Вопрос 29.3. О "вхождении" на свободную, не обремененную правами третьих лиц, незастроенную и неразмежеванную территорию

Технология проектирования градостроительных комплексов зданий на едином участке мало в чем меняется. Подготавливается проект планировки, в состав которого включается и проект межевания. При этом надо иметь в виду следующие обстоятельства:

- указанные проекты в технологическом смысле не утрачивают элементов проектов застройки в обосновывающей части иллюстративных материалов, характеризующих расположение конкретных зданий и их элементов с конкретными характеристиками на конкретных местах;

- именно в этих документах будут определены сочетания различных типов застройки, решены вопросы обеспечения земельных участков инфраструктурой и т.д.;

- в рассматриваемых случаях разделение территории на отдельные земельные участки потребуется на стадии подготовки проектов планировки по той причине, что по завершении строительства одним застройщиком (ему первоначально передаются права на всю территорию целиком для комплексной застройки) потребуется "частями" передавать права на ряд отдельных объектов и на их земельные участки. Эти земельные участки с самого начала должны быть определены как объекты права. На застроенной территории будет уже не один правообладатель-застройщик (применительно к нескольким участкам), а совокупность правообладателей отдельных земельных участков;

- возможен вариант, когда документацией по планировке территории будет признано, что проектируемый комплекс (совокупность различных зданий) будет располагаться на неделимом земельном участке достаточно большого размера. Тогда права на этот неделимый земельный участок передаются застройщику, а по завершении строительства возникнет ситуация, когда собственники зданий, их частей, помещений будут обладать долей в праве общей долевой собственности на неделимый земельный участок построенного комплекса.

Какой документ будет являться основанием для проверки соответствия такой застройки правилам землепользования и застройки, нормативам и правилам и т.д.?

Документация по планировке территории (в данном случае - проект планировки с проектом межевания в его составе) утверждается органом власти, который, в частности, проверяет подготовленный проект на соответствие правилам землепользования и застройки, техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования (при их наличии).

Применительно к каждому земельному участку, образованному посредством документации по планировки территории, имеется градостроительный план земельного участка (являющийся составной частью такой документации), в котором фиксируется все необходимое для подготовки проектной документации.

Градостроительный план земельного участка является основанием для производства землеустроительных работ, государственного кадастрового учета вновь сформированных земельных участков и затем для государственной регистрации прав на эти участки.

Правообладатель земельного участка - застройщик обеспечивает подготовку проектной документации, которая подготавливается на основании градостроительного плана земельного участка и проверяется органом власти на соответствие этому плану перед выдачей разрешения на строительство.

Завершенный строительством объект перед выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проверяется органом власти на соответствие градостроительному плану земельного участка.

Вопрос (30) об особенностях проектов межевания