Вопрос 20.1. О преемственности норм ГрК рф от 07.05.98 и ГрК рф от 29.12.04 в части соотношения функционального и градостроительного зонирования

Мы намеренно акцентировали внимание на этом вопросе в контексте рассматриваемой проблемы. Подробный ответ на него дан выше, при обсуждении вопроса 18, когда рассматривалась новелла ГрК РФ от 07.05.98 о выделении из различных видов зонирования особого, ранее отсутствовавшего вида зонирования - правового зонирования. Смысл ответа в том, что и впредь остаются функциональное зонирование в составе генеральных планов и градостроительное (правовое) зонирование, осуществляемое посредством разработки и принятия муниципальных правовых актов - правил землепользования и застройки.

Вопрос 20.2. О том, почему в генеральных планах поселений, городских округов выполняется функциональное зонирование, а в других документах территориального планирования - нет

При ответе на этот вопрос лучше всего идти снизу вверх - от градостроительного зонирования к территориальному планированию.

Как мы уже выяснили, градостроительное зонирование - это правовой инструмент общения органов местного самоуправления поселений, городских округов с частными лицами - инвесторами и правообладателями недвижимого имущества. Особенность этого инструмента состоит в том, что органы местного самоуправления не претендуют на то, чтобы давать императивные указания частным лицам по поводу того, что тем конкретно предстоит делать, но официально устанавливают им некоторые правовые рамки для осуществления различных видов деятельности. Чтобы такое общение могло происходить эффективно, органы местного самоуправления должны знать, во-первых, что надо делать самим и, во-вторых, как побудить частных лиц делать то, что будет общеполезно. Технология получения такого знания "начинается" с территориального планирования, то есть с подготовки генерального плана поселения, городского округа.

Территориальное планирование в таких муниципальных образованиях, как поселения и городские округа, отличается от территориального планирования, осуществляемого на других уровнях - в муниципальных районах, в субъектах Российской Федерации, в Российской Федерации, - двумя особенностями.

Первая особенность заключается в том, что именно на местном уровне (не на межмуниципальном, не на региональном и тем более не на федеральном) происходит непосредственное общение органов власти с населением в том смысле, что именно здесь определяются те зоны, в пределах которых осуществляется жизнедеятельность населения, - жилые, производственные, рекреационные и прочие зоны. Определяются они посредством сначала функционального, а затем градостроительного зонирования.

Эта особенность становится наглядной, если посмотреть на ситуацию с позиций различных субъектов территориального планирования.

На федеральном и региональном уровнях происходит формирование федерального и регионального каркаса развития территории. Каркас этот складывается из двух компонентов - инфраструктурных объектов и территорий соответствующего значения. Применительно к инфраструктурным объектам это создание нового в форме осуществления хозяйственной деятельности на землях любых категорий. Применительно к территориям соответствующего значения это в основном охранительные действия, обеспечивающие устойчивое развитие. Для Российской Федерации это земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых территорий федерального значения. Для субъектов Российской Федерации это сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий регионального значения. В совокупности территории, объемлющие указанные земли, составляют своего рода экологический каркас, защищаемый от неоправданного вмешательства и хозяйственного освоения, в том числе со стороны органов местного самоуправления и частных лиц. Территории внутри такого экологического каркаса - это территории, режимы использования и охраны которых устанавливаются уполномоченными органами государственной власти вне системы градостроительной деятельности. Другими словами, при территориальном планировании осуществлять функциональное зонирование внутри указанного экологического каркаса нет никакой необходимости. Вот почему Российская Федерация, субъекты Российской Федерации при подготовке своих документов территориального планирования не осуществляют функционального зонирования. При этом они вправе направлять в органы местного самоуправления свои предложения по функциональному зонированию территорий за пределами экологического каркаса либо вырабатывать такие предложения при совместной подготовке документов территориального планирования. Зонирование, которое осуществляют Российская Федерация, субъекты Российской Федерации в системе территориального планирования, - это установление, изменение границ указанных категорий земель, которое производится ими самостоятельно, в том числе с учетом предложений, направляемых органами местного самоуправления. Но такое зонирование не является функциональным зонированием.

Территория вне пределов специально охраняемого органами государственной власти экологического каркаса может быть охарактеризована как территория, освоение которой в гораздо большей степени зависит от инициативы частных лиц. Это та территория, на которой органами местного самоуправления принимаются решения по вопросам местного значения, в том числе по поводу развития таких территорий. Одним из способов подготовки таких решений является функциональное зонирование территорий вне границ экологического каркаса, осуществляемое в генеральных планах поселений, городских округов.

Для того чтобы подчеркнуть обсуждаемые различия, с некоторой долей условности можно сказать так: государство в гораздо большей степени, чем муниципальные образования, планирует "для себя", а муниципальные образования в гораздо большей степени, чем государство, планируют "для других" - для частных лиц. Чтобы планировать "для себя", функциональное зонирование не нужно. Чтобы планировать "для других" - функциональное зонирование необходимо как подготовительный технологический этап для последующего осуществления градостроительного зонирования, носящего правовой характер.

Вторая особенность территориального планирования в поселениях, городских округах определяется объективными обстоятельствами, связанными с технологией действий по созданию правового инструмента общения органов местного самоуправления с населением. В самом сжатом изложении эта особенность состоит в том, что должно быть и функциональное зонирование в составе генерального плана, и градостроительное зонирование в составе правил землепользования и застройки. Однако объективный характер этой особенности еще предстоит доказать (см. вопрос 20.3).

Гипотетически существуют две технологии регулирования - одностадийная технология и двустадийная технология. Одностадийная технология - это когда в генеральном плане содержится "все" - и функциональное зонирование с функциональными зонами, и градостроительное зонирование с градостроительными регламентами. Двустадийная технология - это когда есть генеральный план с функциональным зонированием и есть нормативный правовой акт - правила землепользования и застройки с градостроительными регламентами.

И здесь нам необходимо ответить на вопрос, который имеет принципиальное значение для понимания закономерностей современного этапа формирования отечественной системы градостроительного проектирования.

Вопрос 20.3. О том, почему на местном уровне должна практиковаться не одностадийная, а двустадийная технология, предусматривающая и функциональное зонирование в генеральном плане, и градостроительное зонирование в правилах землепользования и застройки

В свою очередь, этот вопрос распадается на несколько вопросов:

- почему раньше практиковалась одностадийная технология - без правил землепользования и застройки и без установления градостроительных регламентов?

- по каким основаниям в условиях рынка недвижимости возможна только двустадийная технология (функциональное зонирование - градостроительное зонирование)?

- почему градостроительные регламенты не могут и не должны фиксировать только факт сложившегося землепользования, а должны обеспечивать возможность движения вперед по его совершенствованию?

- является ли двустадийная технология "отечественным велосипедом", или это проявление необходимости, подтверждаемой также международной практикой?

Почему раньше практиковалась одностадийная технология - без правил землепользования и застройки и без установления градостроительных регламентов?

Ответ достаточно прост: до недавнего времени в России отсутствовал институт частной собственности на землю, соответственно, не было и частных собственников, права которых защищались бы законом. Предусмотренные законодательством ограниченные вещные права на землю (право пожизненного наследуемого владения, бессрочное, или постоянное, пользование) не могли служить предпосылкой для развития земельно-правовых отношений при исключительной государственной собственности на землю. Органы власти были фактически единственным субъектом регулирования в сфере использования и оборота недвижимого имущества. При отсутствии у них контрагентов в лице собственников не могут развиваться общественные отношения по поводу землепользования и не может возникнуть необходимость в принятии законодательных актов, регулирующих такие отношения. При отсутствии правового регулирования подготовка генерального плана - это "чистая технология", именно так можно охарактеризовать особое понимание статуса и содержания генерального плана, который должен содержать "все" и отвечать "за все" от имени органов власти. Такой генеральный план не нуждается в правилах землепользования и застройки с градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты, как мы помним, это особый инструмент общения органов власти с правообладателями недвижимости. Поскольку таковых нет, то и общаться не с кем. На генеральном плане замыкается все, кроме него ничего не нужно. Нужны лишь технологические документы второго эшелона (схемы размещения объектов строительства, проекты планировки и застройки и т.д.), которые детализируют базовые решения основного технологического документа - генерального плана.

Раньше существовали нормативные документы, которые назывались "правилами застройки" <1>, но они не содержали и не могли содержать ничего похожего на карты градостроительного зонирования, а тем более описание градостроительных регламентов.

--------------------------------

<1> См., например, Правила застройки города Свердловска. Утверждены Исполкомом Свердловского городского Совета депутатов трудящихся 12 сентября 1974 года. Свердловск: Уральский рабочий, 1974.

Следует уточнить, с какого момента стало возможным практиковать не только одностадийную, но и двустадийную технологию. Поскольку конкретную дату привести затруднительно, попытаемся в хронологическом порядке указать на основные законодательные вехи, положившие начало трансформации одностадийной технологии в двустадийную, вплоть до принятия ГрК РФ от 07.05.98, который впервые непосредственно описал институт градостроительного (правового) зонирования.

Провозглашение частной собственности на землю, с признанием и гарантиями защиты права частной собственности, состоялось с принятием 24 декабря 1990 года Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" <1>. С этого момента у органов власти появились контрагенты, об отсутствии которых говорилось выше. Сообразно этому стало развиваться законодательство. 25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, который предусмотрел возможность применения иного механизма предоставления земельных участков, нежели предварительное согласование места размещения объекта. Эта возможность предусматривалась ст. 28 в случае строительства объектов в городах, поселках и сельских населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.

--------------------------------

<1> См.: п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 6 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1.

Кроме того, Земельный кодекс РСФСР активно использовал формулировку "целевое назначение земельных участков", не указывая, что под этим понимается. Статья 4 содержала сохранившийся и поныне принцип деления земель на категории исходя из целевого назначения земель. Однако каким образом классифицировать целевое назначение земельных участков в составе земель населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов), было неясно. Отсутствие такой классификации позволяло говорить о том, что целевое назначение конкретного земельного участка определяется целым рядом допускаемых к размещению объектов строительства. Именно такое толкование являлось необходимым аргументом в пользу разрабатываемых в то время в некоторых городах России правил землепользования и застройки, основанных на принципах градостроительного (правового) зонирования.

14 июля 1992 года был принят Закон Российской Федерации "Об основах градостроительства в Российской Федерации". В нем не были прописаны ни зональный подход к градостроительству, ни элементы градостроительного (правового) зонирования, зато были подтверждены множественность участников градостроительной деятельности, защита их прав и законных интересов <1>. Кроме того, в качестве косвенного аргумента в пользу возможного использования дополнительных методов регулирования в градостроительной деятельности можно было привести норму п. 2 ст. 6 указанного Закона, которая делала перечень видов градостроительной документации неисчерпывающим.

--------------------------------

<1> См.: ст. 4 указанного Закона: "Субъектами (участниками, партнерами) градостроительной деятельности в Российской Федерации являются: граждане, их объединения, общественные и другие организации, учреждения, предприятия, иные юридические лица, являющиеся заказчиками, инвесторами, застройщиками, разработчиками градостроительной документации, исполнителями работ и пользователями объектов инвестиционной и градостроительной деятельности, независимо от форм собственности, а также государства, международные организации, иностранные физические и юридические лица".

Наконец, с принятием 28 августа 1995 года Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" был определен субъект возможной подготовки градостроительных регламентов. Подпунктом 9 п. 2 ст. 6 указанного Федерального закона регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований было отнесено к предмету ведения органов местного самоуправления. Указанные правовые предпосылки еще до введения института градостроительного (правового) зонирования ГрК РФ от 07.05.98 позволили принять, например, в 1996 г. в Великом Новгороде легитимные правила землепользования и застройки, а с начала 1997 г. ввести их в действие и впоследствии применять.

По каким основаниям в условиях рынка недвижимости возможна только двустадийная технология (функциональное зонирование - градостроительное зонирование)?

Обоснованный ответ складывается из ответов на два частных вопроса:

1) почему в генеральном плане должно быть функциональное зонирование и почему его не может не быть;

2) почему функциональное зонирование в генеральном плане не может и не должно доводиться до градостроительных регламентов.

Почему в генеральном плане должно быть функциональное зонирование и почему его не может не быть? Генеральный план - это долгосрочное планирование выполнения полномочий органов местного самоуправления. Эти полномочия главным образом распространяются на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру. Такая инфраструктура не может планироваться сама по себе. Масштабы ее прогнозируемого развития определяются масштабами того, для чего служит инфраструктура, а именно масштабами роста объемов строительства жилья, производственных и иных объектов. Масштабы развития того, для чего служит инфраструктура, определяются главным образом активностью частных лиц в сфере градостроительной деятельности, а не прямыми обязательствами публичной власти. Масштабы планируемой активности частных лиц, то есть масштабы предполагаемого строительства, реконструкции, определяются посредством функционального зонирования. Вот почему нельзя изъять из генерального плана функциональное зонирование. На уровне поселений и городских округов связь между двумя компонентами генерального плана - обязательствами органов местного самоуправления по развитию инфраструктуры и функциональным зонированием, предопределяющим масштабы деятельности частных лиц, - является неразрывной, абсолютно необходимой и обязательной.

Выше говорилось об этой специфической особенности территориального планирования на уровне поселений и городских округов, которая отличает его от территориального планирования на межмуниципальном, региональном и федеральном уровнях, где указанная связь является гораздо более опосредованной, в силу чего на этих уровнях не производится функциональное зонирование, а могут только вырабатываться предложения по поводу его осуществления.

Почему функциональное зонирование в генеральном плане не может и не должно доводиться до градостроительных регламентов? Предположим, что в составе генерального плана содержатся градостроительные регламенты в их подлинном понимании, то есть нетехнологические предписания для администраторов и планировщиков для выполнения на последующих стадиях градостроительного проектирования. Посмотрим, что из этого получится. При этом на создавшуюся гипотетическую ситуацию следует посмотреть с двух точек зрения.

Первая точка зрения - рассмотрение ситуации с позиции правовой формы двух разнородных и несочетаемых частей генерального плана.

Одна часть - это обязательства органов власти по обеспечению развития общественной инфраструктуры. Такие обязательства проистекают из предусмотренных законодательством полномочий. Особенность данных обязательств в том, что принципиально невозможно установить юридически значимые и прямые последствия за их неисполнение. С этой особенностью связан, например, феномен "просроченных расчетных сроков действия генеральных планов". Генеральные планы принимаются, но часто не исполняются, а ответственность за их неисполнение не предусмотрена, возможно лишь наложение дисциплинарных взысканий на государственных или муниципальных служащих в рамках трудового законодательства. ГрК РФ от 29.12.04 впервые вводит механизм, который призван повысить степень реализуемости генеральных планов путем предписания органам власти принимать и выполнять самостоятельные документы - планы реализации генеральных планов, увязанные с бюджетным обеспечением (об этом говорилось в разделе, посвященном территориальному планированию). Однако федеральный закон объективно не должен устанавливать санкции за неисполнение этой части генерального плана.

Другая часть - это градостроительные регламенты (если предположить, что они включены в генеральный план). В отличие от "необязательной" первой части, с момента введения градостроительных регламентов в действие возникает обязанность их исполнения всеми субъектами правоотношений и устанавливаются меры ответственности за неисполнение.

Предположение о сочетании различных по правовой форме частей в одном документе, который в одной части адресован выборочному кругу лиц (местным администрациям), а в другой - всем (и местным администрациям, и правообладателям недвижимости, и инвесторам), оказывается неправильной правовой конструкцией сочетания предписаний нормативного и ненормативного свойства в одном документе. Однако стоит только освободить эти разнородные части друг от друга и разместить в двух различных документах, как данная конструкция превращается в жизнеспособный и реализуемый механизм.

Вторая точка зрения - рассмотрение ситуации с позиции сочетания долгосрочного планирования и текущего, каждодневного регулирования. Генеральный план рисует картину, которая возникнет через 15, 20 или 25 лет после его принятия. Если предположить, что градостроительные регламенты содержатся в генеральном плане, то они должны быть "переброшены" на столь же продолжительный срок вперед, в будущее. Если вспомнить, что градостроительные регламенты - это инструмент текущего, каждодневного регулирования, то возникает реальная опасность вовсе такой инструмент утратить. "Вброшенные в сегодня из далекого будущего" градостроительные регламенты могут оказаться в лучшем случае "мертвыми", а в худшем - деструктивными. Градостроительные регламенты становятся "мертвыми", когда установленные ими виды и параметры использования земельных участков кардинально не согласуются с запаздывающей в развитии общественной инфраструктурой. Создается ситуация "отвлеченной мечты", когда есть номинальные планы, которые фактически не могут быть реализованы. "Мертвые" градостроительные регламенты одновременно могут стать и деструктивными - по причине чрезмерной отдаленности от сегодняшнего дня и невозможности реализации в ближайшее время. Такие регламенты способны надолго приостановить, "заморозить" нормальное развитие территорий, которое могло бы происходить в естественном, эволюционном режиме, но окажется невозможным в силу противоправности, противоречия с градостроительными регламентами, установленными с позиций отдаленного будущего генерального плана, с позиций "другой жизни".

Специфика подлинных градостроительных регламентов состоит в том, что они покоятся на трех китах:

1) опора на реальность, на существующее положение как на отправную точку для предстоящего последовательного движения в будущее;

2) рутинное, каждодневное регулирование;

3) целенаправленное, последовательное движение вперед без обманчивых прыжков в светлое будущее.

В этом состоит реальность градостроительных регламентов как одного из наиболее эффективных инструментов последовательной реализации генерального плана. Включить градостроительные регламенты в генеральный план - означает убить их специфику, создать деструктивную иллюзию мгновенного попадания в ситуацию, реально достичь которой в данный момент еще невозможно.

Таким образом, если мы предполагаем, что градостроительные регламенты включены непосредственно в генеральный план, то неизбежно возникает коллизия. С одной стороны, такое включение означает "вброс в настоящее" нереальных регламентов из абстрактно-отдаленного будущего с одновременным фактическим упразднением градостроительных регламентов как действенного инструмента реализации самого генерального плана. С другой стороны, реальные регламенты - это регламенты между существующей сегодня реальностью и отдаленным будущим генерального плана, то есть это не градостроительные регламенты самого генерального плана. Однако данная коллизия исчезает, стоит признать наше предположение неверным. Если устанавливать реальные градостроительные регламенты, то они не должны включаться в генеральный план - они должны находиться вне его, в другом документе, а именно в правилах землепользования и застройки.

По совокупности приведенных выше оснований приходится признать, что в условиях рынка недвижимости возможна только двустадийная технология: функциональное зонирование в генеральном плане для использования при проведении градостроительного зонирования посредством подготовки правил землепользования и застройки. При отсутствии рынка недвижимости и, соответственно, при отсутствии частных субъектов прав на недвижимость одностадийная технология вполне возможна, что доказано предшествующим этапом отечественной истории. Но такая технология не содержит и намека на правовые компоненты, без чего в современных условиях немыслимо регулирование градостроительной деятельности. Поэтому сторонники одностадийной технологии фактически демонстрируют ностальгию по уже ушедшим и невозвратным временам административного регулирования социалистического, нерыночного типа.

Почему градостроительные регламенты не могут и не должны фиксировать только факт сложившегося землепользования, а должны обеспечивать возможность движения вперед по его совершенствованию?

В общем плане ответ на данный вопрос был дан выше, однако есть необходимость привести дополнительные аргументы.

Профессиональное сообщество разделилось. Одни его представители стоят на той позиции, что градостроительные регламенты, находясь в генеральном плане, должны отражать не существующее и не промежуточное положение, а только то состояние, которое предусмотрено генеральным планом как далекое, но желаемое будущее, достижение которого пока никто гарантировать не может. Несостоятельность такой позиции была выявлена выше. Следует заметить, что ее обсуждение подводит нас к необходимости рассмотреть другой значимый вопрос - об изменении традиционных представлений о содержании и статусе генеральных планов при наличии правил землепользования и застройки. Но это должно стать предметом особого изучения в отдельной аналитической работе.

Другая позиция заключается в том, что градостроительные регламенты в правилах землепользования и застройки должны фиксировать исключительно сложившееся на данный момент землепользование и не посягать на "мечты о будущем". Эта позиция проявляется, например, в следующем утверждении: "...Карта зонирования в составе правил землепользования и застройки является "статическим" документом, закрепляющим современное (на момент утверждения карты) разрешенное использование земельных участков на территории поселения" <1>. Такое заключение, в свою очередь, является результатом следующего рассуждения:

--------------------------------

<1> Сокол-Номоконов Э.Н., Макаров А.В. Об особенностях содержания, порядка разработки и принятия правил землепользования и застройки муниципальных образований // Правовые вопросы строительства. 2004. N 2 (3).

"...карта зонирования должна содержать материалы, закрепляющие такое разрешенное использование территории, которое на момент их принятия является существующим и санкционированным уполномоченными на это государственными органами и органами местного самоуправления. В противном случае возникает противоречие между ранее принятыми правовыми актами и документами, санкционирующими подобное использование территории, и правилами землепользования и застройки, что влечет возможность судебного обжалования правил заинтересованными лицами - землепользователями" <1>.

--------------------------------

<1> Там же.

Изложенные позиции не могут быть признаны верными, поскольку не учитывают возможностей, предоставляемых законодательством. Авторы процитированной статьи упустили из виду норму п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Приведем этот пункт полностью:

"Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами" <1>.

--------------------------------

<1> Текст приводится с учетом поправок, внесенных в п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в 2004 г.

Земельный кодекс впервые ввел в отечественную правоприменительную практику институт так называемого несоответствующего использования, который является действенным механизмом совершенствования городского землепользования. Этот институт обеспечивает возникновение экономических мотиваций для правообладателей недвижимости и инвесторов - механизма, который побуждает инвестировать в преобразование территории в направлении, предопределенном правилами землепользования и застройки. Данные нормы были детализированы и развиты ГрК РФ от 29.12.04. Институт несоответствующего использования достоин того, чтобы обстоятельно обсудить его в качестве отдельного вопроса, и это будет сделано ниже. Здесь же необходимо сказать, что вопреки утверждению авторов указанной статьи:

1) между правилами землепользования и застройки, установившими виды разрешенного использования, отличные от имеющих место в конкретный момент времени, и другими документами никакого противоречия не возникает;

2) "заинтересованные лица - землепользователи" не ущемляются в правах, поскольку они вправе продолжать использовать принадлежащие им объекты так, как это они делали ранее при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением случаев, связанных с опасностью;

3) у "заинтересованных лиц" нет перспективы посредством судебного обжалования блокировать применение правил, принятых в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, по законодательным основаниям правила землепользования и застройки не обязаны фиксировать исключительно факты землепользования, сложившегося на момент их принятия. Более того, федеральные законы ориентируют на то, чтобы не столько фиксировать факты, сколько развивать и совершенствовать сложившееся землепользование. То есть двигаться от существующего положения вещей (которое нас далеко не всегда устраивает) в сторону будущего, предпосылки для наступления которого закладываются именно правилами землепользования и застройки.

Следует добавить также, что фиксация факта не может и не должна быть универсальным принципом при подготовке правил землепользования и застройки. Однако такая фиксация может оказаться весьма полезной и даже необходимой в случае, если есть потребность закрепить, сохранить характер сложившейся среды на соответствующей территории. Именно правила будут в таких случаях самым действенным правовым инструментом охраны сложившейся городской среды. Поэтому подготовка правил землепользования и застройки - это профессиональное искусство сочетания настоящего и будущего при определении перспектив развития города.

Является ли двустадийная технология "отечественным велосипедом", или это проявление необходимости, подтверждаемой также международной практикой?

Общераспространенной международной практикой является положение, когда на местном уровне с учетом документов территориального планирования подготавливаются нормативные правовые акты, посредством которых устанавливаются градостроительные регламенты. То есть везде и всегда практикуется двустадийная технологическая схема. Одностадийные схемы, когда документы территориального планирования содержали бы также юридически значимые градостроительные регламенты, в развитых странах с рыночной экономикой не практикуются.

Документы территориального планирования называются планами использования территории (Германия), структурными планами (Великобритания), директивными схемами (Франция), генеральными планами (Швеция, США). Нормативные правовые акты, посредством которых устанавливаются градостроительные регламенты, называются планами застройки (Германия), местными планами (Великобритания), планами использования территории (Франция), детальными планами (Швеция), зональными планами (США).

Следует отметить, что повсеместно нормативные правовые акты, посредством которых устанавливаются градостроительные регламенты, обладают большей юридической силой по сравнению с документами территориального планирования. Это происходит потому, что действие указанных нормативных правовых актов распространяется непосредственно на каждого субъекта собственности и представителей администрации. В то же время документы территориального планирования не являются обязательными для частных лиц, они обязательны лишь для представителей администрации <1>.

--------------------------------

<1> См.: Wolf P. Land in Amerika. Its value, use and control. N.Y., 1981. P. 183; Garner J.F. (ed.). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977. P. 125, 278; Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989; Basic planning law praktice. L., 1988. P. 3.

Вопрос 20.4. О том, как понимать норму ГрК РФ от 29.12.04 относительно того, что "подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования", применительно к функциональному зонированию в генеральном плане

Приведенная норма содержится в ч. 3 ст. 31 ГрК РФ от 29.12.04. В законодательном языке для выражения степени необходимости соблюдения различных процедур, а также степени подчиненности одного документа другому используются три основных предлога:

1) в соответствии;

2) на основании;

3) с учетом.

"В соответствии" подразумевает самое жесткое условие, не дозволяющее вольных толкований и налагающее запрет даже на одно противоречие между документами. Кроме того, отсутствие документа, в соответствии с которым надо принимать другой документ, означает невозможность принятия такого документа. Иными словами, если бы ГрК РФ от 29.12.04 предусмотрел, что "правила землепользования и застройки принимаются в соответствии с генеральными планами поселений, городских округов", то это означало бы невозможность утверждения правил применительно к части территории при отсутствии генерального плана. Что было бы неправильно.

"На основании" указывает на то, что регулируемые отношения уже где-то, обычно в акте большей юридической силы, были частично урегулированы. Генеральный план не является актом большей юридической силы, нежели правила землепользования и застройки.

"С учетом" - самая мягкая формулировка, допускающая определенную степень свободы при подготовке документа либо прохождении любой другой процедуры. Вопрос о степени учета может быть предметом доказывания как в сообществе граждан, так и при судебном рассмотрении. Плюс к этому формулировка "с учетом" не блокирует возможность утверждения правил землепользования и застройки применительно к части территории поселения, городского округа при отсутствии генерального плана.

Но самое главное, на что необходимо обратить внимание при прочтении норм ГрК РФ от 29.12.04, - законодатель вообще не связал норму про "учет" с функциональными зонами в генеральных планах. Подготовка проекта правил землепользования и застройки должна осуществляться с учетом положений о территориальном планировании. Часть 5 ст. 23 ГрК РФ от 29.12.04 указывает, что "положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:

1) цели и задачи территориального планирования;

2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения".

Таким образом, функциональные зоны, только если их значимые характеристики не описаны специально (в виде целей, задач и мероприятий) в положениях о территориальном планировании, к таким положениям не относятся, и обеспечивать механистическую и буквальную трансляцию таких зон в градостроительные регламенты нет необходимости. Такой подход законодатель избрал намеренно, чтобы обеспечить требуемую степень свободы при подготовке правил землепользования и застройки.

Генеральный план - документ ненормативного характера (не распространяет своего действия на неопределенный круг лиц), правила землепользования и застройки - документ нормативного характера (распространяет свое действие на неопределенный круг лиц). У этих двух документов принципиально разные задачи и разное содержание.

Профессионалы градостроительного проектирования иногда совершают ошибку, когда "в одном флаконе" подготавливают и проект генерального плана, и проект правил землепользования и застройки, в которых нет никакой разницы между функциональным зонированием первого и градостроительным зонированием второго. Правильное прочтение норм ГрК РФ от 29.12.04 должно предотвратить распространение такой ошибочной практики.

Выше были доказаны наличие и необходимость содержательной связи между территориальным планированием и градостроительным зонированием. Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты обеспечивают связь между существующим на текущий момент землепользованием и функциональным зонированием генерального плана, отображающего далеко отстоящее от текущего момента будущее.

В силу промежуточного положения градостроительных регламентов между сегодняшним днем и отдаленным будущим их подготовка в составе правил землепользования и застройки должна рассматриваться как искусство создания благоприятной среды городов. Это в значительной мере новое для традиционной отечественной практики искусство предстоит осваивать нынешнему и будущим поколениям профессионалов градостроительного проектирования.

Вопрос (21) о том, как устанавливать

градостроительные регламенты - по принципу

"разрешено все то, что не запрещено" или по принципу

"разрешено то, что разрешено"

В соответствии с определением, содержащимся в п. 9 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04, градостроительный регламент содержит три компонента:

1) виды разрешенного использования недвижимости;

2) предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства;

3) ограничения использования недвижимости.

Первые два компонента - это, так сказать, позитивная часть градостроительного регламента, это "то, что можно". Третий компонент - негативная часть, "то, чего нельзя". Таким образом, градостроительный регламент одновременно может содержать указание и на то, что можно, и на то, чего нельзя.

Позитивную часть градостроительного регламента, "то, что можно", правомочны устанавливать органы местного самоуправления в правилах землепользования и застройки. "То, что можно", устанавливается с учетом "того, чего нельзя".

Негативную часть градостроительного регламента, "то, чего нельзя", органы местного самоуправления не вправе устанавливать, но обязаны соблюдать и учитывать. "То, чего нельзя", устанавливается в соответствии с федеральным законодательством посредством зон с особыми условиями использования территорий - охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон (см. п. 4 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04). Зоны с особыми условиями использования территорий фиксируются в документах территориального планирования (в том числе в генеральных планах) и в обязательном порядке отображаются в правилах землепользования и застройки.

Вопрос об особенностях установления негативной части градостроительного регламента будет рассмотрен ниже (вопрос 22).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, ГрК РФ от 07.05.98 и ГрК РФ от 29.12.04 в правилах землепользования и застройки виды разрешенного использования недвижимости должны устанавливаться путем прямого поименования всего того, что можно делать на земельных участках. То, что не поименовано, - не разрешено. Такой подход иногда оспаривается. Говорится о другом подходе: должно быть поименовано все то, что не разрешено, а что не поименовано, предлагается считать разрешенным. Другими словами, предлагается "перевести позитив в негатив" и закрепить как универсальный принцип градостроительного зонирования "разрешено все то, что не запрещено" <1>.

--------------------------------

<1> Такое мнение высказывалось, например, в статье: Березин М.П. Как реформировать условия для инвестиций в градостроительстве: предписывать или запрещать? // Городское управление. 1998. N 1.

Однако при более пристальном рассмотрении универсальность этого принципа применительно к специфике градостроительного зонирования становится сомнительной, а его реализация - проблематичной. Есть четыре аргумента в пользу позитивного принципа, закрепляемого в правилах землепользования и застройки: первый теоретический и три практических. Последние были апробированы на практике, как зарубежной, так уже и отечественной.

Аргумент первый: чтобы реализовать негативный принцип, нужно поименовать без исключения все то, что запрещено. Нельзя допустить неполного поименования запрещений, иначе что-то упущенное, но потенциально запрещенное автоматически становится разрешенным. А это применительно к объектам недвижимости недопустимо: под страхом появления неожиданных и непредвиденных действий улетучиваются гарантии сохранения рыночной стоимости объектов недвижимости, возрастает степень риска, из-за высоких рисков снижается уровень инвестиций и т.д. Тем не менее оказывается, что исчерпывающий перечень запрещений невозможно предъявить даже теоретически. В современном обществе в условиях научно-технического прогресса постоянно будут появляться все новые виды деятельности, часть которых может быть потенциально опасна или неудобна для смежно расположенных объектов недвижимости. Запрещения можно устанавливать применительно к тем видам деятельности, о которых люди уже знают. Нельзя запретить то, о чем еще ничего неизвестно. Другими словами, негативный принцип не поддается адекватной реализации с точки зрения теории.

Аргумент второй: правила землепользования и застройки - это документ каждодневного применения. Он должен быть предельно ясен (прежде всего для всех граждан - непрофессионалов в сферах юриспруденции и градорегулирования) и не содержать информации, затрудняющей его понимание. Чтобы реализовать негативный принцип, потребовалось бы в несколько раз увеличить объем документа за счет перечня видов запрещенного использования недвижимости. Во-первых, потому, что объем негативных "отсечений" всегда больше того, что нужно оставить как позитивное. Во-вторых, разрешения предписываются только к соответствующей зоне как к части города, а запрещения должны быть поименованы к оставшейся части с включением всего того, что не вошло в позитивные разрешения. Таким образом, если правила землепользования и застройки, составленные на основе позитивного принципа, имеют объем порядка ста страниц, то документ, составленный на основе негативного принципа, будет насчитывать около тысячи или более страниц.

Аргумент третий: нельзя составить негативный образ, не имея позитивного. Разработчики правил землепользования и застройки всегда будут лепить позитивный образ различных частей города путем прямых предписаний в виде разрешений. Нельзя сразу описывать запрещения, это затруднит восприятие. Кроме того, если реализовать негативный принцип, то придется делать двойную работу: ранее разработанные позитивные предписания изменять на негативные.

Аргумент четвертый: людям, которые будут знакомиться с правилами землепользования и застройки, основанными на негативном принципе, будет трудно получать ответы на самые простые вопросы. Например, владелец земельного участка, пожелавший построить на нем, скажем, швейную мастерскую, будет долго и по нескольку раз перебирать страницы объемного документа, желая окончательно убедиться, что швейная мастерская не входит в длинный перечень запрещений для соответствующей территориальной зоны. Фактически такой человек будет искать пустоту в том месте текста, где могла бы быть запись "швейная мастерская", и всегда будет сомневаться в том, нашел он эту пустоту или нет. Видимо, по законам психологии людям в большей степени свойственно именно позитивное мышление <1>. Игнорировать это нельзя, в том числе при подготовке правил землепользования и застройки.

--------------------------------

<1> "А кто, сказав, чем Бог не является, умалчивает о том, что Он есть, тот поступает почти так же, как если бы на вопрос: "Сколько составит дважды пять?" - отвечать: "Не составит ни двух, ни трех, ни четырех, ни пяти, ни двадцати, ни тридцати, короче же сказать, ни одного числа, заключающихся в десятке или в двадцатых", - а между тем не сказать: "Это составит десять", - то есть не остановить мысли спрашивающего на самом искомом. Как всякий ясно видит, гораздо легче и скорее посредством того, что есть, объяснить о предмете и то, чем он не есть, нежели, исключая то, чем он не есть, показать, что он есть" (Святитель Григорий Богослов. Избранные слова. М., 2002. С. 25 - 26).

Напомним, что в правилах землепользования и застройки могут комбинироваться прямые поименования разрешений (позитивная часть) и прямые поименования некоторых запрещений (негативная часть). Последние практикуются при установлении ограничений по требованиям охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны объектов культурного наследия. Эти вопросы рассматриваются ниже.

Вопрос (22) об общих положениях, определяющих включение

в градостроительное зонирование ограничений,

устанавливаемых посредством зон

с особыми условиями использования территорий

Обсуждая вопрос о включении в состав градостроительных регламентов ограничений использования земельных участков и иных объектов недвижимости, следует выделить следующие общие положения:

1) указанные ограничения устанавливаются посредством зон с особыми условиями использования территорий;

2) зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04). Это означает, что:

- требования к определению границ указанных зон и ограничения использования земельных участков, территорий в пределах таких зон устанавливаются либо федеральными законами, либо постановлениями Правительства Российской Федерации;

- требование о том, что указанные зоны устанавливаются либо федеральными законами, либо постановлениями Правительства Российской Федерации, соотносится с нормами Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании". Это означает, что установление зон с особыми условиями использования территорий в случаях обеспечения безопасности жизнедеятельности должно происходить на основании технических регламентов;

- до принятия технических регламентов действует норма ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которой "до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия проектов документов территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и Градостроительному кодексу Российской Федерации";

3) границы зон с особыми условиями использования территорий фиксируются в документах территориального планирования - схемах территориального планирования Российской Федерации (п. 4 ч. 6 ст. 10 ГрК РФ от 29.12.04), схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации (п. 5 ч. 6 ст. 14 ГрК РФ от 29.12.04), схемах территориального планирования муниципальных районов (п. 4 ч. 4 ст. 19 ГрК РФ от 29.12.04), генеральных планах поселений, городских округов (п. 7 ч. 6 ст. 23 ГрК РФ от 29.12.04);

4) в силу того что зоны с особыми условиями использования территорий фиксируются в соответствии с законодательством Российской Федерации, органы местного самоуправления неправомочны утверждать границы и ограничения использования земельных участков и территорий в пределах таких зон, но обязаны отражать указанные границы и ограничения:

- в генеральных планах поселений и городских округов путем отображения соответствующих границ и ограничений (используя для этого требования технических регламентов, а до их принятия - соответствующие нормативно-технические документы (СНиПы, СанПиНы, ГОСТы и пр.) или соответствующие проекты, утвержденные в установленном порядке), в том числе транслируя их из других документов территориального планирования уровня Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального района, действующих на территориях поселений, городских округов;

- в правилах землепользования и застройки, транслируя соответствующие границы и ограничения из генеральных планов поселений и городских округов либо отображая их в правилах непосредственно, - в случаях, когда правила подготавливаются применительно к части территории поселения, городского округа при отсутствии генерального плана согласно ч. 4 ст. 31 ГрК РФ от 29.12.04.

Таким образом, в общем случае ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, устанавливаемые посредством зон с особыми условиями использования территорий, в правилах землепользования и застройки непосредственно не определяются, а отображаются в таких правилах, транслируются из генеральных планов поселений, городских округов, из документов территориального планирования других уровней, иных документов.

Следует особо выделить общий вопрос, относящийся ко всем разновидностям зон с особыми условиями использования территорий, и ответить на него. Вопрос звучит так: почему следует считать, что зонами с особыми условиями использования территорий устанавливается не весь правовой режим, а только его составная часть - ограничения использования расположенных в пределах таких зон территорий и земельных участков? Ответ обусловлен нормами двух федеральных законов. В п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации содержится норма: "Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений". Из ч. 9 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04 следует, что градостроительный регламент состоит из трех частей:

1) виды разрешенного использования земельных участков;

2) предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;

3) ограничения использования земельных участков.

Из сопоставления содержания п. п. 4 и 9 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04 следует, что ограничения использования земельных участков устанавливаются посредством зон с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, посредством зон с особыми условиями использования территорий устанавливается не правовой режим как завершенная совокупность предписаний, а только его часть.

Необходимо обратить внимание на важное обстоятельство, определяемое различным отношением к фактору времени применительно к негативной и позитивной частям градостроительного регламента. По своей природе ограничения определяются исходя из уже имеющегося знания о том, что существует сейчас, или о том, что будет, что планируется с известным, установленным на данный момент набором характеристик. Ограничениями не определяется будущее. Позитивная часть градостроительного регламента, опираясь на существующее, предопределяет то, чего сейчас нет, но может быть в будущем. Поэтому и с этой точки зрения приходится признать, что ограничения по своей природе не могут определять весь правовой режим использования.

Этот вывод и ответ на поставленный вопрос важен в том отношении, что, например, при установлении зон охраны объектов культурного наследия уполномоченные государственные органы должны быть уполномочены законом устанавливать в пределах таких зон не все и вся, а только ограничения. При обсуждении вопроса 24 мы будем вынуждены вернуться к этому важному выводу, который имеет не только юридическое, но и практическое значение для становления рациональной системы регулирования градостроительной деятельности, опирающейся на взаимодействие представителей различных органов власти и четкое знание того, кто и в каких пределах должен осуществлять свои функциональные обязанности.

По назначению и способам установления границ и ограничений следует выделить две разновидности зон с особыми условиями использования территории:

1) зоны, границы и ограничения в пределах которых могут устанавливаться без подготовки или с подготовкой специальных проектов на основании технических регламентов. Это санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны, установление которых связано с обеспечением безопасности;

2) зоны, границы и ограничения в пределах которых могут устанавливаться только путем подготовки специальных проектов. Это зоны охраны объектов культурного наследия, установление которых не связано с обеспечением безопасности, как она понимается Федеральным законом "О техническом регулировании".

Рассмотрим особенности установления каждой из указанных разновидностей зон с особыми условиями использования территории.

Вопрос (23) о некоторых особенностях установления

ограничений посредством санитарно-защитных

и водоохранных зон

С позиции обсуждения задачи включения в состав градостроительных регламентов ограничений использования объектов недвижимости особенности санитарно-защитных и водоохранных зон выявляются при рассмотрении нижеследующих вопросов.

Вопрос 23.1. О том, следует ли считать правильной двухэтапную технологию установления санитарно-защитных и водоохранных зон - первоначально без проектов (на основе классификации объектов), а потом - посредством проектов

Обоснованием технологии, которая включает более одного этапа соответствующих действий, может быть только одно - невозможность сразу и окончательно определить границы распространения соответствующих ограничений. Посмотрим, с такой ли ситуацией мы имеем дело в данном случае.

Санитарно-защитные и водоохранные зоны принципиально отличаются друг от друга. Санитарно-защитная зона - это обозначение территории, в пределах которой распространяется превышающее допустимые пределы вредное воздействие от источника. Водоохранные зоны - это обозначение территории, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения водных объектов.

Санитарно-защитные и водоохранные зоны призваны не допустить или снизить вредное воздействие, в первом случае - на другие объекты, во втором случае - на источник установления зоны. Не допустить вредное воздействие - означает воспрепятствовать размещению новых объектов. Снизить вредное воздействие - означает установить применительно к существующим объектам, являющимся источниками вредного воздействия, правовые ограничения таким образом, чтобы степень такого воздействия не увеличивалась. Таким образом, рассматриваемые зоны выполняют две функции:

1) регулируют планирование размещения новых объектов;

2) регулируют использование ранее размещенных объектов.

Следует различать ситуацию с планированием размещения новых объектов и ситуацию с фиксацией сложившегося положения дел. Рассмотрим это различие применительно к санитарно-защитным зонам.

Планирование размещения новых объектов - это процесс поэтапного уточнения их характеристик, которое происходит со стороны как самих объектов, так и окружающей среды, в которую планируемые объекты предполагается включить.

Чтобы иметь твердую основу для последующего уточнения еще только намеченных характеристик, уже на начальном этапе должны приниматься официальные решения по принципиальным вопросам о размещении объектов, характеристики которых пока не ясны окончательно. Чтобы иметь возможность принимать первоначальные, но официальные решения, необходимо знать параметры санитарно-защитных зон, "привязанные" к обобщенным, рамочным характеристикам объекта, к его классификации. На последующих этапах эти параметры могут быть уточнены.

Для того чтобы такая схема работала, необходимо, чтобы первоначальные параметры санитарно-защитных зон устанавливались "с запасом", а последующее уточнение посредством проекта санитарно-защитной зоны происходило бы в сторону уменьшения первоначально установленных параметров санитарно-защитной зоны. В противном случае первоначальные решения принципиального характера относительно планируемого размещения объекта могут войти в противоречие с законодательством, потерять силу, быть оспорены в судебном порядке. В подтверждение последнего тезиса следует привести нормы, содержащиеся в трех статьях ГрК РФ от 29.12.04:

- "согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства федерального значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта Российской Федерации" (применительно к согласованию проекта схемы территориального планирования Российской Федерации - ч. 1 ст. 12);

- "проект схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации подлежит согласованию с высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, имеющих общую границу с субъектом Российской Федерации, обеспечившим подготовку проекта такой схемы, в целях соблюдения интересов указанных субъектов Российской Федерации в установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территориях указанных субъектов Российской Федерации" (применительно к согласованию проекта схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации - ч. 2 ст. 16);

- "согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта Российской Федерации" (применительно к согласованию генерального плана - ч. 2 ст. 25).

Положение о необходимости "запаса" при первоначальном установлении санитарно-защитных зон, который может быть уменьшен в последующем путем подготовки соответствующих проектов, следует считать базовым принципом функционирования института санитарно-защитных зон. До сих пор этот базовый принцип не соблюдался, в том числе из-за идеологических пороков в построении СанПиНа. Здесь необходимо отметить, что единственным нормативным документом в Российской Федерации, определяющим правовой режим санитарно-защитных зон, является ведомственный документ нормативно-технического характера - "Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03".

Когда посредством установления санитарно-защитных зон происходит первоначальная фиксация (без подготовки соответствующих проектов) ранее сложившегося положения дел, складывается иная ситуация. Ее характер определяется экономическими мотивациями правообладателей тех объектов, которые оказывают вредное воздействие на окружающую среду. В зависимости от различных обстоятельств правообладатели таких объектов могут по-разному реагировать на наличие санитарно-защитных зон, установленных на основании формальных требований законодательства, - могут согласиться с таким положением или не согласиться и воспользоваться соответствующими процедурами по уменьшению размера зон. В последнем случае предусмотрен только один легитимный способ - подготовить и утвердить в установленном порядке проект организации санитарно-защитной зоны. Такие правообладатели далеко не всегда заинтересованы в подготовке, утверждении и реализации проектов организации санитарно-защитных зон вокруг принадлежащих им предприятий (о мотивациях и последствиях мы более детально будем говорить ниже). Поэтому органы власти должны обладать инструментом заблаговременного предъявления обществу, всем гражданам, всем правообладателям объектов недвижимости, а также потенциальным инвесторам факта наличия таких санитарно-защитных зон, даже несмотря на то, что соответствующие проекты не подготовлены, не утверждены и не реализованы.

Таким образом, применительно и к планированию размещения новых объектов, и к фиксации сложившегося положения дел можно считать оправданным то, что ныне (при современном состоянии и возможностях сложившейся системы регулирования) практикуется двухэтапная технология установления санитарно-защитных зон. Аналогичная ситуация имеет место и применительно к водоохранным зонам. Тем не менее следует привести соображения, которые уточняют данный вывод.

Во-первых, не факт наличия утвержденного проекта организации санитарно-защитной зоны должен определять границы такой зоны, а факт реализации проекта, удостоверенный соответствующим образом. Это значит, что фактически мы имеем дело не с двухэтапной, а с трехэтапной технологией установления рассматриваемых разновидностей зон с особыми условиями использования территорий. Это положение не получило закрепления, в частности, в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Во-вторых, вопрос о том, будет ли применяться одноэтапная или многоэтапная технология установления рассматриваемых зон, в каждом конкретном случае может и должен решаться не посредством нормативных предписаний, а правообладателями соответствующих объектов или органами государственной власти, заинтересованными в уменьшении площади таких зон, по необходимости первоначально определяемых "с запасом" на основе классификации соответствующих объектов.

В-третьих, многоэтапная технология в значительной мере отражает те уровень и качество регулирования, которые достигнуты на конкретный момент, но не являются имманентно присущими данному виду регулирования. Вполне резонно допустить и поставить в качестве цели последовательное продвижение к ситуации, когда регулирование данного вопроса будет возможно организовать посредством одноэтапного процесса. Для этого потребуется создать более детализированную классификацию соответствующих объектов в сочетании с детальной классификацией условий и характеристик среды размещения таких объектов. При выполнении этой задачи отпадает необходимость в подготовке проектов организации санитарно-защитных и водоохранных зон или существенно уменьшается количество ситуаций, когда такая необходимость будет возникать.