13.Понятие, признаки, особенности правового регулирования, элементы и ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости, содержатся в § 7 главы 30 ГК РФ.

В части, не урегулированной нормами § 7 главы 30 ГК РФ, к правоотношениям из договора купли-продажи недвижимости могут применяться общие положения о договоре купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами § 1 главы 30 ГК РФ.

Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу земельных участков как разновидности недвижимого имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Для договора купли-продажи жилых помещений дополнительным существенным условием является перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, с указанием их прав.

Предмет договора купли-продажи недвижимости. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является недвижимое имущество.

Срок договора купли-продажи недвижимости. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190—194, 314).

Цена договора купли-продажи недвижимости. К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится и то, что цена недвижимости является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене недвижимости договор считается незаключенным.

Стороны договора купли-продажи недвижимости. Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе отчуждать только с согласия собственника этого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе отчуждать недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

В качестве продавца могут выступать физические лица, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (продажа имущества в порядке приватизации, п. 1 ст. 217 ГК РФ).

Продавец должен обладать полной дееспособностью. Изъятия из этого правила подчиняются общим положениям о дееспособности малолетних, несовершеннолетних, недееспособных и граждан, ограниченных судом в дееспособности, содержащимся в статьях 26, 28 ГК РФ.

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть любые дееспособные субъекты. Правовые последствия приобретения недвижимого имущества лицами, не достигшими 18 лет, недееспособными и гражданами, ограниченными в дееспособности, также регулируются нормами Общей части Гражданского кодекса (статьи 26, 28, 171, 172, 175, 176 ГК РФ).

Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, вправе приобретать недвижимое имущество, если это не противоречит их уставным целям.

Форма договора купли-продажи недвижимости. К форме договора купли-продажи недвижимости предъявляются особые требования.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, установленных ст. 434 ГК РФ (составление одного документа в нескольких экземплярах одинаковой юридической силы; обмен документами; совершение стороной, получившей оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора), к договору продажи недвижимости применим только один — составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). В этом еще одна особенность договора.

Обязанности продавца по договору купли-продажи недвижимости.

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

При уклонении продавца от государственной регистрации права (сделки) покупатель вправе:

-если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;

-если регистрации подлежит только переход права собственности — требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

-требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

2. Передать недвижимость.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости покупатель вправе:

-отказаться от исполнения договора купли-продажи (ст. 463 ГК РФ);

требовать отобрания недвижимости у продавца (ст. 463 ГК РФ);

-требовать применения мер ответственности (возмещение убытков; взыскание неустойки в случаях, установленных законом или договором).

3. Передать недвижимость свободную от прав третьих лиц.

Содержание данной обязанности и последствия ее неисполнения совпадают с общими положениями о договоре купли-продажи, рассмотренными в главе Договор купли-продажи.

4. Передать недвижимость, соответствующую условиям договора о качестве.

Гражданским кодексом установлено специальное правило применительно к договору продажи недвижимости в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по выбору:

-отказаться от исполнения договора (т.е. вернуть недвижимость) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

-требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, причиненных прекращением договора).

Обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган покупатель должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

При уклонении покупателя от государственной регистрации права (сделки) продавец вправе:

-если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;

-если регистрации подлежит только переход права собственности — требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

-требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

2. Принять недвижимость.

При неисполнении покупателем обязанности принять недвижимость продавец вправе по выбору (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

-потребовать от покупателя принять товар;

-отказаться от исполнения договора;

-требовать применения мер ответственности (возмещение убытков; взыскание неустойки в случаях, установленных законом или договором).

3. Оплатить недвижимость.

Если покупатель своевременно не исполняет обязанность по оплате недвижимости (т.е. допускает просрочку оплаты) или отказывается оплатить недвижимость, продавец вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

4. Известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Извещение должно быть произведено в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения недвижимости (ст. 483 ГК РФ).