Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
21
прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также
других нужд...» [7].
Таким образом, недвижимость в любом общественном
устройстве является объектом экономических и государственных
интересов, и поэтому для этой категории имущества введена
обязательность государственной регистрации прав на него, которая
позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь
между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а
передача недвижимости путем физического перемещения
невозможна.
1.3. Управление объектами недвижимости в период их
жизненного цикла
Как и любой рыночный товар, объекты недвижимости имеют
свой жизненный цикл, состоящий из связанных друг с другом этапов.
Однако в связи с высокой стоимостью и длительностью этапа
производства, жизненный цикл объектов недвижимости имеет свои
особенности. Этапы управления объектами недвижимости в период
их жизненного цикла представлены в таблице 1.2 и состоят из:
бизнес-идеи; получения прав на недвижимое имущество; разработки
концепции; предпроекта и бизнес-плана; проекта; строительства и
реконструкции; продажи; удержания; перепозиционирования;
утилизации.
Все этапы жизненного цикла важны, однако особое значение
имеют начальные этапы. Даже небольшая ошибка в управлении на
этих этапах может обернуться в дальнейшем гигантскими убытками,
связанными с затратами на реконцепцию, перестройку здания или же
изменение прав [10].
22
№
Наименование
этапа
Характеристика этапа
1
2
3
1
Бизнес-идея
Отвечает на вопрос, чего хочет добиться собственник, вкладывая средства
в этот рынок. Процедурой, помогающей ответить на первый вопрос, является
SWOT-анализ, т.е. оценка возможностей и рисков проекта. На основе
проведенного анализа формируется бизнес-идея, то есть определение
возможности получения прибыли от будущего объекта недвижимости.
2
Получение прав на
недвижимое
имущество
Наиболее распространенные способы получения прав на недвижимость:
- приобретение недвижимого имущества;
- приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего
недвижимым имуществом;
- переуступка права аренды недвижимого имущества.
После того как стороны определили предмет договора, будущий
покупатель приступает к тщательному анализу всех аспектов будущей сделки:
юридической, технической и финансовой экспертизы, а также оценке
стоимости объекта.
3
Концепция
Отвечает на вопрос: как, с экономической точки зрения, должен
выглядеть будущий объект, каков его экономический образ?
22
Таблица 1.2
Этапы управления объектами недвижимости в период их жизненного цикла [11, С. 86]
23
1
2
3
Концепция объекта недвижимости состоит из следующих основных
позиций:
- результаты маркетинговых исследований и создание концепта;
- технические требования к объекту;
- арендный план;
- логистика;
- бюджет и финансовые показатели проекта;
- выбор оптимального варианта.
4
Предпроект и
бизнес-план
Предпроект как таковой решает две основные задачи:
- оценка соответствия будущего объекта градостроительным и
техническим условиям данного места;
- оценка стоимости строительных работ или реконструкции.
Бизнес-план – основной документ инвестора, описывающий, что, где и в
какие сроки необходимо построить, объем необходимых инвестиций и
показатели доходности и прибыльности данного проекта.
5
Проект
Проектирование – это перевод существующей концепции на язык
строительства.
6
Строительство и
реконструкция
Реализация проекта.
23
продолжение табл. 1.2
24
1
2
3
7
Продажа
Реализация объекта недвижимости на рынке (жилой, коммерческой).
8
Удержание
Если продажа объекта не предусмотрена собственником, то он переходит
на удержание. Удержание означает, что текущее использование объекта через
извлечение из него полезных свойств (проживание, получение прибыли).
9
Перепозициони-
рование
Любое здание подвержено износу, причем не столько физическому,
сколько моральному. Здание перестает соответствовать новым представлениям
о своем функциональном назначении. Существуют следующие причины
перепозиционирования:
- в процессе строительства или сразу после его окончания производится
при выявлении серьезных ошибок в самой концепции;
- в результате изменения рыночной ситуации производится в том случае,
когда объект морально или физически устарел, результатом чего является
снижение его доходности;
- как результат внутренних предпочтений нового собственника возникает
после перехода прав собственности на объект к новому владельцу.
10
Утилизация
Жизнь объекта недвижимости не бесконечна. Последней фазой
жизненного цикла объекта является его утилизация. Она включает в себя
демонтаж внутренних инженерных систем и снос.
24
продолжение табл. 1.2
25
На всех этапах жизненного цикла управления объектами
недвижимости большую роль играют посредники. Начальные этапы:
бизнес-идея, получение прав на недвижимое имущество, концепция и
бизнес-план более всего связаны с работой девелоперов, этап
продажи – с профессиональной деятельностью риелторов, а этапы
удержания и перепозиционирования находятся в ведении
профессиональных управляющих.
Выводы
1. Управление недвижимостью представляет собой
совокупность мер правовой, экономической и технической
направленности для получения экономической выгоды от объекта
недвижимости в интересах собственника.
2. К недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
3. Объекты недвижимости – товар специфический. К основным
признакам недвижимости относятся: стационарность, неподвижность,
материальность, долговечность.
4. Недвижимость обладает повышенной экономической
ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для
длительного пользования и не потребляется в процессе
использования. В процессе управления недвижимостью у
собственников объектов или уполномоченных ими лиц стоят
определенные цели: экономические, потребительские и социальные.
5. Объект недвижимости имеет свой жизненный цикл,
состоящий из десяти связанных друг с другом этапов. Однако в связи
с высокой стоимостью и длительностью этапа производства,
жизненный цикл объекта недвижимости имеет свои особенности и
специфику управления.
26
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ, что такое управление недвижимостью, какие элементы и
компоненты управления недвижимостью бывают.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
определять жизненный цикл объектов недвижимости, состоящий из
связанных друг с другом этапов.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ способностью выделять основные и частные признаки,
которые определяются конкретными показателями в зависимости от
вида объектов недвижимости.
Рекомендуемая литература по теме: [1-11]
ПРАКТИКУМ
Вопросы для самопроверки
1. Когда впервые в России стал употребляться термин
«недвижимость» и почему возникла необходимость в использования
специальной терминологии?
2. Применялось ли в советской экономике понятие
недвижимость и управление недвижимостью?
3. Поясните, почему с объектами недвижимости тесно связано
экономическое и правовое регулирование государством различных
сфер жизни общества и материального производства?
4. Назовите три группы, на которые разделены все недвижимые
объекты.
5. Назовите основные элементы и компоненты управления
недвижимостью.
6. Охарактеризуйте основные признаки недвижимости.
7. Почему особое значение имеют начальные этапы жизненного
цикла объекта недвижимости? Назовите их.
27
8. Какие особенности имеет жизненный цикл объекта
недвижимости?
Задание для самостоятельной работы
Ознакомиться и законспектировать основные положения
статьи 166 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса
Донецкой Народной Республики [8].
Практическое задание
Выберите рынок определенного типа недвижимости (жилая
недвижимость, коммерческая недвижимость и т.д.).
Определите границы региона и выделите анализируемый
сегмент ранка. Проведите анализ общеэкономической и социальнополитической ситуации в выбранном регионе, анализ экономического
потенциала и перспектив развития региона.
Сделайте вывод о потенциальных изменениях развития
выбранного рынка недвижимости.
Тематика докладов и рефератов
1. История возникновения понятия «недвижимость» как
экономической категории.
2. Недвижимость как объект экономических и государственных
интересов.
3. Общая характеристика законодательства, регулирующего
оборот объектов недвижимости в Донецком регионе.
4. Государственная регистрация имущественных прав на
недвижимость и их ограничений.
5. Особенности управления недвижимостью в Донецком
регионе.
Основные признаки объектов недвижимости.
6. Особенности объектов недвижимости.
7. Особенности жизненного цикла объекта недвижимости.
Тесты для самоконтроля
1. Указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых
имуществах» в России издал:
а) Петр I;
б) Николай II;
в) Екатерина I.
2. К недвижимости по своей природе относятся:
а) земельные участки;
б) участки недр;
в) обособленные водные объекты;
г) многолетние насаждения;
д) леса;
28
е) здания и сооружения.
3. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим
свойствам относятся:
а) земельные участки;
б) участки недр;
в) обособленные водные объекты;
г) многолетние насаждения;
д) леса;
е) здания и сооружения.
4. К основным признакам недвижимости относится:
а) стационарность;
б) материальность;
в) мобильность;
г) долговечность;
д) виртуальность.
5. Недвижимость обладает повышенной экономической
ценностью по причинам:
а) длительного пользования;
б) потребления в процессе использования;
в) не потребления в процессе использования;
г) не длительного пользования.
6. Сервитут – это:
а) право ограниченного пользования чужим земельным
участком;
б) право не ограниченного пользования чужим земельным
участком;
в) набор прав и интересов, являющихся частью недвижимости.
29
7. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости:
а) бизнес-идея;
б) регистрация СПД;
в) строительство и реконструкция;
г) получение прав на недвижимое имущество;
д) получение прибыли владельцем.
30
ТЕМА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА И КЛАССИФИКАЦИЯ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Цель темы: изучение характеристики объектов недвижимости,
классификации жилых и коммерческих объектов недвижимости.
Учебные задания темы:
- рассмотреть систему классификации объектов недвижимости;
- изучить классификацию жилых объектов недвижимости;
- изучить характеристики коммерческих объектов
недвижимости.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины:
данная тема является базовой для дальнейшего успешного изучения
материала курса, однако для успешного изучения темы необходимы
основные знания предыдущей темы 1 «Общая характеристика
недвижимости», а именно: - понятие и сущность недвижимости,
признаки и особенности объектов недвижимости. Знания, полученные
в результате изучения темы, будут использованы при изучении
последующих тем разделов 2 - 5.
План
2.1. Система классификации объектов недвижимости
2.2. Классификация жилых объектов недвижимости
2.3. Характеристика и классификация коммерческих объектов
недвижимости
Основные понятия темы
Естественные объекты недвижимости
Искусственные объекты недвижимости
Многоквартирный дом
Жилое помещение
Жилой дом
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]