- •Институт экономики города
- •Комментарий к градостроительному кодексу
- •Российской федерации
- •Э.К. Трутнев, л.Е. Бандорин
- •Ответы на вопросы к главе 1 градостроительного кодекса российской федерации "общие положения"
- •Вопрос 1.1. О том, как соотносятся компоненты градостроительной деятельности в определениях ГрК рф от 07.05.98 и ГрК рф от 29.12.04
- •Вопрос 2.2. О последствиях неправильных ответов на вопрос, предметом ведения каких субъектов публичной власти является законодательство о градостроительной деятельности
- •Вопрос 2.3. О примерах, иллюстрирующих противоречия между нормами регионального законодательства и нормами федерального законодательства
- •Вопрос 3.1. О новом определении понятия "застройщик"
- •Вопрос 3.2. О понятии "инвестор" и соотношении понятий "застройщик" и "инвестор"
- •Вопрос 3.3. О понятии "заказчик"
- •Вопрос 3.4. О понятии "подрядчик"
- •Ответы на вопросы к главе 2 градостроительного кодекса
- •Вопрос 4.1. О различных подходах к фиксации в федеральном законе полномочий органов публичной власти в области градостроительной деятельности
- •Вопрос 4.2. О том, как следует определять весь набор полномочий органов публичной власти в ситуации, когда ГрК рф от 29.12.04 именует в главе 2 не все полномочия, а только часть
- •Вопрос 5.1. О том, определял ли ГрК рф от 07.05.98 систему институтов, которую ликвидировал ГрК рф от 29.12.04
- •Вопрос 5.2. О том, что такое система органов исполнительной власти в области градостроительной деятельности, в изложении ГрК рф от 07.05.98
- •Вопрос 5.4. О том, как ГрК рф от 29.12.04 определяет процесс формирования системы органов, уполномоченных в области градостроительной деятельности
- •9) Выдает разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в случаях, определенных пунктом 8 части 6 настоящей статьи;
- •Вопрос 5.6. Об опасениях в части возможной ликвидации органов архитектуры и градостроительства на местах
- •Вопрос 6.1. О правомочности установления Градостроительным кодексом рф обязательных квалификационных требований к должностным лицам
- •Вопрос 6.3. Об установлении квалификационных требований к физическим и юридическим лицам посредством механизмов саморегулирования
- •Ответы на вопросы к главе 3 градостроительного кодекса российской федерации "территориальное планирование"
- •Вопрос 7.1. О заданных фактах, предопределяющих неизбежность выбора реальных, а не мнимых способов обеспечения комплексности территориального планирования
- •Вопрос 7.2. О гипотетическом наличии двух подходов и реальности только одного подхода к обеспечению комплексности территориального планирования в условиях федеративного государства
- •Вопрос 7.3. О концептуальном принципе ГрК рф от 29.12.04, согласно которому на локальных территориях одновременно могут осуществлять территориальное планирование органы власти трех уровней
- •Вопрос 8.3. Об определении ГрК рф от 29.12.04 оснований для принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
- •Вопрос 8.4. О дифференциации полномочий на две группы - полномочия, для реализации которых допускается принудительный выкуп недвижимости, и полномочия, для реализации которых он не допускается
- •Вопрос 8.5. Об определении содержания объектов различного значения - федерального, регионального, местного
- •Вопрос 9.1. О том, как заставить не делать то, что может дезорганизовать территориальное развитие
- •Вопрос 9.2. О том, как побудить делать то, что обеспечит рациональную организацию территории и реализацию планов в приемлемые сроки
- •Вопрос 9.3. О том, как в документах территориального планирования отображается с необходимой полнотой вся информация о развитии территории
- •Вопрос 10.2. О составе документов территориального планирования
- •Вопрос 10.3. О том, как в законе субъекта рф может определяться состав генерального плана поселения, городского округа
- •13. На схеме 7 - схеме развития объектов транспортной инфраструктуры:
- •2) Отображаются:
- •14. На схеме 8 - схеме развития иных объектов, включая объекты социального обслуживания:
- •2) Отображаются:
- •16. Каждая из схем генерального плана может быть представлена в виде:
- •Вопрос 12.1. О том, почему в ГрК рф от 29.12.04 не содержатся имевшиеся в ГрК рф от 07.05.98 статьи об источниках финансирования градостроительной деятельности
- •2. План реализации генерального плана подготавливается на основании и с учетом:
- •3. В плане реализации генерального плана содержатся:
- •6. План реализации генерального плана утверждается на срок не менее чем два года, по истечении которого подготавливается новый план на следующий срок продолжительностью не менее двух лет.
- •7. На основании и с учетом плана реализации генерального плана может подготавливаться программа реализации генерального плана на срок не менее чем пять лет.
- •Вопрос 12.3. О неправомерности введения института актуализации генерального плана
- •Вопрос 13.1. О том, что такое государственная экспертиза, и о необходимости разделения экспертизы документов градостроительного проектирования и проектной документации
- •Вопрос 13.2. О том, как решались вопросы государственной экспертизы документов градостроительного проектирования в ГрК рф от 07.05.98 и как они решаются ГрК рф от 29.12.04
- •Вопрос 13.3. О содержании компромиссного решения о государственной экспертизе документов территориального планирования, закрепленного в ГрК рф от 29.12.04
- •Вопрос 13.4. О проведении государственной экспертизы документов территориального планирования и документации по планировке территории на переходном этапе
- •Вопрос 14.1. О положениях, позициях, которые согласно ГрК рф от 07.05.98 должны были входить в состав государственных градостроительных нормативов и правил
- •Вопрос 14.2. О "внутренней" структуре государственных градостроительных нормативов и правил, их "внешнем" соответствии иным нормативам согласно ГрК рф от 07.05.98
- •Вопрос 14.3. О формально-юридическом статусе государственных градостроительных нормативов и правил согласно ГрК рф от 07.05.98
- •Вопрос 14.4. О содержании, статусе и составе региональных и местных нормативов градостроительного проектирования согласно ГрК рф от 29.12.04
- •Вопрос 14.5. О технологии территориального планирования в части соблюдения требований безопасности в период отсутствия принятых посредством законов технических регламентов
- •Часть 2 ст. 49 ГрК рф от 07.05.98:
- •Часть 2 ст. 50 ГрК рф от 07.05.98:
- •Вопрос 15.3. О том, что в ГрК рф от 29.12.04 якобы упущены вопросы установления, изменения границ населенных пунктов - границ "земель поселений"
- •Вопрос 15.4. О принципе косвенного давления - через последствия - на публичную власть в целях принуждения к осуществлению градостроительной деятельности и поднятия ее статуса
- •Вопрос 16.1. О том, как в законе субъекта рф могут детализироваться нормы ГрК рф от 29.12.04 об обязательной совместной подготовке документов территориального планирования
- •Вопрос 16.2. О том, можно ли в целях совместной подготовки документов территориального планирования привлечь одного подрядчика для подготовки различных документов территориального планирования
- •Ответы на вопросы к главе 4 градостроительного кодекса российской федерации "градостроительное зонирование"
- •Вопрос 18.1. О том, в чем заключались новеллы ГрК рф от 07.05.98, связанные с введением института правового зонирования
- •Вопрос 18.2. О том, что нового в развитие института градостроительного (правового) зонирования ввел Земельный кодекс Российской Федерации 2001 года (под термином "зонирование территорий")
- •Вопрос 19.1. Об исходном основании, общем для двух возможных подходов к пониманию содержания градостроительного зонирования
- •Вопрос 19.2. О содержании правового подхода к пониманию и осуществлению градостроительного зонирования
- •Вопрос 19.3. О содержании административно-технологического подхода к пониманию и осуществлению градостроительного зонирования
- •Вопрос 19.4. О проявлениях административно-технологического подхода к пониманию градостроительного зонирования
- •Вопрос 20.1. О преемственности норм ГрК рф от 07.05.98 и ГрК рф от 29.12.04 в части соотношения функционального и градостроительного зонирования
- •Вопрос 20.2. О том, почему в генеральных планах поселений, городских округов выполняется функциональное зонирование, а в других документах территориального планирования - нет
- •Вопрос 23.2. О последствиях установления ограничений использования недвижимости посредством санитарно-защитных и водоохранных зон
- •Вопрос 24.1. О том, почему действие градостроительного регламента не распространяется на объекты культурного наследия
- •Вопрос 24.2. О принципиальном отличии технологии установления зон охраны объектов культурного наследия от технологии установления санитарно-защитных и водоохранных зон
- •Вопрос 24.4. О том, по каким организационным схемам должно происходить отражение зон ограничений в генеральных планах поселений, городских округов
- •Вопрос 24.6. О том, как должны отражаться в правилах землепользования и застройки зоны ограничений и должны ли органы местного самоуправления утверждать зоны ограничений
- •Вопрос 24.9. О некоторых противоречиях и пробелах законодательства об объектах культурного наследия
- •Вопрос 25.1. О документах - основаниях для подготовки проекта правил землепользования и застройки
- •Вопрос 25.2. О субъектах работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки
- •Вопрос 25.3. О проверке подготовленного проекта, публичных слушаниях и утверждении правил землепользования и застройки
- •Вопрос 26.2. Об основных типологических видах градостроительного зонирования и их обобщенных характеристиках
- •Вопрос 26.3. О множественности путей введения градостроительного зонирования и его типологических особенностях, модифицированных применительно к российским условиям
- •Ответы на вопросы к главе 5 градостроительного кодекса российской федерации "планировка территории"
- •Вопрос 27.1. О видах документации по планировке территории
- •Вопрос 27.2. Об особенностях подготовки документации по планировке территории различными органами публичной власти
- •Вопрос 27.3. О том, как соотносится планировка территории с предшествующими действиями по территориальному планированию и градостроительному зонированию
- •Вопрос 27.4. Об особенностях подготовки документации по планировке территории в переходный период и после его окончания
- •Вопрос 27.5. О соотношении правил землепользования и застройки и документации по планировке территории
- •Вопрос 27.6. О том, как соотносится планировка территории с последующими действиями по архитектурно-строительному проектированию и строительству
- •Вопрос 27.7. О том, что действия по планировке территории осуществляются применительно ко всем территориям
- •Вопрос 27.8. О том, когда не требуется подготовка документации по планировке территории
- •Вопрос 28.1. О выделении элементов планировочной структуры
- •Вопрос 28.2. Об установлении параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и составе проектов планировки
- •Вопрос 29.2. О "вхождении" на занятую правами третьих лиц застроенную территорию
- •Вопрос 29.3. О "вхождении" на свободную, не обремененную правами третьих лиц, незастроенную и неразмежеванную территорию
- •Вопрос 30.1. Об определении понятия "межевание"
- •Вопрос 30.2. О составе проектов межевания
- •Вопрос 31.1. О подготовке градостроительных планов земельных участков в виде отдельных документов
- •Вопрос 31.2. О назначении градостроительных планов земельных участков и о содержащейся в них информации
- •Вопрос 31.3. О форме градостроительного плана земельного участка
- •Вопрос 31.4. О том, какие случаи должны быть отражены в форме градостроительного плана земельного участка при подготовке его в составе документации по планировке территории
- •Вопрос 33.1. Относительно того, что в ГрК рф от 29.12.04 якобы не упоминается тема выделения земельных участков, необходимых для государственных или муниципальных нужд
- •Вопрос 33.2. О том, что ГрК рф от 29.12.04 якобы должен предоставить субъектам Российской Федерации полномочия относительно резервирования земель, земельных участков
- •Вопрос 34.1. О последовательных стадиях обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры
- •Вопрос 34.2. О неверном утверждении, согласно которому отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков
- •Вопрос 35.1. О действиях органов власти по упорядочению и развитию планировочной структуры города
- •Вопрос 35.2. О контроле органов власти за деятельностью частных лиц при разделении, объединении, изменении границ земельных участков
- •Вопрос 36.1. О градостроительной подготовке земельных участков из состава государственных или муниципальных земель
- •Вопрос 36.2. О выделении публичных земель посредством градостроительной подготовки земельных участков
- •Ответы на вопросы к главе 6 градостроительного кодекса
- •Российской федерации "архитектурно-строительное
- •Проектирование, строительство, реконструкция объектов
- •Капитального строительства"
- •Вопрос 37.1. О том, как ГрК рф от 29.12.04 определяет права
- •Вопрос 37.2. О том, как некоторыми региональными актами неверно определяются права публичных и частных субъектов в отношении документов градостроительного проектирования и проектной документации
- •Вопрос 37.3. О том, как нормы региональных актов демонстрируют экономические мотивации, оправдывающие необходимость региональной системы проектирования, противоречащей федеральному законодательству
- •Вопрос 38.1. О том, во всех ли без исключения случаях государство должно проводить государственную экспертизу проектной документации
- •Вопрос 38.2. О том, что изменил ГрК рф от 29.12.04 в отношении государственной экспертизы проектной документации и почему такие изменения неизбежно должны быть сделаны
- •Вопрос 38.3. О том, как законодательно определен переход к новой системе организации государственной экспертизы проектной документации
- •Вопрос 39.1. О правовом статусе и содержании разрешения на строительство
- •Вопрос 39.2. О том, уполномоченные органы каких уровней власти, в каких случаях и на строительство каких объектов выдают разрешения
- •Вопрос 39.3. Об особенностях выдачи разрешений на строительство органами местного самоуправления
- •Вопрос 39.4. О сроке действия разрешения на строительство, его переоформлении и продлении
- •Вопрос 39.5. О правовом статусе и содержании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
- •Вопрос 40.1. О том, что подготовка проектной документации не требуется при индивидуальном жилищном строительстве
- •Вопрос 40.2. О том, как должен осуществляться контроль за действиями в случаях, когда ГрК рф от 29.12.04 не предусмотрена выдача разрешений на строительство
- •Вопрос 41.1. Об основных положениях применительно к техническим условиям и информации о плате за подключение
- •Вопрос 41.2. О том, что такое заранее подготовленные содержательные основания для определения технических условий и информации о плате за подключение
- •Ответы на вопросы к главе 7 градостроительного кодекса российской федерации "информационное обеспечение градостроительной деятельности"
- •Вопрос 42.1. О соотношении положений ГрК рф от 29.12.04 и ГрК рф от 07.05.98 в части правовой логики построения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности
- •Вопрос 42.2. О мнимой утрате органами государственной власти инструментов и методов информационного обеспечения градостроительной деятельности в связи с новеллами ГрК рф от 29.12.04
- •Вопрос 43.1. О том, почему ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности должно осуществляться именно на местном уровне
- •Вопрос 43.2. Об отличии информационных систем обеспечения градостроительной деятельности от архивов документов в области градостроительной деятельности
- •Вопрос 44.1. О том, включают ли информационные системы обеспечения градостроительной деятельности сведения о документах или копии самих документов
- •Вопрос 45.1. О дежурных планах и картах
- •Вопрос 45.2. О якобы негативных последствиях для субъектов Российской Федерации, возникающих вследствие упразднения государственного градостроительного кадастра
- •Ответы на вопросы к главе 8 градостроительного кодекса российской федерации "ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности"
- •Ответы на вопросы к главе 9 градостроительного кодекса
- •Вопрос 47.1. Об оценке ситуации с позиции применения законодательных норм
- •Вопрос 47.2. Об оценке ситуации с позиции содержания действующих законодательных норм
- •Федеральный закон о введении в действие
Вопрос 41.2. О том, что такое заранее подготовленные содержательные основания для определения технических условий и информации о плате за подключение
Ключ к ответу на этот вопрос содержится в ч. 7 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой "правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий". Фраза "в пределах предоставленных ему технических условий" может означать только одно - в пределах максимальной нагрузки. Ответ на вопрос о содержательных основаниях для определения технических условий и максимальной нагрузки включает следующие положения.
1. Хотя ГрК РФ от 29.12.04 не дает формально-юридического определения понятия "максимальная нагрузка", смысл последнего очевиден - это тот максимальный объем инженерно-технических ресурсов (воды, газа, электричества и т.д.), который может быть предоставлен в единицу времени для конкретного земельного участка исходя из максимального объема определенного типа строительных объектов, которые допускается построить на этом земельном участке. Поэтому максимальная нагрузка - понятие вторичное по отношению к первичному показателю - максимальному объему строительства на земельном участке. Таким образом, невозможно определить, какова может быть максимальная нагрузка, если неизвестны максимальный объем и назначение строительства, допускаемого на земельном участке.
2. Инженерно-технический ресурс любого вида подается потребителям только по "сетевому принципу" - не для одного земельного участка, а для совокупности земельных участков, то есть для соответствующей территории, обслуживаемой магистральными и разводящими сетями инженерно-технического обеспечения. Поэтому первичный показатель (показатель максимального объема строительства, допускаемого на отдельном земельном участке) не может быть получен без знания аналогичных показателей применительно к иным земельным участкам, то есть применительно к соответствующей территории.
3. Знание о первичном показателе максимального объема строительства, допускаемого на отдельных земельных участках и на соответствующей территории, - это знание особого рода. Оно имеет два аспекта - правовой и технологический.
Правовой аспект определяется следующим. Максимальный объем строительства и его назначение - это прежде всего правовая гарантия, предоставляемая органами власти частным лицам. Гарантия того, что, с одной стороны, такой объем соответствующего назначения всегда - в данное время или позже - может быть достигнут при наличии желания и экономических возможностей у правообладателей соответствующих земельных участков. С другой стороны, такой объем строительства никогда не будет превышен, поскольку превышение является правонарушением, которое влечет за собой применение соответствующих санкций. Такого рода гарантии не могут устанавливаться никак иначе, кроме как посредством градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки, действие которых распространяется на всех без исключения лиц, включая должностных <1>.
--------------------------------
<1> До сих пор еще бытует неверное представление о том, что указанные правовые гарантии могут устанавливаться генеральными планами городов. Но это совсем не так. Свидетельством тому является общераспространенная практика, когда решения генеральных планов сплошь и рядом "взрываются" индивидуальными решениями уполномоченных органов власти либо инициативными действиями частных лиц - инвесторов, поддерживаемых заинтересованными должностными лицами. Причина не в том, что "генеральный план не предусмотрел", и не в том, что чиновники действуют неадекватно или в своих собственных интересах. Причина в другом - в юридическом статусе генерального плана. Не он определяет юридически значимые последствия для частных лиц, а градостроительные регламенты, подготовленные с учетом генерального плана и утвержденные в составе правил землепользования и застройки (см. норму ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ: "Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений"). Генеральный план: а) не может инкорпорировать в себя юридически значимые градостроительные регламенты (доказательство этого положения представлено выше - в ответе на вопрос 20.3); б) нуждается в правилах землепользования и застройки как нормативном правовом акте, который может и должен, в частности, обеспечить правовые гарантии того, что решения генерального плана не будут кардинально нарушены волевыми, никем не контролируемыми административными решениями.
Наличие правовых гарантий, обеспечиваемых градостроительными регламентами, - это необходимая предпосылка самой возможности надежного соотнесения между собой двух компонентов планирования развития территории: первичных показателей - максимальных объемов строительства соответствующего назначения, допускаемых на соответствующих земельных участках и территориях, и вторичных показателей - максимальных объемов инженерно-технических ресурсов, увязанных с первичными показателями гарантированных максимальных объемов строительства. Нет таких гарантий - значит нет необходимых условий для рационального планирования развития территорий городов.
Технологический аспект - это возможность организовать, опираясь на правовые гарантии, технологическую цепочку взаимосвязанных и согласованных действий по планированию развития территории и реализации намеченных планов:
1) посредством документа территориального планирования (генерального плана) и правил землепользования и застройки определяются: первичные показатели - назначение и максимальные объемы строительства, допускаемые и гарантируемые на соответствующих территориях, в пределах территориальных зон и на каждом земельном участке в пределах таких зон, и вторичные показатели максимальной нагрузки - определяемые генеральным планом показатели потребности в инженерно-технических ресурсах для соответствующих территориальных зон;
2) посредством комплексного плана развития коммунальной инфраструктуры общие решения, определяющие связку между объемами строительства и потребными для таких объемов ресурсами и содержащиеся в плане реализации генерального плана, доводятся до уровня обязательств органов власти в части последовательности реализации приоритетных проектов, источников их финансирования и времени завершения строительства.
Прежде чем окончательно ответить на вопрос, что такое заранее подготовленные содержательные основания для оформления запрашиваемых документов - технических условий и информации о плате за подключение, следует подробнее остановиться на обязательствах сторон, вовлеченных в рассматриваемый процесс, - правообладателей земельных участков, эксплуатирующих организаций и органов власти.
Обязательства обеспечить подключение построенного объекта возложены ч. 8 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04 на организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Надо также учесть, что эти организации предоставляют правообладателям земельных участков не только технические условия, но и информацию о плате за подключение. Это означает следующее.
1. Получая такую информацию, правообладатель земельного участка фактически берет на себя обязательство оплатить часть осуществленных не им суммарных затрат на строительство, модернизацию сетей инженерно-технического обеспечения, обслуживающих не только соответствующий земельный участок, но и сопряженные земельные участки в пределах некоторой территории. Указанные затраты осуществлены либо администрацией за счет бюджетных или заимствованных средств, либо эксплуатирующей организацией в рамках реализации соответствующего проекта, рассчитанного, организованного и осуществленного с учетом того, что потраченные средства будут последовательно в течение некоторого времени возвращаться в виде платы частных лиц - застройщиков за подключение. Другими словами, ГрК РФ от 29.12.04 определил четкую организационно-технологическую схему: местная администрация обеспечивает условия для строительства коммунальных сетей - правообладатели возвращают потраченные средства через плату за подключение.
2. Строительство, модернизация сетей инженерно-технического обеспечения применительно к соответствующей территории запланированы, начаты или завершены до того, как правообладателю соответствующего земельного участка предоставлены технические условия и информация о плате за подключение. Только в этом случае обязательства о подключении в установленные сроки со стороны организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перед правообладателями земельных участков могут быть выполнены.
3. Запланированное, начатое или завершенное строительство сетей инженерно-технического обеспечения означает одновременное наличие следующих документов:
1) утвержденного проекта строительства, модернизации сетей инженерно-технического обеспечения применительно к соответствующей территории с расчетными показателями, включая распределение максимальных нагрузок по отдельным земельным участкам, а также показатели платы за подключение применительно к каждому земельному участку. Это и есть заранее подготовленные содержательные основания для бесплатного оформления в предельно краткие сроки (14 дней) запрашиваемых технических условий и информации о плате за подключение;
2) утвержденных инвестиционных программ организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в соответствии с которыми или в рамках которых был подготовлен и утвержден проект строительства, модернизации сетей инженерно-технического обеспечения применительно к соответствующей территории;
3) комплексного плана развития коммунальной инфраструктуры, утвержденного в качестве раздела в составе плана реализации документа территориального планирования. Именно такой комплексный план является основанием для подготовки инвестиционных программ организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также отдельных проектов строительства и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры применительно к соответствующим приоритетным территориям;
4) утвержденных правил землепользования и застройки и документа территориального планирования, на основе которых подготавливается комплексный план развития коммунальной инфраструктуры в составе плана реализации документа территориального планирования.
Таким образом, заранее подготовленные содержательные основания для бесплатного оформления и выдачи в течение 14 дней запрашиваемых документов - технических условий и информации о плате за подключение есть не что иное, как проект строительства и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры применительно к соответствующей территории, подготовленный и утвержденный на основании или в составе инвестиционных программ организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а такие программы, в свою очередь, готовятся на основании комплексного плана развития коммунальной инфраструктуры, утвержденного в качестве раздела в составе плана реализации документа территориального планирования.
Вопрос 41.3. О том, как быть в случаях, когда отсутствуют заранее подготовленные содержательные основания для оформления запрашиваемых документов - технических условий и информации о плате за подключение, и распространяются ли на такие случаи нормы ч. ч. 7 - 10 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04
Во-первых, поскольку в ГрК РФ от 29.12.04 нет определений соответствующих ситуаций, следует считать, что нормы ст. 48 распространятся и на те случаи, когда органы публичной власти заранее не обеспечили подготовку содержательных оснований для оформления запрашиваемых документов - технических условий и информации о плате за подключение.
Во-вторых, полезно рассмотреть варианты ответов эксплуатирующих организаций на запросы относительно технических условий как при наличии, так и при отсутствии указанных содержательных оснований, то есть проектов строительства и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры применительно к соответствующим территориям, подготовленным и утвержденным на основании инвестиционных программ и комплексного плана развития коммунальной инфраструктуры.
Вариант 1: имеется проект строительства и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры, подготовленный и утвержденный на основании или в составе инвестиционных программ и комплексного плана развития коммунальной инфраструктуры. В такой ситуации позитивным ответом является обязательство обеспечить в установленные сроки подключение в соответствии с максимальной нагрузкой, а негативным - невозможность обеспечить в установленные сроки такое подключение по причине того, что максимальная нагрузка по прошествии некоторого времени "выбрана" полностью в результате завершения процесса строительства, реконструкции на соответствующей территории (в соответствии с указанным проектом, а также с максимальными объемами строительства, определенными и реализованными в соответствии с градостроительными регламентами). В данном случае заинтересованные правообладатели земельных участков могут инициировать процесс внесения изменений в правила землепользования и застройки в части увеличения предельных параметров разрешенного строительства. Если такие изменения будут приняты, то могут начаться действия по описанной выше технологической цепочке: внесение изменений в комплексный план развития сетей коммунальной инфраструктуры - подготовка и реализация соответствующих инвестиционных программ и проекта - предоставление правообладателям технических условий и информации о плате за подключение в соответствии с расширенными возможностями относительно максимальной нагрузки.
Вариант 2: отсутствует проект строительства и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры, а также отсутствуют инвестиционные программы и комплексный план развития коммунальной инфраструктуры. Позитивный ответ - обязательство обеспечить в установленные сроки подключение в соответствии с максимальной нагрузкой, если имеются еще неиспользованные мощности ранее построенной коммунальной инфраструктуры. Негативный - невозможность обеспечить такое подключение, поскольку на предшествующем этапе развития территории максимальная нагрузка "выбрана" полностью.
Применительно ко второму случаю возникает вопрос о побуждении (принуждении) к подготовке документов, которые необходимы для развития соответствующих территорий.
Вопрос 41.4. О побуждении (принуждении) органов власти к тому, чтобы они заранее обеспечивали подготовку содержательных оснований для оформления запрашиваемых правообладателями земельных участков документов - технических условий и информации о плате за подключение
ГрК РФ от 29.12.04, а также ФЗ-191 впервые в отечественной законодательной практике вводят механизмы понуждения (принуждения) органов власти к тому, чтобы они подготавливали и утверждали публичные документы, определяющие развитие территорий. По сути, это косвенные механизмы установления, по прошествии определенного срока в случае отсутствия указанных публичных документов, определенных последствий, а именно:
- после 1 января 2008 года документация по планировке территории, посредством которой из состава государственных или муниципальных земель выделяются земельные участки для предоставления частным лицам для строительства, не может подготавливаться и утверждаться при отсутствии документов территориального планирования;
- после 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки не могут предоставляться частным лицам для строительства земельные участки, выделяемые из состава государственных или муниципальных земель. При этом указанные правила подготавливаются при наличии и с учетом генеральных планов (применительно к отдельным частям муниципального образования правила могут подготавливаться при отсутствии генеральных планов).
Таким образом, ГрК РФ от 29.12.04 побуждает, подталкивает органы власти к тому, чтобы обеспечивать подготовку, утверждение и применение в повседневной практике регулирования следующих документов:
- генерального плана и правил землепользования и застройки;
- комплексного плана развития коммунальной инфраструктуры в составе плана реализации документа территориального планирования, увязанного с градостроительными регламентами;
- инвестиционных программ и проектов строительства объектов и сетей коммунальной инфраструктуры применительно к соответствующим приоритетным территориям в соответствии с утвержденным комплексным планом развития коммунальной инфраструктуры.
Помимо установленных ГрК РФ от 29.12.04 механизмов понуждения (принуждения) существуют также механизмы инициирования соответствующих действий. Например, такой механизм предусмотрен подпрограммой "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675. В соответствии с этой подпрограммой финансовая поддержка со стороны государства органов местного самоуправления при решении ими вопросов развития рынка доступного жилья предусмотрена в случаях, когда в установленные сроки выполняются определенные условия, а именно подготавливаются документы, предусмотренные, в частности, Грк РФ от 29.12.04. Для наглядности эти условия, увязанные со сроками, представлены в таблице ниже.
Таблица 5
Механизмы инициирования действий органов власти
(в соответствии с подпрограммой "Обеспечение земельных
участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного
строительства" Федеральной целевой программы "Жилище"
на 2002 - 2010 годы)
Выполненные и планируемые действия, принятые документы, решение о подготовке документов (сведения, предоставляемые в заявке на участие в подпрограмме) |
Годы направления заявок | |||||||||
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 | ||||||
1. Проект планировки территории (ППТ) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1. Обязательно утвердить ППТ |
// |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Наличие утвержденного ППТ |
// |
// |
// |
|
|
|
|
|
|
|
2. Аукционы - предоставление прав на зе- мельные участки в границах кварталов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Обязательство утвердить пакет докумен- тов для аукциона |
|
|
// // |
|
|
|
|
|
|
|
2.2. Наличие утвержденного пакета докумен- тов для аукциона |
|
|
// // |
// // |
// // |
// // |
|
|
|
|
2.3. Наличие утвержденного протокола комис- сии о состоявшемся аукционе |
|
|
|
|
|
|
// // |
// // |
// // |
// // |
3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3.1. Обязательно утвердить план подготовки ПЗЗ |
// // |
|
// // |
|
|
|
|
|
|
|
3.2. Наличие утвержденного плана подготовки ПЗЗ |
// // |
// // |
// // |
// // |
// // |
|
|
|
|
|
3.3. Обязательство утвердить ПЗЗ |
|
|
|
|
// |
|
|
|
|
|
3.4. Наличие введенных в действие ПЗЗ |
|
|
|
|
|
|
// |
// |
// |
// |
4. Программа комплексного развития системы коммунальной инфраструктуры, плата за подключение |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.1. Обязательство принять решение о подго- товке программы |
// // |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.2. Наличие решения о подготовке программы |
// |
// |
// |
// |
|
|
|
|
|
|
4.3. Наличие утвержденной программы |
|
|
// |
// |
// |
// |
// |
// |
// |
// |
4.4. Обязательство по введению платы за подключение с 1 января 2008 года |
|
|
// // |
// // |
|
|
|
|
|
|
4.5. Наличие документа об утверждении платы за подключение |
|
|
// // |
// // |
// // |
// // |
// // |
// // |
// // |
// // |