Вопрос 33.2. О том, что ГрК рф от 29.12.04 якобы должен предоставить субъектам Российской Федерации полномочия относительно резервирования земель, земельных участков

Это утверждение неверно по той причине, что регулирование собственно действий по резервированию (то есть порядок принятия решений о резервировании) не является предметом законодательства о градостроительной деятельности. Это предмет земельного законодательства.

В этой связи был принят Федеральный закон от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд". Этим Законом Земельный кодекс РФ дополнен новой статьей 70.1, регулирующей вопросы резервирования земель.

Важно подчеркнуть: ГрК РФ от 29.12.04 устанавливает базовые основания, которые "замыкаются" на территориальное планирование и планировку территории и без которых никакие решения о резервировании земель и земельных участков приниматься не могут.

Вопрос (34) о том, как обеспечивать застройку объектами

социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры

Этот вопрос поставлен специалистами градостроительного проектирования Санкт-Петербурга и сопровожден следующим утверждением:

"Градостроительным кодексом РФ решения о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения территории и границах зон планируемого размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения предусмотрены только в составе проектов планировки территории (статья 42 ГрК РФ от 29.12.04). Однако в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков, в составе которых вопросы обеспечения застройки объектами инфраструктуры и резервирования территории для них вообще не поднимаются".

Вопрос 34.1. О последовательных стадиях обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры

ГрК РФ от 29.12.04 определяет, как осуществляется градостроительное регулирование обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, устанавливая четыре стадии работ, связанных с таким регулированием:

1) подготовка документов территориального планирования (включая генеральные планы), где среди прочего определяются зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе необходимых для государственных или муниципальных нужд;

2) подготовка планов реализации документов территориального планирования с увязкой этих планов с объемами финансирования, включая бюджетное финансирование;

3) подготовка на основе документов территориального планирования (включая генеральные планы) документации по планировке территории, где уточняются ранее определенные границы зон планируемого размещения соответствующих объектов в виде: а) красных линий, б) границ соответствующих земельных участков, в) границ зон действия публичных сервитутов;

4) подготовка на основе градостроительного плана соответствующего земельного участка проектной документации по строительству соответствующих объектов.

Вопрос 34.2. О неверном утверждении, согласно которому отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков

Такое утверждение противоречит ГрК РФ от 29.12.04, который устанавливает следующее:

- "подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа" (ч. 3 ст. 43);

- отдельным документом проект межевания может подготавливаться только тогда, когда есть проект планировки: "подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий" (ч. 1 ст. 43). Границы планировочной структуры - это красные линии, которые не могут устанавливаться иным способом, как только проектами планировки. Другими словами, проект межевания всегда существует в контексте решений проекта планировки;

- градостроительные планы на неразмежеванных территориях не могут подготавливаться в виде отдельного документа - только в составе проектов межевания.

Вопрос 34.3. О неверном утверждении, согласно которому в составе проектов межевания и градостроительных планов земельных участков вопросы обеспечения застройки объектами инфраструктуры и резервирования земель для таких объектов не поднимаются и не решаются

Такое утверждение противоречит тому, что установлено в ГрК РФ от 29.12.04. Например, применительно к проектам межевания сказано (ч. 5 ст. 43), что в них среди прочего отображаются:

- границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (а это та самая инфраструктура, для размещения которой потребуется резервировать земли и изымать земельные участки);

- границы подготавливаемых для последующего формирования земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства (включая земельные участки для размещения объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры);

- границы зон действия публичных сервитутов (которые устанавливаются в том числе для обеспечения функционирования объектов инфраструктуры).

Применительно к градостроительным планам земельных участков сказано (ч. 3 ст. 44), что среди прочего в таких планах указываются границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. Это те самые градостроительные основания, без которых ГрК РФ от 29.12.04 запрещает принимать решения о резервировании земель и последующем изъятии земельных участков.

Вопрос (35) о разделении крупных земельных участков

Этот вопрос следующим образом формулируется специалистами градостроительного проектирования Санкт-Петербурга:

"Как в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 предполагается осуществлять градостроительное регулирование действий по разделению крупных земельных участков для последующего освоения или продажи? Правообладатели земельных участков в соответствии с частью 4 статьи 41 ГрК РФ от 29.12.04 могут разделять их на более мелкие земельные участки для последующего освоения или продажи без необходимости разработки документации по планировке территории, а только на основе подготовки землеустроительной документации в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Единственным градостроительным требованием к такой процедуре является то, что размеры образуемых земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом, и необходимость наличия подъездов, подходов к каждому образуемому земельному участку. В Санкт-Петербурге в последние годы образовалось много земельных участков на базе приватизированных производственных предприятий и сельскохозяйственных земель. Эти земельные участки занимают десятки гектаров. Уже сегодня в городе возникла практика, когда собственники этих участков подразделяют и застраивают их "как попало", без разработки градостроительной документации. При этом возникают серьезные проблемы с обеспечением таких участков инфраструктурой, формированием на их территории улично-дорожной сети и т.д. С введением в действие ГрК РФ от 29.12.04 и с учетом указанных положений статьи 41 Кодекса эти проблемы только усилятся".

В рамках поставленного вопроса есть два важных положения, которые должны быть рассмотрены отдельно.