1. Формирование недвижимости.

1.1 Общие правила формирования земельных участков.

В европейской практике землеустройства, в основном, применяются четыре основных способа формирования земельных участков: выдел (subdivision), раздел (partition), объединение (amalgamation) и перераспределение (reallotment).

Ровно аналогичные способы формирования земельных участков: выдел, раздел, объединение и перераспределение были обозначены в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 №660), которые до октября 2008 года являлись единственным нормативным правовым актом Российской Федерации, который бы определял понятие «формирование земельных участков» и допустимых способов формирования.

Вступившие в силу в октябре 2008 года поправки в Земельный кодекс РФ (внесены Федеральным законом от 22.07.2008 №141-ФЗ) завершили период правового вакуума в вопросе формирования земельных участков в российском законодательстве. Вопросам формирования или как стало обозначено «образования» земельных участков посвящена специальная глава I.1 Земельного кодекса.

Статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что земельные участки образуются согласно четырем классическим способам: при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Одновременно добавлен специальный способ образования – выдел из земель государственной или муниципальной собственности.

Положения российского законодательства об образовании земельных участков как объектов недвижимости отражают специфику сложившейся к 2008 году национальной системы землепользования и земельных отношений, в равной степени, как шведское законодательство о формировании недвижимого имущества отражает шведскую специфику.

Вместе с тем, для полноты понимания сути процесса формирования объектов недвижимости необходимо рассмотреть как российскую, так и шведскую практику, хотя бы в сокращенном варианте.

1.2. Инициация процедуры формирования недвижимости

В Швеции формирование недвижимости осуществляется в рамках специальной прописанной в законе и достаточно строго регламентированной кадастровой процедуры, которую проводит землеустроитель (cadastral surveyor), являющийся при этом государственным служащим и сотрудником органа кадастрового учета.

Процедура формирования недвижимости начинается с подачи в орган кадастрового учета письменного заявления заинтересованным лицом, в качестве которого могут выступать собственники объектов недвижимости (земельных участков), органы муниципальные и региональные органы власти.

В действующем российском законодательстве отсутствуют какие-либо положения о полномочиях того или иного лица выступать с инициативой об образовании земельных участков. Началом процедуры образования земельных участков можно считать момент заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ между кадастровым инженером (исполнитель работ) и любым лицом, которое на этом этапе может не иметь ни какого отношения к правам на земельные участки.

1.2.1. Выдел земельных участков

Наиболее часто применимым на практике является выдел земельных участков, который означает формирование нового земельного участка из существующего (исходного) земельного участка. В Шведском законодательстве в результате выдела уменьшается площадь и меняется конфигурация границ исходного земельного участка, но исходный земельный участок при этом сохраняется как объект недвижимости с прежним кадастровым номером, титулом и иными правами и обременениями на него.

В российском законодательстве понятию subdivision в большей степени соответствует способ образования «раздел земельных участков». Согласно статье 11.4 Земельного кодекса РФ:

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусматриваются два варианта раздела земельных участков:

1. Раздел исходного земельного участка с его сохранением в измененных границах (измененный ЗУ), с измененной площадью, но с прежним кадастровым номером, что допускается в случаях:

Раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан (ч.4 ст. 11.4 ЗК РФ)

Раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного любому физическому или юридическому лицу на праве аренды, постоянного бессрочного пользования, или пожизненного наследуемого владения (ч.18 ст. 3 ФЗ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», норма действует до 01.01.2015 года)

Раздела земельного участка, являющегося единым землепользованием (п. 60 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20.02.2008 № 35).

2. Раздел исходного земельного участка с его прекращением, когда ни кадастровый номер, ни титульное, ни иные права на данный земельный участок не сохраняются. Данный способ применяется во всех остальных случаях, когда иное не установлено законом. На практике, такой способ раздела в основанном применяется при разделе земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе в общей долевой, а также при разделе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые не были предоставлены физическим или юридическим лицам.

Два вышеуказанных способа раздела земельных участков представлены на следующем рисунке:

Раздел с прекращением исходного земельного участка	Раздел с сохранение исходного земельного участка в измененных границах
Исходный земельный участок :15 прекращает свое существование	Исходный земельный участок :15 сохраняется в измененных границах(измененный земельный участок)

Рис. 1.1. Способы раздела земельных участков (земельный участок «:15» – исходный земельный участок, земельные участки «:ЗУ1» и «:ЗУ2» - образуемые земельные участки, отрезок границы «н1-н2» - новая граница между земельными участками).

Статья 11.4 Земельного кодекса РФ также определяет особый случай раздела земельного участка:

1. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Права на образованные земельные участки также возникают в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ. Согласно частям 2 и 3 статьи 11.4:

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (т.е. участники общей собственности могут принять решение о разделе общего имущества, при этом каждый из образованных участков будет принадлежать отдельному собственнику, и (или) решение о сохранении права общей собственности на все или только некоторые образуемые земельные участки).

Вопрос возникновения и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, регулируются общими нормами статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (см. ниже).

В случае выдела одной доли или нескольких долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в шведском законодательстве применяется способ «partition», а в российском – «выдел».

Согласно Статье 1 Главы 11 «Деление недвижимости» Закона «О формировании недвижимости»:

Единица недвижимости, находящаяся в общей долевой собственности, на основании заявления одного из сособственников может быть разделена на земельные участки, которые будут представлять из себя самостоятельные единицы недвижимости, либо могут быть задействованы далее в процедуре объединения.

При делении недвижимости для каждого из участников долевой собственности по его требованию определяется отдельный земельный участок. По требованию нескольких сособственников может быть образован земельный участок, который будет находиться в их совместной собственности. Для сособственников, которые не высказали определенного требования, определяется образуемый земельный участок, который будет принадлежать им на праве общей собственности.

Таким образом, в шведском законодательстве в случае выдела доли в праве общей собственности в натуре (что означает прекращение титульного права) исходный земельный участок всегда прекращает свое существование как единица недвижимости, а на его месте образуются два или более новых образуемых земельных участка.

В российском законодательстве применен принципиально иной подход. Согласно статье 11.5 Земельного кодекса РФ:

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Выдел земельного участка
Исходный земельный участок :15 сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)

Рис. 1.2. Способ образования земельных участков – «Выдел».

Образование земельных участков путем выдела осуществляется в соответствии с положениями части 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой:

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Указанное в данной статье специальное условие выдела земельных участков в счет земельных долей касается особого (императивного) права собственников земельных долей на выдел земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей без необходимости заключать соглашения с остальными участниками общей долевой собственности, но при условии согласования с ними местоположения выделяемых земельных участков (ст. 13 Федерального закона №101-ФЗ).

Возникновение и переход прав на образуемые и измененные земельные участки регулируются специальной нормой статьи 11.5 Земельного кодекса:

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Возникновение и переход иных прав, ограничений и обременений регулируются общими нормами статьи 11.8 Земельного кодекса РФ.