Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
71
6. Земля – основа сохранения всего живого на планете, включая
и человека, всех природных ресурсов и элементов экономической
среды, обеспечивающих ее функционирование в качестве средства
производства. Тем самым задачи рационального использования земли
естественным образом сочетаются с требованиями ее охраны.
Особенности земли, проявляющиеся при ее использовании в
сельском хозяйстве, приводят к выделению специальной категории
средств производства, неразрывно связанных с землей. Они имеют
стационарный характер и служат человеку в качестве проводника его
воздействий на землю как предмет труда. По характеру размещения
они могут быть подразделены на два вида: объекты участкового
размещения на ограниченной территории и линейные объекты
значительной протяженности [25].
Согласно законодательства земельный участок может быть
делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который без изменения
своего целевого назначения и без нарушения противопожарных,
санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм
и правил может быть разделен на части, каждая из которых после
раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном
случае он является неделимым.
Неделимость земельного участка отражается в
идентификационном документе.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка
эта часть в установленном порядке должна быть предварительно
выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных
случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в
договоре или нанесением на идентификационном документе сферы
распространения устанавливаемого права на часть земельного
участка (аренды, безвозмездного пользования, сервитута и
других) [26].
При описании земельного участка отражаются следующие
данные:
72
1. Наименование субъекта земельного права – юридического
или физического лица с указанием точного адреса, документов,
удостоверяющих лицо, и его финансовых реквизитов.
2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона),
посёлок, улица, номер дома и строения (в городах и посёлках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право
землепользования (постановление, решение, распоряжение,
государственный акт, свидетельство, договор аренды).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое
использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим
(устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том
числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым
режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность – частная,
муниципальная, государственная).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и
топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы
электроэнергии, воды).
Более детальная информация о земельных участках отражена в
паспорте земельного участка, который содержит:
1. Экспликацию земель – застроенную территорию, площади
под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами,
отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами,
пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами,
песками, торфоразработками и водными поверхностями.
2. Размер земельного налога (в случае нахождения земельного
участка в собственности) или арендной платы с единицы площади.
3. Расчётную и рыночную стоимость земельного участка.
4. Балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений.
73
5. Общую стоимость земельного участка и строений.
6. Размер налога на стоимость объекта недвижимости.
7. Инженерно-технические характеристики.
8. Экологические показатели.
9. Градостроительные характеристики – функциональная зона,
планировочная зона и др.
10. Залежи полезных ископаемых.
Государственная регистрация земельного участка
осуществляется территориальными органами Государственного
комитета по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики
(далее – Госкомзем ДНР) (структурными подразделениями) по
месторасположению земельного участка, путём внесения сведений в
Государственный земельный кадастр.
3.2. Категории земель и целевое назначение земельных
участков
Категории земель в Донецкой Народной Республике
определяются Временным порядком ведения Государственного
земельного кадастра и регистрации прав пользования земельными
участками [24], согласно которому земли по основному целевому
назначению подразделяются на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли жилой и общественной застройки;
- земли природно-заповедного и другого природоохранного
назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики,
обороны и другого назначения.
74
Земельные участки каждой категории земель, не
предоставленные в собственность или пользование граждан или
юридических лиц, могут находиться в запасе.
Охарактеризуем более детально каждую категорию земель:
1. Землям сельскохозяйственного назначения не случайно
принадлежит первое место среди закрепленных категорий земельного
фонда. В отличие от других категорий земель, которые используются
главным образом как пространственно-операционный базис, эти
земли являются основным средством производства продуктов
питания, кормов для животных и сырья для промышленности. Для
них установлен особый правовой режим, характеризующийся таким
использованием земель, при котором обеспечивается охрана земель,
недопущение вывода их из сельскохозяйственного оборота,
повышение плодородия почв.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли,
предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции,
осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и
учебной деятельности, размещения соответствующей
производственной инфраструктуры или предназначенные для этих
целей.
К землям сельскохозяйственного назначения относятся:
а) сельскохозяйственные угодья:
- пашня;
- многолетние насаждения;
- сенокосы;
- пастбища и залежи.
б) несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и
прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные
насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесного фонда,
земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной
консервации и т.п.).
Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья,
систематически используемые для получения сельскохозяйственной
75
продукции (земельные участки, систематически обрабатываются и
используются под посевы сельскохозяйственных культур, включая
посевы многолетних трав в полях севооборотов, а также чистые
пары).
Пашня - земли, систематически обрабатываются и используются
под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы
многолетних трав, а также чистые пары (ГОСТ 26640-85 [27]),
площади парников и теплиц. К пашням не относятся сенокосы и
пастбища, распаханные с целью их коренного улучшения и
используются постоянно под травяными кормовыми культурами для
сенокошения и выпаса скота, а также междурядья садов, которые
используются под посевы.
Залежи - земли, которые ранее пахали, а потом больше года,
начиная с осени, не используют для посева сельскохозяйственных
культур и не готовят под пар.
Многолетние насаждения - это земли, которые используются
искусственно созданными древесными, кустарниковыми или
травянистыми многолетними насаждениями, предназначенными для
получения урожая плодово-ягодной, технической, лекарственной
продукции, а также для декоративного оформления территорий
(ГОСТ 26640-85). К этим землям относятся также земли под
древесно-кустарниковой растительностью, которую выращивают для
реализации цветов (розы, жасмина и др.), а также рассадники (за
исключением лесных).
Земли садов - это многолетние насаждения созданы для
получения плодов.
Виноградников - многолетние насаждения созданы для
получения винограда.
К другим многолетним насаждениям относятся ягодники,
тутовник, хмельники, насаждения эфирно-масличных культур,
плодовые питомники, (кроме лесных), плантации декоративных
многолетних насаждений (цветники) для декоративного оформления
территорий, а также для реализации цветов, лекарственные
76
многолетние насаждения (белладонна, наперстянка, шалфей
лекарственный и другие).
Сенокосы - сельскохозяйственные угодья, систематически
используемые для сенокошения (ГОСТ 26640-85). Относятся к
равномерно покрытым древесным и кустарниковым растительностям
- до 20%.
Пастбища - сельскохозяйственные угодья, систематически
используемые для выпаса скота (ГОСТ 26640-85). Относятся к
равномерно покрытым древесным и кустарниковым растительностям
- до 20%.
Пастбища горные - пастбища, расположенные на территории
горных систем (ГОСТ 26640-85).
Земли под хозяйственными зданиями и дворами - это земли,
занятые животноводческими фермами, тракторными бригадами,
летними лагерями и другими зданиями и дворами на
сельскохозяйственных землях, а также на сельскохозяйственных
угодьях земель других категорий.
Под хозяйственными путями и прогонами - это земли, занятые
хозяйственными путями и прогонами на сельскохозяйственных
землях, а также на сельскохозяйственных угодьях земель других
категорий.
Земли, находящиеся в стадии мелиоративного строительства и
восстановления плодородия - сельскохозяйственные угодья, на
которых ведется новое мелиоративное строительство
(реконструкция), а также участки раскорчеванных, но не распаханных
садов, площади сельскохозяйственных угодий, подготовленных под
посадку полезащитных лесных полос, но закладка их не произведена.
Также участки, на которых закончена техническая рекультивация и
проводится комплекс агротехнических и фитомелиоративных
мероприятий по восстановлению плодородия нарушенных почв.
Земли временной консервации - это земли, которые временно
выведены из обработки с целью восстановления их
производительности и экологического состояния.
77
Загрязненные сельскохозяйственные угодья, не используемые в
сельскохозяйственном производстве - сельскохозяйственные угодья,
в которых содержание физических, химических и биологических
компонентов отрицательно действует на окружающую среду.
Площадь угодий принимают согласно материалам соответствующих
обследований, утвержденных в установленном порядке
(загрязненные в результате техногенных аварий, воздействия
вредных производств и т.п.), а также техногенно-загрязненных
сельскохозяйственных угодьях, включая радионуклидные.
Техногенно-загрязненные сельскохозяйственные угодья,
включая радионуклидные - техногенно и радиоактивно загрязненные
сельскохозяйственные угодья, которые не используются в
сельскохозяйственном производстве и исключены из хозяйственного
оборота согласно материалам радиологических и других
обследований, утвержденных в установленном порядке.
Другие земли – к ним надо относить сухие канавы, курганы,
траншеи, ямы, скотомогильники.
2. К землям жилой и общественной застройки относятся
земельные участки в границах населенных пунктов, которые
используются для размещения жилой застройки, общественных
зданий и сооружений, других объектов общего пользования.
Обязательным условием для отнесения соответствующих
земельных участков к землям этой категории является нахождение их
в границах населенных пунктов (городов, поселков и сел), а также
специфическое целевое назначение для размещения жилой застройки,
общественных зданий и сооружений, других объектов общего
пользования. Указанные земли предназначены для размещения
определенных объектов общего пользования, то есть они
используются как пространственно-территориальная основа.
Жилой застройкой считается земельный массив (земельный
участок), в границах которого размещен жилой фонд. Жилая
застройка – это самостоятельная разновидность застройки
конкретной территории. Осуществление жилой застройки
78
предусматривает новое строительство, реконструкцию, реставрацию,
капитальный ремонт и благоустройство зданий и сооружений,
которые составляют жилой фонд.
Законодательство разделяет усадебную (приусадебную) и не
приусадебную застройку.
К приусадебной относится застройка (здания приусадебного
типа), размещенная на приусадебных участках, которые принадлежат
отдельным гражданам.
Характерной чертой не приусадебной застройки является то, что
объекты недвижимости размещены на земельных участках, которые
не принадлежат отдельным гражданам.
Зданиями и сооружениям общественного назначения считаются:
здания детских дошкольных учреждений, здания учебных
учреждений, здания и сооружения для охраны здоровья и отдыха,
физкультурно-оздоровительные и спортивные; здания предприятий
торговли и общественного питания, здания предприятий бытового
обслуживания и др.
В числе объектов, которые размещены в границах земель жилой
и общественной застройки, самостоятельное место занимают объекты
недвижимости. Они подлежат обязательной технической
инвентаризации. Инвентаризации подлежат: жилые здания
квартирного типа разной этажности; жилые здания приусадебного
типа, размещенные на отдельных земельных участках; здания и
сооружения общественного и производственного назначения;
хозяйственные здания и сооружения; садовые и дачные здания и
гаражи и др.
Государственными строительными нормами
«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских
поселений ДБН 360-92**» (п.2.1) [28] установлено, что территория
города по функциональному назначению и характеру использования
подразделяется на:
- селитебную;
- производственную, в т.ч. внешнего транспорта;
79
- ландшафтно-рекреационную.
В свою очередь в селитебную территорию входят земельные
участки жилых зданий, общественных учреждений, зданий и
сооружений, в т.ч. учебных, проектных, научно-исследовательских и
других институтов без исследовательских производств, внутри
селитебная улично-дорожная и транспортная сеть, а также площади,
парки, сады, скверы, бульвары, другие объекты зеленого
строительства и места общего пользования.
Именно в границах селитебной территории формируются
основные структурные элементы: жилой квартал (жилой комплекс),
жилой район и селитебный массив (жилой массив), которые
выступают составными частями земель жилой застройки.
К землям жилой и общественной застройки принадлежат также
земли, на которых размещены другие объекты общего пользования.
Среди таких объектов важное место занимают земли общего
пользования. Эти земли обеспечивают общие потребности жителей
городов, поселков и сел.
Во-первых, часть этих земель используется как пути сообщения
и не закрепляются за конкретными субъектами в пользование. На
этих землях размещаются площади, улицы, дороги, проулки,
набережные и т.п.
Во-вторых, другая часть земель общего пользования
предназначена для обслуживания культурно-бытовых потребностей
населения. Эти земли служат местом размещения парков, лесопарков,
садов, бульваров, пляжей, водоемов и т.п.
Использование земель общего пользования осуществляется
бесплатно.
3. Земли природно-заповедного фонда и другого
природоохранного назначения - это участки суши и водного
пространства с природными комплексами и объектами, имеющими
особую природоохранную, экологическую, научную, эстетическую,
рекреационную и другую ценность, которым в соответствии с
80
законом предоставлен статус территорий и объектов природного
заповедного фонда.
Сюда включаются природные территории и объекты
(природные заповедники, национальные природные парки,
биосферные заповедники, региональные ландшафтные парки,
заказники, памятники природы, заповедные урочища), а также
искусственно созданные объекты (ботанические сады,
дендрологические парки, зоологические парки, парки-памятники
садово-паркового искусства).
Заказники, памятники природы, ботанические сады,
дендрологические парки, зоологические парки и парки-памятники
садово-паркового искусства в зависимости от их экологической и
научной, историко-культурной ценности могут быть
общегосударственного или местного значения.
Территории природных заповедников, заповедные зоны
биосферных заповедников, земли и другие природные ресурсы,
предоставленные национальным природным паркам, является
собственностью государства.
Региональные ландшафтные парки, зоны - буферная,
антропогенных ландшафтов, регулируемого заповедного режима
биосферных заповедников, земли и другие природные ресурсы,
включенные в состав, но не предоставленные национальным
природным паркам, заказники, памятники природы, заповедные
урочища, ботанические сады, дендрологические парки,
зоологические парки и парки-памятники садово-паркового искусства
могут находиться как в собственности государства, так и в других
формах собственности, предусмотренных законодательством.
В случае изменения форм собственности на землю, на которой
находятся заказники, памятники природы, заповедные урочища,
парки-памятники садово-паркового искусства, землевладельцы
обязаны обеспечивать режим их охраны и сохранения
соответствующей перерегистрацией охранного обязательства.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]