Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Виды кейтеринга
По цели (сущности)
По месту оказания услуг
По способу оказания
услуг
1. Событийный
кейтеринг.
2. Питание на
транспорте.
3. Социальное питание.
4. Корпоративное
питание.
1. Приготовление пищи
в помещении заказчика.
2. Приготовление пищи
вне помещения заказчика.
3. Выездное ресторанное
обслуживание.
4. Розничная продажа
готовой кулинарной
продукции.
1. Фуршет.
2. Шведский стол.
3. Кофе-брейк.
4. Выездной бар
(коктейль).
5. Пикник или барбекю.
6. Банкет.
7. Доставка обедов
Рис. 6.1. Виды кейтеринга
По месту оказания услуг можно выделить следующие виды кейтеринга:
приготовление пищи в помещении заказчика;
приготовление пищи вне помещения заказчика, с ее последующей доставкой
в указанное место;
выездное ресторанное обслуживание;
розничная продажа готовой кулинарной продукции.
По способу оказания услуг кейтеринг можно организовать в виде фуршета, шведского
стола, кофе-брейка, выездного бара (кейтеринга напитков и коктейлей), пикника или барбекю, банкета, доставки обедов.
Особенностью кейтеринга как одного из видов сервиса, предлагаемого клиентам
объектов недвижимости, является сезонность.
В течение года формат и тематика проводимых мероприятий меняются, что зависит
от праздников, отмечаемых в этот период, а также погодных условий. По данным компании
Compass Group, первый активный сезон приходится на декабрь, в котором количество
заказов достигает максимума во второй половине месяца, и начало января. Это связано
с празднованием Нового года и Рождества Христова. Наиболее распространенный вид
кейтеринга в этот сезон — банкеты и фуршеты. В целом на декабрь — начало января приходится около 25–30% от годового объема заказов.
Второй сезонный пик, на который приходится около 50% годового объема заказов,
начинается в мае и заканчивается в первой половине сентября. Максимальная активность
мероприятий данного сезона приходится на июнь. Преобладают мероприятия, связанные
с выпускными вечерами, свадьбами, корпоративными праздниками, проводимыми
на открытом воздухе. В этот период также популярны мероприятия «тим-билдинга» —
71
построения управленческих команд. Формат кейтерингового обслуживания — пикник,
выездной бар, фуршет.
Третий сезонный пик характеризуется бизнес-активностью и выпадает на вторую половину февраля, март, апрель, сентябрь и октябрь. В основном услуги кейтеринговых компаний востребованы на презентациях, выставках, бизнес-тренингах, семинарах, прессконференциях. Основные форматы мероприятий — кофе-брейк, выездной бар, фуршет. Этот
период приносит владельцам кейтеринговых компаний около 20–25% от общегодового числа
заказов.
Самыми непродуктивными месяцами для кейтеринговых компаний являются январь
и ноябрь, когда востребованы в основном ужины, коктейли и частные мероприятия.
На их долю приходится менее 10% от общего числа заказов.
72
7. СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Цель управления
Использование
для собственных нужд
Использование в качестве
рыночного актива
Личные нужды
собственника
Нужды
собственного
бизнеса
Сдача
в
аренду
Инвести-
ционный
резерв
Внесение
в
уставный
капитал
Обеспечение
финансовых
сделок
В переводе с древнегреческого стратегия — искусство полководца. В настоящее
время термин стратегия применяется в любом виде деятельности и означает общий, обычно
недетализированный план, охватывающий длительный период времени и описывающий
(предлагающий) способ достижения сложной цели, в том числе при недостаточности наличных ресурсов.
Разработка стратегии управления начинается с постановки целей менеджмента,
что получило название целеполагание. Цели менеджмента определяются:
1. Представлениями собственника по использованию объекта.
2. Намерениями собственника в отношении функционального назначения объекта.
7.1. Стратегии по использованию объекта
Владение недвижимостью всегда связано с представлениями собственника о том,
для чего ему нужен конкретный объект. Эти представления связаны с двумя мотивами —
собственные нужды (нужды семьи) или потребности ведения бизнеса. Осознание движущих
мотивов ведет к формулированию собственником недвижимости цели управления
(рис. 7.1.1).
Использование недвижимости для собственных нужд собственника может быть
связано с удовлетворением личных потребностей — проживанием (квартира, таун-хаус,
коттедж), отдыхом (дача, апартаменты или вилла за рубежом), либо с потребностями
собственного бизнеса — размещением офиса или производства.
Таунхаус (англ. townhouse) — комплекс малоэтажных комфортабельных домов,
совмещённых друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет свой вход,
иногда гараж и небольшой участок земли перед и (или) за зданием. Стандартная планировка
помещения таунхауса: первый этаж — гостиная и кухня, второй этаж — жилые комнаты,
как правило, на каждом этаже есть санузел. Существует русский термин для обозначения
этого типа жилья — блокированный дом. В отличие от таунхауса коттедж является отдельно
Рис. 7.1.1 Классификация целей собственника недвижимости
73
стоящим зданием, оснащенным так называемыми городскими удобствами — горячим
и холодным водоснабжением, канализацией (зачастую — локальной), электроснабжением,
телевидением.
Приобретение прав на недвижимость, с намерением использовать ее в качестве
рыночного актива предполагает четыре варианта дальнейших действий:
1) сдача в аренду;
2) сохранение в качестве инвестиционного резерва;
3) внесение в уставный капитал иного предприятия;
4) обеспечение финансовых сделок — ипотеки, секьюритизации.
Сделки аренды осуществляются как в отношении отдельно стоящих зданий, так и в
отношении помещений и пустующих земельных участков. В настоящее время в секторе отдельно стоящих зданий в РФ в аренду обычно сдается нежилая недвижимость. Особенностью рынка аренды в России является практически отсутствие так называемых доходных
домов, являющихся жилыми многоквартирными домами, приобретенными с целью дальнейшей сдачи в аренду квартир. Напротив, в секторе помещений в аренду сдаются как жилые (квартиры, комнаты), так и нежилые объекты.
Приобретение недвижимости в качестве инвестиционного резерва предполагает, что
собственник не намерен в ближайшие годы использовать ее ни для собственных нужд, ни
перепродавать, ни вносить в уставный капитал какого-либо предприятия, ни применять в качестве обеспечения финансовых сделок. Собственник решил просто инвестировать имеющиеся у него свободные средства, а затем, по прошествии какого-то периода времени решить,
что делать с приобретенным активом. Обычными соображениями здесь являются: сохранение денег их от инфляции, незнание, что же делать с имеющимися средствами, подготовка
к возможной свадьбе детей, нежелание вести торговые или финансовые операции. Принимая
решение о приобретении недвижимости в качестве инвестиционного резерва собственник
зачастую не учитывает, что простаивающий объект тем не менее потребует определенных
финансовых затрат — на уплату налога на имущество (2,2% от инвентаризационной или
остаточной балансовой стоимости) и земельного налога (в процентах от кадастровой стоимости), оплату телефонов, отопления, лифта, охраны, общедомовых нужд электроснабжения и
водоснабжения, содержание ТСЖ, уборку и вывоз мусора, косметический ремонт мест общего пользования, благоустройство придомовой территории. Если собственник учитывает
необходимость оплаты этих условно-постоянных расходов, то такой инвестиционный резерв
сдается в аренду (зачастую по пониженной или даже нулевой ставке), с условием оплаты необходимых расходов. При использовании нулевой арендной ставки собственником может
быть заявлено требование о выполнении арендатором косметического ремонта.
Внесение недвижимости в уставный капитал иного предприятия порождает риск
утраты объекта в случае банкротства создаваемой организации. В качестве альтернативы
здесь может рассматриваться внесение в уставный капитал прав на использование объекта,
например, права аренды на протяжении определенного периода времени. При этом права
аренды должны быть оценены по рыночной стоимости. Следует обратить внимание, что понятие рыночной стоимости прав аренды не тождественно понятию арендной платы
за объект.
74
Обеспечение финансовых сделок возможно при использовании недвижимости в любом из указанных выше вариантов: для собственных нужд или в качестве рыночного актива.
В этом случае возникает риск утраты объекта недвижимости в случае невозврата полученного кредита — в случае заключения сделки ипотеки или перепродажи ценных бумаг — в случае секьюритизации объекта.
7.2. Стратегии в отношении функционального назначения объекта
Намерения собственника в отношении функционального назначения объекта могут
предусматривать его сохранение или изменение (развитие).
Если стратегия управления предусматривает сохранение функционального назначения объекта (т.е. его эксплуатацию), то применяется так называемое текущее управление,
основанное на взаимодействии функциональных служб и отделов по обеспечению потребностей эксплуатации объекта, работе с собственниками и арендаторами. При этом эксплуатация объекта может быть связана не только с осуществлением текущих платежей за потребленные инженерные ресурсы, выполнению работ по уборке и вывозке мусора, косметическому ремонту строений, ликвидации аварийных ситуаций, охране, парковке, обеспечению
связью, рекламой, но и с инвестированием средств в комплексный капитальный ремонт,
создание новых улучшений, повышение качества услуг.
Дальнейшие отличия технологии управления определяются его масштабами (числом
объектов и их однородностью), в зависимости от которого управление осуществляется силами самого собственника (физического или юридического лица) или посредством найма специализированной управляющей компании. В обоих случаях работы по эксплуатации и развитию недвижимостью могут выполняться собственными силами собственника объекта или
полностью, или частично поручаться по договору специализированным организациям (аутсорсинг).
Если менеджмент управляющей компании проводит стратегию развития объекта,
то технология управления исходит из изменившейся цели — придать объекту новые качества, что связано с проведением трех видов исследований: анализ реализуемости на рынке;
анализ реализуемости местоположения и участка; анализ финансовой реализуемости.
Если стратегии управления определяют цель менеджмента, то остальные элементы
этого вида деятельности соответствуют принципам управления проектами (Project Manage-
ment) и предусматривают решение следующих задач:
1. Управление интеграцией.
2. Управление календарным планом.
3. Управление стоимостью работ и услуг.
4. Управление качеством оказываемых объектом услуг.
5. Управление трудовыми ресурсами.
6. Управление коммуникациями (взаимодействием).
7. Управление рисками.
8. Управление контрактами (источник — A Guide to the Project Management Body
of Knoledge. Project Management Institute, USA, third ed., 2004).
В любом случае стратегию управления недвижимостью целесообразно изложить
в корпоративном стандарте.
75
7.3. Принцип Парето
Математическая зависимость, которая легла в основу принципа, сформулированного
итальянским экономистом Вильфредо Парето (1848—1923 гг.) была им установлена
в 1897 г. В. Парето изучал распределение богатства и доходов в Англии XIX в. Он выяснил,
что большая часть доходов и материальных ценностей принадлежит меньшинству людей
в исследованных группах. Скорее всего, так же как и для всех нас, для него это было не удивительно. Однако при этом он установил два очень примечательных, по его мнению, факта.
Первый — существует неизменное математическое соотношение между численностью группы людей (в процентах от общей численности рассматриваемого населения) и долей богатства или дохода, контролируемой этой группой. Другими словами, если известно, что 20%
населения владеют 80% материальных ценностей, то можно с уверенностью сказать, что 10%
населения имеют приблизительно 65% материальных ценностей, а 5% населения — 50%.
Для В. Парето главным здесь было не конкретное соотношение, а то, что распределение богатства среди населения предсказуемо несбалансированно.
Другим удивившим его фактом было то, что данный дисбаланс оставался практически
неизменным для различных периодов и стран.
Принцип Парето гласит, что диспропорция является неотъемлемым свойством соотношения между причинами и результатами, вкладываемыми и получаемыми средствами,
прилагаемыми усилиями и вознаграждением за них. Поскольку соотношение «80/20» хорошо
описывает данную диспропорцию: 20% вложенных средств ответственны за 80% отдачи;
80% следствий проистекают из 20% причин, 20% усилий дают 80% результатов, этот принцип зачастую называют принципом «80/20» а также принципом наименьшего усилия
и принципом дисбаланса.
Множество примеров подтверждают справедливость принципа Парето в сфере бизнеса: 20% ассортимента продукции дают обычно 80% от общего объема продаж в денежном
выражении, 20% ассортимента продукции или 20% покупателей обычно приносят компании
80% прибыли. Двигатель внутреннего сгорания также подтверждает справедливость этого
принципа: 80% энергии, выделившейся при сгорании топлива, теряется, а колесам передается лишь 20% всей энергии. Попробуйте рассортировать бумаги на своем столе: 20% из них
используются 80% всего времени, остальные лежат мертвым грузом.
Что это — простое совпадение или нечто имеющее огромное значение для экономики
и общества? Сработала бы эта схема применительно к данным из других областей, —
не только в отношении богатства или доходов? Парето был блестящим новатором, поскольку
до него никому не приходило в голову рассмотреть две системы взаимосвязанных данных —
распределение доходов или богатств и число людей, получающих доход или владеющих
собственностью, и сравнить процентные соотношения между двумя этими данными.
К сожалению, хотя Парето и осознавал важность своего открытия, он не преуспел
в его объяснении и применении на практике. Несмотря на то, что некоторые экономисты
признавали важность этого принципа, лишь после Второй мировой войны два человека
независимо друг от друга начали эффективно его применять на практике.
Одним из этих них был профессор филологии из Гарвардского университета Джордж
К. Зипф. В 1949 году он открыл принцип, назвав его принципом наименьшего усилия,
76
который являлся принципом Парето. Зипф сформулировал свой принцип следующим
образом: ресурсы (люди, товары, время, знания и т.д.) самоорганизуются так, чтобы свести
к минимуму затраченную работу, и, таким образом, приблизительно 20–30% любого ресурса
производят 70–80% деятельности, связанной с этим ресурсом. Дж. Зипф дал научное
объяснение тому, что на рабочем столе никогда нет порядка, и оправдал беспорядок другим
законом: вещи находятся настолько близко от нас, насколько часто мы ими пользуемся.
Другим был родившийся в 1904 году в Румынии американский инженер Иосиф Мозес
Джуран, стоявший у истоков революции качества 1950—1990 годов. Джуран сделал принцип
Парето (или, как он иногда его называл, «принцип немногого, имеющего решающее
значение») главным рычагом повышения качества продукции.
Он предложил применить принцип Парето, наряду с другими статистическими
методами, для предотвращения выпуска бракованной продукции, повысить надежность
и полезность промышленных и потребительских товаров. В книге «Руководство по контролю
за качеством», первое издание которой вышло в 1951 г., И. Джуран писал: «Экономист
Парето обнаружил, что материальные ценности имеют неоднородное распределение.
Мы можем обратиться к ряду других областей — распределению преступлений среди
преступников, распределению аварий по технологическим процессам, имеющим повышенную
опасность, и т.д. Принцип неравномерного распределения Парето применим к распределению материальных ценностей и распределению потерь качества» [9, 12].
Крупные американские промышленники не заинтересовались теориями Джурана.
В 1953 году его пригласили с лекциями в Японию, и здесь он нашел аудиторию, готовую
воспринимать новые идеи. Джуран остался в Японии и начал работать с несколькими японскими корпорациями, занимаясь вопросами повышения качества потребительских товаров,
их ценности для покупателя. И лишь после 1970 г., когда японская угроза американской
промышленности стала совершенно очевидной, Джурана стали воспринимать всерьез, и он
вернулся в США, для того чтобы сделать для американской промышленности то, что он сделал для японской. Фундаментом этой глобальной революции качества был принцип Парето.
Одной из первых корпораций, наиболее успешно использовавших принцип Парето,
была IBM. В 1963 году в IBM обнаружили, что примерно 80% компьютерного времени
тратится на обработку 20% команд программы. Корпорация немедленно переделала системное программное обеспечение так, чтобы наиболее используемые 20% были наиболее
доступны и удобны для пользователя, что сделало компьютеры IBM более эффективными
и быстрыми в большинстве приложений, чем машины конкурирующих фирм.
По этому же пути пошли «Apple», «Lotus», «Microsoft» при разработке персональных
компьютеров и программного обеспечения, что сделало их продукцию и услуги более
дешевыми и простыми в работе.
Принцип Парето так важен в управлении из-за того, что он противоречит тому, что
мы привыкли считать логичным. Обычно считают, что все факторы имеют приблизительно
одинаковое значение. Что все клиенты одинаково для нас ценны. Что каждая сделка, каждый
продукт и каждый вырученный от продажи доллар так же хороши, как и другие.
Что все работники отдельно взятой категории приносят приблизительно одинаковую пользу.
Что любые день, неделя или год одинаково важны для нас. Что все наши друзья одинаково
77
ценны. Что ко всем бумагам или телефонным звонкам должно относиться с одинаковым
вниманием. Что образование, полученное в одном университете, имеет такую же ценность,
что и образование, полученное в другом. Что все проблемы проистекают из множества причин, так что не стоит даже стараться искать среди них несколько ключевых. Что все возможности одинаково ценны, поэтому неважно, какую из них мы выберем.
Мы привыкли думать, что 50% причин или вложенных в дело ресурсов дадут нам 50%
результатов или конечного продукта. Нам кажется естественным, что причины и следствия
приблизительно одинаково сбалансированы между собой. Конечно же, иногда бывает и так.
Однако данное заблуждение является одним из самых не соответствующих действительности, вредных и глубоко укоренившихся в нашем сознании. Принцип Парето говорит о том,
что если мы изучим и проанализируем два набора данных, относящихся к причинам
и результатам, то скорее всего получим картину несбалансированности.
Принцип Парето дает понимание, что 80% продукции, покупателей или работников
приносят лишь 20% прибыли. Что огромные силы расходуются впустую. Что наиболее мощные ресурсы компании сдерживаются большинством гораздо менее эффективных ресурсов.
Что прибыли могут быть многократно увеличены, если вы будете продавать больше выгодной для вас продукции, наймете более выгодных работников и привлечете больше выгодных
покупателей (или убедите их покупать больше).
В такой ситуации закономерен вопрос: зачем продолжать выпуск 80% продукции, которая приносит лишь 20% прибыли? Большинство фирм редко задаются этим вопросом, очевидно потому, что отказаться от четырех пятых того, что уже налажено и производится, психологически совсем не просто. Наиболее просто применит принцип Парето на финансовых
рынках, где очень быстро реагируют на возникшие диспропорции, например, между валютными курсами, используя т. н. арбитраж, избавляясь от одних ценных бумаг и инвестируя в
другие инструменты. Однако в сфере недвижимости и иных отраслях материального производства гораздо сложнее избавиться от одних активов и приобрести другие. Однако в большинстве случаев менеджеры просто не привыкли к переброске ресурсов из областей, где они
дают слабые результаты, в гораздо более эффективные сферы, к избавлению от малоэффективных и приобретению высокодоходных ресурсов. В большинстве случаев менеджмент не
осознает, до какой степени некоторые ресурсы (лишь малая их доля, то, что Джозеф Юран
называл «немногим, имеющим решающее значение») могут быть сверхпродуктивны и до какой степени «заурядное большинство» ресурсов малоэффективно или вообще убыточно. Если управляющие увидят разницу между «немногим решающим» и «заурядной массой» во
всех областях управления, если предпримут определенные шаги в этом направлении, то,
скорее всего, смогут приумножить то, что имеет ценность на рынке.
Важнейшие следствия принципа Парето:
значимых факторов немного, а факторов тривиальных множество — лишь единич-
ные действия приводят к важным результатам;
бо
льшая часть усилий не даёт желаемых результатов;
то, что мы видим, не всегда соответствует действительности — всегда имеются
скрытые факторы;
78
то, что мы рассчитываем получить в результате, как правило, отличается от того,
что мы получаем, — всегда действуют скрытые силы;
обычно слишком сложно и утомительно разбираться в том, что происходит, а часто
это и не нужно: необходимо лишь знать — работает ли ваша идея или нет, и изменять её так,
чтобы она заработала, а затем поддерживать ситуацию до тех пор, пока идея не перестанет
работать;
большинство удачных событий обусловлено действием небольшого числа высоко-
производительных сил; большинство неприятностей связано с действием небольшого числа
высокодеструктивных сил;
бо
льшая часть действий, групповых или индивидуальных, являет собой пустую
трату времени. Они не дают ничего реального для достижения желаемого результата.
Анализ принципа Парето позволяет указать на три недостатка:
1. В «качественной» формулировке (то есть без учёта конкретных значений 20/80)
принцип представляет собой тривиальное с точки зрения математики наблюдение, согласно
которому в ситуации, когда результат складывается из действия множества различных
факторов, вклад этих факторов в результат часто бывает различным. «Количественная» часть
закона математически очевидно некорректна: действительное распределение вклада большей
и меньшей части факторов на практике может любым, и вовсе не обязательно оно равно
20/80. Конкретные значения распределения меняются даже при анализе одних и тех же
данных, достаточно изменить правила группировки выборочных значений.
2. Основное следствие принципа Парето, на котором базируется всё его применение:
то, что факторов, дающих наибольший вклад в результат, всегда немного, — является лишь
эмпирическим наблюдением, которое не обязано проявляться в каждом конкретном случае.
3. В реально существующих системах такие свойства как «полнота», «качество»,
«функциональность» описываются не одним параметром, а некоторой их совокупностью.
Даже если распределение вклада различных факторов в каждый из этих параметров по отдельности определяется принципом Парето, как правило, вклады одного и того же фактора
в различные параметры системы неодинаковы. Один и тот же фактор для одного параметра
может относиться к числу малозначительных, для другого — к числу определяющих. Поэтому, пытаясь оптимизировать что-либо путём избавления от «ненужных» частей, менеджер
должен быть уверен, что учитывает все существенные параметры системы.
Указанные недостатки определяют область применения принципа Парето: он ни в коем
случае не должен рассматриваться как непреложный закон природы с конкретно заданными
числовыми параметрами. Применять его следует в качестве общего принципа, требующего
обращать внимание на неравномерность вклада разных факторов в создание результата
и на необходимость уделять различное внимание разным по важности факторам.
79
8. УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Участники рынка недвижимости
Потребители
услуг
(заказчики)
Профессиональные
участники
Инфраструктурные
участники
Органы
государственного
управления
Управление недвижимостью осуществляется в интересах участников рынка недвижимости (субъектов рынка). Всех участников рынка недвижимости можно разделить на четыре
группы: потребители услуг, профессиональные участники, инфраструктурные участники
и органы государственного управления (рис. 8.1).
Рис. 8.1. Участники рынка недвижимости
Потребителями услуг на рынке недвижимости являются собственники объектов
(включая государство), выступающие заказчиками разнообразных услуг — по управлению
объектами, их инвентаризации, регистрации и учету, уборке, ремонту, обслуживанию инженерного оборудования, рекламе, защите прав собственности, поиску арендаторов, выдаче
ипотечных кредитов и т.д.
К профессиональным участникам рынка управления недвижимостью относятся
агентства недвижимости, девелоперы, застройщики, профессиональные управляющие.
Агентства недвижимости являются посредниками на рынке недвижимости, цель деятельности которых — найти вторую сторону сделки и оказать помощь по ее заключению —
подготовка объекта к осмотру покупателем (так называемая предпродажная подготовка),
подготовка текста договора, по доверенности продавца получение различного рода документов, требующихся для заключения сделки, оказание помощи в осуществлении платежей
и регистрации сделки.
Девелоперы — участники рынка недвижимости, осуществляющие развитие объектов
посредством инвестирования привлеченных, заемных и (или) собственных средств. Это может осуществляться как при приобретении объекта в собственность, так и иных основаниях.
Застройщики — юридические (независимо от их организационно-правовой формы)
или физические лица, имеющие в собственности или на праве аренды или субаренды либо,
в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии
развитию жилищного строительства» случаях, на праве безвозмездного срочного пользования земельные участки и инвестирующие или привлекающие денежные средства участников
долевого строительства для строительства на них многоквартирных домов или иных
объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.
Профессиональные управляющие — специализированные организации, оказывающие
консалтинговые и эксплуатационные услуги по договору доверительного управления
недвижимостью.
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]