Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебник
.pdf
1. Нежилые помещения, имеющие
отдельный вход.
2. Сторонние потребители,
расположенные автономно
от многоквартирного жилого дома.
Способы подключения помещений многоквартирного дома
и иных объектов относительно общедомовых приборов учета
электроэнергии
Независимо от общедомовых
приборов учета
От общедомовых приборов учета
1. Нежилые помещения, имеющие
вход из подъезда многоквартирного
жилого дома.
2. Жилые помещения.
3. Общее имущество.
Рис. 9.6.1. Способы подключения помещений многоквартирного дома
и иных объектов к источнику электроэнергии
По данным Некоммерческого партнерства гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний планомерные мероприятия по аудиторской проверке жилых домов, выявлению и устранению несанкционированных подключений к многоквартирным домам, инвентаризации и ремонту внутридомовых сетей, установке современных приборов учета, регулярной проверке данных о потреблении электрической энергии юридическими лицами существенно снижают оплату электроэнергии на ОДН. Так, например, в результате данной работы в Хабаровском крае средний размер общедомовых начислений в мае 2011 г. по сравнению
с апрелем был снижен с 22% до 14%; средняя величина начислений ОДН на один лицевой
счет установилась в пределах 9–29 кВт·ч.
В Приморском крае расход электроэнергии на общедомовые нужды, учтенный
в счетах компании «Дальэнергосбыт», начиная со II кв. 2012 г., сократился на 23%, составив
в среднем 20 кВт·ч на один лицевой счет. В Мурманской области этот показатель не превышает 10% от общего потребления жильцами электроэнергии. Приведены данные за 2011–
2012 гг. для того, чтобы показать получаемую экономию при начале данной работы.
Точность измерения объема потребления электроэнергии и методика начислений
оплаты на ОДН зависит от доли помещений, оснащенных индивидуальными счетчиками,
их соответствию техническим требованиям, в том числе по классу точности, регулярности
и объективности снятию показаний.
Поскольку при отсутствии индивидуального счетчика в квартире начисление и оплата
осуществляются по нормативу, то из-за заниженных нормативов существенно уменьшается
и доля приходящегося на такую квартиру платежа по ОДН. При этом на потребителей,
у которых есть счетчик и исправно снимаются фактические показания, перераспределяется
большая доля платежа за ОДН пропорционально этим значениям. Для некоторых граждан
это может стать стимулом демонтировать приборы учета (или скрывать их показания),
что приведет к дальнейшему увеличению доли ОДН, приходящейся на остальных собствен-
101
ников помещений. Наибольшая заинтересованность в этом возникает у владельцев квартир,
Наименование показателя
Период
II кв. 2009 г.
II кв. 2010 г.
II кв. 2011 г.
Потребление электроэнергии на ОДН
в среднем на один лицевой счет
в Приморском крае, кВт·ч/мес.
37
31
20
потребление которых существенно превышает норматив из-за большого числа бытовых приборов, часть из которых работает продолжительное время суток — кондиционеров, компьютеров, воздухоочистителей, увлажнителей, стиральных и посудомоечных машин, домашних
кинотеатров и т.д.
В ряде случаев в многоквартирных домах, где доля собственников, оплачивавших
потребление электроэнергии по нормативу была существенной, счета за ОДН жильцов,
оформленных по показаниям индивидуальных счетчиков, достигали огромных размеров —
до 100–200% к объему личного потребления граждан. В ряде субъектов РФ это привело
к стихийным акциям протеста.
При проведении в регионах работа по выполнению закона РФ от 23.11.2009 г. № 261ФЗ по оснащению и замене приборов учета выявлено, что в среднем 10–15% квартир вовсе
не имеют счетчиков, а почти половина используемых не удовлетворяют техническим требованиям, в том числе по классу точности.
При управлении недвижимостью следует учитывать, что работа по замене и установке
новых приборов учета показала свою эффективность. Например, потребление электроэнергии на ОДН в среднем на один лицевой счет в Приморском крае за 2 г. (со II кв. 2009 г.
по II кв. 2011 г.) сократилось почти в два раза — на 46% (табл. 9.6.1).
Таблица 9.6.1
Потребление электроэнергии на ОДН в среднем
на один лицевой счет в Приморском крае
Опыт работы свидетельствует, что в среднем в многоквартирном жилом фонде,
при заинтересованности жильцов в снижении ОДН, совместная работа энергетиков
и управляющей компании (ТСЖ, кооператива) позволяет сократить долю ОДН до 7–10%
от общего расхода электроэнергии (14–17 кВт·ч на один лицевой счет в месяц). Данные нормативы могут служить ориентиром для оценки эффективности управления жилой недвижимостью.
На величину потребления электроэнергии на ОДН также оказывает влияние:
разновременность фиксирования показаний коллективного (общедомового) и ин-
дивидуальных (квартирных) приборов учета (ПУ);
недостоверность информации о показаниях данных ПУ вследствие недобросовест-
ности персонала управляющей компании (УК) или гарантирующего поставщика (например,
записи неверных данных приборов учета персоналом УК в ведомости обходов без фиксирования истинных значений);
102
использование многотарифных (по времени суток) счетчиков как жильцами,
так и на входе в дом, поскольку в настоящее время не разработана методика корректного
разнесения объемов электропотребления на жильцов, использующих разные типы счетчиков.
В настоящее время окончательно не определены вопросы оплаты общедомовых нужд
собственниками нежилых помещений в связи с тем, что она рассчитывается пропорционально
показаниям индивидуальных счетчиков. Поскольку тариф для нежилых помещений
существенно выше, чем для населения (жилья), возникает неравенство в оплате ОДН.
В некоторых случаях это может быть обосновано. Например, если в нежилом помещении,
имеющим общий вход с жилыми квартирами, располагается нотариальная контора, то количество работников и посетителей, как правило, существенно выше, чем жильцов в сопоставимой по площади квартире (даже с учетом периодически приходящих гостей).
Следовательно, повышенная плата за пользование общедомовым имуществом оправдана.
Однако если в нежилом помещении располагается интернет-магазин или диспетчерский
пункт таксомоторного предприятия, то число пользователей невелико — ограничивается
только персоналом, так как посетителей нет, и возникает вопрос, почему собственники такой
организации должны платить больше жильцов? Кроме того возникает проблема получения
показаний счетчиков в нежилых помещениях. Как правило, арендаторы и собственники
нежилых помещений не передают показания приборов учета самостоятельно и не пускают
обслуживающий персонал управляющих компаний, ТСЖ или кооперативов для их считывания, так как предприниматели не несут ответственности перед жильцами. В то же время
только одновременное снятие данных всех приборов учета (как в квартирах, так и в нежилых
помещениях) позволяет избежать неточности в расчетах и правильно распределить плату
за потребленную электроэнергию в доме. Решение вопроса возможно путем заключения
договора, по которому собственники нежилых помещений и управляющая многоквартирным
жилым домом компания (ТСЖ, кооператив) обязуются взаимно предоставлять друг другу
интересующую информацию. Аналогичные вопросы могут возникнуть в случае, если
организация размещается в доме, но подключена напрямую к городским сетям (или к общедомовому прибору соседнего дома) либо к домовым сетям, но не занимает никаких
площадей (интернет-провайдеры или операторы мобильной связи или телевидения,
расположившие на крыше дома мачту или антенну).
9.7. Контроль за содержанием общего имущества
многоквартирного дома
Как было отмечено ранее, в Российской Федерации в области строительства и недвижимости осуществляется государственный и негосударственный контроль. По сложившейся
практике за содержанием общего имущества наиболее действенным считается государственный контроль, который осуществляется федеральными органами исполнительной власти
и органами исполнительной власти субъектов РФ в пределах своей компетенции.
При реализации своих прав собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного,
жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
103
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения
информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ
(в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять
полноту и своевременность их устранения.
Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего
имущества в соответствии с законодательством РФ.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы
при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками
помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
9.8. Перепланировка и реконструкция объектов
Как было отмечено выше, условия и порядок переустройства и перепланировки
жилых помещений установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного
фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.
Российское законодательство различает два термина — переустройство и перепланировка. В ст. 25 ЖК РФ приводятся следующие определения:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену
или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого
оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигура-
ции, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением
требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, который
является органом, осуществляющим согласование на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения непосредственно либо через многофункциональный центр (МФЦ) в соответствии
с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной упол-
номоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (прил. 10);
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое
жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства
и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого поме-
щения;
104
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно
отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных
настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры
о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения,
если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником
архитектуры, истории или культуры.
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные п. 4 и 6 ч. 2 ст. 26
ЖК РФ, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое
помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы,
предусмотренные п. 2 ч. 2 этой же статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и
(или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту
нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает
следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были
представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое
жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре
недвижимости;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о до-
пустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если
такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление
других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается
в соответствии с ч. 2 и 2.1 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим
согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межве-
домственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный
центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или
органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных
уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного
документа.
105
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 и 2.1 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование,
не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена
на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ,
через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе
в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня
принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении,
либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие
такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (прил. 11). В случае
представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Данный документ
является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности,
считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить
такой вариант собственнику.
Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных
мероприятий.
106
10. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
10.1. Система ценообразования на рынке недвижимости
На рынке недвижимости действует система ценообразования смешанного типа —
часть цен регулируется государством; часть — формируется в результате взаимодействия
спроса и предложения, называемая рыночным, свободным ценообразованием. В регулировании цен на рынке недвижимости участвуют все три уровня власти — федеральная,
субъектов РФ и муниципальная.
Регулируемые цены и правила их определения либо устанавливаются нормативным
актом органа государственного управления, либо определяются методом массовой оценки
(например, государственные ставки арендной платы и кадастровая стоимость земельных
участков) и также утверждаются каким-либо распорядительным актом. Кроме того, государством создана система регулирования цен, в том числе правила бухгалтерского учета, состав
затрат, относимых на себестоимость работ и услуг.
1. К регулируемым ценам на рынке недвижимости относятся тарифы (цены) на ком-
мунальные услуги (тарифы естественных монополий), включая плату за подключение, цены
закупок для государственных нужд, на услуги вневедомственной охраны МВД, нормы амортизационных отчислений, в ряде отраслей — предельные величины наценок, прибыли, государственные ставки арендной платы, индексы удорожания строительных работ, субсидирование ипотечной ставки для некоторых категорий физических и юридических лиц, ставка
рефинансирования Банка России, кадастровая стоимость земельных участков, условия договоров доверительного управления и концессионных соглашений, цены услуг по разработке
технических паспортов и государственной регистрации объектов и сделок с ними.
Определение понятия коммунальные услуги приведено в п. 2 Правил предоставления
коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах
и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ.
Коммунальные услуги — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом
сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых,
нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных
участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальным ресурсам
относятся холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ, бытовой газ
в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Исходя из практики функционирования рынка и сущности выполняемых работ
к коммунальным услугам также относятся: вывоз мусора, уборка общедомовых помещений
и прилегающих территорий (уборочной площади), текущий и капитальный ремонт зданий
и помещений, модернизация и содержание зданий и общих помещений, расчеты за ресурсы
с ресурсоснабжающими предприятиями по общедомовым приборам учета, перерасчеты
начисленных и оплаченных каждым владельцем или нанимателем квартиры платежей
за ресурсы с учетом показаний общедомовых и квартирных приборов учета воды, электро-
107
энергии, тепла и газа и ряд других услуг, описываемых управляющими компаниями (УК)
в договорах на управление недвижимым имуществом зданий и многоквартирных домов.
2. К нерегулируемым ценам относятся все остальные цены, используемые на рынке
недвижимости: цены купли/продажи объектов, рыночные арендные ставки, сметная стоимость строительства, реконструкции или ремонта недвижимости, цены (тарифы) на техническое обслуживание оборудования здания, на уборку и вывоз мусора, на услуги частных
охранных организаций.
Нерегулируемые цены определяются индивидуальным образом для каждой сделки.
Нерегулируемые цены на недвижимость зависят от соотношения спроса и предложения, которое определяется рядом факторов: объемом нового строительства и капитального
ремонта, средней заработной платой в регионе, ценами подключения к источникам ресурсов
и строительных материалов, величиной платежеспособного спроса на конкретный вид недвижимости. Кроме того, на уровень нерегулируемых цен существенное влияние оказывает
местоположение объекта, уровень инфляции, ставки налогов, степень бюрократизации процедур регистрации прав собственности, получения разрешений на строительство, землеотвода, вкусы и предпочтения потребителей и ряд других.
В частности, на рынке строительства жилья хорошо известны следующие
зависимости: уровня цен от сроков сдачи объекта в эксплуатацию (рис. 10.1) и от масштаба
объекта (рис. 10.2).
Рис. 10.1. Зависимость средних цен от срока сдачи жилых домов (октябрь 2012 г.)
Примечания: 1. Точки со значением оси абсцисс «0» показывают цены продажи 1 кв. м объектов,
сданных в эксплуатацию;
2. Точки со значением оси абсцисс «1» показывают цены продажи 1 кв. м объектов,
до сдачи которых в эксплуатацию осталось менее 1 г.;
3. Точки со значением оси абсцисс «2» показывают цены продажи 1 кв. м объектов,
до сдачи которых в эксплуатацию осталось от 1 г. до 2 лет;
4. Точки со значением оси абсцисс «3» показывают цены продажи 1 кв. м объектов,
которые будут введены в эксплуатацию более чем через 2 г.
108
Из рис. 10.1 видна тенденция изменения цен продажи объектов в зависимости от сро-
№
п/п
Территория
Уровень цен в октябре 2012 г. по отношению к
октябрю 2011 г.
сентябрю 2008 г.
1
Санкт-Петербург:
1.1
Центр
+8,9%
-14,5%
1.2
Спальные районы
+9,6%
-8,3%
1.3
Пригороды
+8,7%
-20%
2
Ленинградская область
+16,7%
+8,7%
ка, оставшегося до даты ввода объекта в эксплуатацию: чем он меньше, тем стоимость продажи квартир больше. При этом увеличение цены продажи квартир от даты начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию составило: для центра и спальных районов СанктПетербурга — 14–18%; для пригородов — 44%; для Ленинградской области — 1,5%. Следует учитывать, что на изменение цен также оказала влияние инфляция (табл. 10.1).
Таблица 10.1
Изменение цен на первичном рынке жилья
в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Так, например, для жилых домов, расположенных в центре Санкт-Петербурга
за период с октября 2011 г. по октябрь 2012 г., она составила +8,9%; для спальных районов —
+9,6%; для пригородов — +8,7% и для Ленинградской области — +16,7%. При этом можно
отметить, что цены продажи жилья в Санкт-Петербурге еще не достигли докризисного
уровня — по сравнению с сентябрем 2008 г. цены жилья в центре Санкт-Петербурга
в октябре 2012 г. были меньше на 14,5%; в спальных районах — меньше на 8,3%;
в пригородах Санкт-Петербурга — меньше на 20%. В то же время в Ленинградской области
цены жилья превысили докризисный уровень (2008 г.) на 8,7%.
Рис. 10.2. Зависимость цены продажи 1 кв. м жилья от числа комнат в квартире
109
Масштаб объекта в целом влияет на цену продажи 1 кв. м в новостройках в соответствии с эффектом масштаба, проявляющемся в экономике следующим образом: чем больше
размер партии товара, тем дешевле единица товара.
Из рис. 2.8.2 видно, что эффект масштаба соблюдается при числе комнат до 3 включительно. Затем тенденция несколько нарушается. Для спальных районов Санкт-Петербурга
тенденция сохраняется, а, например, для пригородов Санкт-Петербурга начинается увеличение цены продажи 1 кв. м для 4-х и 5-ти комнатных квартир. Это можно объяснить дополнительным влиянием престижности более крупных объектов по сравнению с меньшими по
масштабу.
Влияние престижности еще более ярко проявляется для квартир, расположенных
в центре Санкт-Петербурга (рис. 10.2), для которых увеличение цены продажи 1 кв. м начинается уже с 3-х комнатных квартир.
10.2. Оплата расходов за проживание
10.2.1. Общие положения
Оплата расходов за проживание осуществляется ежемесячно, по итогу оказанных
услуг (потребленных ресурсов). За просрочку платежей предусмотрены пени (штрафные
санкции). В Санкт-Петербурге оплата оказанных услуг осуществляется по счетам, имеющих
в настоящее время два цвета: розовый и белый.
Розовый бланк выпускается государственным унитарным предприятием «Вычислительный центр коллективного пользования» (ГУП ВЦКП) и предоставляется для оплаты собственникам помещений, выбравших способ управления и заключивших договоры о комплексном обслуживании с расчетным центром ГУП ВЦКП.
Рассчитанные на основе действующих тарифов и распечатанные счета ГУП ВЦКП
передает в районные жилищные агентства (РЖА), объединения собственников жилья (ТСЖ,
ЖК и ЖСК — далее ОСЖ) или управляющую организацию (УО), и последние доставляют
их своим жильцам.
Белый бланк и другие виды бланков приходят жильцам домов, которые управляются
ОСЖ и УО, не заключившими договор с ГУП ВЦКП. Расчет услуг производится самими
ОСЖ и УО на основании действующих тарифов и дополнительных оплат, установленных
ОСЖ и УО, которые оформляют счета и доставляют их жильцам.
Статьей 154 ЖК РФ определено, что плата за жилое помещение и коммунальные
услуги включает в себя:
для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального
найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального
жилищного фонда:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, состоящую из платы за услуги
и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего
имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда);
3) плату за коммунальные услуги;
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]