Вопрос 39.3. Об особенностях выдачи разрешений на строительство органами местного самоуправления

Применительно к разрешениям на строительство, выдаваемым органами местного самоуправления, следует отметить два обстоятельства.

Во-первых, содержательные и технологические особенности процесса выдачи разрешений на строительство таковы, что этот процесс должны обслуживать органы градостроительства и архитектуры как уполномоченные органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Во-вторых, необходимо понять, что выдача разрешения на строительство - это правовое, а не сугубо технологическое действие, как считалось ранее (и было закреплено в соответствующих нормативных правовых актах). Поэтому и выдавались такие разрешения "технологическими органами" - органами архитектурно-строительного надзора. Априори считалось, что "технологический орган", главная функция которого состояла в контролировании на месте соблюдения технологии и качества производимых строительных работ, должен начать технологический процесс - выдать разрешение на строительство и завершить технологический процесс - предоставить документы для выдачи акта приемки построенного объекта. При этом "не замечалось", что выдача разрешения на строительство - это прежде всего правовой акт, когда публичная власть, контролируя действия частных лиц посредством выдачи таких разрешений, отслеживает соблюдение публичных интересов. И наоборот: предоставление "технологическому органу" права выдачи разрешений на строительство, понимаемых как технические документы, лишало органы власти возможности устанавливать правовые рамки в качестве обязательного условия для любого технологического процесса. Только после фиксации посредством выдачи разрешения на строительство факта соблюдения публичных интересов могут начаться технологические действия, контролируемые "технологическим органом". Именно это объективное положение дел и было зафиксировано ГрК РФ от 29.12.04.

Вопрос 39.4. О сроке действия разрешения на строительство, его переоформлении и продлении

Этот вопрос задавали, в частности, специалисты проектирования Краснодарского края: "В части 21 статьи 51 ГрК РФ от 29.12.04 указано, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, но не указано, надлежит ли переоформлять (перерегистрировать) разрешение на нового правообладателя? Продлевается ли при этом срок действия разрешения для нового владельца недвижимости?"

Указанная норма сформулирована следующим образом: "Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется". Надо еще принять во внимание ч. 19 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04: "Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет". По совокупности норм заключаем следующее.

Во-первых, ГрК РФ от 29.12.04 не предусмотрен правовой институт регистрации разрешений на строительство. Предусмотрен механизм обязательного направления разрешений на строительство в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. Иными словами, наличие разрешения отслеживается без использования формального института регистрации, понимаемого как дополнительное правовое действие в том смысле, что разрешение вступает в силу после его регистрации. На самом деле разрешение вступает в силу с момента его выдачи. При этом допускается техническая регистрация, то есть учет выдаваемых разрешений посредством присвоения им соответствующих регистрационных номеров.

Во-вторых, если в процессе строительства происходит смена правообладателя земельного участка (застройщика), то возможны два варианта:

1) новый застройщик укладывается в установленный срок;

2) новый застройщик не укладывается в установленный срок, и в этом случае следует принять во внимание, что продолжение строительства за пределами установленного срока будет незаконным; значит, нужно продлить разрешение на строительство или получить новое. Продлевается разрешение на строительство в соответствии с нормой ч. 20 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04. При получении нового разрешения, в свою очередь, возможны два варианта:

- если меняется только срок строительства, а содержание проекта остается без изменений, то вносятся соответствующие изменения в раздел проектной документации - проект организации строительства;

- если меняется не только срок строительства, но и объект строительства, то подготавливается новая проектная документация.