Конспект лекций по дисциплине «Оценка имущества предприятий»

Составитель:_____________ Павлова Ю.В.

Утверждаю:________________Балтин В.Э.

Содержание

1. Введение в оценочную деятельность 3

1.1. Общие сведения об оценочной деятельности 3

1.2. Система регулирования оценочной деятельности 5

1.3. Базовые категории оценки 10

2. Стандарты (виды) стоимости 11

5. Экономическая особенность стоимости денег во времени. 15

Функции денежной единицы 15

PVА 17

PVA 18

Пример 19

8.2.2 Износ машин и оборудования 35

ПВС = Цр + Ск 40

Основные факты и выводы……………………………………………………. 49

Задание на оценку 49

Организационно-правовые условия проведения оценки………………… 49

Тема 11 Оценка недвижимости 52

Тема 12 Оценка нематериальных активов 64

Тема 12 Оценка дебиторской задолженности 76

1. Введение в оценочную деятельность

1.1. Общие сведения об оценочной деятельности

1.2. Система регулирования оценочной деятельности

1.3. Базовые категории оценки

1.1. Общие сведения об оценочной деятельности

В настоящее время экономическую деятельность субъектов Российской Федерации невозможно представить без активного участия специально подготовленных квалифицированных специалистов финансово-экономического профиля – оценщиков. Существует множество случаев, когда возникает необходимость в области их профессиональных услуг – определении рыночного или иного вида стоимости имущества предприятий. Почти ни одна операция с имуществом предприятий – купля-продажа, кредитование под залог, страхование и прочие – не обходится без стоимостной оценки. Все актуальнее этот вид деятельности становится и для менеджеров компаний, поскольку на основе результатов оценки стоимости имущества предприятий и бизнеса в целом выносятся определенные управленческие решения. Реализация большинства государственных программ в области управления, реализации и приобретения государственного и муниципального имущества также поддерживает потребность в беспристрастных специалистах – оценщиках.

Итак, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Поскольку субъекты оценочной деятельности (т.е. оценщики) для возможности выполнения оценочных услуг должны получить специальное образование, их деятельность поэтому и называется профессиональной, а процесс оценки и ее итог является научно обоснованным суждением эксперта – оценщика о стоимости оцениваемого объекта. Т.е. оценка – это процесс и результат.

Целью оценки (с позиции оценщика) является определение рыночной или иной стоимости, вид которой указан в задании на оценку. У заказчика (клиента) могут быть различные задачи, исходя из которых он может столкнуться с необходимостью проведения оценки.

Задачи (функции) оценки – это сфера применения оценочных результатов. Наиболее типичными являются:

- гражданские сделки (в т.ч. купля – продажа, мена, дарение…);

- приватизация, национализация и иное управление государственным и муниципальным имуществом;

- налогообложение имущества;

- имущественное страхование;

- управление имуществом;

- кредитование под залог имущества (в т.ч. ипотека);

- возмещение ущерба потерпевшей стороне;

- проч.

Все указанные задачи оценки можно разделить на обязательное проведение оценки и добровольное. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»¹ обязательная оценка проводится:

- в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям или при национализации или изъятии имущества в пользу государства;

- в случае возникновения имущественных споров: при разделе имущества, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц; при составлении брачных контрактов по требованию одной из сторон; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов.

Существуют и другие случаи обязательной оценки, о которых прямо в вышеуказанном законе не упоминается. Например, в большинстве экономических регионов нашей страны ипотечные кредиты выдаются только при наличии отчета об оценке предмета залога.

Ситуаций, в которых необходимо привлечение оценщика со временем становится все больше, равно как и расширяется перечень объектов оценки. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей (имущество);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;

• права требования, обязательства (долги);

• услуги, работы, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте

В своей профессиональной деятельности оценщиками принято использовать иную классификацию объектов оценки – по однородности используемых в процессе их оценки методов. Поэтому отдельно выделяют целые направления в оценке: оценка недвижимости, земельных участков, машин и оборудования, транспортных средств, нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, дебиторской и кредиторской задолженности, ценных бумаг, прочих товарно-материальных ценностей, финансовых вложений в другие предприятия и т.д. В настоящее время оценщик имеет универсальную квалификацию, позволяющую проводить оценку любых из указанных направлений, но некоторые оценщики сами предпочитают придерживаться узкой специализации.

Независимо от цели, задач и вида объекта оценки, последовательность этапов оценки стандартна. Представим оценку как систематизированный процесс:

1) Оформление задания на оценку и договора на проведение оценочных услуг. Задание на оценку – весьма важный документ, который составляется заказчиком и оценщиком вместе и подписывается обеими сторонами, а затем по окончании процесса оценки, подшивается к отчету после титульного листа. Требования к оформлению Задания на оценку содержатся в ФСО № 1². В соответствии с этим документом Задание на оценку должно включать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

2) Визуальный осмотр объекта оценки в соответствии с Заданием на оценку и сбор количественной и качественной информации об объекте. На практике возникают ситуации, когда персональная инспекция объекта оценки не возможна, например, в случае, если требуется оценить автомобиль, находящийся в угоне. Но в типичных случаях визуальный осмотр просто необходим, т.к. часто данные, предоставленные Заказчиком, могут быть устаревшими, небеспристрастными или не совпадать с действительностью. Лучше, если оценщик подтвердит свое непосредственное участие в визуальном осмотре, приложив фотоматериалы, соответствующие дате оценки³.

Оценщик собирает информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

3) Сбор и анализ внешней информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках ценообразующих факторов.

4) Применение подходов к оценке. Система расчетов в оценке строится на трех базовых подходах: доходном, затратном и сравнительном. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Оценщик при проведении оценки обязан использовать все перечисленные подходы. В случае объективной невозможности использования одного из подходов оценщик обосновывает отказ от его использования в отчете об оценке. Такой отказ должен быть разумно обоснованным, доказательным, не зависеть от субъективных обстоятельств.

Каждый подход состоит из нескольких методов, которые Оценщик вправе выбирать самостоятельно, с обязательным обоснованием своего выбора. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Расчеты по оценке стоимости имущества должны быть прозрачны, основываться на достоверной и своевременной информации. Каждым подходом (если есть возможность использовать все три подхода) проводится расчет стоимости и получается три величины, из которых оценщик с помощью специальных весовых коэффициентов выводит так называемую итоговую стоимость. Процедура получения итоговой стоимости носит название согласование результатов оценки, полученных в результате использования подходов к оценке.