Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление недвижимостью. Учебник

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 23 / 213 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 > Следующая >>>

с правом его продления. Порядок и условия продления договора устанавливаются Правительством РФ.

Автомобильные дороги общего пользования федерального значения, в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2009 г. № 145-ФЗ (с последующими изменениями) «О государственной компании "Российские автомобильные дороги"», передаются в доверительное управление указанной государственной компании на срок девяносто девять лет.

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного ему имущества, в соответствии с договором доверительного управления, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. В частности, доверительный управляющий может сдавать имущество в аренду, заключать договоры на его ремонт, вносить в уставный капитал создаваемого юридического лица, получать кредиты, обеспечивая их ипотекой недвижимости.

По закону, недвижимость, переданная в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества самого доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

В доверительное управление может быть передано имущество, по которому заключен договор ипотеки. Передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.

Как было отмечено выше, другим вариантом профессионального управления недвижимостью является коммерческая концессия. В соответствии со ст. 1027 ГК по договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау). Договор коммерческой концессии предусматривает использование комплекса исключительных прав, деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя в определенном объеме (в частности, с установлением минимального и (или) максимального объема использования), с указанием или без указания территории использования применительно к определенной сфере предпринимательской деятельности (продаже товаров, полученных от правообладателя или произведенных пользователем, осуществлению иной торговой деятельности, выполнению работ, оказанию услуг).

Положения ГК развиты в законе РФ от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, которые технологически связанны между собой и предназначены для осуществления деятельности,

предусмотренной концессионным соглашением), именуемое объектом концессионного соглашения, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) этого объекта, а другая сторона (концедент) обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления определенного вида деятельности.

В случае если в качестве недвижимости выступают участки недр, управление такого рода объектом может осуществляться на основе соглашений о разделе продукции (СРП). Оценка эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на основе СРП, производится с учетом схемы их финансирования. При расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 30.12.1995 № 225 «О соглашениях о разделе продукции» и положениями Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Соглашение о разделе продукции является договором, в соответствии с которым Российская Федерация предоставляет субъекту предпринимательской деятельности (инвестору) на возмездной основе и на определенный срок исключительные права на поиски, разведку, добычу минерального сырья на участке недр, указанном в соглашении, и на ведение связанных с этим работ, а инвестор обязуется осуществить проведение указанных работ за свой счет и на свой риск. Соглашение определяет все необходимые условия, связанные с пользованием недрами, в том числе условия и порядок раздела произведенной продукции между сторонами соглашения в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Разрешается предоставление на условиях раздела продукции не более 30 процентов разведанных и учтенных государственным балансом запасов полезных ископаемых. Основанием для включения в перечни участков недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях раздела продукции, является отсутствие возможности геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых на иных предусмотренных законодательством Российской Федерации условиях пользования недрами, отличных от условий раздела продукции.

Подтверждением отсутствия такой возможности является проведение аукциона на предоставление права пользования участком недр на иных условиях, чем раздел продукции, в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах» (в редакции Федерального закона от 03.03.1995 г. № 27-ФЗ) и признание аукциона несостоявшимся в связи с отсутствием участников.

Разработка условий недропользования, подготовка проекта соглашения и ведение переговоров с инвестором по каждому объекту недропользования осуществляются комиссией, созданной в порядке, установленном для создания межведомственных координационных и совещательных органов, образуемых федеральными органами исполнительной власти, с участием органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Указанная

комиссия создается не позднее чем через шесть месяцев со дня объявления результатов

аукциона. В состав указанной комиссии входят представители федеральных органов исполнительной власти, в том числе представители федерального органа управления государственным фондом недр и (или) его территориального подразделения, представители органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. В случаях, если предоставляемые участки недр расположены в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации, в состав указанной комиссии включаются представители федерального органа по социальноэкономическому развитию северных территорий Российской Федерации, а также представители соответствующих органов местного самоуправления. В случае необходимости к работе указанной комиссии привлекаются производственные и научные организации, а также эксперты и консультанты.

Стороны должны предусматривать в соглашении о разделе продукции условие, что не менее 70 процентов технологического оборудования в стоимостном выражении для добычи полезных ископаемых, их транспортировки и переработки (если это предусматривается соглашением), приобретаемого и (или) используемого инвестором для выполнения работ по соглашению, должно быть российского происхождения. Данное положение не распространяется на использование объектов магистрального трубопроводного транспорта, строительство и приобретение которых не предусмотрены соглашением. Однако данное условие должно применяться с учетом того, что если оно вступает в противоречие с принципами Всемирной торговой организации, в случае присоединения Российской Федерации к Всемирной торговой организации оно теряет свою силу или должно быть приведено в соответствие с этими принципами в сроки и порядке, которые предусмотрены документами Всемирной торговой организации и соглашением о вступлении Российской Федерации во Всемирную торговую организацию.

В соглашении о разделе продукции определяется часть произведенной продукции, которая передается в собственность инвестора для возмещения его затрат на выполнение работ по соглашению (компенсационная продукция). При этом предельный уровень компенсационной продукции не должен превышать 75 процентов, а при добыче на континентальном шельфе Российской Федерации — 90 процентов общего объема произведенной продукции. Состав затрат, подлежащих возмещению инвестору за счет компенсационной продукции, определяется соглашением в соответствии с законодательством РФ. Кроме того, определяется принцип раздела между государством и инвестором прибыльной продукции, под которой понимается произведенная при выполнении соглашения продукция за вычетом части этой продукции, стоимостный эквивалент которой используется для уплаты налога на добычу полезных ископаемых, и компенсационной продукции за отчетный (налоговый) период.

Имущество, вновь созданное или приобретенное инвестором и используемое им для выполнения работ по соглашению, является собственностью инвестора, если иное не предусмотрено соглашением о разделе продукции.

Право собственности на указанное имущество может перейти от инвестора к государству со дня, когда стоимость этого имущества полностью возмещена, или со дня прекращения соглашения, или с иного согласованного сторонами дня на условиях и в порядке, которые предусмотрены соглашением. При этом в течение срока действия соглашения инвестору предоставляется исключительное право на пользование таким имуществом на безвозмездной основе для проведения работ по соглашению, и инвестор несет бремя содержания находящегося в его пользовании имущества и риск его случайной гибели или случайного повреждения.

При выполнении соглашения о разделе продукции применяется особый порядок исчисления и уплаты налогов и сборов, установленный НК РФ и другими законодательными актами о налогах и сборах.

При выполнении соглашения инвестор уплачивает:

 разовые платежи за пользование недрами при наступлении событий, определенных в соглашении и лицензии (бонусы);

 ежегодные платежи за договорную акваторию и участки морского дна, уплачивае- мые в порядке, установленном соглашением в соответствии с законодательством РФ на дату подписания соглашения;

 сбор за участие в конкурсе (аукционе);

 сбор за выдачу лицензии;

 регулярные платежи за пользование недрами (ренталс);

 компенсацию расходов государства на поиски и разведку полезных ископаемых;

 компенсацию ущерба, причиняемого в результате выполнения работ по соглаше-

нию коренным малочисленным народам Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности.

Суммы указанных платежей, а также сроки их уплаты определяются условиями соглашения.

В целях защиты прав инвесторов в закон о СРП внесен принцип стабильности условий соглашения. В соответствии с данным принципом, в случае, если в течение срока действия соглашения законодательством будут установлены нормы, ухудшающие коммерческие результаты деятельности инвестора в рамках соглашения, в него вносятся изменения, обеспечивающие инвестору коммерческие результаты, которые могли быть им получены при применении действовавшего на момент заключения соглашения законодательства. Порядок внесения таких изменений определяется соглашением.

Указанное положение стабильности условий соглашения не применяется в случае, если законодательством Российской Федерации вносятся изменения в требования по безопасному ведению работ, связанных с пользованием недрами, охране недр, окружающей среды и здоровья населения, а также в документы по стандартизации в этой области, принятые в соответствии с законодательством Российской Федерации о стандартизации, в том числе в целях приведения таких требований и документов в соответствие с аналогичными

требованиями и документами по стандартизации, принятыми и общепризнанными в международной практике.

Смежной областью с управлением недвижимостью является девелопмент (от англ. глагола to develop — развивать) — управленческая деятельность, направленная на развитие объектов недвижимости. В Современном экономическом словаре девелопмент характеризуется как область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала. Поэтому можно сказать, что девелопмент является одним из видов управления недвижимостью. К рискам девелоперских проектов обычно относят неблагоприятное месторасположение, ошибки в выборе концепции проекта (например, строительство элитного жилого дома в районе с плохим окружением), неэффективную планировку возводимого объекта, ошибки в выборе генерального подрядчика и др. Подобные просчеты могут привести не только к существенному удорожанию проекта, но и, в конечном итоге, банкротству девелопера. Следует пояснить, что под термином «развитие недвижимости» обычно понимают изменение ее функционального назначения (перепрофилирование), реконструкцию или модернизацию существующего или строительство нового объекта.

1.3. Объекты управления

Объект управления — это управляемая подсистема, т.е. предмет, вещь, явление, на которые направлена управленческая деятельность; то, что подвергается какому-либо управленческому воздействию. В недвижимости к объектам управления относятся земельные участки, здания, сооружения (в том числе незавершенные строительством), участки недр, леса и парки, ограниченные водные объекты или совокупность данного имущества. Кроме того, объектом управления может быть не только сама недвижимость, но и права на нее, оформленные в виде различных видов собственности и ее обременений (ограничений), договоров, ценных бумаг, паев, лицензий, свидетельств и т.п. Как правило, невозможно управлять недвижимостью, не учитывая при этом совокупность прав на нее или какие-либо их ограничения.

1.3.1. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости в целях управления проводится для выработки стратегии, определения уровня вероятных доходов и затрат, связанных с выбранным вариантом использования объекта, возможных ограничений на использование объекта, характера, уровня и вероятности рисков. Тем самым может быть подтверждено соответствие предлагаемой собственником величины арендных ставок и цен продажи рыночному уровню стоимости, а также возможная эффективность сделок с данным объектом.

В настоящее время не существует единой, общепризнанной классификации недвижимости и многие участники рынка ориентируются либо на собственные представления, либо на наиболее известные разработки управляющих компаний или иных профессиональных организаций.

Объекты недвижимости можно классифицировать по нескольким критериям:

№

п/п

Критерий

классификации

Типы объектов недвижимости

Функциональное назначение

1. Жилая недвижимость (для постоянного и временного проживания).

2. Нежилая недвижимость (коммерческая, некоммерческая)

Цели владельца

1. Личное использование.

2. Ведение предпринимательской деятельности (бизнеса).

3. Товарные запасы

Вид собственности

1. Частная.

2. Государственная.

3. Муниципальная.

4. Общественных и религиозных организаций.

5. Смешанная

Степень строительной готовности

1. Земельные участки.

2. Объекты незавершенного строительства.

3. Готовые к использованию объекты (эксплуатируемая недвижимость)

Качество объекта

Различные классификации

Местоположение

Различные классификации

Масштабность объекта

Различные классификации

По юридическому статусу

1. По возможности совершения сделок (по степени товарности).

2. По способу приобретения права собственности

по функциональному назначению; по целям владельца; по виду собственности; по степени строительной готовности (табл. 1.1).

Основополагающим критерием (мерилом) классификации объектов, установленным законодательством Российской Федерации, является функциональное назначение объектов, остальные параметры являются подкритериями, позволяющими уточнить произведенное разделение объектов по главному критерию. Функциональное назначение можно также назвать типом здания.

Таблица 1.1

Классификация объектов недвижимости

По функциональному назначению всю недвижимость можно разделить на две группы — жилую и нежилую. В соответствии с российским законодательством перевод объектов из одной группы в другую возможен только при соблюдении требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, при получении разрешений органов государственного управления.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ст. 23 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой

доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, в отношении жилого помещения могут быть осуществлены переустройство и перепланировка (ст. гл. 4 Жилищного кодекса РФ). Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

При переводе нежилого помещения в жилое необходимо, чтобы оно отвечало требованиям, установленным р. II постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В составе жилой недвижимости можно выделить две подгруппы: для постоянного проживания и для временного проживания. К объектам, предназначенным для постоянного проживания, относятся индивидуальные (коттеджи) и многоквартирные жилые (в том числе «таунхаусы») дома; для временного проживания — домики в садоводствах, гостиницы, кемпинги, мотели, общежития (хостелы). При этом таунхаусом называется блокированный жилой дом (т.е. дом, состоящий из отдельных блоков, разделенных несущими, противопожарными стенами), в котором соседи располагаются только справа и слева. Как правило, это двух-, реже — трехэтажные жилые дома, в которых квартира расположена, соответственно, на двух или трех этажах. По существу это коттеджи, объединенные в одном здании. Перед такой квартирой и (или) сзади нее расположен небольшой земельный участок.

В составе нежилой недвижимости можно также выделить две подгруппы: коммерческие и некоммерческие объекты. Приведенная классификация нежилой недвижимости несколько условна, так как одни и те же объекты могут относиться к обеим группам и переходить из одной категории в другую.

Коммерческая недвижимость — объекты, используемые собственником в целях извлечения дохода (арендной платы). Целесообразность выделения данной группы

недвижимости объясняется тем, что основные усилия при управлении данными объектами

Коммерческая недвижимость

Административная

недвижимость

Объекты сервиса

Торговая недвижимость

Офисные здания

Офисные помещения

Торговые центры

Объекты общественного

питания

Автозаправочные станции

Выставочные комплексы

Прочие (химчистки, прачечные,

пункты приема вторичного

сырья, ремонтные мастерские)

Магазины

Торговые зоны

направлены на обеспечение прироста их рыночной стоимости.

Рис. 1.8. Классификация коммерческой недвижимости

К объектам коммерческой недвижимости относятся (рис. 1.8):

 административные (офисные, конторские) здания и помещения;

 торговые здания и помещения (магазины и общественное питание), торговые зоны;

 объекты сервиса: автозаправочные станции, выставочные комплексы и прочие

объекты.

В составе административной недвижимости можно выделить офисные здания и офисные (конторские) помещения.

В Российской Федерации классификацию офисных зданий принято проводить в соответствии с мировой практикой. При этом выделяются три категории объектов, обозначаемые латинскими буквами «A», «B» и «C». Отнесение здания к одному из классов требует тщательного анализа его параметров: уровня сервиса и технических характеристик. При этом точных критериев отнесения офисных зданий к одной из категорий не существует и границы между ними достаточно неопределенны.

Офисные (конторские) помещения на рынке обычно не категорируются и представлены пристроенными и встроенными помещениями, в том числе отдельными, переведенными в состав нежилых объектов, квартирами, гостиничными номерами, помещениями в торговых комплексах, общежитиях, учебных заведениях, научно-исследовательских институтах.

В России и за рубежом используются различные классификации офисной недвижимости. В частности, одна из классификаций разработана компанией «Весаг. Commercial Property» для некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), в которое входит более 350 девелоперских и управляющих компаний и партнеров из России и стран СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии, Израиля (код доступа: http://www.gud-estate.ru). При разработке данной классификации использованы стандарты Британского совета по офисным зданиям (British Council for Offices) и международные стандарты ассоциации ВОМА (Building Owners and Managers Associations) (прил. 1).

В соответствии с данной классификацией все офисные здания разделяются на три класса «А» (высший), «В» (средний) или «С» (низший). Классификация проводится по совокупности характеристик офисного здания, относящихся к трем основным параметрам:

1) месторасположение и доступность объекта;

2) компоненты и свойства зданий;

3) качество управления зданием и уровень предоставляемого сервиса.

В случае несовпадения результатов оценки по указанным трем параметрам в качестве итогового значения принимается минимальный из набранных показателей.

Данная классификация предусматривает возможность обозначения класса бизнесцентра тремя буквами (так называемая трехбуквенная терминология). С одной стороны, это позволяет обеспечить большую детализацию классификации, однако может приводить к путанице в связи с тем, что в этом случае должна всегда соблюдать строгая последовательность в применении показателей. Так, например, присвоение бизнес-центру класса «АСВ» означает, что по своему местоположению объект отвечает требованиям, предъявляемым к классу «А», компонентам и свойствам здания (техническому уровню) — к классу «С», по качеству управления и уровню предоставляемого сервиса — к классу «В».

Проведение классификации офисных зданий не единовременная процедура. С течением времени, в результате строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «А», а «В», и, наоборот, при проведении реконструкции или модернизации здания бизнес-центру может быть присвоен более высокий класс.

Таким образом, в рассмотренной классификационной системе в качестве элементов измерения используются комбинации характеристик офисного здания, включающие его свойства, инженерное оборудование, местоположение, эффективность управления, комфортабельность, величину арендной платы и уровень восприятия их рынком.

Классификации не подлежат:

 объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы;

 объекты, частично заполненные арендаторами и одновременно находящиеся

в процессе реконструкции и перепланировок, имеющие незавершенный вид;

 встроенные офисные помещения.

В ноябре 2006 г. участники Московского исследовательского форума — ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости: СВ Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers

International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle предложили

новую классификацию, которая была разработана с участием специалистов по строительству, управлению и обслуживанию офисных зданий.

Принципиальное отличие этой классификации от предыдущей состоит в том, что она из названных выше классов («А», «В», «С») бизнес-центров, выделяет только первые два класса, подразделяя при этом группу зданий класса «В» на два подкласса («В+» и «В») — с более подробным структурированием критериев оценки современного качественного офисного здания. Все объекты, которые не отвечают установленным параметрам, классифицируются как здания класса «С» и ниже.

Параметры новой классификации разделены на группы, для каждой из которых определен перечень обязательных и желательных параметров. Введен новый принцип оценки, в соответствии с которым офисному объекту уже недостаточно набрать любые 16 параметров класса «А» из 20 имеющихся: чтобы соответствовать этому классу, зданию необходимо иметь ряд обязательных качеств из каждой группы.

Консультанты в сфере коммерческой недвижимости считают, что с помощью новой классификации арендаторы могут более профессионально оценить офисное помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

Вторая группа коммерческой недвижимости (рис. 1.7) — торговая недвижимость, к которой относятся магазины, торговые центры, торговые зоны, многофункциональные комплексы и объекты общественного питания (кафе, рестораны, палатки, фаст-фуды и фасткорты).

Наиболее массовыми торговыми объектами являются магазины и объекты общественного питания. Среди них можно выделить объекты так называемой шаговой доступности, располагающиеся в местах массового проживания, рабочих мест и остановок общественного транспорта и объекты, предназначенные для обслуживания туристов и расположенные рядом с объектами культуры и отдыха. Площадь таких объектов обычно не превышает 500–1000 м2. В профессиональной практике выделяют street retail (стритритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход с улицы и собственные витрины. Объекты стрит-ритейла создаются либо в процессе первичной застройки, когда их расположение предусмотрено проектно-сметной документацией застройщика, либо в процессе перевода жилых помещений в нежилые по квартирам, расположенным, как правило, на первых этажах многоквартирных жилых домов. При этом решающую роль играет так называемая людность территории — число проходящих в единицу времени людей (потенциальных покупателей) и видимость наружной рекламы объекта. Немаловажным фактором выступает здесь возможность организации отдельного входа и подъезда автотранспорта, включая разгрузочную площадку, а также получения необходимо лимита инженерных ресурсов, как правило, электроэнергии, водоснабжения, тепла. Наличие телефонов желательно, но в настоящее время, в связи с развитием сотовой связи и мобильного Интернета, уже не играет существенной роли.

<<< < Предыдущая 1 23 / 213 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]