Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
Инфраструктурные участники рынка недвижимости обеспечивают его деятельность.
Наименование
2012 г.
2013–2018 гг.
Пенсионный фонд РФ
20,0%
20%
Фонд социального страхования РФ
0%
0%
Федеральный фонд обязательного медицинского
страхования
0%
0%
К ним можно отнести банки, страховые компании, рекламные агентства, оценщиков (оценочные компании), нотариусов, юридические фирмы, рейтинговые агентства, компании,
специализирующиеся на оказании услуг по эмиссии и торговле ценными бумагами, депозитарии (хранители ценных бумаг), средства массовой информации.
Деятельность органов государственного управления направлена на осуществление регулирования, контроля и учета профессиональных и инфраструктурных участников рынка
недвижимости. К органам государственного управления относятся как те, которые обеспечивают деятельность народного хозяйства в целом (например, правоохранительные органы,
налоговые инспекции, комитеты по управлению государственным имуществом, фонды имущества), так и специализированные на рынке недвижимости: регистрационная система, земельные комитеты, комитеты по строительству.
Некоторые участники рынка недвижимости имеют возможность получить льготы
по налогообложению. Так, п/п я.2 п. 8 и п. 3.4 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 г.
№ 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» установлены пониженные тарифы страховых взносов для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения,
основным видом экономической деятельности (классифицируемым в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности) которых является управление недвижимым имуществом.
В течение 2012–2018 гг. в отношении данной категории плательщиков, применяются
следующие тарифы страховых взносов (табл. 8.1).
Таблица 8.1
Тарифы страховых взносов
В соответствии со ст. 7 Закона № 212-ФЗ выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров с физическими лицами, предметом которых
является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных
прав) не облагаются страховыми взносами. Таким образом, если организация нанимает работника по гражданско-правовому договору, предметом которого является подготовка и заключение договора, например, купли-продажи, приватизации, ипотеки, сдачи в аренду недвижимости, она не начисляет страховые взносы на выплаты в рамках данных соглашений.
81
9. ТЕКУЩЕЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТОВ
9.1. Способы текущего содержания недвижимости
Текущее содержание недвижимости (эксплуатация объектов) включает работы
по уборке помещений и прилегающей территории, вывозке и утилизации мусора, эксплуатации инженерных сетей и инженерного оборудования здания или сооружения (лифты, водомерные узлы, тепловые центры и т.д.), текущему ремонту отдельных строительных конструкций
(оконных и дверных блоков, кровли, стен и перегородок, лестниц и т.д.) и инженерных сетей
(водопровода, электроосвещения, канализации, отопления и др.), косметическому ремонту
помещений, обеспечению здания или сооружения инженерными ресурсами (электроэнергией, теплом, водоснабжением, канализацией, пожарной и охранной сигнализацией и т.п.),
стрижку газонов, поливку водой зеленых насаждений и проездов, очистку кровель, тротуаров от снега и льда, посыпку песком и ряд других.
Применяются два способа организации текущего содержания объектов недвижимости:
1) хозяйственный способ, при котором все текущие хозяйственные работы выполня-
ются силами собственника. Данный способ можно совмещать с аутсорсингом, при котором
часть текущих хозяйственных работ по договорам передаются для выполнения физическим
или юридическим лицам;
2) подрядный способ, при котором привлекается организация, специализирующаяся
на управлении недвижимостью и выполняющая по договору все текущие хозяйственные
работы.
Отмеченные способы текущего содержания недвижимости различаются стоимостью
и распределением рисков.
Хозяйственный способ обычно обладает наименьшей стоимостью при условии достаточного объема работы для полной загрузки рабочего персонала, занятого текущим содержанием объекта и незначительного штата административно-хозяйственных работников. Все
риски, связанные с качеством выполнения работ, вероятностью возникновения аварийных
ситуаций, бесперебойностью подачи инженерных ресурсов, обеспечением техники безопасности и охраны труда, качеством поставляемых строительных материалов и хозяйственных
средств, работой машин, механизмов и инструментов, возможными претензиями со стороны
местных администраций или органов экологического контроля полностью берет на себя собственник объекта недвижимости.
Однако собственник не в состоянии выполнить все работы и услуги собственными
силами. Ему приходится заключать договоры на подачу инженерных ресурсов, вывозку
и утилизацию мусора, покупку строительных материалов и деталей инженерных систем,
техническое обслуживание всего или части инженерного оборудования (например, лифтов,
эскалаторов, котельной), страхование гражданской ответственности владельца опасного
объекта, банковское обслуживание и т.д.
82
Следует отметить, что при хозяйственном способе текущего содержания недвижимости собственник объекта полностью несет все типы рисков: технические, юридические,
финансово-экономические и экологические.
В целях нейтрализации технических рисков, при организации рабочих мест, использовании источников энергии, машин, механизмов, инструмента, оснастки, приспособлений,
хранения средств и предметов труда необходимо руководствоваться положениями Трудового кодекса РФ, технических регламентов, Налогового кодекса, Положениями по бухгалтерскому учету, ГК, иных нормативных правовых актов.
Для нейтрализации юридических рисков, связанных с постоянными изменениями законодательства, собственник обычно заключает договор на юридическое обслуживание
и на установку на компьютерах одной из справочных юридических систем, выписывает периодические издания, направляет работников для прохождения повышения квалификации
или переподготовки, участвует в совещаниях, семинарах и конференциях.
Финансово-экономические риски связаны с вероятностью негативного изменения
в экономике страны, региона, отдельных хозяйствующих субъектов: цен на рынках энергоносителей, строительных материалов, работ и услуг, повышения налогов, введением новых,
более сложных процедур регистрации, лицензирования, изменения курса национальной валюты, стоимости банковского обслуживания и предоставления кредитов, банкротством
контрагентов, повышением уровня заработной платы и др. Нейтрализация финансовоэкономических рисков обеспечивается контролем за дебиторской и кредиторской задолженностью, созданием целесообразного уровня материально-технических и финансовых резервов, повышением энергоэффективности обслуживаемой недвижимости, диверсификацией
привлекаемых исполнителей работ, услуг и поставщиков материальных ресурсов, минимизации числа посреднических организаций, проверкой надежности партнеров, избежанием
штрафных санкций.
Экологические риски связаны с возможным нарушением природоохранного законодательства собственником недвижимости или вероятностью загрязнения или негативного
изменения окружающей природной среды окружающими землепользователями. Нейтрализация
экологических рисков обеспечивается прежде всего соблюдением природоохранного законодательства (например, предотвращением сбросов горячей воды в общесплавную канализацию,
организацией мойки колес автотранспорта при выезде со строительной площадки, устройство
электроподогрева двигателей автомашин на организованных автостоянках). Внешние экологические риски являются трудноуправляемыми, однако, на их нейтрализацию направлены
обычно участие в общественных протестах, сотрудничество с «зелеными» движениями,
обращения к депутатам, в правоохранительные органы, местные и федеральные администрации.
При хозяйственном способе, совмещенным с аутсорсингом организации текущего
содержания объектов недвижимости часть текущих хозяйственных работ по договорам
передаются для выполнения иным лицам — так называемый аутсорсинг. В этом случае часть
рисков, связанных с наймом, организацией и оплатой труда персонала, качеством поставляе-
83
мых материально-технических ресурсов, безопасностью технологических процессов,
выплатой части налогов и страховых взносов передаются организации-исполнителю.
Во многих случаях на аутсорсинг передаются ведение бухгалтерского учета, мусороудаление, ремонт строительных конструкций и элементов инженерного оборудования
земельного участка или строения, благоустройство прилегающей территории, кондиционирование, монтаж и обслуживание охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения,
телевидения, Internet.
Распределение совокупного риска между собственником объекта и привлеченными
организациями может сопровождаться увеличением стоимости текущего содержания недвижимости, за счет включения в договоры части накладных расходов, отсутствующих при хозяйственном способе ведения дел, учете в договорах прибыли исполнителей, НДС.
Масштабы применения Трудового кодекса при этом сокращаются, а Гражданского
кодекса и технических регламентов по приемке выполненных работ и оказанных услуг —
увеличиваются.
Подрядный способ позволяет собственнику объекта иметь минимальный штат
персонала, а в ряде случаев полностью от него отказаться за счет передачи практически всех
функций управления недвижимостью управляющему (управляющей компании). При этом
в соответствии с ГК, заключается договор доверительного управления.
Способ текущего содержания недвижимости выбирается в зависимости от стратегии
и масштабов управления объектом.
Система содержания многоквартирных домов включает содержание объектов жилищ-
ного фонда, их ремонт и реконструкцию (рис. 9.1). Содержание объектов жилищного фонда
состоит из санитарного содержания дома, содержания элементов озеленения и благоустройства; контроля технического состояния многоквартирного дома, его инженерных систем в
целом; контроля технического состояния отдельных конструкций и элементов внешнего благоустройства; наладки и регулировке инженерных систем и аварийного обслуживания. Ремонт подразделяется на текущий и капитальный.
Содержание жилых многоквартирных домов возлагается на жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО).
84
Система содержания многоквартирных домов
Текущее содержание жилищного фонда
Ремонт
Контроль технического
состояния многоквартирного
дома, его инженерных систем
в целом
Контроль технического
состояния отдельных
конструкций и элементов
внешнего благоустройства
Наладка и регулировка
инженерных систем
Аварийное обслуживание
Плановые
общие
осмотры
Плановые
частичные
осмотры
Подготовка дома
к сезонной
эксплуатации
Текущий ремонт
Капитальный
ремонт
Реконструкция
здания
Устранение
неисправности,
замена или
восстановление
составных частей
ограниченной
номенклатуры
в объеме,
установленном
в плане ЖЭО
Поддержание
в работоспособности
конструкций, помещений
и инженерного оборудования
за счет финансирования
населением в соответствии
с нормативными актами
Ремонт здания
с заменой при
необходимости
конструктивных
элементов
и системы
инженерного
оборудования
путем их
модернизации
Комплекс работ и
орг.-тех. мероприятий
с устранением
физического
и функционального
(морального) износа
и изменения техникоэкономических
показателей объекта
в целях улучшения
условий проживания,
качества
обслуживания
и увеличения
объема услуг
Санитарное содержание дома,
содержания элементов
озеленения и благоустройства
Рис. 9.1. Система содержания многоквартирных домов
85
9.2. Текущее содержание многоквартирных домов
Текущее содержание многоквартирных домов регламентируется специальными Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, которым:
определен состав общего имущества и требования к его содержанию;
установлена обязанность собственников помещений несения бремени расходов
на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности;
утвержден порядок контроля за содержанием общего имущества;
установлены правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В целях развития конкурентной среды, либерализации предпринимательской
деятельности, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 584 «Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской
деятельности» установлено, что деятельность по содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме осуществляется в уведомительном порядке (п. 68
прил. 1, код по ОКВЭД ОК 029-2007 — 041105). Форма уведомления о начале
осуществления предпринимательской деятельности приведена в прил. 3.
Важное значение имеет классификация производимых ремонтных работ на текущий
и капитальный ремонт. В целях предотвращения штрафных санкций за нецелевое использование средств следует руководствоваться постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г.
№ 170 — при эксплуатации жилищного фонда и МДС 13-14.2000 — при эксплуатации
производственных зданий и сооружений. Разъяснения об отнесении работ к видам ремонта
или реконструкции здания или сооружения приводятся также в ст. 1 Градостроительного
кодекса РФ и письме Минрегионразвития РФ от 22.02.2012 г. № 3706-ДШ/08.
Существенные изменения во взаимоотношениях жильцов многоквартирных домов
с управляющими компаниями произошли в 2011 г., после принятия поправок в Кодекс
об административных правонарушениях (КоАП): ст. 7.23.1 «Нарушение требований
законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность
в сфере управления многоквартирными домами» и ст. 9.21 «Нарушение правил технологического присоединения к электрическим сетям, правил подключения (технологического
присоединения) к системам теплоснабжения либо правил подключения (технологического
присоединения) к системам водоснабжения и водоотведения» (табл. 9.2.1).
В квитанциях на оплату услуг ЖКХ должен подробно указываться объем потребленных ресурсов в многоквартирном доме в целом и конкретным жильцом в частности, что позволяет контролировать также распределение расходов на так называемые общедомовые
нужды. Нарушение подобной отчетности позволяет наложить предусмотренные КоАП
штрафы и, при повторном нарушении, отстранить (дисквалифицировать) должностное лицо
на срок от одного года до трех лет.
86
Ответственность за административные правонарушения
№
п/п
Вид административного
правонарушения
Величина налагаемых штрафов, руб.
на
граждан
на
должностных
лиц
на
юридических
лиц
1
Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере
управления многоквартирными домами на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в
полном объеме, либо предоставление
недостоверной информации
–
30000–50000
250000–300000
2
Нарушение правил технологического
присоединения к электрическим сетям,
правил подключения к системам теплоснабжения либо правил подключения к системам водоснабжения и водоотведения
–
10000–40000
100000–500000
3
Повторное в течение года совершение
этого же административного правонарушения
–
40000–50000
600000–1000000
(выдержки из КоАП РФ)
Таблица 9.2.1
Статья 9.21 КоАП устанавливает существенные штрафы в случае нарушений, связанных с навязыванием потребителям условий, не соответствующих установленным правилам,
или при отказе заключать с ним договор присоединений к электросетям, системам теплои водоснабжения.
Гражданским кодексом установлено, что бремя содержания имущества возлагается
на его собственника. Если в отношении квартиры собственник определен, то для общего
имущества жилого дома расходы по содержанию необходимо распределять между несколькими собственниками квартир и, если они имеются в доме, нежилых помещений. Для распределения бремени содержания общего имущества между различными собственниками
необходимо:
1) определить состав общего имущества жилого дома;
2) установить требования к содержанию общего имущества;
3) установить размер и порядок изменения платы за содержание и ремонт общего
имущества;
87
4) определить порядок контроля за содержанием общего имущества.
Владельцы помещений в многоквартирном доме
Собственники
жилья
Владельцы
неприватизированных
квартир
Владельцы нежилых
помещений
Члены ТСЖ
Не члены ТСЖ
Собственники
Арендаторы
Кроме того существенной сложностью является обеспечение учета интересов всей
совокупности собственников (владельцев) помещений многоквартирного дома (рис. 9.2):
членов и не членов ТСЖ, собственников нежилых помещений, владельцев неприватизированных квартир.
Рис. 9.2. Совокупность владельцев помещений многоквартирного дома
9.3. Определение состава общего имущества жилого дома
В соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ состав общего имущества
жилого дома определяется собственниками помещений, органами государственной власти
и местного самоуправления. При этом преследуются различные цели управления. Состав
общего имущества определяется:
собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязан-
ности по содержанию общего имущества;
органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего
имущества;
органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого
конкурса по отбору управляющей организации.
В состав общего имущества включаются:
а) помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, в том числе
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств
собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта,
мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения
в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы
и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты,
несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные
ограждающие несущие конструкции);
88
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие
более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений
общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы
которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газо-
снабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств,
коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного
на этих сетях;
з) внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий,
крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток,
ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования,
расположенного в этой системе;
и) внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих
элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов
учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
к) внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-
распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных
(общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного
водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся
устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы,
установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491), до индивидуальных,
общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического
оборудования, расположенного на этих сетях.
Пунктом 8 указанных правил установлено, что внешней границей сетей электро-,
тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей
(в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не
89
установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг
или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный
дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью;
л) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустрой-
ства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты,
предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),
а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества,
содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского
учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный
дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.
9.4. Требования к содержанию общего имущества
многоквартирного дома
Требования к содержанию общего имущества определены следующими нормативны-
ми правовыми актами:
1) Жилищным кодексом РФ (гл. 6);
2) Федеральным законом РФ от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиоло-
гическом благополучии населения»;
3) Федеральным законом РФ от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;
4) Федеральным законом РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В соответствии с указанными законодательными актами общее имущество должно
содержаться в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических
или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями
общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный
дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого
оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных
услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме,
в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307);
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]