1.3. Базовые категории оценки

Основные категории, которыми оперирует оценщик, являются стоимость, себестоимость и цена. Практика показывает, что все эти термины в обыденной жизни часто смешиваются и объявляются тождественными. Для того чтобы не возникало противоречий и неясностей, необходимо уточнить трактовку этих понятий именно с позиций оценки.

Стоимость – это мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Оцениваемая стоимость — это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки при соблюдении определенных условий. Причем, данные условия могут неоднозначно и не с одинаковой силой повлиять на стоимость при переходе ее в статус цены.

Итак, стоимость – это больше расчетная, абстрактная величина, нежели конкретная, имеющая место в действительности. Поэтому определяемая оценщиком рыночная стоимость по законодательным нормам является рекомендуемой при совершении сделки, а не конкретной обязательной величиной.

Цена — это фактический показатель. Это денежная сумма, требуемая или уплаченная за определенный товар или услугу. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный объект оценки в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Цена – свершившийся факт, отражающий цены покупок аналогичных объектов. Она относится к определенному месту и времени, к определенным условиям. Таким образом, на рынке обращения объектов оценки мы сталкиваемся с ценами, а не стоимостью.

Себестоимость – это денежная сумма, требуемая для создания объекта оценки. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли – продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу становится для него затратами на приобретение и в этом смысле цена и себестоимость тождественны. Обычно на российских предприятиях превалирует затратная модель ценообразования, в соответствие с которой цена определяется как себестоимость товара плюс надбавка на прибыль и прочие премии. Поэтому в большинстве случаев себестоимость влияет на цену товара, однако однозначно ее не определяет, т.к. существуют и другие модели ценообразования.

Издержки (затраты) - это сумма денежных средств, которая требует­ся для создания объекта оценки либо для его приобретения. Отличие издержек от себестоимости базируется на концепции издержек упущенных возможностей. Издержки упущенных возможностей связаны с потерями предпринимателя, владеющего капиталом, при его размещении в альтернативные проекты: всегда есть риск вложить средства в менее доходные проекты. Термин «издержки» шире термина «себестоимость», но в оценочной деятельности наибольшее распространение получила себестоимость.

Для оценки объекта необходимо помнить, что не всегда он может обладать стоимостью.

Условия возникновения стоимости объекта:

1) Спрос – количество объектов, которое может быть куплено за определенный промежуток времени.

2) Полезность – способность объекта удовлетворять человеческие потребности.

3) Дефицитность – нехватка, ограниченное предложение объекта.

4) Возможность передачи права собственности на объект.

Можно выделить следующие факторы, влияющие на величину оцениваемой стоимости:

1) соотношение спроса и предложения. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный объект собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного объекта. Чем выше предложение (при неизменности уровня спроса), тем выше стоимость объекта;

2) доход, который может получить собственник объекта от его эксплуатации. Уровень дохода зависит от характера эксплуатации и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования;

3) время владения объектом. В процессе владения происходит изменение качественных и количественных характеристик объекта, величины доходов и расходов от его эксплуатации. На величину стоимости влияет время появления этих изменений, причем такое влияние нельзя назвать однозначным;

4) риск как неопределенность получения в будущем доходов от владения объектом оценки. Чем выше степень риска, тем ниже стоимость объекта;

5) контроль – как степень господства над объектом. Полный контроль соответствует, например, собственности на объект без ограничений. Стоимость таких прав всегда выше. Например, стоимость одной акции в контрольном пакете всегда выше, чем стоимость такой же акции в неконтрольном пакете;

6) ликвидность – это способность объекта быстро и без потерь обращаться в деньги. Стоимость более ликвидных объектов выше стоимости менее ликвидных. Например, стоимость предприятий закрытого акционерного общества ниже чем стоимость открытого акционерного общества, поскольку в первом случае продажа пакета акций на сторону возможна только с согласия и после отказа от приобретения его другими членами общества;

7) ограничения собственности. Стоимость объектов, имеющих ограничения ниже. К таким ограничениям, например, можно отнести сервитуты или ценовые ограничения на продукцию бизнеса.