2 Андреева т. К. О дополнительных механизмах обеспечения единообразия судебной арбитражной практики // Вестник вас рф. 2007. № 7. С. 72–75. _________________________

Позиция истца

 Юркин Антон Сергеевич, представитель ООО «Арус»

Истец оспорил отказ в регистрации права собственности на новые помещения, возникшие после гибели предмета залога.

Наша компания приобрела у предпринимателя два нежилых помещения, образовавшихся при разделении единого помещения. Последнее до его деления находилось под залогом по договору ипотеки, заключенному в пользу Сбербанка России. Мы обратились в УФРС по Республике Коми с требованием зарегистрировать право собственности на два вновь образованных объекта, нам отказали.

Отказ в регистрации был оспорен в арбитражном суде. Ведь предметом залога по договору ипотеки было исходное помещение, в то время как мы приобрели два вновь созданных объекта с другими номерами, отдельными свидетельствами о праве собственности. Записи об их обременении в ЕГРП не содержалось.

Запись о праве собственности на прежнее, единое помещение была погашена, а значит, оно уже не существует. Суду не следовало применять при разрешении спора положения пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.

Новые помещения уже не являлись предметом залога, так как имела место гибель предмета залога (п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ), физическая и юридическая. Согласия залогодержателя на продажу не требовалось, поэтому отказ в регистрации права собственности незаконен.

Позиция ответчика и третьего лица

 Захаренков Александр Викторович, представитель ОАО «Сбербанк России»

Ответчик (УФРС) отказал в регистрации права собственности на разделенные помещения, обремененные залогом.

Исходное помещение до его разделения было передано в залог банку с целью обеспечения обязательства по кредитному договору, в Единый государственный реестр прав внесли запись об обременении.

Залогодатель был не вправе распоряжаться предметом залога без письменного разрешения залогодержателя до полного погашения долга по кредиту. Залогодержатель дал согласие на разделение заложенного помещения лишь при условии сохранения залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Гибели заложенной вещи не произошло, объект лишь претерпел изменения, но не исчез. В данном случае применимы нормы пункта 1 информационного письма № 90 о незавершенном строительстве.

В регистрации права собственности отказано, поскольку новый владелец помещений требовал зарегистрировать право на объекты, не обремененные залогом. Регистрация приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: отсутствует подтверждение согласия залогодержателя на отчуждение помещений.

Решение суда

Президиум ВАС РФ оставил в силе решение Второго арбитражного апелляционного суда, который принял сторону ответчика и третьего лица и признал обоснованным отказ в регистрации. Постановления судов первой и кассационной инстанций, поддержавших истца, отменены (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/2011).