29.Ответственность сторон по договорам найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение им юридических обязанностей, предусмотренных для него жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. Ответственность может наступить только при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения.

КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от 400 до 500 минимальных размеров оплаты труда.

Субъектами рассматриваемого правонарушения признаются должностные и иные лица и юридические лица (в том числе те, на которых возложены функции управления жилищным фондом), ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.

Субъективную сторону составляют противоправные действия (бездействие), выражающиеся в нарушении: правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений; правил их ремонта; правил признания указанных объектов непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые помещения. Субъективная сторона может быть выражена и в таком противоправном действии, как переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

С субъективной стороны нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности, а переоборудование указанных объектов без согласия нанимателя (собственника) - только умышленно.

Меры гражданско-правового характера могут быть применены при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В этом случае согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ наниматель по своему выбору вправе потребовать от наймодателя:

-уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

-либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

-либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Ответственность собственника жилых помещений и членов его семьи

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Вопросам ответственности собственника жилых помещений и членов его семьи посвящена ст. 31 ЖК РФ. Так же, как и по договору социального найма по общему правилу дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. Исключение может быть установлено только соглашением между собственником и членами его семьи.

Указанный правовой режим применяется также в отношении бывшего члена семьи собственника, пользующегося жилым помещением на основании решения суда, поскольку он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи. Следовательно, ответственность возлагается по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, только на дееспособных лиц, т.е. если бывшие члены семьи собственника являются недееспособными или ограниченно дееспособными, то они не будут нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Гражданин, не относящийся к членам семьи собственника жилого помещения, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Поскольку ЖК РФ форму такого соглашения не устанавливает, постольку оно может быть заключено как в устной (ст. 159 ГК РФ), так и в письменной форме (как в простой, так и в нотариальной - ст.ст. 160-163 ГК РФ).