Вопрос 31.4. О том, какие случаи должны быть отражены в форме градостроительного плана земельного участка при подготовке его в составе документации по планировке территории

Анализ ГрК РФ от 29.12.04 позволяет утверждать, что ГПЗУ подготавливается в составе документации по планировке территории в шести случаях, а именно когда ранее отсутствовавший земельный участок выделяется (создается):

1) из состава государственных или муниципальных земель и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства, которые не являются линейными объектами;

2) из состава государственных или муниципальных земель и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства линейных объектов;

3) из состава государственных или муниципальных земель как земельный участок многоквартирного дома;

4) из состава территорий общего пользования и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам на правах аренды в целях возведения временных построек, строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства, которые не являются линейными объектами;

5) из состава земель, применительно к которым не устанавливаются градостроительные регламенты, и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях возведения временных построек, строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), возведение, строительство и (или) реконструкция которых не противоречит установленному в соответствии с земельным и иным законодательством режиму использования указанных земель без осуществления действий по переводу таких земель из одной категории в другую;

6) для резервирования земель, изъятия земельных участков, частей земельных участков (в пределах границ вновь созданного земельного участка) для государственных или муниципальных нужд.

В случаях 1, 3, 4, 5 выделяются (создаются) неделимые (не подлежащие дальнейшему разделению) земельные участки.

Документация по планировке территории, содержащая в своем составе ГПЗУ, перед ее утверждением в обязательном порядке должна проверяться органом, уполномоченным в области градостроительной деятельности, на соответствие требованиям, установленным применительно к форме ГПЗУ.

В руководстве по применению формы ГПЗУ, подготовленного в составе документации по планировке территории, например в случае 1, следует отразить следующие положения.

1. ГПЗУ подготавливается в составе документации по планировке территории (проекта планировки территории - в случае отсутствия для соответствующей территории утвержденных красных линий, или проекта межевания территории - в случае наличия для соответствующей территории утвержденных красных линий) при выделении земельных участков из состава государственных или муниципальных земель для земельного участка, который:

1) свободен от прав третьих лиц. Указанный факт в обязательном порядке выявляется и фиксируется в документации по планировке территории с учетом сложившегося землепользования, в том числе отраженного в документах государственной регистрации прав на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества;

2) является неделимым. Указанное положение определяется отдельным решением в составе решения об утверждении документации по планировке территории, принятым:

а) органом местного самоуправления в соответствии с правилами землепользования и застройки - при наличии в их составе показателей предельных размеров земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны;

б) органом местного самоуправления как утверждение соответствующих положений документации по планировке территории - в случаях:

- отсутствия правил землепользования и застройки;

- отсутствия в правилах землепользования и застройки показателей предельных размеров земельных участков, расположенных в соответствующей территориальной зоне;

в) уполномоченным федеральным органом в области градостроительной деятельности или уполномоченным органом субъекта Российской Федерации в области градостроительной деятельности как утверждение соответствующих положений документации по планировке территории, утверждаемой указанными органами, - в случаях, определенных ГрК РФ от 29.12.04;

3) расположен вне границ территорий, земель, определенных ч. ч. 4 и 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04, в силу чего на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента, установленного правилами землепользования и застройки применительно к территориальной зоне расположения земельного участка (при наличии указанных правил).

2. Подготовленный в составе документации по планировке территории и утвержденный в порядке, определенном в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04, ГПЗУ:

1) является основанием для:

а) производства землеустроительных работ в целях государственного кадастрового учета сформированного посредством таких работ земельного участка, выделенного посредством планировки территории из состава государственных или муниципальных земель;

б) подготовки проектной документации для строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

в) проверки проектной документации на соответствие ГПЗУ и выдачи разрешения на строительство;

г) проверки построенного, реконструированного объекта на соответствие ГПЗУ и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2) включается в состав документов по предоставлению выделенных посредством планировки территории из состава государственных или муниципальных земель и сформированных земельных участков физическим или юридическим лицам, в том числе на аукционах.

Вопрос (32) об особенностях подготовки, проверки,

обсуждения и утверждения документации

по планировке территории

ГрК РФ от 29.12.04 установил порядок подготовки, проверки, обсуждения и утверждения документации по планировке территории применительно к случаям, когда такая документация разрабатывается на основании решений, принимаемых органами публичной власти - и государственными, и муниципальными.

Вопрос 32.1. Об общих особенностях подготовки, проверки, обсуждения и утверждения документации по планировке территории применительно к случаям, когда такая документация разрабатывается на основании решений, принимаемых органами государственной власти и органами местного самоуправления

ГрК РФ от 29.12.04 существенно изменил указанный порядок по сравнению с ГрК РФ от 07.05.98.

Во-первых, сокращено с шести до четырех количество законодательных и иных актов, посредством которых такой порядок может устанавливаться. В соответствии с ч. 5 ст. 28 ГрК РФ от 07.05.98 в число указанных актов ранее включались:

1) Градостроительный кодекс Российской Федерации;

2) принимаемые в соответствии с ним законы Российской Федерации;

3) иные нормативные правовые акты Российской Федерации;

4) законы субъектов Российской Федерации;

5) иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

6) нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Ныне из числа таких актов исключены иные, помимо Градостроительного кодекса Российской Федерации, федеральные законы, а также иные, помимо законов субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Согласно ГрК РФ от 29.12.04 (ч. ч. 18 - 20 ст. 45) порядок подготовки документации по планировке территории устанавливается:

1) Градостроительным кодексом Российской Федерации - во всех случаях;

2) принимаемыми в соответствии с Градостроительным кодексом нормативными правовыми актами Российской Федерации - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;

3) законами субъектов Российской Федерации - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

4) нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Во-вторых, изменен состав действий на стадии подготовки и утверждения документации по планировке территории. Согласно ГрК РФ от 29.12.04 действия эти следующие:

1) принятие решения о подготовке документации;

2) уведомление о принятом решении - в установленных случаях;

3) проверка подготовленной документации;

4) проведение публичных слушаний - в установленных случаях;

5) утверждение и опубликование документации.

Принятие решений о подготовке документации по планировке территории.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04 решения о подготовке документации по планировке территории принимаются:

- уполномоченными федеральными органами исполнительной власти - в случаях, когда документами территориального планирования Российской Федерации предусмотрено размещение объектов капитального строительства федерального значения;

- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в случаях, когда документами территориального планирования субъектов Российской Федерации предусмотрено размещение объектов капитального строительства регионального значения;

- органами местного самоуправления муниципальных районов - в случаях, когда документами территориального планирования муниципальных районов предусмотрено размещение объектов капитального строительства местного значения;

- органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов - в случаях, когда генеральными планами предусмотрено размещение объектов местного значения, иных случаях, предусмотренных генеральными планами и связанных с планировкой территории.

Решения о подготовке документации по планировке территории могут приниматься указанными органами и при отсутствии документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2008 года. После этой даты вводится в действие ч. 6 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением подготовки проектов межевания застроенных территорий и подготовки градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.

В первом случае производится юридическая фиксация ранее состоявшегося, но еще не закрепленного факта в части прав собственников объектов недвижимого имущества на использование земельных участков, на которых расположены такие объекты. Иными словами, производятся действия, не связанные непосредственно с территориальным планированием, предопределяющим будущее развитие событий. Второй случай также непосредственно не связан с территориальным планированием, поскольку речь идет о ситуации, когда уже имеются границы ранее сформированных земельных участков, то есть нет необходимости производить планировку территории.

Органы власти могут принимать решения о подготовке документации по планировке территории не только по собственной инициативе, но и в ответ на инициативу физических или юридических лиц:

- уполномоченные федеральные органы исполнительной власти - в границах территорий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, - применительно к землям лесного фонда, занятым водными объектами землям водного фонда, находящимся в федеральной собственности землям запаса, находящимся в федеральной собственности землям особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в федеральной собственности;

- органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в границах территорий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, - применительно к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации землям запаса и землям особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации;

- органы местного самоуправления муниципальных районов - применительно к межселенным территориям, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, определенных правилами землепользования и застройки;

- органы местного самоуправления поселений или органы местного самоуправления городских округов - в границах территорий, для которых устанавливаются градостроительные регламенты, а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в муниципальной собственности.

Уведомление о принятом решении.

Вводится ранее отсутствовавшее в законодательстве требование уведомлять глав поселений, глав городских округов о принятом решении о подготовке документации по планировке соответствующей территории. Такое уведомление в течение 10 дней со дня принятия соответствующего решения направляют:

1) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;

2) орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

3) орган местного самоуправления муниципального района.

Проверка подготовленной документации по планировке территории.

Такая проверка должна в обязательном порядке проводиться уполномоченными органами тех уровней власти, которые приняли решение о подготовке документации. Проверка, согласно требованиям, содержащимся в ч. 10 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04, заключается в установлении факта соответствия или несоответствия подготовленной документации:

1) документам территориального планирования;

2) правилам землепользования и застройки;

3) техническим регламентам;

4) ограничениям, определяемым наличием зон с особыми условиями использования территорий.

Необходимость и обязательность такой проверки определяются также ч. 2 ст. 59 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой "возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов... документации по планировке территорий муниципальных образований, осуществляется в полном объеме".

Проведение публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории.

Публичные слушания предусмотрены в отношении документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления поселений и городских округов, и не проводятся применительно к документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов. Основными положениями процедуры публичных слушаний применительно к такой документации с позиций обеспечения интересов органов местного самоуправления поселений, городских округов являются:

- обязательность направления главам поселений, главам городских округов уведомления о принятом решении о подготовке документации по планировке территории в течение десяти дней со дня принятия такого решения (ч. 7 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- подготовка указанной документации применительно к территории в границах предусмотренных документами территориального планирования зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 11 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- обязательность проверки подготовленной документации на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам, ограничениям, определяемым наличием зон с особыми условиями использования территорий (ч. 10 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- направление указанной документации главам поселений, главам городских округов в течение семи дней со дня ее утверждения (ч. 15 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- опубликование указанной документации, возможность разместить информацию о ней на официальном сайте муниципального образования в Интернете;

- наличие у органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц права оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории (ч. 17 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04).

Вопрос 32.2. Об особенностях подготовки, проверки, обсуждения и утверждения документации по планировке территории применительно к случаям, когда такая документация разрабатывается на основании решений, принимаемых органами местного самоуправления поселений, городских округов

ГрК РФ от 29.12.04 установил ряд особенностей подготовки документации по планировке территории на основании решений, принимаемых органами местного самоуправления поселений, городских округов по сравнению с подготовкой такой документации на основании решений иных уровней публичной власти - Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных районов. Эти особенности сводятся к установлению ряда норм, перечисленных ниже.

Во-первых, это нормы о праве физических и юридических лиц представлять предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории (ч. 3 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04). Во-вторых, о публичных слушаниях документации по планировке территории (ч. ч. 5 и 6 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04). Анализ последних выявляет дифференцированный подход применительно к различным случаям:

- публичные слушания являются обязательными применительно к проектам планировки, как содержащим, так и не содержащим в своем составе проекты межевания;

- ГрК РФ от 29.12.04 не определяет обязательность проведения публичных слушаний применительно к проектам межевания, выполненным вне состава проектов планировки, и тем самым передает органам местного самоуправления поселений и городских округов право решать данный вопрос посредством уставов муниципальных образований и (или) нормативных правовых актов. Поэтому органы местного самоуправления в данном случае могут выбрать - либо обязательность публичных слушаний, либо обязательность согласования проектов межевания границ земельных участков между соседями.

В-третьих, это нормы о праве представительного органа местного самоуправления на основании документации по планировке территории вносить изменения в правила землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства (ч. 15 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04).

На документацию по планировке территории, подготавливаемую по решениям органов местного самоуправления поселений, городских округов, также распространяется норма ч. 10 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04 об обязательности проверки такой документации на соответствие:

1) документам территориального планирования;

2) правилам землепользования и застройки;

3) техническим регламентам;

4) ограничениям, определяемым наличием зон с особыми условиями использования территорий.

Следует отметить также, что ГрК РФ от 29.12.04 впервые превращает документацию по планировке территории в документацию публичного характера, доступную всем заинтересованным лицам:

"Утвержденная документация по планировке территории (проекты планировки территории и проекты межевания территории) подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, в течение семи дней со дня утверждения указанной документации и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет" (ч. 14 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04).

Вопрос (33) о том, как выделять земельные участки,

необходимые для государственных или муниципальных нужд

Специалисты градостроительного проектирования Санкт-Петербурга следующим образом формулируют этот вопрос:

"Как в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 предполагается выделять земельные участки, необходимые для государственных и общественных нужд (для объектов инфраструктуры, парков и т.д.)? В ГрК РФ от 29.12.04 эта тема вообще не упоминается (за исключением территорий общего пользования). В Санкт-Петербурге подготовлен и проходит согласование проект нормативного правового акта о резервировании земель, необходимых для государственных нужд, под которыми в первую очередь понимаются нужды, связанные с развитием объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. При отсутствии базовых положений на эту тему в ГрК РФ от 29.12.04 и отсутствии полномочий, предоставленных ГрК РФ от 29.12.04 органам власти субъектов Российской Федерации, судьба подготовленного нормативного правового акта будет незавидной".

В поставленном вопросе мы выделяем две составляющие.