Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
г) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны
физические лица;
д) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны
юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено
право осуществлять ипотечное кредитование;
е) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма
и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ,
а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
ж) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям
на праве хозяйственного ведения;
з) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям
на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только
с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов
или органов местного самоуправления;
и) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право
владения и пользования недвижимым имуществом;
к) закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания;
л) закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей
или долевой) собственности двух или более залогодателей;
м) закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без при-
ложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе
зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем
порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из
реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
14.4. Жилищные сертификаты
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента РФ
от 10.06.1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» были введены
особые ценные бумаги — жилищные сертификаты.
Жилищные сертификаты — вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:
1) приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета
жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных настоящим Положением
и условиями эмиссии;
2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной
стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного
сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Названным Указом Президента РФ установлено, что привлекать финансовые средства
граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов разрешено юри-
151
дическим лицам, имеющим права заказчика при проведении строительства жилых домов,
отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и
проектную документацию на жилищное строительство.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим
или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока
действия жилищного сертификата.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья,
а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее
0,1 кв. метра.
152
15. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ
И КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
15.1. Общие положения
Как известно, в условиях рыночной экономики практически единственным всеобщим
дефицитом становятся деньги. Данное утверждение нельзя считать за абсолютную истину.
В различных регионах, временные периоды может ощущаться дефицит на иные ресурсы:
квалифицированные кадры (трудовые ресурсы), энергетические ресурсы в связи с дефицитом генерирующих мощностей, земельные участки.
После того, как менеджмент определил направление инвестирования и объем потребного финансирования, необходимо установить, где взять деньги на строительство, покупку,
реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт или содержание объектов — т.е. определить источник финансирования. Кроме того важно разработать график финансирования,
учитывая возможность предоставления отсрочек или рассрочек платежей. Общие сведения о
сущности данного процесса, источниках финансирования, бухгалтерском учете и анализе
сформулированы и излагаются в других дисциплинах. Здесь обсуждаются только влияние
финансирования на цену и стоимость недвижимости и типы кредитов, которые можно использовать в целях финансирования приобретения и функционирования объектов.
Влияние финансирования на стоимость и цену объектов неоднозначно. Финансирование оказывает существенное воздействие на цену объектов, но не отражается на их стоимости. На первый взгляд это может показаться странным. Однако если учесть пример расчета
корректировки на различия в условиях финансирования (см. выше), то можно констатировать, что независимо от необходимости погашения кредита стоимость объекта не изменяется, в то время как его цена может значительно сократиться или увеличиться. Источник финансирования и наличие финансовых обязательств не изменяет ни сметной стоимости объекта, ни величины арендной платы, ни цены объектов-аналогов. Другими словами, независимо
от применяемого подхода к производству экономических расчетов, их итог не зависит от характера финансирования. В то же время изменение финансирования способно существенно
отразиться на конкретных условиях сделки с объектом и, в первую очередь, на её цене. В
учебнике Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»
[11] приводится пример из нефтеразведки. Затраты остаются неизменными независимо от
того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина осталась
сухой. Стоимость скважины в первом и втором случаях одинакова, а ее рыночная цена во
втором случае равна практически нулю, в отличие от первого случая.
Здесь следует отметить, что в данном примере речь идет о сметной стоимости, что
не уточнено при переводе данного учебника. Аналогичным образом могут различаться и цены, например, железнодорожных подъездных путей. Если технические характеристики двух
путей идентичны, то их сметная стоимость окажется равной. Но если один из путей используется коммерчески успешными предприятиями, а другой ведет к выработанному карьеру, то
их цены и, соответственно, рыночные стоимости окажутся различными.
153
15.2. Виды кредитов
Годы
Bal н.г., руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal к.г., руб.
1 2 3 4 5
6
1
10 000
2 638
1 000
1 638
8 362
2
8 362
2 638
836
1 802
6 560
3
6 560
2 638
656
1 982
4 578
4
4 578
2 638
458
2 180
2 398
5
2 398
2 638
240
2 398
0
Итого:
–
13 190
3 190
10 000
–
При управлении недвижимостью необходимо ориентироваться на наиболее типичные
виды кредитов. В принципе, при финансировании сделок с недвижимостью могут использоваться различные виды кредитов. Однако, как правило, применяются равномерные ежемесячные платежи по погашению кредитов.
Кредиты могут различаться как периодичностью и размерами выплат по их погашению, так и механизмом (условиями) предоставления.
Различаются следующие виды кредитов:
1) кредит с равномерными платежами (самоамортизирующийся кредит);
2) кредит с так называемым шаровым платежом;
3) кредит с фиксированными выплатами основной суммы («пружинный кредит»);
4) кредит совместного участия;
5) кредит с нарастающими платежами;
6) обратный аннуитет (кредитные линии);
7) кредит с переменной ставкой;
8) канадский ролловер;
9) завершающая ипотека (перекредитование);
10) кредит с добавленным процентом;
11) кредит с участием кредитора в приросте стоимости.
15.2.1. Кредит с равномерными платежами
Данный вид кредита предусматривает периодические (например, ежегодные) равные
платежи в счет погашения ипотечного долга.
Пример. Построить таблицу погашения кредита в 10000 руб., выданного на 5 лет
под 10% годовых, при условии осуществления равных ежегодных выплат.
Решение:
1. Ежегодный платеж по погашению кредита определен как произведение величины
кредита (10000 руб.) на величину ипотечной постоянной (множитель 6 функции сложных
процентов — PMT/PV, периодические платежи в счет погашения текущей единицы).
Для приведенных выше условий Кф6 {10%, 5 лет} равен 0,2638. Тогда величина ежегодного
платежа по погашению кредита равна:
РМТ = 10000*0,2638 = 2638 руб./год;
2. Дальнейшие расчеты выполнены в табличной форме (табл. 15.1).
Таблица 15.1
Амортизационная таблица погашения кредита
154
Пояснения к табл. 15.1:
Годы
1 2 3
4
5
Платежи, руб./г.
1000
836
656
458
240+10000 = 10240
1. В графе 1 указаны порядковые номера лет. В случае если предусматриваются еже-
месячные платежи, в графе 1 указываются порядковые номера месяцев.
2. В графе 2 указана величина непогашенного кредита на начало каждого года (баланс
на начало года).
3. В графе 3 рассчитана величина ежегодного платежа по погашению кредита (РМТ)
(см. выше).
4. В графе 4 указана величина процентов, выплачиваемых ежегодно за пользование
кредитом. Значения графы 4 рассчитываются умножением ставки процента за пользование
кредитом (10%) на величину баланса на начало каждого года. Например, для второго года:
8362*0,10 = 836 руб.
5. В графе 5 показано погашение основной части кредита (PRN — от англ. рrincipal —
основной). Поскольку ежегодный платеж по погашению долга (РМТ) состоит из двух частей —
процента и PRN, то величина погашения основной части кредита определяется как разность
между РМТ и ежегодным процентом. Так, например, для 2 г.: PRN = 2638 - 836 = 1802 руб.
6. В графе 6 указана величина непогашенного кредита на конец каждого года (баланс
на конец года). Данная величина определяется как разность между балансом на начало
каждого года и PRN. Например, для 2 г. BALкг = 8362 - 1802 = 6560 руб. Баланс на конец года
переписывается в баланс на начало следующего года, после чего расчет повторяется.
7. Признаком правильности расчета амортизационной таблицы является сумма
по графе 5, равная величине кредита и получение в графе 6 в последней строке нуля или величины близкой к нему. Данная невязка может накопиться за счет округления учитываемых
в расчете величин.
15.2.2. Кредит с «шаровым» платежом
Кредит с «шаровым» платежом предусматривает погашение по годам (отдельным
платежным периодам) только процентов и, в некоторых случаях, небольшой части самого
кредита. Основная часть долга (PRN) выплачивается в конце срока кредитного соглашения
единовременным платежом.
Пример. Предложить варианты погашения кредита с использованием «шарового»
платежа, приняв за основу данные табл. 15.1. Исходя из этого, кредит с «шаровым»
платежом может иметь следующие варианты погашения:
Вариант № 1
Таблица 15.2
Вариант № 2 в течение всего периода (кроме последнего года) предусматривает
погашение процентов по графику, приведенному в таблице 15.1 и дополнительно к ним
погашение равными долями 12% основной суммы кредита. Остальные 80% основной суммы
кредита выплачиваются «шаровым» платежом.
155
Вариант № 2
Годы
1 2 3 4 5
Платежи, руб./г.
1000+500 =
= 1500
836+500 =
= 1336
656+500 =
= 1156
458+500 =
= 958
240+8000 =
= 8240
Годы
1
2
3 4 5
Платежи, руб./г.
1000
836
656+3333 = 3989
458+3333=3791
240+3334=3574
Годы
1
2
3 4 5
Платежи, руб./г.
638
638
638+3333 = 3971
638+3333 = 3971
638+3334 = 3972
Таблица 15.3
Примечание: Первое число соответствует величине выплат процентов (таблица 15.1), второе —
выплат основной суммы долга. При этом первые четыре года выплачиваются 20% от 10000 равными долями:
(0,20*10000/4 г.=500 руб./г.), а в пятый год — оставшиеся 80%, т.е. 8000 руб., которые и являются
«шаровым» платежом.
15.2.3. Кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга
Данный тип кредита является модификацией кредита с «шаровым» платежом
и в практике банковской деятельности получал название «пружинный кредит». При этом
проценты выплачиваются по графику самоамортизирующегося кредита, а основная часть
долга — серией равновеликих платежей, начинающихся зачастую, не с первого года
(вариант № 1). Одним из вариантов данного типа кредита может быть график погашения
процентов в виде равных платежей. Для этого сумма процентов делится на срок кредита
и тем самым определяется величина равновеликого платежа по погашению процентов
за пользование кредитом (вариант № 2). Третий вариант может предусматривать усреднение
процентов, но не за весь период, а только за те годы, когда не выплачивается основная часть
долга.
Примеры трех вариантов графика погашения кредита с фиксированными выплатами
основной суммы долга приведены ниже (табл. 15.4–15.6).
Примечания:
1. Величина погашения процентов принята по условиям самоамортизирующегося кредита
(табл. 15.1).
2. По условиям предоставления кредита было определено, что основная часть кредита начнет пога-
шаться с третьего года равными долями.
3. 3333=10000/3 г., так как было определено, что первые 2 г. основной долг не выплачивается.
Примечание: 638 = (1000+836+656+458+240)/5 лет.
Вариант № 1
Таблица 15.4
Вариант № 2
Таблица 15.5
156
Вариант № 3
Годы
1
2
3 4 5
Платежи, руб./г.
918
918
656+3333 = 3989
458+3333 = 3791
240+3334 = 3574
Таблица 15.6
Примечание: 918 = (1000+836)/2 г. Здесь 1000 руб. и 836 руб. — выплаты по процентам за пользова-
ние самоамортизирующимся кредитом (табл. 15.1) за годы, когда не гасится основная часть долга.
15.2.4. Кредит совместного участия
Эти кредиты обычно применяются при финансировании каких-либо коммерческих
проектов, приносящих увеличивающийся в перспективе доход. Как правило, здесь в условиях кредитного соглашения предусматриваются платежи по процентам и основной суммы
долга (по графику самоамортизирующегося кредита — табл. 13.1) плюс дополнительно к
этому так называемый кикер. Смысл «кикера» состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых заемщиком. Поскольку «кикер» имеет значительно большую степень не-
определенности, чем платежи по погашению кредита, для оценки текущей стоимости такого
кредита он должен дисконтироваться по более высокой ставке, чем платежи по погашению
выданного кредита.
Пример. Заключено кредитное соглашение на условиях погашения займа равномер-
ными ежегодными платежами, осуществляемыми в конце каждого года. Кроме того, кре-
дитор установил, что он должен дополнительно получать 15% от суммы ежегодной чистой прибыли, превышающей 100000 руб. Если в первый год чистая прибыль заемщика составит 120000 руб., то кредитор дополнительно к платежу 2638 руб. (см. табл. 13.1) получит (120000-100000)*0,15 = 3000 руб./г.
Для оценки текущей ценности такого кредита следует ориентироваться на бизнесплан заемщика, в котором должны быть показаны доходы от реализации проекта, который предусматривается кредитовать.
Если 15% норматив установлен для «кикера» в случае 100% кредитования проекта,
то при кредитовании какой-либо его части, эта доля должна учитываться в качестве дополнительного сомножителя. Например, кредитом покрывается только 25% затрат, требующихся на реализацию проекта. В этом случае величина «кикера» за первый год
составит:
участия — период получения «кикера». Здесь возможны следующие варианты:
столько-то лет.
(120000-100000)*0,15*0,25 = 750 руб./год.
Кроме того, при данном типе кредита необходимо установить период совместного
период совместного участия совпадает со сроком кредита;
период совместного участия больше срока кредита;
период совместного участия начинается с момента погашения кредита и составляет
157
15.2.5. Кредит с увеличивающими платежами
Годы
1
2 3 4
5
Платежи,
руб./г.
2638 * (1–0,5) =
= 1319
2638 * (1–
–0,25) = 1979
2638
2638 * 1,25 =
= 3298
2638 * 1,5 =
= 3957
Всего платежей
за пользование
кредитом, руб.
—
— — —
13 190
Данный тип кредита предусматривает отсрочку платежей в счет погашения долга.
Кредиты с увеличивающими платежами предусматривают переменные выплаты в счет погашения займа. Вначале этот кредит может иметь меньшую динамику (отрицательную амортизацию) по сравнению с самоамортизирующимся кредитом. Однако к концу срока соглашения платежи по данному кредиту будут превышать платежи по стандартному (табл. 13.1)
графику погашения.
Кредит с нарастающими платежами предоставляется с целью обеспечения заемщику
льготного периода, с тем, чтобы его дело быстрее развилось, встало на ноги. Однако этот
кредит требует анализа бизнес-плана заемщика для того, чтобы не оказалось, что повышенный уровень платежей последних периодов не превысил бы величину годового чистого дохода от проекта, так как в этом случае заемщик окажется не кредитоспособен к окончанию
расчетного срока.
Пример. Приняв за основу график погашения самоамортизирующегося кредита
(табл. 13.1), в соглашении между банком и заемщиком было установлено, что в первый год
величина платежа снижается на 50%, во второй — на 25%. Данная льгота компенсируется
повышением платежей в четвертый год на 25% и в пятый — на 50% по сравнению
со стандартным графиком. Указанные платежи по кредиту приведены в табл. 13.7.
Таблица 13.7
График погашения кредита с нарастающими платежами
В обоих случаях, и в табл. 13.1 и здесь, в табл. 13.7, общая сумма платежей
по кредиту составит 13190 руб. (2638*5 — в таблице 2.13.1 и 1319+1979+2638+3298+3957 —
в табл. 13.7).
Однако эффективность этих вариантов выплат за пользование кредитом существенно различается. Для того чтобы определить, какой из вариантов более выгоден
для банка или клиента, необходимо рассчитать ЧДД на дату заключения кредитного
договора.
Для первого варианта (табл. 2.13.1) текущая ценность потока платежей равна:
ЧДД = 2638*К
{10%, 5 лет} = 2638*3,7907868 = 10000 руб.
ф5
Для второго варианта (табл. 13.7) текущая ценность потока платежей равна:
ЧДД = 1319 * 0,909091+1979 * 0,826446 + 2638 * 0,751315 + 3298 * 0,683013 + 3957 *
* 0,620921 = 9526 руб.
Таким образом, для банка более выгоден первый из указанных вариантов,
для заемщика — второй.
158
15.2.6. Обратный аннуитет
№ мес.
0 1 2
3
Сумма кредита
(накопительным итогом),
млн руб.
1,0
2,0
3,0
4,0
Коэффициент кредитной
(ипотечной) задолженности,
доли единицы
1,0/10,0 = 0,1
2,0/10,0 = 0,2
3,0/10,0 = 0,3
4,0/10,0 = 0,4
Применяя данный тип кредита, банк предоставляет заемщику либо рассрочку, либо
отсрочку платежей. При обратном аннуитете предусматриваются либо минимальные выплаты по обслуживанию долга (рассрочка платежей) или вообще их отсутствие в течение какого-либо периода времени (отсрочка платежей). Данный тип кредита называют также кредитной линией. Затем полученные заемные средства выплачиваются по какому-либо из описанных выше графиков. Получение кредита происходит определенными траншами (порциями),
размер которых указывается в кредитном договоре. Предоставление очередного транша производится кредитором после подготовки заемщиком отчета о целевом расходовании предыдущей порции кредита. Обычно в предпринимательской деятельности периодичность предоставления траншей составляет 1 месяц, реже — 1 квартал. Дата начала погашения кредита
может определяться различным образом:
дата завершения расчетного срока проекта по бизнес-плану заемщика;
момент превышения определенного уровня коэффициента кредитной (ипотечной)
задолженности, который определяется как отношение суммы полученного кредита (без учета
процентов) к стоимости проекта;
дата продажи собственности, построенной с использованием кредита;
иные показатели (дата смерти собственника недвижимости, снижение чистой при-
были проекта ниже определенного уровня ранее оговоренного срока и некоторые другие).
Пример. Предельная величина коэффициента кредитной (ипотечной) задолженности
установлена в размере 0,4. Сметная стоимость проекта — 10 млн руб. Ежемесячная сумма
предоставляемого кредитного транша определена в 1 млн руб. В какой момент времени
должно начаться погашение заемных средств?
Ответ: Погашение кредита должно начаться с 4 месяца. Решение приведено
в табл. 13.8.
Таблица 13.8
Расчет коэффициентов кредитной (ипотечной) задолженности
15.2.7. Кредит с переменной ставкой и канадский ролловер
Условия этих кредитов во многом аналогичны выпускающимся российским правительством облигациям федерального займа с переменным купоном (ОФЗ-ПК). Главной
особенностью данных кредитов является то, что они имеют не фиксированную на весь срок
159
ставку процента, а меняющуюся ставку в зависимости от ситуации на денежном рынке.
Годы
Bal
н.г.
, руб.
РМТ, руб./г.
%, руб./г.
PRN, руб./г.
Bal
к.г.
, руб.
1 2 3 4 5
6
1
10 000
2 638
1 000
1 638
8 362
2
8 362
2 638
836
1 802
6 560
3
6 560
2 778
853
1 926
4 634
4
4 634
2 778
602
2 176
2 458
5
2 458
2 778
320
2 458
0
Итого 13 469
3 470
10 000
Данные кредиты используются тогда, когда фиксированный процент создает повышенный
риск как для кредитора (потери при повышении инфляции могут превысить доход
по проценту), так и для заемщика — процент может стать неоправданно высоким в случае
снижения инфляции или появлении на рынке более выгодных инструментов финансирования.
Отличие этих двух типов кредитов заключается в следующем. Кредит с переменной
ставкой не ограничивает изменение её значения практически ничем, кроме предельного
уровня. Канадский ролловер (rollover) вводит дополнительные ограничения по периодичности изменения ставки процента по кредиту, а также предельный размер этих изменений,
как для ежегодной индексации, так и для всего периода в целом.
Рост или снижение ставки за пользование кредитом может быть ограничен:
по величине (плюс/минус определенное число пунктов);
по периодичности изменения (не чаще одного раза в год, квартал и т.д.).
Увеличение процентной ставки вызовет увеличение либо срока кредита, либо выплат
за его использование. Снижение ставки приведет к сокращению срока кредита или уменьшению платежей по его погашению.
Пример. Предположим, что на третий год (табл. 13.1) произошло увеличение став-
ки до 13%. В этом случае платежи по остатку основной суммы долга должны быть пересмотрены в сторону увеличения так, как это показано в таблице 13.9.
График погашения кредита с переменной ставкой
Примечание: Ежегодный платеж в счет погашения кредита (начиная с третьего года) рассчитан
следующим образом:
0,42352*6560 = 2778 руб./год,
где 0,41635 — значение 6 функции сложного процента (PMT от PV) при 13% и сроке 3 г.;
6560 — баланс (не погашенный остаток основной части долга) на начало третьего года, руб.
Графа 4 табл. 13.9, начиная с третьего года, также рассчитывается исходя из 13% годовых.
Таблица 13.9
по сравнению с табл. 13.1 — 10000 руб. (итог графы 5), в то время как сумма платежей
по кредиту возросла до 13469 руб. за счет увеличения выплаты процентов на 280 руб.
(3470 руб.-3190 руб.). 1 руб. невязки с итогом графы 3 в сравнении с аналогичным итогом
в табл. 13.1, следует отнести за счет точности округления в табл. 13.1 и 13.9.
Как видно из табл. 13.9, величина погашенного кредита осталась неизменной,
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]