Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
121
Она предусматривает:
1) прогнозирование развития территорий;
2) обеспечение рационального расселения и определения
направлений устойчивого развития территорий;
3) обоснование распределения земель по целевому назначению;
4) взаимоувязки государственных, общественных и частных
интересов при планировании и застройке территорий;
5) определение и рациональное взаимное расположение зон
жилой и общественной застройки, производственных,
рекреационных, природоохранных, оздоровительных, историкокультурных и других зон и объектов;
6) установление режима застройки территорий, на которых
предусмотрено осуществление градостроительной деятельности;
7) разработка градостроительной и проектной документации,
строительство объектов;
8) реконструкцию существующей застройки и территорий;
9) сохранение, создание и восстановление рекреационных,
природоохранных, оздоровительных территорий и объектов,
ландшафтов, лесов, парков, скверов, отдельных зеленых насаждений;
10) создание и развитие инженерно-транспортной
инфраструктуры; беспрепятственной жизненной среды для лиц с
ограниченными физическими возможностями и других
маломобильных групп населения;
11) проведение мониторинга застройки;
12) ведение градостроительного кадастра;
13) осуществление контроля в сфере градостроительства.
Детальный план территории за пределами населенных пунктов
разрабатывается согласно схеме планирования территории (части
территории) района и/или области с учетом государственных и
региональных интересов.
Детальный план территории определяет:
1) принципы планировочно-пространственной организации
застройки;
122
2) красные линии и линии регулирования застройки;
3) функциональное назначение, режим и параметры застройки
одного или нескольких земельных участков, распределение
территорий согласно строительным нормам, государственным
стандартам и правилам;
4) градостроительные условия и ограничения (в случае
отсутствия плана зонирования территории) или уточнения
градостроительных условий и ограничений согласно плану
зонирования территории;
5) потребность в предприятиях и организациях по
обслуживанию населения, место их расположения;
6) целесообразность, объемы, последовательность
реконструкции застройки;
7) очередность и объемы инженерной подготовки территории;
8) систему инженерных сетей;
9) порядок организации транспортного и пешеходного
движения;
10) порядок комплексного благоустройства и озеленения
потребность в формировании экологической сети;
11) границы прибрежных защитных полос и пляжных зон
водных объектов (в случае отсутствия плана зонирования
территории).
Вся выше перечисленная информация должна храниться в
электронном виде в единой системе, называемой градостроительным
кадастром.
Градостроительный кадастр – государственная система
хранения и использования географических пространственных данных
о территории, административно-территориальных единицах,
экологических, инженерно-геологических условиях,
информационных ресурсах строительных норм, государственных
стандартов и правил для удовлетворения информационных
потребностей в планировании территорий и строительстве,
123
формирование отраслевой составляющей государственных
географических информационных ресурсов [33].
Выводы
1. Земельные отношения регулируются рядом нормативноправовых актов, и являются общественными отношениями по
владению, пользованию и распоряжению землей.
2. Земельные участки могут находиться в собственности или в
пользовании физических или юридических лиц, которые
соответственно имеют права и обязанности при использовании
данных участков.
3. Землеустройством является совокупность правовых,
экономических и инженерно-технических мероприятий по
организации территории земельных участков.
4. Кроме ограничений по целевому назначению земель,
существует градостроительная документация, требования которой,
также, являются обязательными к использованию.
5. Выработкой государственной политики в области
строительства, градостроительства, ЖКХ, земельных отношений
занимаются органы власти, как на республиканском, так и на
муниципальном уровне.
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ основы земельных отношений.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
различать виды землепользования, классифицировать виды
земельных отношений.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ способностью применять действующее законодательство
в сфере земельных отношений и градостроительства.
Рекомендуемая литература по теме: [1, 22, 25-26, 29-34]
124
ПРАКТИКУМ
Вопросы для самопроверки
1. Кто является субъектом правовых земельных отношений?
Охарактеризуйте каждого.
2. Что входит в объекты земельных отношений?
3. Что в себя включают земельные отношения?
4. На каких основаниях земельные участки находятся в
собственности субъектов ДНР? Охарактеризуйте каждый случай.
5. Что такое градостроительный регламент?
6. В каком случае проводится землеустройство?
7. Что понимается под землеустроительным процессом?
8. Что входит в землеустроительную документацию?
9. Какие мероприятия осуществляются при проведении
землеустройства?
Задание для самостоятельной работы
Познакомиться и законспектировать основные положения
Закона Донецкой Народной Республики «О государственной
регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их
ограничений (обременений)» [34].
Практическое задание
Для выполнения задания студенты распределяются на группы не
более 6 человек. На листе формата А0 обозначаются «условные»
границы города. В границах города студенты показывают на листе
необходимую инфраструктуру для жизнедеятельности и
функционирования жителей данной территории, с обоснованием
местоположения каждого объекта исходя из расчета, что на
территории одновременно проживает 100 тыс. человек, из которых:
- 10% - пенсионеры, люди от 60 лет и старше;
- 50% - люди работоспособного возраста от 16 до 59 лет;
- 30% - учащиеся в возрасте от 7 до 23 лет;
- 10% - дети дошкольного возраста от 0 до 6 лет включительно.
125
В работе в соответствии с требованиями планировки и
застройки территории необходимо указать зону жилой и гражданской
застройки – микрорайоны и кварталы жилищного фонда, объекты
социальной инфраструктуры (предложите виды объектов культурнобытового обслуживания); промышленно-производственную зону –
места приложения труда (промышленно-производственные объекты,
объекты внешнего транспорта и др.); ландшафтно-рекреационную
зону (места отдыха). Объедините все указанные зоны системой
улично-дорожной сети общегородского значения.
Тематика докладов и рефератов
1. Способы и порядок приобретения прав на земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без
гражданства и иностранных юридических лиц.
3. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки,
подлежащие государственной регистрации.
4. Предоставление земельных участков в постоянное
(бессрочное) пользование. Субъекты права постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком.
5. Образование земельных участков. Разграничение
государственной собственности на земельные участки. Распоряжение
земельными участками.
6. Прекращение вещных прав на земельные участки.
7. Порядок отказа собственника от права собственности на
земельный участок.
1. Право собственности на землю – это право:
а) владеть, пользоваться и распоряжаться земельными
участками;
б) брать в аренду земельный участок;
в) ограниченного управления земельным участком.
Тесты для самоконтроля
126
2. Красные линии – это определенные в градостроительной
документации относительно пунктов геодезической сети границы:
а) существующих и запроектированных улиц, дорог, площадей,
которые разделяют территории застройки и территории другого
назначения;
б) населенных пунктов;
в) административных районов города и кадастровых кварталов.
3. Общественные отношения по владению, пользованию и
распоряжению землей:
а) земельные нормы;
б) право собственности;
в) земельные отношения;
г) землеустройство.
4. Собственники земельных участков обязаны:
а) соблюдать действующее земельное законодательство;
б) использовать участки по целевому назначению;
в) устанавливать ограждения;
г) сохранять плодородие почв;
д) отчитываться ежегодно по вопросу целевого использования
земли.
5. Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным
участком для:
а) застройки;
б) сельскохозяйственных нужд;
в) прокладки коммуникаций.
6. Государственная система хранения и использования
географических пространственных данных о территории:
а) Градостроительный кадастр;
б) поземельная книга;
в) Генеральный план.
127
РАЗДЕЛ 3. УПРАВЛЕНИЕ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕМА 5. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ
Цель темы: изучение сущности рынка недвижимости,
субъектов управления, структуры и функций управления,
государственного регулирования рынка недвижимости.
Учебные задания темы:
- изучить сущность рынка недвижимости;
- определить участников управления рынка недвижимости;
- выделить структуру и функции управления рынка
недвижимости;
- описать процедуру государственного регулирования рынка
недвижимости.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины: для
успешного изучения темы необходима следующая базисная
информация предыдущих тем, а именно: тема 1 «Общая
характеристика недвижимости» - понятие и сущность недвижимости,
признаки и особенности объектов недвижимости; тема 2
«Характеристика и классификация объектов недвижимости» система классификации объектов недвижимости.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
использованы при изучении последующих тем раздела 3, 4 и 5.
План
5.1. Сущность рынка недвижимости
5.2. Субъекты управления рынка недвижимости
5.3. Структура и функции управления рынка недвижимости
5.4. Государственное регулирование рынка недвижимости
128
Основные понятия темы
Рынок
Рынок недвижимости
Типы рынков
Субъекты управления рынка недвижимости
Функции управления рынка недвижимости
Государственное регулирование рынка недвижимости
Государственная регистрация прав
Государственный реестр прав
5.1. Сущность рынка недвижимости
Рассматривая сущность рынка недвижимости, необходимо
отдельно остановится на понятии рынок. Рынок – это совокупность
процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями
(потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельных товаров и
услуг. Рынки могут принимать различные формы. Одним из главных
критериев рынка является свобода действий участников (субъектов
рынка), что обеспечивает наличие конкуренции [35].
Рынок необходимо рассматривать с точки зрения его отраслевой
принадлежности. Особенности рынка, взаимоотношения фирмы и
потребителя, степень участия государства в данных отношениях во
многом зависят от потенциала товарного хозяйствования, отраслевых
структур, концентрации производителей в отрасли, величины
барьеров вхождения на данный рынок и многое другое [36]. Общий
вывод, который можно сделать из данного утверждения, - это то, что
любой рынок, в зависимости от своей отраслевой принадлежности,
имеет ряд особенностей, присущих только ему. Все вышесказанное в
полной мере относится к рынку недвижимости.
Рынок недвижимости является одной из существенных
составляющих в любой национальной экономике. Понятие рынка
недвижимости многозначно:
129
«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при
помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для
определения конкретной цены, по которой может произойти обмен
таким специфическим товаром, как недвижимость» [37].
Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство,
в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех
имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов
недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих
операций с ней» [38].
«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения
капитала в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти
отношения появляются между инвесторами при купле-продаже
недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в
аренду, внаем» [39].
Объекты недвижимости можно отнести к категории товаров.
Товар всегда связан с привлечением капитала, использованием
различных факторов производства и обеспечение оборота прав на
ранее созданный товар – объект недвижимости.
Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как
товара (материальная, правовая, экономическая), необходимо все эти
определения дополнить комплексом отношений, обусловленных
созданием новых и управлением существующими объектами
недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой
определенный набор механизмов, посредством которых передаются
права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются
цены и распределяется пространство между различными
конкурирующими вариантами землепользования [40].
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты
недвижимы, уникальны, и их ценность в большей степени зависит от
внешней окружающей среды (политической, экономической,
социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и
130
сегментирован, поскольку различные пользователи обладают
разными потребностями, разным платежеспособным спросом [41].
Классификационная схема рынков недвижимости представлена
на рис. 5.1.
Каждый конкретный рынок недвижимости развивается
самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную
и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей
дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Объекты недвижимости ориентированы на различные типы
рынков:
- потребительский рынок – это совокупность граждан, семей,
приобретающих недвижимость для личного использования и
потребления. Рынок в основном ориентирован на потребителей, где
товаром может выступать индивидуальный жилой дом с земельным
участком или квартирой. На этом типе рынка также существует
большая потребность в разносторонних услугах с выполнением
отдельных видов работ;
- рынок предприятий – это совокупность промышленных,
сельскохозяйственных и других видов предприятий, которые
заказывают строительную продукцию для ее использования в
процессе производства или потребления. Сюда относятся не только
предприятия производственной сферы, но и объекты, не связанные с
производством, например, торговые предприятия, предприятия
бытовых услуг и т.п., а также зоны хозяйственной застройки (заводы,
фабрики и т.д.), в которых частично решаются проблемы для
работников своих коллективов, в том числе жилья;
- рынок посредников – это совокупность коммерческих
предприятий, которые покупают недвижимость для последующей ее
продажи с целью получения прибыли. Такой продукцией может быть
жилье, офисы, садоводческие и дачные участки, городские зоны и
тому подобное;
- рынок государственных организаций – это государственные
учреждения, которые заказывают недвижимость для дальнейшего
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]