2. Стандарты (виды) стоимости

Под стандартами стоимости понимают совокупность вида стоимости и методов ее определения.

В оценочной деятельности существует две категории стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Все остальные виды стоимости, так или иначе, принадлежат либо к той, либо к другой категории.

Стоимость в обмене – это наиболее вероятная цена, которая будет преобладать на свобод­ном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавли­ваемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами, существующими на открытом конкурентном рынке. Типичной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкрет­ного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъектив­ной стоимостью. Одним из часто упоминаемых видов стоимости в пользовании явля­ется инвестиционная стоимость.

Видам стоимости посвящен федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2). В нем описаны четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Принимая заказ на выполнение оценочных услуг, оценщик должен определить вид стоимости, который предстоит оценить. В задании на оценку он должен быть указан. Несмотря на множество различных задач оценки, вид определяемой стоимости, указанный в задании на оценку может быть только один из тех, что описаны в ФСО № 2.

Наиболее часто оценщики стоят перед задачей определения рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью понимается расчетная величина стоимости, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом, когда каждый из них действует в своих интересах. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.

Данное определение содержит ряд важных допущений, которые принято называть условиями чистой (справедливой) сделки:

1. Рынок является открытым и конкурентным и позволяет свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности.

2. Покупатель и продавец оцениваемой собственности типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним давлением, разумно осторожны, обладают необходимыми зна­ниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.

3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей.

4. Выплата продавцу будет произведена деньгами или денежным эквивалентом.

5. Покупатель способен приобрести собственность на типичных для данного рынка условиях финансирования.

Достаточно часто в действительной сделке нарушаются некоторые условия чистой сделки. Рыночная стоимость – это идеальный стан­дарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью.

Например, некоторые объек­ты имущества не обладают достаточной рыночностью: они не обраща­ются на открытом, массовом и конкурентном рынке. Для таких объектов оце­нивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимости обычно ведется преимущественно затратным подходом либо по ограниченной рыночной информации. В таком случае в отчете указывается, что производится оценка рыночной стоимости, а разделе «Ограничения и допущения» делается запись о нарушении одного из условий чистой сделки.

При нарушении более одного условия чистой сделки определяют нерыночную стоимость. Такие ситуации возникают, в частности, под влиянием следующих факторов: особые условия финансирова­ния, вынуждающие обстоятельства купли-продажи, недостаточная ин­формированность сторон, давление на стороны и т. д. Оценка нерыночной стоимости обычно проводится с помощью какого-либо одного из подходов, т.к. существуют объективные обстоятельства, не позволяющие применить другие подходы. И в этом случае оценщик делает запись об определении рыночной стоимости, но указывает ограничивающие условия и допущения, принятые при оценке.

Примером нерыночной стоимости является нормативно-рассчитыва­емая стоимость. Нормативно-рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта, рассчи­тываемая на основе утвержденных соответствующими органами управ­ления методик и нормативов (Госком­статом, Роскомземом, таможенными и налоговыми органами и т.д.). Примером нормативно-рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Как правило, нормативно-рассчитываемая стоимость не совпадает с величи­ной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

С точки зрения задач оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, таможенную, залоговую и другие виды стоимости.

В практике оценки очень часто стремятся определить именно обоснованную ры­ночную стоимость. Эта стоимость оценивается в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Согласно МСФО № 2 рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвес­тиционную стоимость. Инвестиционная стоимость – стоимость соб­ственности для конкретного инвестора при определенных целях инвес­тирования. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимо­стью будущих потоков доходов, получаемых от использования собст­венности.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными из них могут быть различия в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая для целей имущественного страхования и возмещения ущерба. Сам термин «страховая стоимость» носит обыденный характер и не имеет ничего общего с законодательно разрешенными видами стоимости. Поэтому в отчете также следует делать запись об определении рыночной стоимости, но в пункте «Задачи оценки» необходимо отметить, для чего производится такая оценка. Страховая стоимость обычно рассчитывается поэлементно, что необходимо для оценки страхового возмещения. Основными подходами, которым присваивается наибольший вес, в данном случае считается затратный и сравнительный. Наименьшее значение обычно придается доходному подходу.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость имущества, рассчитываемая для целей налогообложения в соответствии с положениями нормативных актов. Обычно оценщики не занимаются определением налогооблагаемой стоимости – это задача работников финансовой службы и бухгалтерии предприятия. Но в случае проведения переоценки имущества на предприятии в качестве налогооблагаемой базы рассматривается рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком.

В оценочной деятельности в последнее время стало актуально рассчитывать кадастровую стоимость при оценке земельных участков. Кадастровая стоимость, рассчитываемая в соответствии с ФСО № 2 «Виды стоимости», относится к налогооблагаемой стоимости, поскольку она является базой для исчисления земельного налога.

Таможенная стоимость – стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенной пошлины, сборов и других та­моженных платежей и штрафов, а также для ведения таможенной статистики. Оценщики редко привлекаются к определению таможенной стоимости – в основном для определения стоимости конфискованного имущества. В таком случае определяется ликвидационная стоимость. Во всех остальных случаях оценку проводят специалисты таможенной службы в соответствии с законом «О таможенном тарифе», что имеет лишь отдаленное напоминание об оценке как специальной сфере деятельности⁵. Специфика определения такой стоимости позволяет отнести ее к нормативно-рассчитываемой стоимости с точки зрения оценки.

В зависимости от перспектив развития объекта различают стоимость объекта оценки, продолжающего функционировать (в оценке бизнеса – стоимость действующего предприятия), ликвидационную стоимость, скраповую и утилизационную стоимость.

Стоимость объекта оценки, продолжающего функционировать – стоимость такого объекта, который после совершения потенциальной сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход. При определении рыночной стоимости в большинстве случаев делается именно такое предположение. Это позволяет использовать все три подхода к оценке, если отсутствуют другие ограничения.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи – денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При ее расчете необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией объекта, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы объекта до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи объекта на рынке, и издержками на его ликвидацию представляет собой ликвидационную стоимость объекта. Причем, продажа объекта проходит, как правило, в сжатые сроки, нехарактерные для обычной ситуации, когда есть время на предпродажную подготовку, доведение информации об объекте оценки до потенциальных покупателей.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость вторичных материалов, содержащихся в нем, за минусом затрат на разборку. С точки зрения предусмотренных законодательством видов стоимости, наиболее близким видом к утилизационной является рыночная. Но в таком случае оценщик определяет ее с ограничением по наилучшему использованию. Для таких объектов наилучшим использованием признается разбор объекта по частям.

Скраповая стоимость - стоимость объекта (также за исключением земельного участка), рассчитанная как суммарная стоимость лома, содержащегося в составе объекта за минусом затрат на разборку.

В затратном и сравнительном подходе особое значение имеет представление полной восстановительной стоимости в виде стоимости воспроизводства и стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам с учетом совокупного износа. Но в практике оценки нередко возникают ситуации, когда точную копию объекта найти невозможно. Тогда используют стоимость замещения.

Стоимость замещения — это текущая стоимость нового объекта, яв­ляющегося по своим функциональным характеристикам близким анало­гом оцениваемого объекта с учетом износа. Это сумма затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому, в текущих ценах, но из современных материалов, по современному проекту и технологиям.

Федеральные стандарты оценки (ФСО №2) предусматривают в качестве итоговой стоимости использование только 4 видов стоимости: рыночной; инвестиционной; ликвидационной; кадастровой.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.