11.4. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход позволяет определить наиболее вероятную цену недвижимости на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Этот подход будет объективным, если: имеется достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам в определенном сегменте рынка.

Сравнительный подход реализуется с помощью следующих этапов:

1. изучение рынка недвижимости, определение сегмента рынка, к которому относится данный объект

2. формирование базы данных

3. выбор 3-5 аналогов, где минимальный разброс в цене

4. приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам ОО (объекта оценки):

• определение единицы сравнения по каждому из аналогов

• внесение последовательных поправок:

• на объем прав

• на условия финансирования

• условия продажи

• время продажи

• местоположение

• физические характеристики

5. переход к стоимости всего объекта в целом.

6. Расчет приведенных цен каждого из аналогов

7. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о цене объекта недвижимости.

Все поправки делят на процентные и денежные.

Денежные поправки делятся на абсолютные и относительные:

V = (Сед + ПО)×Кед

V = Сед × Кед + ПА

V – стоимость недвижимости.

Сед – стоимость единицы сравнения;

Кед – количество единиц;

ПО и ПА – относительная и абсолютная поправки.

Существуют следующие способы расчета поправок:

1. метод анализа парных продаж;

2. метод анализа экономических, социальных, технико-экономических характеристик - экспертный (на Западе);

3. метод анализа иерархии;

4. статистические методы применяются на активном рынке, где имеется очень большое количество продаж.

При согласовании результатов наибольший вес придается тем аналогам, которые близки к аналогу (где наименьшее количество поправок). Среднеарифметическая величина используется в том случае, когда скорректированные величины близки, а количество аналогов минимально.

Пример. Рассмотрим механизм внесения поправок на независимой и кумулятивной основе.

Показатели	Сравнение с ОО	Показатели на независимой основе	Показатели на кумулятивной основе
Цена аналога	100 000	сумма	произведение
Дата	4 мес. Назад	4%	1,04
Окружающий ландшафт	На 5% лучше ОО	-5%	0,95
Удобства	На 10% лучше ОО	-10%	0,90
Состояние	На 2% хуже ОО	+2%	1,02
Общая поправка		-9%	0, 906984

Примечание: ОО – объект оценки

Исходя из этих поправок скорректированная стоимость объекта недвижимости следующая:

100 000 * 0,91 = 91т. ед.

100 000 * 0,90698 = 90698 ед.

Как видим, внесение поправок на независимой и кумулятивной основе дают примерно одинаковые результаты.

Таким образом, получив стоимость недвижимости различными подходами, необходимо провести процедуру согласования результатов и оформить отчет об оценке объекта недвижимости.