Вопрос 25.1. О документах - основаниях для подготовки проекта правил землепользования и застройки

Во-первых, при подготовке проекта правил землепользования и застройки должны учитываться документы территориального планирования, и прежде всего генеральные планы поселений, городских округов (ч. 3 ст. 31 ГрК РФ от 29.12.04). Что именно должно учитываться и как? Перечислим. Это:

1) зоны с особыми условиями использования территории, выделяемые в строгом соответствии с требованиями технических регламентов. Учет таких зон происходит путем их безусловной, "механической" фиксации в проектах правил землепользования и застройки, в том числе со ссылкой на соответствующие документы, посредством которых были утверждены такие зоны (при их наличии);

2) зоны охраны объектов культурного наследия, утвержденные посредством проектов зон охраны объектов культурного наследия. Учет таких зон также происходит путем их безусловной, "механической" фиксации в проектах правил землепользования и застройки со ссылкой на соответствующие проекты;

3) характеристики функциональных зон, определенных генеральным планом поселения, городского округа, в случае если они описаны специально в положениях о территориальном планировании. Об этом подробно говорилось при обсуждении вопроса 20;

4) другие положения документов территориального планирования (решения об утверждении границ зон планируемого размещения объектов, необходимых для реализации государственных и муниципальных нужд, решения об изменении границ категорий земель, решения об изменении административных границ, зафиксированные в документах территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального района). Учет такого рода решений также происходит путем их безусловной, "механической" фиксации в проектах правил землепользования и застройки.

Следует принять во внимание норму ч. 4 ст. 31 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой "применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа". Наличие данной нормы не означает, что такого рода проект будет выполняться при отсутствии всяких оснований и обоснований. Основаниями во всех случаях являются требования о соблюдении технических регламентов, об учете других документов территориального планирования (помимо отсутствующего в данном случае генерального плана), сложившегося землепользования.

Во-вторых, при подготовке проекта правил землепользования и застройки должна учитываться схема существующего землепользования. Этот документ прямо не указан в ГрК РФ от 29.12.04, но необходимость его учета при подготовке проекта правил землепользования и застройки определяется косвенно, по совокупности норм ГрК РФ от 29.12.04. Например, в ч. 1 ст. 30 ГрК РФ от 29.12.04 сказано: "Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях... 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства". Очевидно, что такие права и законные интересы не могут быть обеспечены без того, чтобы предложения проекта правил не опирались на факты существующего, сложившегося на данный момент положения. Кроме того, необходимо учитывать, что правила не могут быть приняты "через голову" правообладателей объектов недвижимости и вопреки их законным интересам, которые они имеют право отстаивать, участвуя в публичных слушаниях по обсуждению проекта правил, а также имеют право оспорить в суде решение об утверждении правил землепользования и застройки (ч. 4 ст. 32 ГрК РФ от 29.12.04).

В-третьих, должна учитываться документация по планировке территории, поскольку ее решениями могут закрепляться ранее принятые решения документов территориального планирования относительно границ зон планируемого размещения объектов, включая линейные объекты транспортной и инженерной инфраструктуры.