Вопрос 18.2. О том, что нового в развитие института градостроительного (правового) зонирования ввел Земельный кодекс Российской Федерации 2001 года (под термином "зонирование территорий")

Дальнейшее развитие введенного ГрК РФ от 07.05.98 института правового зонирования было обеспечено принятием в конце 2001 года нового Земельного кодекса Российской Федерации. Применительно к рассматриваемому вопросу это событие было примечательно в следующих отношениях.

Во-первых, Земельный кодекс фактически воспроизвел и закрепил нормы правового зонирования, которые четыре года ранее появились в ГрК РФ от 07.05.98. Вопросам правового зонирования была посвящена специальная ст. 85 "Состав земель поселений и зонирование территорий". Тем самым была поднята юридическая значимость именно этого компонента регулирования землепользования и застройки. К числу норм правового зонирования относятся следующие нормы:

- "для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент". Этой нормой был подтвержден базовый принцип правового зонального регулирования землепользования и застройки, ранее установленный ч. 4 ст. 39 ГрК РФ от 07.05.98;

- "правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны". Этой нормой было преемственно закреплено положение ГрК РФ от 07.05.98, согласно которому градостроительные регламенты содержатся в едином нормативном правовом акте.

Во-вторых, в ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации были сформулированы новые нормы, развивающие институт зонирования территорий (правового зонирования):

- "границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне";

- "правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков)";

- "градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений";

- "градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования";

- "земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления. Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами" <1>.

--------------------------------

<1> Текст нормы приведен на момент введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году. Позднее в него были внесены изменения Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Последняя норма о "несоответствующем использовании", содержащаяся в п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, существенно усиливает и развивает нормы ГрК РФ от 07.05.98 в части утверждения юридических предпосылок и механизмов воздействия градостроительного (правового) зонирования на преобразования, которые предстоит последовательно и целенаправленно осуществлять в российских городах.

Вопрос 18.3. О том, в чем заключаются новеллы ГрК РФ от 29.12.04 в отношении развития института градостроительного зонирования (правового зонирования - в терминологии ГрК РФ от 07.05.98, зонирования территорий - в терминологии Земельного кодекса Российской Федерации)

Прежде всего следует сказать, что ГрК РФ от 29.12.04 воспроизвел указанные выше принципы и нормы ГрК РФ от 07.05.98, а также принципы и нормы Земельного кодекса Российской Федерации. Однако в ГрК РФ от 29.12.04 используется новый термин, обозначающий прежнее понятие, - "градостроительное зонирование".

ГрК РФ от 29.12.04 делает следующий существенный шаг вперед по отношению к ранее установленным федеральными законами нормам. В частности, ГрК РФ от 29.12.04:

1) уточняет и детализирует:

- состав правил землепользования и застройки (ч. ч. 2 и 3 ст. 30);

- состав градостроительных регламентов (ч. 6 ст. 30, ст. ст. 36 - 38);

2) вводит ранее не установленные процедуры применительно к:

- подготовке проекта правил землепользования и застройки (ст. 31);

- утверждению правил землепользования и застройки (ст. 32);

- внесению изменений в правила землепользования и застройки (ст. 33);

- предоставлению разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков (ст. 39);

- предоставлению разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 40).

Вопрос (19) о двух подходах к пониманию содержания

градостроительного зонирования

и градостроительных регламентов

Логика обсуждаемого механизма регулирования такова, что мы можем иметь дело только с двумя подходами к пониманию содержания градостроительного зонирования и градостроительных регламентов - правовым подходом и административно-технологическим.