11. 3. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан, прежде всего, на принципе замещения.

Исходным положением затратного подхода является то, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которую должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на том же участке земли зданий и сооружений адекватных по своей полезности объекту оценки. При этом считается, что срок строительства предельно мал. В этом случае рассчитывается ПВС (полная восстановительная стоимость) объекта как стоимость воспроизводства или замещения, из которой вычитается стоимость износа и прибавляется стоимость земельного участка.

Однако оцениваемый объект может быть в значительно худшем состоянии, чем совершенно новый, т.к. эксплуатация недвижимости, как правило, снижает ее стоимость. Поэтому в рамках затратного подхода необходимо учитывать различные виды износа через совокупный износ.

В итоге стоимость всего объекта недвижимости (рыночная стоимость) рассчитывается следующим образом:

Vнедв = ПВС – И +Vзу,

Где ПВС – полная восстановительная стоимость улучшения земельного участка;

И – совокупный износ (в ден. ед.)

Vзу – стоимость земельного участка.

Рассмотрим детальный расчет каждого из вышеприведенных элементов.

11. 3.1.Определение ПВС

В рамках определения ПВС существует три основных метода расчета:

1) метод сравнительной единицы;

2) разбивки по компонентам (метод укрупненных показателей);

3) метод единичных расценок (метод количественного обследования).

1) метод сравнительной единицы предполагает использование удельного показателя: стоимости одного погонного, кв. или куб. м. соответствующего объекту недвижимости. Стоимость такого показателя называется стоимостью сравнительной единицы.

Ее значение можно определить на основе сборников «укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС) или сборников КО-ИНВЕСТ.

В УПВС стоимость сравнительной единицы дана в ценах 1969 г. Для каждой группы зданий и определенных условий разработан свой сборник УПВС (их количество 37 шт).

Восстановительная стоимость зданий в этом случае определяется так:

ВС₆₉= S×V×k

S – стоимость сравнительной единицы;

V – объем, площадь, количество сравнительных единиц;

K - Поправочные коэффициенты, отражающие конкретные условия состояния объекта и отличие его от типичных условий.

Стоимость сравнительной единицы дана для конкретного территориального пояса и 2 климатического района, а также для конкретного уровня капитальности зданий.

Оренбургская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району. В некоторых сборниках цены сравнительных единиц указываются для других поясов и климатических районов. Значит, некоторые УПВС нужно корректировать, если объект оценки находится в Оренбургской области. Такая корректировка указана в технической части каждого сборника.

Группа капитальности – это показатель, отражающий состав материалов основных элементов объекта недвижимости: фундамента, стен, перекрытий, стен и кровли. При этом существует 3 типа зданий: жилые, промышленные, общественные.

Полную восстановительную стоимость в ценах 200i года (текущая дата оценки) можно определить по формуле:

ПВС₂₀₀₄ = ВС₆₉×I _69-84×I_84-91 ×I_91-200i×ПП×НДС

I – индексы изменения цен в строительстве из уровня одного года в уровень другого. Так случилось, что их расчет происходил в 1984,1991 и в текущем годах.

I_91-200i – индекс перехода из уровня цен 1991 к ценам 200i года. Он может быть отражен:

1) В Постановлениях Правительства;

2) как индексы, рассчитанные фирмой «КО-Инвест», выпускается в ежеквартальных сборниках;

3) как индексы – дефляторы, рассчитывается ежеквартально органами Госстатистики для индексации прибыли от продажи организациями основных фондов.

ПП – прибыль предпринимателя (берется в коэффициентах).

В случае, если следует определить итоговую стоимость с НДС, то в вышеприведенной формуле учитывается множитель НДС (1+0,18).

Расчет по сборникам КО-ИНВЕСТ осуществляется аналогично. Сборники КО-ИНВЕСТ являются более современными, обновляются почти каждый год. Поэтому индексы следует применять соответствующие базисному уровню цен, заложенному в сборниках. Здесь и система корректировок отличается от корректировок в сборниках КО-ИНВЕСТ.

2) Метод укрупненных показателей

Метод основан на разбивке зданий на отдельные элементы. Отдельно рассчитывается сумма затрат, необходимых для установки (стоимость работ) и отдельно стоимость материалов конкретных элементов в строящемся здании в текущих ценах. Дает погрешность в 10 %. Объемы конструктивных элементов определяются по проектной документации или по данным технического обмера.

3) Метод единичных расценок

Этот метод имеет наименьшую погрешность (до 5 %)

Техника применения метода состоит в том, что разрабатывается полная стоимость строительства с применением единичных расценок (составление новых смет) или осуществляется анализ и переработка существующих смет на данное здание.

В оценочной практике принято проводить расчеты преимущественно первым способом, т.к. он наименее трудоемкий и не требует от оценщика специальных знаний в сметном деле. Однако, такие расчеты провести невозможно в том случае, когда объект оценки является узкоспециализированным.

11.3.2 Методы расчета износа

Оценка рыночной стоимости предполагает корректировку ПВС на величину совокупного износа. В оценочных целях износ недвижимости представлен тремя видами:

- физическим;

- функциональным;

- внешним (экономическим).

Износ объекта недвижимости – это технико – экономическая характеристика объекта недвижимости, которая выражается в уменьшении стоимости улучшений, под воздействием физического разрушения, функционального и внешнего устаревания.

Существует устранимый износ и неустранимый.

Если расходы по устранению данного вида износа окажутся больше добавленной стоимости или его устранение в принципе невозможно, то износ считают неустранимым.

Величина износа определяется обычно в %, в формулах следует использовать доли, в некоторых случаях – в денежных единицах.

Так,

Существуют следующие методы определения физического износа:

1. метод срока жизни.

(ден. ед)

Срок экономической жизни Тэж – период, в течение которого объект способен приносить доход. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст Тэф – основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его технического состояния и др. факторов, влияющих на его стоимость, на основе хронологического возраста.

Когда определение параметров Тэж и Тэф представляется невозможным по тем или иным причинам, то используют формулу

(ден. ед)

Срок физической жизни (нормативный срок жизни) Тн – период возможной эксплуатации здания, определяемый на основе нормативных документов.

Тфакт – это фактический (хронологический возраст), определяемый с момента введения объекта в эксплуатацию до момента оценки.

2) Определение износа по объему ремонтных работ

, (%)

Где Срем - стоимость ремонта, определяемая сметой затрат на ремонт, ден. ед.

Она может быть определена через единичные расценки и через ресурсные нормы.

ПВС – полная восстановительная стоимость, ден. ед..

3) метод количественного обследования

Определяется в соответствии с ведомственными строительными нормативами ВСН 53-86 (Правила оценки физического износа зданий).

Физический износ отдельных конструктивных элементов измеряется путем сравнения выявленных признаков износа с их количественными значениями, приведенными в таблицах ВСН.

Тогда физический износ отдельных конструктивных элементов определяется так:

Где Ф Иi – физический износ i-того конструктивного элемента или систем, определенной по таблицам ВСН по характеристикам повреждения

Pi – размеры итого участка

Pk – размеры всего конструктивного элемента

n- количество участков конструктивного элемента.

Физ И = ∑Физ И к.э.× Si

Si – доля восстановительной стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания, определяется по сборникам УПВС или КО - ИНВЕСТ

Функциональный износ вызывается несоответствием объемно – планировочных или конструктивных элементов современным стандартам. Устранимый функциональный износ определяется затратами на экономически оправданную модернизацию. Неустранимый износ может быть определен как капитализация потери дохода от арендной платы, вызванная несоответствием современным стандартам или как сверхдостаточность (излишние затраты, которые не привели к росту стоимости). Неустранимый функциональный износ - это разница в затратах на установку отсутствующего элемента в старом объекте по сравнению с новым.

Внешний износ вызван внешними факторами – окружением объекта или различными факторами, не зависящими от самого объекта. Например, экономическими, политическим, экологическими, социальными и проч. Его можно измерить двумя способами:

1. капитализацией дохода:

производится расчет валового рентного мультипликатора:

ВРМ =

V –стоимость аналогичного объекта недвижимости;

ДВД – действительный валовой доход аналога.

Внешний износ, проявляющийся в виде потерь дохода от эксплуатации недвижимости, рассчитывают по формуле:

ВИ = потери дохода × ВРМ

2) сравнение продаж при наличии и без внешних воздействий. При этом достаточно два аналога, Если имеется достаточное количество данных, то ему отдается предпочтение.

Совокупный износ определяется по следующим формулам:

А) аддитивный механизм (механизм сложения): в случае небольших величин износа (до 5 %)

И= ФизИ + ФунИ + ВИ

Б) мультипликативный механизм: в случае большой изношенности объекта, когда определенные величины износа более 5 %:

И = 1-(1-ФизИ)×(1-ФунИ)×(1-ВИ)

В связи с тем, что оценка земли является сравнительно новым направлением в оценочной деятельности, можно отметить, что такая задача под силу только высококвалифицированным оценщикам. Поэтому в данном разделе оценка земельных участков не проводится.

Достоинства затратного подхода состоят в том, что он применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, при технико-экономическом обосновании, для целей страхования, при налогообложении недвижимости, при оценке недвижимости специального назначения и при оценке незавершенного строительства.

Недостатки затратного подхода прежде всего проявляются в том, что необходимо сделать выбор между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, необходимо учитывать износ, эта стоимость может заметно отличаться от рыночной.