Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Таблица 14.4
Наименование
показателей
Номера шагов расчета
0 1 2 3 4
5
Денежные потоки, у.е.
-100
500
-500
50
-150
200
ВНД (IRR)
400%
38%
21%
53%
8%
262%
268%
263%
265%
0%
МВНД (MIRR, при Е=8%)
7,99%
СДФМ (FMRR, при Е=8%) при:
r = 15%
r = 20%
12,3%
15,4%
Значения норм доходности
при различных сроках и характере денежных потоков
В целях устранения недостатков ВНД в экономической теории предложен ряд
аналогичных показателей, среди которых, например, в п.11.4 Методических рекомендаций
по оценке эффективности инвестиционных проектов упоминаются модифицированная
внутренняя норма доходности (МВНД, в англ. терминологии — MIRR) и ставка дохода
финансового менеджмента (СДФМ, FMRR).
Математическая интерпретация этих показателей такая же, как и для ВНД, а именно —
они являются такой нормой дисконта, при которой ЧДД обращается в ноль.
Однако экономический смысл этих показателей несколько различается. ВНД
показывает, какую доходность может получить собственник объекта (инвестор) сверх
полного возврата своих капитальных вложений. МВНД отвечает на этот же вопрос,
но при условии, что все последующие (кроме начальной) инвестиции будут вложены в иные
проекты на период до их осуществления в оцениваемый объект недвижимости,
с доходностью Е меньшей, чем ВНД. Поскольку собственнику необходимо гарантированно
изъять эти инвестиции из других проектов для вложения в оцениваемое мероприятие
(проект, объект), то данная доходность Е зачастую принимается в размере депозитной ставки
процента в надежном банке. Однако управляющий может обосновать использование иной
ставки доходности Е. Для вычисления МВНД все отрицательные денежные потоки
дисконтируются к начальному моменту времени по ставке Е, после чего с помощью
стандартной процедуры подбирается значение внутренней нормы доходности, которая
и является МВНД, имеющей единственное значение.
Пример. Определить величину МВНД, используя исходные данные, приведенные
в таблице 14.4, при Е = 8%, считая, что продолжительность шага расчета равна одному
году, капвложения нулевого шага осуществляются в начале всего расчетного периода,
а промежуточные капвложения учитываются в конце соответствующих шагов расчета.
Решение:
1. Текущие капитальные вложения равны:
К = -100 + (-500)*0,857339 +(-150)*0,73503 = -639 у.е.,
171
где 0,857339 — множитель четвертой функции сложного процента, при Е = 8%
и сроке 2 г.;
0,73503 — множитель четвертой функции сложного процента, при Е = 8% и сроке 4 г.;
2. МВНД находится из решения следующего уравнения:
-639 = 500/(1+МВНД)1 + 50/(1+МВНД)3 + 200/(1+МВНД)
5
Ответ: МВНД = 7,99%.
Данный расчет удобно выполнять с использованием электронных таблиц Excel.
Экономический смысл ставки дохода финансового менеджмента заключается в том,
что она показывает, какую доходность принесет объект недвижимости собственнику сверх
полного возврата инвестиций при условии, что промежуточные капвложения
реинвестируются с дисконтом Е, а предстоящие доходы обладают риском r,
соответствующим типу оцениваемого объекта.
Для расчета СДФМ все отрицательные денежные потоки приводятся к начальному
моменту времени по ставке Е, а все положительные денежные потоки — к окончанию
расчетного периода по ставке r. После этого рассчитывается ВНД, которая и является
СДФМ.
Пример. Определить СДФМ, используя исходные данные, приведенные в табл.14.4,
при Е = 8%. Риск получения будущих доходов учесть в размере 15% и 20%. При этом учесть,
что все элементы денежного потока, кроме нулевого шага, осуществляются в конце
каждого шага расчета.
Решение.
1. При r =15% дисконтированная к окончанию расчетного периода (конец 5 г.) сумма
доходов равна:
Д = 500*(1+0,15)
4
+ 50*(1+0,15)2 + 200 = 1141 у.е.
2. Сумма дисконтированных к начальному моменту времени капвложений
определена в предыдущем примере: К = - 639 у.е.
3. Ставка дохода финансового менеджмента определяется из уравнения:
-639 = 1141/(1+СДФМ)5.
Ответ: СДФМ = 12,29%
4. При расчете СДФМ при r =20% дисконтированная к концу расчетного периода
сумма всех доходов будет равна:
Д= 500*(1+0,20)
4
+ 50*(1+0,20)2 + 200 = 1309 у.е.
Ответ: СДФМ = 15,42%.
Результаты расчетов МВСД и СДФМ приведены в табл. 14.4.
Простым сроком окупаемости (Ток) называется продолжительность периода
от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается заказчиком
расчетов — обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности.
Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном
периоде, после которого текущий чистый доход ЧД становится и в дальнейшем остается
неотрицательным.
172
Используя данные, приведенные в табл. 14.1, определим простой срок окупаемости
№ п/п
Показатели
0 1 2 3 4
1
Затраты инвестора, тыс. руб.
-4500
2
Экономия арендной платы, тыс. руб.
1600
1600
1600
1600
3
Сальдо денежного потока, тыс. руб.
-4500
-2900
-1300
300
(табл. 14.5).
Таблица 14.5
Оценка величины простого срока окупаемости
Как видно из табл. 14.5 сальдо денежного потока меняет знак с минуса на плюс в
промежутке между 2 и 3 годами расчетного периода. Следовательно, простой срок окупаемости составляет два с лишним года. Чтобы определить величину простого срока окупаемости более точно, можно использовать два метода: аналитический и графо-аналитический.
Суть аналитического метода заключается в расчете дробной части года (х) по формуле, приведенной в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных
проектов:
, (14.1)
где S- — последнее отрицательное значение сальдо денежного потока без учета дисконтирования, руб.;
|S| — абсолютная величина значения S;
S+ — первое положительное значение сальдо денежного потока без учета дисконтиро-
вания, руб.
Для рассматриваемого примера (табл. 14.5) дробная часть года равна:
.
Таким образом, простой срок окупаемости для рассматриваемого примера равен
2,8 г., считая от нулевого момента времени. При этом принимается, что в пределах одного
шага расчета сальдо накопленного потока меняется линейно.
Суть графоаналитического метода заключается в определении дробной части года
с использованием графика (рис. 14.1).
При графоаналитическом методе на графике (оси времени), продолжительностью
один год в левой части откладывается последнее отрицательное значение сальдо денежного
потока без учета дисконтирования (S-); с правого конца графика — первое положительное
значение сальдо денежного потока без учета дисконтирования (S+). Значения S- и S+ откладываются в одном масштабе. Затем точки S- и S+ соединяются прямой линией, пересечение
которой с осью времени показывает дробную часть года.
173
№
п/п
Показатели
0 1 2 3 4
1
Затраты инвестора, тыс. руб.
-4500
2
Экономия арендной платы, тыс. руб.
1600
1600
1600
1600
3
Коэффициенты дисконтирования
1,0000
0,9091
0,8264
0,7513
0,6830
4
Элементы денежного потока
с учетом дисконтирования (данные
стр. 1 или 2, умноженные значения
на стр. 3)
-4500
1455
1322
1202
1093
5
Сальдо денежного потока, тыс. руб.
-4500
-3045
-1723
-521
572
–
+300
1 год
Рис. 14.1. Определение дробной части года графоаналитическим методом
Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность
периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования.
Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент
времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход
становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Используя данные табл. 14.5, выполним оценку срока окупаемости с учетом дисконтирования при норме дисконта 10% (см. прил. 8).
Как видно из табл. 14.6, срок окупаемости с учетом дисконтирования больше,
чем простой срок окупаемости и находится между 3 и 4 годами расчетного периода (сальдо
денежного потока меняет отрицательный знак на положительный). Дробная часть года
определяется так же как и для простого срока окупаемости и составляет в табл. 14.6
примерно 0,5 г.
Таблица 14.6
Оценка величины срока окупаемости с учетом дисконтирования
Индекс доходности (ИД) характеризуют (относительную) «отдачу проекта»
на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных,
так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто
используются:
174
1. Индекс доходности затрат (ИДЗ) — отношение суммы денежных притоков (накоп-
42,1
4500
1600160016001600
з
ИД
13,1
4500
1093120213221455
ДЗ
ИД
ленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам). Так, например,
используя данные табл. 14.6, ИДЗ определяется следующим образом:
.
2. Индекс доходности дисконтированных затрат (ИДДЗ) — отношение суммы
дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.
Используя данные табл. 14.6, данный показатель определяется следующим образом:
ИДДЗ =
.
3. Индекс доходности инвестиций (ИДИ) — отношение суммы элементов денежного
потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного
потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению
ЧД к накопленному объему инвестиций.
4. Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДИД) — отношение суммы
дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной
деятельности. ИДИД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному
дисконтированному объему инвестиций.
При расчете ИД и ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный
период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию
(соответствующие показатели будут иметь различные значения).
Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого
потока ЧД положителен. Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций
превышают 1, если и только если для этого потока ЧДД положителен (см. Методические
рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов).
Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) — максимальное значение
абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной (эксплуатационной) деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем
внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска. Следует иметь в виду, что реальный
объем потребного финансирования не обязан совпадать с ПФ и, как правило, превышает
его за счет необходимости обслуживания долга (см. пример в Приложении 10 Методических
рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов).
Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (ДПФ) —
максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной (эксплуатационной) деятельности.
Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости.
175
ЛИТЕРАТУРА
1. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г.
№ 51-ФЗ. Официальное издание. — М. : Юридическая литература,1994. — 240 с.
3. Джуран, Д. Высший уровень руководства и качество / НТК «Трек»; [Д. Джуран,
Пер. Г. Е. Герасимова]. — М. : НТК «Трек», 1993. — [1], 28 с. : ил. ; 21 см. — (Все о качестве :
Зарубеж. опыт / Сост. Г. Е. Герасимова ; Вып. 2).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
6. Качество в истории цивилизации: эволюция, тенденции и перспективы управления
качеством: в 3 т / [пер. с англ. О. В. Замятиной и Я. А. Лева]; под ред. Дж. Джурана. — М. :
Стандарты и качество, 2004. — 23 с. — (Библиотека Всероссийской организации качества).
7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ.
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов
(вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; авт.
кол.: Коссов В. В., Лившиц В. Н., Шахназаров А. Г. — М. : ОАО НПО Изд-во «Экономика»,
2000. — 421 с.
9. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ.
10. Семенова, М. Налогообложение при владении имуществом через ЗПИФН: сохра-
нились ли преимущества? // Рынок ценных бумаг. — 2012. — № 3. — С.21-22.
11. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 г. № 197-ФЗ.
12. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости :
пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с.
176
ПРИЛОЖЕНИЯ
А
В
С
Наиболее престижные
высококачественные здания,
являющиеся таковыми по
месторасположению, статусу
арендаторов и уровню спроса,
поддерживаемые на должном
уровне. Здания должны иметь
превосходную конструкцию
(дизайн) и должны быть
оборудованными в соответствии
с последними технологическими
достижениями и требованиями
к комфорту. Здания должны быть
новыми или
конкурентоспособными
со зданиями новой постройки,
управляемыми профессиональным
менеджментом
Здания со средним или
выше среднего
уровнем конструкции,
оборудования,
месторасположения,
статуса арендаторов.
Инфраструктура
здания может не всегда
удовлетворять
арендаторов
в количестве и качестве
услуг. Допускается
незначительное
устаревание зданий
Здания со средним
и ниже уровнем
конструкции,
оборудования,
месторасположения
и статуса арендаторов.
Как правило, это
устаревшие или
с высоким уровнем
износа здания, возможно
функционально
усовершенствованные
А
В
С
Высокая престижность района
(территории). Близость здания
к другим коммерческим
учреждениям, возможное
расположение в
непосредственной близости
от правительственных
посольских и деловых зон,
архитектурная ценность
близлежащих застроек,
отличные видовые
характеристики, расположение
на первой линии
домов/фешенебельный вход при
расположении
Менее престижный
район (территория).
Удаленность от других
коммерческих
учреждений города,
не впечатляющие
видовые
характеристики,
расположение на
второй линии домов
или во дворах /
обычный вход
Непрестижный район
(территория).
Большая удаленность
от других коммерческих
учреждений, расположение
в спальных районах или
на окраинах, невзрачные
или неприятные видовые
характеристики,
расположение во дворах /
неудобный вход
Приложение 1
Классификация офисной недвижимости,
разработанная компанией «Весаг. Commercial Property» для НП «ГУД»
[код доступа: http://becar.ru; http://www.gud-estate.ru — открытый]
Общие требования
Категория «Месторасположение и доступность»
177
А
В
С
Развитая инфраструктура
района. Район (территория)
с развитым уровнем услуг,
высокий уровень
комфортабельности
и качества застроек,
ухоженный внешний вид
Менее развитая
инфраструктура района.
Район (территория) с менее
развитым уровнем услуг,
хорошая репутация
арендаторов, менее известные
компании, средний уровень
качества застроек и внешний
вид соседних застроек,
оставляющий желать лучшего
Неразвитая
инфраструктура района.
Район (территория)
с неразвитым уровнем
услуг, арендаторы —
малоизвестные
компании
Благоприятная социальная
обстановка. Однородный
социальный состав
населения, проживающего в
районе бизнес-центра. Место
расположения офисного
центра может
рассматриваться как
престижный (дорогой)
район,
в котором в большинстве
своем проживают люди с
уровнем дохода выше
среднего
Стабильная социальная
обстановка.
Благоприятный с точки зрения
социального состава, уровня
уличной преступности район.
Может рассматриваться
как место обитания среднего
класса, это
не спальный
и не промышленный район, но
и не центр города
Неблагоприятная
социальная обстановка.
Характеризуется
некоторой возможной
криминогенностью
социальной обстановки.
Основная
характеристика
месторасположения —
спальный,
промышленный район, с
уровнем преступности
выше среднего по
городу
Благоприятная
экологическая обстановка.
Отсутствие промышленных
предприятий. Относительно
невысокий уровень
загазованности,
относительно невысокий
уровень шумов
Стабильная экологическая
обстановка. Средний,
стремящийся к снижению
уровень загрязняющих
веществ и шумов
Неблагоприятная
экологическая
обстановка.
Повышенный уровень
загрязняющих веществ
и шумов,
непосредственная
близость
промышленных зон
Удобное транспортное
сообщение / доступность.
Близость к основным
транспортным магистралям,
удобные подъездные пути,
транспортные развязки,
невысокий уровень пробок,
близость к остановкам
общественного транспорта,
наличие парковки, минимум
1 парковочное место на 100
м2 арендуемой площади
Менее удобное транспортное
сообщение / доступность.
Удаленность
от основных транспортных
магистралей, неудобство
подъездных путей,
удаленность транспортных
развязок, удаленность от
остановок общественного
транспорта, наличие парковки,
минимум 1 парковочное место
на 100 кв. м арендуемой
площади
Неудобное транспортное
сообщение / низкая
доступность. Высокая
удаленность от
транспортных
магистралей, высокая
удаленность от
остановок
общественного
транспорта, наличие
либо отсутствие
парковки, число
парковочных мест не
важно
178
Категория «Компоненты и свойства здания»
А
В
С
Тип здания, возраст и внешний вид
Высококачественное здание
новой постройки или
конкурентоспособное в
сравнении с новыми зданиями,
современный стиль, отличный
дизайн и конструкция.
Отличный внешний вид фасада,
отсутствие трещин и
повреждений, ухоженные
внешние компоненты здания
Новое, относительно
устаревшее здание или
здание после
реконструкции.
Современный стиль или
модернизированное здание.
Хороший внешний вид
фасада, отсутствие трещин
и повреждений
Устаревшее или с высоким
уровнем износа здание.
Старое здание (бывший
НИИ, корпус завода и др.),
различное состояние,
возможен косметический
ремонт фасада
Имиджевые компоненты
Идеальное обустройство и
состояние холла — внешний
вид, освещение, указатели
компаний, удобный подход к
лифтам, идеальное
обустройство
и состояние коридоров —
внешний вид, освещение,
вывески компании, идеальное
состояние общественных мест,
соответствие окон единому
стилю здания, высокое качество
материалов, высокий уровень
естественной освещенности
Хорошее состояние холла
—
внешний вид, освещение,
указатели компании.
Хорошее состояние
коридоров, хорошее
состояние общественных
мест.
Соответствие окон единому
стилю здания, хорошее
качество материалов,
хорошая естественная
освещенность
Усовершенствованы
силами
арендаторов
Инженерные системы
Отличное состояние систем
отопления, вентиляции
и кондиционирования,
отличное состояние систем
электроснабжения, выделенная
мощность не менее 150 кВт на
1000 м2. Оптоволоконные
каналы связи.
Высокоскоростные лифты
ведущих мировых
производителей, с хорошим
освещением, вентиляцией,
удобной системой
использования, с удобным
месторасположением.
Достаточный уровень
осветительной арматуры
на 100 кв. м. Планировка
помещений
Хорошее состояние систем
отопления, вентиляции
и кондиционирования,
отличное состояние систем
электроснабжения,
выделенная мощность
не менее 100 кВт на 1000
м2, оптоволоконные каналы
связи.
Лифты известных
производителей,
поддерживаемые в
хорошем состоянии.
Хорошая скорость лифтов.
Достаточный уровень
осветительной арматуры
на 100 м2
Устаревшие системы
отопления и вентиляции,
выделенная мощность
систем электроснабжения
не менее 50 кВт на 1000 м2.
Устаревшие каналы связи.
Устаревшие лифты.
Недостаточный уровень
осветительной арматуры
на 100 м2
179
А
В
С
Планировка помещений
Свободная планировка
в виде офисных блоков
Свободная планировка
в виде офисных блоков
или другая планировка
Планировка помещений
согласно
первоначальному
предназначению здания
или изменена силами
арендаторов
Отделочные материалы
Высокое качество материалов,
используемых в отделке
помещении
Хорошее качество
материалов,
используемых в отделке
помещении
Возможен косметический
ремонт, качество
материалов различное
Инфраструктура здания
Центральная рецепция
в холле здания, конференцзалы, кафе, ресторан, хорошая
репутация арендаторов,
известные компании
Центральная рецепция
в холле здания,
конференц-залы, кафе,
ресторан
Минимальный набор
услуг
или организация силами
арендаторов
А В С
Профессиональная компания
с известным брендом
(иностранная, российская,
локальный бренд)
Профессиональная компания
Внешняя управляющая
компания или управляется
силами собственника здания
Опыт работы компании
или ее высшего
менеджмента более 3 лет
Опыт работы более 3 лет
Развернутая система
дополнительных услуг
Наличие дополнительных
услуг
Высокопрофессиональные
службы безопасности,
управления, обслуживания
(служба эксплуатации
и уборки)
Службы безопасности,
управления, обслуживания
(служба эксплуатации
и уборки)
Служба эксплуатации
и уборки
Круглосуточная охрана
и видеонаблюдение
Круглосуточная охрана
и видеонаблюдение
Охрана
Категория «Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса»
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]