- •Конспект лекций по дисциплине «Оценка имущества предприятий»
- •Содержание
- •Тема 11 Оценка недвижимости 52
- •Тема 12 Оценка нематериальных активов 64
- •Тема 12 Оценка дебиторской задолженности 76
- •1. Введение в оценочную деятельность
- •1.1. Общие сведения об оценочной деятельности
- •1.1. Общие сведения об оценочной деятельности
- •1.2. Система регулирования оценочной деятельности
- •1.3. Базовые категории оценки
- •2. Стандарты (виды) стоимости
- •4. Основные принципы оценки
- •1. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества
- •2. Принципы, связанные с рыночной средой
- •3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
- •5. Экономическая особенность стоимости денег во времени. Функции денежной единицы
- •1. Будущая стоимость единицы (накопление суммы единиц за период)
- •2. Текущая стоимость единицы или приведенная стоимость единицы
- •3. Текущая стоимость аннуитета
- •4. Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос на погашение кредита)
- •5. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •6. Фактор фонда возмещения (периодический взнос в фонд накопления)
- •6. Система информации в оценочной деятельности
- •7. Имущество в системе общественных отношений
- •Понятие имущества
- •2. Характеристика основных видов имущества
- •2.1 Земельный участок
- •3 Право собственности на имущество и имущественные права
- •8. Оценка машин и оборудования
- •8.1 Основные положения оценки МиО
- •8. 2. Затратный подход к оценке машин и оборудования
- •8.2.2 Износ машин и оборудования
- •8. 3. Сравнительный подход к оценке машин и оборудования
- •8.4. Доходный подход к оценке машин и оборудования
- •8. 5. Особенности оценки транспортных средств (тс)
- •Тема 9 Согласование данных в итоговую оценку стоимости
- •Тема 10. Отчет об оценке: виды, система требований, типовая структура
- •10.1. Общие требования к Отчету
- •10.2 Классификация видов отчетов об оценке
- •10.3. Структура и содержание Отчета
- •3.1 Организационно-правовые условия проведения оценки
- •3.2 Основные понятия и определения
- •3.2. Использованная литература
- •3.3. Приложения
- •10.4. Дополнительные требования к Отчету
- •Тема 11 Оценка недвижимости
- •11. 1 Общие положения
- •8. 2 Доходный подход
- •11. 3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •11.4. Сравнительный (рыночный) подход
- •Тема 12 Оценка нематериальных активов
- •12. 1 Общие положения
- •12. 2 Доходный подход
- •2. 2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •2.3. Метод капитализации прибыли
- •2.4. Метод преимущества в прибыли.
- •Тема 12 Оценка дебиторской задолженности
- •12. 1 Общие положения об объекте оценки – дебиторской задолженности (дз)
- •2 Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (фсо № 1). Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.
1.3. Базовые категории оценки
Основные категории, которыми оперирует оценщик, являются стоимость, себестоимость и цена. Практика показывает, что все эти термины в обыденной жизни часто смешиваются и объявляются тождественными. Для того чтобы не возникало противоречий и неясностей, необходимо уточнить трактовку этих понятий именно с позиций оценки.
Стоимость – это мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Оцениваемая стоимость — это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки при соблюдении определенных условий. Причем, данные условия могут неоднозначно и не с одинаковой силой повлиять на стоимость при переходе ее в статус цены.
Итак, стоимость – это больше расчетная, абстрактная величина, нежели конкретная, имеющая место в действительности. Поэтому определяемая оценщиком рыночная стоимость по законодательным нормам является рекомендуемой при совершении сделки, а не конкретной обязательной величиной.
Цена — это фактический показатель. Это денежная сумма, требуемая или уплаченная за определенный товар или услугу. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный объект оценки в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Цена – свершившийся факт, отражающий цены покупок аналогичных объектов. Она относится к определенному месту и времени, к определенным условиям. Таким образом, на рынке обращения объектов оценки мы сталкиваемся с ценами, а не стоимостью.
Себестоимость – это денежная сумма, требуемая для создания объекта оценки. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли – продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу становится для него затратами на приобретение и в этом смысле цена и себестоимость тождественны. Обычно на российских предприятиях превалирует затратная модель ценообразования, в соответствие с которой цена определяется как себестоимость товара плюс надбавка на прибыль и прочие премии. Поэтому в большинстве случаев себестоимость влияет на цену товара, однако однозначно ее не определяет, т.к. существуют и другие модели ценообразования.
Издержки (затраты) - это сумма денежных средств, которая требуется для создания объекта оценки либо для его приобретения. Отличие издержек от себестоимости базируется на концепции издержек упущенных возможностей. Издержки упущенных возможностей связаны с потерями предпринимателя, владеющего капиталом, при его размещении в альтернативные проекты: всегда есть риск вложить средства в менее доходные проекты. Термин «издержки» шире термина «себестоимость», но в оценочной деятельности наибольшее распространение получила себестоимость.
Для оценки объекта необходимо помнить, что не всегда он может обладать стоимостью.
Условия возникновения стоимости объекта:
1) Спрос – количество объектов, которое может быть куплено за определенный промежуток времени.
2) Полезность – способность объекта удовлетворять человеческие потребности.
3) Дефицитность – нехватка, ограниченное предложение объекта.
4) Возможность передачи права собственности на объект.
Можно выделить следующие факторы, влияющие на величину оцениваемой стоимости:
1) соотношение спроса и предложения. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный объект собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного объекта. Чем выше предложение (при неизменности уровня спроса), тем выше стоимость объекта;
2) доход, который может получить собственник объекта от его эксплуатации. Уровень дохода зависит от характера эксплуатации и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования;
3) время владения объектом. В процессе владения происходит изменение качественных и количественных характеристик объекта, величины доходов и расходов от его эксплуатации. На величину стоимости влияет время появления этих изменений, причем такое влияние нельзя назвать однозначным;
4) риск как неопределенность получения в будущем доходов от владения объектом оценки. Чем выше степень риска, тем ниже стоимость объекта;
5) контроль – как степень господства над объектом. Полный контроль соответствует, например, собственности на объект без ограничений. Стоимость таких прав всегда выше. Например, стоимость одной акции в контрольном пакете всегда выше, чем стоимость такой же акции в неконтрольном пакете;
6) ликвидность – это способность объекта быстро и без потерь обращаться в деньги. Стоимость более ликвидных объектов выше стоимости менее ликвидных. Например, стоимость предприятий закрытого акционерного общества ниже чем стоимость открытого акционерного общества, поскольку в первом случае продажа пакета акций на сторону возможна только с согласия и после отказа от приобретения его другими членами общества;
7) ограничения собственности. Стоимость объектов, имеющих ограничения ниже. К таким ограничениям, например, можно отнести сервитуты или ценовые ограничения на продукцию бизнеса.