендатора заключить договор страхования арендованного имущества. Аналогичные требования могут содержаться в договорах
ипотеки.
Страхование недвижимости относится к договорам имущественного страхования
(ст. 929 ГК).
По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется
за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного
в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными
имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах
определенной договором суммы (страховой суммы).
По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы
следующие имущественные интересы:
1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества
(ст. 930 ГК);
122
2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения
вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом,
также ответственности по договорам — риск гражданской ответственности (ст. 931 и 932 ГК);
3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих
обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности
по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения
ожидаемых доходов — предпринимательский риск (ст. 933 ГК).
В частности в письме Центрального банка РФ от 16.11.1999 г. № 314-Т «О страховании арендаторами объектов недвижимости Банка России» указано на необходимость предусматривать в договорах аренды, заключаемых территориальными учреждениямис юридическими лицами — арендаторами объектов недвижимости Банка России, обязательство примерного содержания: «Арендатор в течение месяца после заключения настоящего договора
обязан самостоятельно и за свой счет застраховать в пользу Арендодателя риски гибели повреждения переданного в аренду Имущества, а также риск неуплаты арендных платежей на
весь срок действия договора со страховщиками, приемлемыми для Арендодателя. Оценка восстановительной стоимости производится оценщиками, одобренными Арендодателем.
Если при наступлении страхового случая по договору страхования выплаченное
страховое возмещение не покрывает реальный ущерб, причиненный Имуществу, Арендатор
обязан в течение десяти дней, считая со дня получения страхового возмещения, возместить
Арендодателю разницу между реальным ущербом и полученным страховым возмещением».
Аналогичные требования установлены в распоряжении Комитета по управлению
городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от 11.10.1995 г. № 572-р, где, в частности,
определено, что страхование всей недвижимости, за исключением объектов — памятников
и объектов, представляющих собой историческую ценность, осуществляется в размере текущей стоимости — стоимости строительства нового аналогичного объекта с учетом его износа и эксплуатационно-технического состояния на момент заключения договора страхования.
Страхование объектов — памятников, а также объектов, представляющих собой историческую ценность, осуществляется в размере восстановительной стоимости — стоимости строительства нового такого же объекта без учета износа на момент заключения договора страхования.
Требования о страховании, затраты на которое должны оплачиваться арендатором,
также отражены в приказе ОАО «РЖД» от 7.11.2008 г. № 150 «О порядке распоряжения
недвижимым имуществом ОАО "РЖД"».
В ст. 9 Закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации» сформулированы понятия страхового риска и страхового случая. Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.
Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором
страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика
произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю
или иным третьим лицам.
123
В случае если потребуется защита права собственности на объект недвижимого имущества, в соответствии с п. 9 ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ, цена иска
определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или
при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект
недвижимого имущества, принадлежащего организации, — не ниже балансовой оценки объекта. В Гражданском процессуальном кодексе не уточняется, о каком виде стоимости идет
речь, но, очевидно, имеется в виду рыночная стоимость объекта.
124
12. ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
12.1. Общие положения
В последние годы особое внимание в управлении недвижимостью органы государственного управления стали уделять обеспечению энергетической эффективности. Это объясняется необходимостью повышения конкурентоспособности российской экономики, чему
препятствует, в том числе, существенно больший расход природных и энергетических ресурсов на единицу выпускаемой продукции и оказываемых услуг российскими организациями
по сравнению с наиболее развитыми в экономическом отношении странами. По расчетам
экспертов годовые суммарные энергопотери в России превышают годовое производство
электроэнергии во Франции. При этом, по оценкам экспертов журнала Pumps Word, 33%
электроэнергии, производимой в мире, потребляется насосами. При годовом производстве
электроэнергии в России в 210 ГВт, насосы потребляют около 70 ГВт.
Требование обеспечения энергетической эффективности установлено законом РФ
от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в
котором под данным термином понимаются характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам энергетических ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю.
Регулирование в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности осуществляется на основе принципов:
1) эффективного и рационального использования энергетических ресурсов;
2) поддержки и стимулирования энергосбережения и повышения энергетической
эффективности;
3) системности и комплексности проведения мероприятий по энергосбережению
и повышению энергетической эффективности;
4) планирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности;
5) использования энергетических ресурсов с учетом ресурсных, производственно-
технологических, экологических и социальных условий.
Для регулирования данной деятельности, в частности, предусматривается:
определение перечня товаров, которые должны содержать информацию об энерге-
тической эффективности, и правил нанесения такой информации. При этом данный перечень
обязателен при размещении заказов для государственных или муниципальных нужд;
установление правил определения классов энергетической эффективности товаров,
многоквартирных домов. Данные правила утверждены приказом Министерства регионального развития от 08.04.2011 г. № 161 «Об утверждении Правил определения классов
энергетической эффективности многоквартирных домов и Требований к указателю класса
энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома». Вид указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома
показан на рис. 12.1.
125
Рис. 12.1. Вид указателя класса энергетической эффективности
многоквартирного дома
определение требований энергетической эффективности зданий, строений,
сооружений, которые должны соблюдаться при проектировании и выполнении строительных
и монтажных работ;
определения перечня обязательных мероприятий по энергосбережению и повыше-
нию энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме;
установление требований к программам в области энергосбережения и повышения
энергетической эффективности организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности, в случае, если цены (тарифы) на товары, услуги таких организаций подлежат установлению федеральными органами исполнительной власти;
разработка энергетических паспортов организациями всех форм собственности,
требования к которым установлены приказом Министерства энергетики РФ от 19.04.2010 г.
№ 182 «Об утверждении требований к энергетическому паспорту, составленному по результатам обязательного энергетического обследования, и энергетическому паспорту, составленному на основании проектной документации, и правил направления копии энергетического
паспорта, составленного по результатам обязательного энергетического обследования» и их
регистрация в Минэнерго. Проведение энергетического обследования является обязательным
для органов государственной власти (органов местного самоуправления, наделенных правами юридических лиц); организаций с участием государства или муниципального образова-
126
ния; организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности; организаций, осуществляющих производство и (или) транспортировку воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, добычу природного газа, нефти, угля, производство нефтепродуктов, переработку природного газа, нефти, транспортировку нефти, нефтепродуктов; организаций, совокупные затраты которых на потребление природного газа, дизельного и иного
топлива, мазута, тепловой энергии, угля, электрической энергии превышают 10 млн руб./год;
организаций, проводящих мероприятия в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, финансируемых полностью или частично за счет средств любого из
бюджетов;
определение форм и методов государственной поддержки в области энергосбере-
жения и повышения энергетической эффективности и ее осуществление. В частности,
в Санкт-Петербурге, постановлением правительства города от 23.06.2014 г. № 495, утверждена комплексная программа «Развитие промышленности, инновационной деятельности и
агропромышленного комплекса» на 2015–2020 гг., которой предусмотрено предоставление
субсидий субъектам промышленной деятельности в целях возмещения затрат, связанных
с проведением энергетического обследования и (или) реализацией мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, в том числе затрат на приобретение энергосберегающего оборудования.
обеспечение учета и применения приборов учета используемых энергетических
ресурсов при осуществлении расчетов за них.
Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает три вида ответственности за нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности:
дисциплинарная (замечание; выговор; предупреждение о неполном должностном
соответствии; освобождение от замещаемой должности; увольнение с гражданской службы);
гражданская (возмещение убытков; выплата неустойки; взыскание процентов
за пользование чужими денежными средствами; выполнение обязательства в натуре);
административная (например, нарушение санитарно-эпидемиологических требова-
ний к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений
и транспорта или к питьевой воде, самовольное занятие земельного участка, уничтожение
или повреждение межевых знаков границ земельных участков, самовольное занятие водного
объекта или пользование им с нарушением установленных условий), величина санкций
за нарушения которой приведена в Административном кодексе РФ.
Уголовная ответственность за нарушения в сфере энергосбережения и энергетической
эффективности законодательством не предусмотрена.
Следует отметить, что один из способов стимулирования повышения энергоэффективности — увеличение тарифов, должен применяться с осторожностью, о чем свидетельствуют, например, массовые волнения, произошедшие в Армении летом 2015 г. из-за увеличения на 15% тарифов на энергоснабжение.
127
12.2. Обеспечение энергетической эффективности
объектов недвижимости
В большинстве случаев объекты недвижимости должны соответствовать требованиям
энергетической эффективности, установленным Правилами, утвержденными приказом
Министерства регионального развития РФ от 08.04.2011 г. № 161. Правительство РФ вправе
установить в указанных Правилах первоочередные требования энергетической эффективности. Требования энергетической эффективности не распространяются на следующие здания,
строения, сооружения:
1) культовые здания, строения, сооружения;
2) здания, строения, сооружения, которые в соответствии с законодательством РФ
отнесены к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры);
3) временные постройки, срок службы которых составляет менее чем два года;
4) объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие и предна-
значенные для проживания одной семьи жилые дома с количеством этажей не более трех),
дачные дома, садовые дома;
5) строения, сооружения вспомогательного использования;
6) отдельно стоящие здания, строения, сооружения, общая площадь которых состав-
ляет менее 50 м2;
7) иные определенные Правительством РФ здания, строения, сооружения.
Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений включают:
а) показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических
ресурсов в здании, строении, сооружении;
б) требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, со-
оружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженернотехническим особенностям;
в) требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений
и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым
при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических
ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, так и в процессе их эксплуатации.
В составе требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений
должны быть определены требования, которым здание, строение, сооружение должны
соответствовать при вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации, с указанием лиц,
обеспечивающих выполнение таких требований (застройщика, собственника здания, строения, сооружения), а также сроки, в течение которых выполнение таких требований должно
быть обеспечено. При этом срок, в течение которого выполнение таких требований должно
быть обеспечено застройщиком, должен составлять не менее чем 5 лет с момента ввода
в эксплуатацию здания, строения, сооружения.
128
Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений подлежат
пересмотру не реже чем один раз в 5 лет в целях повышения их энергетической
эффективности.
Не допускается ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета
используемых энергетических ресурсов.
Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета
используемых энергетических ресурсов путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их
надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию объектов капитального строительства требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора. В иных
случаях контроль и подтверждение соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности
их приборами учета осуществляются застройщиком.
Собственники зданий, строений, сооружений, а также собственники помещений
в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие этих объектов установленным
требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения
которых возложено на других лиц) в течение всего срока их службы путем организации
надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий.
В случае выявления факта несоответствия объектов капитального строительства
или их отдельных элементов и конструкций требованиям энергетической эффективности
и (или) требованиям оснащенности приборами учета потребляемых ресурсов, возникшего
вследствие несоблюдения застройщиком данных требований, собственник здания, строения
или сооружения, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать
по своему выбору от застройщика безвозмездного устранения в разумный срок выявленного
несоответствия или возмещения произведенных ими расходов на устранение выявленного
несоответствия. Данное положение внесено в Приказ Министерства регионального развития
РФ от 8.04.2011 г. № 161 в полном соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Статьей 12 Закона РФ от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ установлены также требования
к обеспечению энергосбережения и повышения энергетической эффективности в жилищном
фонде, в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
12.3. Теплозащита стен зданий
Как известно, стены здания, как ограждающие конструкции выполняют две функции:
1) конструктивные, создающие прочность, надежность строения;
2) теплозащитные.
129
Теплозащитные свойства стен характеризуются коэффициентом теплопередачи,
а также надежностью проектных решений, которая определяет вероятность возникновения
скрытых дефектов в процессе эксплуатации.
Одной из первых работ, в которых рассматривались вопросы теплозащитных свойств
ограждающих конструкций, был труд профессора В. А. Сокольского «Принципы экономичности в постройках», изданный в 1910 г. В нем автор обосновал оптимальную толщину стены в 2,5 полнотелых кирпича.
Требования к ограждающим конструкциям в отношении теплозащитных свойств
были формализованы в 20-х гг. XX в. Эти требования были основаны на измерении характеристик кладки толщиной в 2,5 полнотелого кирпича и заключались в следующем:
1. Температурный перепад между внутренней поверхностью стены и температурой
воздуха в помещении при расчетных морозах должен быть не больше 6С.
2. В углах и в зонах теплопроводных включений не должен выпадать конденсат.
Единственной задачей нормирования было обеспечение комфортности проживания.
В настоящее время комфортность проживания рассматривается как одно из условий проектирования и строительства, а главной целью обеспечения теплозащитных свойств считается
экономия затрат на отопление — минимизация расхода энергии на поддержание
микроклимата.
Основными материалами, используемыми в строительстве в российских условиях
и позволяющими достичь необходимого уровня энергосбережения, являются легкие и ячеистые бетоны, поризованная керамика и однослойные конструкции из каменных материалов.
Традиционное строительство из сборного железобетона также претерпевает изменения. Вместо традиционных трехслойных панелей начали применять однослойные плиты, задачей которых является создание несущего контура здания. Снаружи на них крепится теплоизолирующий материал (например, минераловатный утеплитель), поверх которого наносятся
отделочные слои. Тем самым создается так называемый бесшовный фасад, сокращающий
потери тепла до 20–30% по сравнению с традиционными трехслойными железобетонными
панелями. Нижняя часть бесшовного фасада может быть исполнена с применением так называемого вандалозащитного покрытия, состоящего из двух штукатурных армированных слоев.
В странах Евросоюза наиболее часто используются высокопустотные керамические
изделия и автоклавный ячеистый бетон низких плотностей (газобетон). В зависимости
от традиций той или иной страны, автоклавный газобетон занимает до 60% всего рынка стеновых материалов. При этом до половины этого объема применяется в однослойных стенах
без дополнительных изоляционных слоев. Основные используемые при этом плотности —
от 300 до 400 кг/куб. м. Единственным российским заводом, полностью освоившим низкие
плотности и имеющим опыт их внедрения на стройках, является петербургский завод
AEROC. Газобетон считается одним из наименее энергозатратных материалов в расчете на
весь жизненный цикл продукции. Энергоемкость его производства примерно в 6 раз меньше,
чем энергоемкость пустотных камней из тяжелого бетона, в 3 раза меньше, чем энергоемкость силикатного кирпича (в расчете на кубометр). Основой для многослойных конструкций стали также пустотные камни из различных бетонов.
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]