Дело № 1. Земельный участок не приватизируют, если на нем есть муниципальные объекты

Судебные акты: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.02.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу № А12-25185/2009 (постановлением ФАС Поволжского округа от 19.08.2010 оставлено без изменения).

В собственности общества с ограниченной ответственностью находились два здания, расположенные на одном земельном участке: административно-бытовой корпус и закрытый склад. Земля, на которой были расположены данные объекты, принадлежала муниципалитету, поэтому компания обратилась в местную администрацию с просьбой предоставить ей участок в собственность за плату. Но орган местного самоуправления в приватизации земли отказал. Обосновали это тем, что на данном земельном участке кроме двух зданий, принадлежащих компании, есть еще два объекта недвижимости – кирпичный сарай и кирпичная будка охраны. А у общества не оказалось документов, которые бы подтверждали его право собственности на эти здания. Однако в суде компании удалось признать отказ в приватизации незаконным. Судьи решили, что два спорных объекта недвижимости принадлежат заявителю, а значит, муниципалитет обязан был предоставить компании земельный участок.

Правда, в апелляционной инстанции выгодное для общества решение отменили. Судьи разъяснили, что истец не доказал факта принадлежности ему на праве собственности всех зданий, расположенных на спорном участке. А между тем отсутствие права собственности хотя бы на один объект является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в пользование. Даже в том случае, когда компания выступает собственником всех остальных строений, расположенных на нем.

Судьи апелляционной инстанции также отметили, что по рассматриваемому делу в предмет доказывания не входило установление и признание права собственности. А значит, суд первой инстанции не вправе был делать вывод о том, принадлежат или нет эти объекты истцу. Итог: муниципалитет не вправе передать в собственность компании спорный земельный участок до того момента, пока не будет зарегистрировано ее право собственности на все объекты недвижимости, находящиеся на данном участке.

Дело № 2. Здание без фундамента нельзя отнести к самовольной постройке

Судебные акты: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу № А12-2024/2010 (постановлением ФАС Поволжского округа от 07.10.2010 дело направлено на новое рассмотрение).

Компания на основании договора аренды, заключенного с администрацией города, получила земельный участок в пользование и владение для использования под автостоянку. Однако когда орган местного самоуправления провел проверку целевого использования земли, обнаружилось, что арендатор вопреки условиям договора построил на выделенном участке несколько зданий (контрольно-пропускной пункт, хозяйственный блок, туалет, ограждение). На требование арендодателя снести несанкционированные постройки компания ответила отказом, а администрация обратилась в суд с иском о понуждении арендатора сделать это.

По итогам рассмотрения дела в первой инстанции компания-арендатор проиграла. Суд обязал ее снести объекты, на строительство которых арендодатель согласия не давал, а суд апелляционной инстанции поддержал данный вывод.

Суды исходили из того, что спорные здания относятся к недвижимости, прочно связанной с землей, и перемещение построек невозможно без соразмерного ущерба их назначению. А значит, возведенные объекты – это самовольные постройки и их следует снести (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Кроме того, не в пользу ответчика сыграл и довод администрации, что целям использования земельного участка построенные здания не соответствуют. Однако окружной суд решения нижестоящих инстанций отменил. Он разъяснил, что нормы о самовольной постройке можно применить только к тем объектам, которые имеют признаки недвижимости. А выводы судов, что спорные здания относятся к недвижимости и для их строительства требовалось разрешение, материалами дела не подтверждены и сделаны без учета технических характеристик данных строений. Например, согласно справке из БТИ эти постройки не имеют фундамента.

ФАС Поволжского округа признал, что изменения на выделенном по договору аренды участке не выходят за рамки его благоустройства. А спорные объекты имеют лишь вспомогательный характер и соответствуют целевому использованию земли, определенному в договоре аренды.