Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
211
много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.
Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что
рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в
ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с
аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них
особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по
финансированию, так по условиям ее заключения.
Принцип вклада используется при внесении корректировок в
стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте
отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в
сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину
вклада этой детали.
Как указывалось выше, сравнительный метод применяется при
условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие
условия реализуются на рынке купли-продажи квартир.
Сравнительный метод также представляет наилучшие показатели для
определения стоимости объектов недвижимости малого частного
бизнеса.
При развитом рынке земли сравнительный метод также даёт
наилучшие результаты при оценке земельных участков.
К преимуществам сравнительного (рыночного) подхода следует
отнести то, что это:
- наиболее простой подход;
- статистически обоснованный;
- предлагает методы корректировки;
- обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатками метода следует считать следующее:
- необходимость активного рынка;
- сравнительные данные не всегда имеются;
- требование внесения поправок, большое количество которых
оказывает влияние на достоверность результатов;
- подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет
будущие.
212
Однако применение подобных моделей возможно лишь при
наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи
аналогичных объектов недвижимости.
Важным моментом при использовании метода сравнения
продаж является согласование результатов сопоставления
оцениваемой недвижимости. Окончательная стоимость
устанавливается после анализа расхождений в цене за единицу
сравнения и внесения соответствующих поправок. Оценщик имеет
право принять медианное значение полученных результатов
(срединное значение ранжированного ряда), или модальное (наиболее
распространенное значение). Также преимущество может
предоставляться откорректированной цене объекта-аналога,
подвергшейся наименьшей корректировке, или цене аналога, который
корректируется одной поправкой. При этом не имеет значения
положительная или отрицательная эта поправка. Принятой
процедурой является изучение каждого результата и вынесение
суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью.
Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем
больший вес имеет данная продажа в процессе итогового
согласования. В оценке не допускается арифметическое усреднение
полученных данных.
Итоговая величина стоимости представляет собой суждение,
вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной
информации.
Метод сравнения парных продаж. Под парной продажей
подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся
точной копией друг друга за исключением одного параметра,
наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов
(например, в коттедже имеется/не имеется подземный гараж).
Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую
характеристику и использовать ее для корректировки на этот
параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта
аналога. Вследствие сложности подбора объектов-аналогов и,
213
соответственно, расчета поправок, метод парных продаж в практике
оценщиками почти не используется.
8.2. Особенности применения доходного подхода
Доходный подход применяется для оценки доходной
недвижимости. Согласно доходному подходу, стоимость объекта
недвижимости определяется его потенциальной способностью
приносить доход. Доходный подход используется при наличии
рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.
Стоимость недвижимости представляет собой сумму
приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и
выручки от перепродажи объекта оценки.
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного
подхода основана на преобразовании доходов, которые, как
ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе
оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической
точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа,
дивиденды. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива
Основные принципы оценки доходным подходом - принцип
ожидания и принцип замещения.
Принцип ожидания для данного подхода является основным.
Стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей)
ценностью всех его будущих доходов за период владения активом.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его
стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на
протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при
условии его использования в течение этого периода наиболее
эффективным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная
стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по
которой может быть приобретен другой аналогичный актив с
эквивалентной доходностью.
214
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
При анализе дохода, генерируемого оцениваемым объектом
недвижимости или объектами аналогами, следует принимать во
внимание факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
При оценке стоимости объекта недвижимости доходными
методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от
текущей стоимости не любого из возможных использований, а только
наиболее эффективного использования объекта. Поэтому иногда при
решении задачи нахождения текущей стоимости приходится
определять цену аренды помещений при различных вариантах
функционирования недвижимости. Оценщик должен
проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные
помещения при разных функциональных и технических
характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой
реконструкции.
Доходный подход базируется на способности недвижимости
приносить прибыль. При этом доход от использования может
поступать в виде:
- текущих денежных поступлений;
- экономии на налогах (переход от аренды земельного участка к
собственности – налог ниже арендной платы);
- будущих доходов от арендной платы;
- доходов от прироста стоимости недвижимости при ее
перепродаже.
Говоря о доходном подходе, можно разделять доход от сдачи в
аренду недвижимости и доход от ведения самостоятельной
хозяйственной деятельности на данном объекте. В первом случае
доход от использования объекта недвижимости – чистый
операционный доход, во втором – рентный доход.
Считается, что предоставление объекта недвижимости в аренду
является наиболее стабильным источником дохода, и поэтому
сопровождается меньшими рисками, чем самостоятельное
хозяйствование.
215
При этом подразумевается, что самостоятельное ведение
деятельности может приносить доход (рентный доход) более
высокий, чем от предоставления в аренду. Однако этот более высокий
доход будет капитализироваться по более высокой ставке,
учитывающей дополнительные риски, связанные с ведением
деятельности. Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных
расходов и управленческих расходов;
- чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Потенциальный валовой доход представляет собой доход,
который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее
100%-ной наполняемости арендаторами и отсутствии потерь от
неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе
анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных
оцениваемому объекту.
В зависимости от разделения расходов на содержание
недвижимости между арендодателем и арендатором аренда может
быть таких видов: - валовая, чистая, абсолютно чистая. При валовой
аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на
собственнике объекта. При чистой аренде все операционные затраты,
за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами,
страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на
арендаторе. При абсолютно чистой аренде арендатор платит за все,
за исключением расходов, связанных с управлением объектом
недвижимости.
Договора аренды могут быть классифицированы следующим
образом:
- с постоянной арендной платой;
- с индексируемой арендной платой;
- с пересматриваемой арендной платой.
216
Арендные договора с постоянной арендной платой типичны для
стабильных экономических условий и в настоящее время встречается
редко.
Договора с индексируемой арендной платой наиболее
распространены. Для таких договоров характерна индексация,
учитывающая изменение курса национальной валюты по отношению
к курсу доллара, или уровень инфляции.
Арендные договора с пересматриваемой арендной платой
характерны для недвижимости, в отношении которой известно, что ее
стоимость со временем повысится или понизится. Кроме того,
следует отличать такие виды арендной платы:
- контрактная арендная плата, т.е. фактическая,
соответствующая условиям договора аренды оцениваемого объекта;
- рыночная арендная плата, которая соответствует ставкам на
открытом рынке. Она обусловлена текущими ставками арендной
платы для сравниваемых объектов;
- превышающая арендная плата – величина, на которую
рыночная арендная плата превышает контрактную.
Контрактная арендная плата часто может совпадать с рыночной,
если оцениваемый объект сдается в аренду в соответствии с
текущими рыночными условиями. Наличие превышающей арендной
платы свидетельствует о существовании нематериального актива в
виде права на аренду. Для оценки величины потенциального валового
дохода используется рыночное значение арендной платы. При
анализе рыночных данных об арендных ставках следует
ориентироваться на долгосрочные договора аренды. Они обычно
являются договорами с индексируемой арендной платой.
Таким образом, для оценки потенциального дохода следует
определить ставку арендной платы, которая будет соответствовать
условиям оценки объекта недвижимости - это рыночная аренда;
аренда с дальнейшей индексацией; фиксированная ставка арендной
платы для долгосрочного договора аренды.
Действительный валовой доход равен разности потенциального
217
Ksh
Ksh
валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от
неплатежей за аренду. Потери за простой помещений
рассчитываются в процентах от потенциального дохода.
Поправка за недоиспользование оценивается на основании
анализа рынка использования арендованной недвижимости. Как
правило, эта величина привязывается к сроку, необходимому для
поиска арендатора:
= t / 12,
где:
– поправка за недоиспользование;
t – число месяцев, необходимое для поиска арендаторов.
В большинстве случаев поправка за недоиспользование
составляет 15%, что соответствует времени t - 1,8 месяцев.
При проведении оценки также учитываются типовые условия
договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом
может проводиться соответствующая корректировка при
прогнозировании размера арендной платы с целью приведения их в
соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного
недвижимого имущества. Если оценка проводится с целью
дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном
законодательством, учитывается факт соответствия типовых условий
таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного
недвижимого имущества.
Чистый операционный доход (ЧОД) – величина дохода,
полученного от объекта недвижимости после вычета всех
операционных затрат и резервов, но до обслуживания долга по
ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.
При оценке застроенных земельных участков (или тех,
застройка которых предполагается) чистый операционный доход
определяется на основе ожидаемого дохода на рынке от аренды земли
при ее наиболее эффективном использовании. Чистый операционный
218
)1()( KtaxKshTlandII
M
L
M
L
I
I
Tland
Ksh
Ktax
доход рассчитывается как разница между суммой соответствующих
арендных платежей, которые могут быть получены в течение года, и
операционных расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией
земельного участка, сложившихся на рынке.
Особенность определения годового чистого дохода от
использования застроенного земельного участка заключается в том,
что необходимо иметь рыночные данные о размерах арендной платы
за земельные участки. В данном случае возникает несколько проблем.
Во-первых, в городах случаи предоставления в аренду свободных от
застройки земельных участков встречается довольно редко, вовторых, вряд ли можно трактовать размер арендной платы от
предоставления земельного участка в аренду, как рыночную
арендную плату.
Чистый операционный доход для оценки земельного участка
при применении инвестиционного метода в рамках доходного
подхода в общем виде может быть рассчитан по формуле:
,
где:
- годовой чистый операционный доход (действительный или
ожидаемый), отвечающий рыночной арендной ставке, у.е.;
- валовой доход от аренды земельного участка, у.е.
- земельный налог за земельный участок за год;
- риск недополучения арендной платы (коэффициент);
- ставка налога на прибыль (коэффициент).
Ставка капитализации. Определение ставки капитализации
является наиболее сложным вопросом оценки доходной
недвижимости.
Ставка капитализации может быть определена
- методом экстракции (методом анализа рыночных данных).
- методом кумулятивного построения.
219
Метод экстракции – это простейший и наилучший способ
определения ставки капитализации при наличии собранных на рынке
данных.
Ставку капитализации (R) при наличии рыночных данных о
доходах (I) и ценах недвижимости (V) можно определить по формуле:
R = I/V
где: I – рыночные данные о доходах;
V – цены на недвижимость.
Ставка капитализации, определенная таким способом,
называется общей ставкой капитализации. Для ее определения
необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных
объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо
получить значения дохода (I), предполагая, что эти объекты
оцениваются вновь. Понятно, что получить такие данные в условиях
становления рынка недвижимости представляется довольно
проблематичным, но следует помнить, что этот метод является
наиболее точным и часто применяется в условиях развитых
рыночных отношений.
Использование общей ставки капитализации является хорошим
инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она
не отягощена ипотечным долгом. Когда же под недвижимость выдан
кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга,
поэтому оценщик вынужден переходить к более сложным методам
анализа.
Другим методом определения ставки капитализации является
метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть
метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части,
состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок
компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный
менеджмент (управление инвестициями). Если известны все четыре
220
составляющих ставки, то путем суммирования можно получить
ставку капитализации.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным
для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем
риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные
ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки
доходности по государственным ценным бумагам и др.
Безрисковая ставка в разных странах определяется по-разному.
В США – это ставка по государственным ценным бумагам. На
практике используют ставки по валютным депозитам в наиболее
надежных банках страны или банка LIBOR (ставка по
межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи). При
этом следует отличать ставки доходов в долларовом исчислении и
национальной валюте.
Вкладывая деньги в любой объект инвестиций, инвестор
рискует в той или иной степени либо не получить прибыль, на
которую он рассчитывает, либо вовсе лишиться первоначальных
инвестиций. И чем больше эта опасность, тем более высокую премию
(прибыль) требует для себя инвестор. Принято считать, что
минимальные риски характерны для различного вида ценных бумаг.
Для недвижимости характерны высокие риски, связанные, например,
с неопределенностью будущих доходов или с невысокой
ликвидностью, но низкие с точки зрения потери вложенных в нее
средств.
Премия за риск:
- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости
(премия за риск, который присущ любому виду инвестиций, кроме
безрисковых);
- компенсация за низкую ликвидность;
- компенсация за инвестиционный менеджмент (возможное
неэффективное управление);
- поправка за возможное увеличение или уменьшение стоимости
актива.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]