Часть 1 статьи 11.2 Земельного кодекса рф допускает еще один способ образования земельных участков – образование земельных участков из земель государственной собственности.
Данный способ не описан в положениях Главы I.1 Земельного кодекса РФ, посвященной образованию земельных участков, однако он является одним из наиболее применимых на практике, поскольку применяется в рамках процедур предоставления земельных участков, установленных статьями 29-36 Земельного кодекса РФ.
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 1.7. Образование земельного участка из земель государственной собственности в кадастровом квартале 54:35:010203 | |
Основанием для образования земельных участков могут являться принятые или утвержденные в рамках процедур предоставления земельных участков уполномоченными органами:
• решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (ч.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ);
• решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утвержден акт выбора земельного участка (ч.1 ст.32 Земельного кодекса РФ);
• схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (ч.4 ст. 34, ч.7 ст. 36 Земельного кодекса РФ).
За принятие вышеуказанных документов следуют:
• проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, которые, как правило, оплачиваются лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка,
• постановка земельного участка на государственный кадастровый учет;
• проведение торгов, принятие решения о предоставлении земельного участка уполномоченным органом власти или заключение договора аренды либо купли продажи земельного участка;
• государственная регистрация прав на земельный участок.
1.2.6. Условия формирования земельных участков
Положения Главы 3 Закона о формировании недвижимости устанавливают условия формировании недвижимости, а также требования к образуемым объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим некоторые из них.
Статья 1. Каждая формируемая или изменяемая единица недвижимости должна отвечать соответствовать своему целевому назначению исходя из своего местоположения, размеров и иных характеристик. В этом отношении следует особо следить за тем, чтобы единица недвижимости имела четкие границы, а также доступ к дорогам необходимым дорогам, лежащим за ее пределами, и чтобы единица недвижимости, используемая для застройки, имела водоснабжение и канализацию.
Статья 2. На территории, для которой разработан детальный план развития1, план регулирования недвижимости или зональные регламенты, процесс формирования недвижимости не осуществляется, если указанная процедура противоречит плану или установленным правилам. Незначительные отклонения допускаются, если они не противоречат цели плана или нормам.
Статья 4. В случае формирования единицы недвижимости, для которой необходимо организация нового выезда от дороги общего пользования, такое формирование не является возможным, в случае, когда новый выезд вызовет помехи движению по дороге общего пользования.
Статья 5. Для того, чтобы сельскохозяйственная единица недвижимости считалась соответствующей своему целевому назначению, она должна иметь необходимые площадь, планировку и местоположение, которые бы позволяли вести экономически успешное хозяйство на данной единице недвижимости. При рассмотрении данного вопроса следует обращать особое внимание на возможность объединения сельскохозяйственной деятельности с иными видами деятельности в данном регионе. Особое внимание должно быть уделено возможности создания новых рабочих мест и увеличения численности населения в малонаселенных сельских районах. Следует также принимать во внимание важность охраны окружающей среды и местных культурных традиций.
Статья 10. Если формирование единицы недвижимости является полезным с общественной точки зрения, то такая процедура может иметь место, даже если она противоречит вышеупомянутым правилам охраны сельского и лесного хозяйства.
Кроме того, предписывается, что формирование недвижимости должно осуществляться таким образом, чтобы не нарушались предписания по охране природы, если земельный участок подпадает под такие предписания. Вместе с тем допускается, что по запросу органа кадастрового учета региональные и муниципальные органы власти могут давать официальное исключение из действующих правил.
Интересны положения, касающиеся возможности образования земельных участков, когда границы таких участков будут пересекать границы административных регионов (ленов). В этом случае орган кадастрового учета вправе принять решение об изменении границ регионов, если является очевидным для достижения оптимального результата или более удобного установления границы. Орган кадастрового учета может также заручиться решением Правительства или региональной администрации.
Как видно из вышеперечисленных условий в шведском законодательстве условия образования земельных участков и требования к образуемым объектам недвижимости крайне разнообразны и затрагивают все аспекты общественных и экономических интересов, это и планирование развития территорий, это и экономические, экологические и даже социальные и политические аспекты. Но, важно отметить, что эти требования не являются абсолютными. Что означает, что шведский землеустроитель, являясь квалифицированным специалистом в своей области деятельности, и при этом, независимым в принимаемых решениях, уполномочен оценить условия формирования недвижимости и принять решение о его возможности или невозможности. Законодательство это допускает. Кроме того, если он не уверен, то он всегда может заручиться заключением муниципальных или региональных властей, а также Правительства.
Важнейшим условием для принятия такого решения является необходимость соблюдать баланс публичных и частных интересов. Что означает, что в случае противоречия между ними, ущерб одной стороне (например, частным интересам правообладателя объекта недвижимости) не должен превышать выгоду другой стороны.
Совершенно противоположная ситуация в российском законодательстве, где практически все нормы, касающиеся условий образования земельных участков являются императивными и не допускают каких-либо отклонений.
Условия образования земельных участков и требования к образуемым земельным участками отражены в двух федеральных законах: в Земельном кодексе РФ (статьи 11.2 и 11.8), а также в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости». Указанными законами предусмотрено, следующие требования:
• площадь образуемых земельных участков должна соответствовать требованиям к предельным (максимальные и минимальные) размерам земельных участков, которые устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а также в соответствии с Земельным кодексом РФ или иными федеральными законами;
• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
• не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Нормами Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в постановке образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет будет отказано, если:
• одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости;
• доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;
• такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;
• образуемые земельные участки не соответствуют требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам, а также если местоположение границ данных земельных участков не соответствует проекту межевания территории или иному предусмотренному федеральным законом документу.
Очевидно, что требования норм российского законодательства к образуемым земельным участка, охватывают гораздо более узкую сферу общественных интересов. В основном они касаются исключительно «технических» параметров и критериев, таких как площадь и местоположение границ. Одновременно с этим, законодатель не допускает каких-либо отклонений от этих норм, даже если бы эти отклонения являлись бы полезными с общественной точки зрения.
Таким образом, российский кадастровый инженер, также как и шведский землеустроитель является квалифицированным специалистом, но его полномочия по принятию решений об возможности формирования земельных участков при отклонении от каких-либо норм и правил практически сведены к нулю.