Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 2. Обязательства по выполнению работ и оказанию услуг. Учебник
.pdf
41
квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Содержание договора участия в долевом строительстве
Обязанности застройщика:
1. В предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При отступлении застройщиком от условий договора и (или) обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или
при наличии недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать
от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Следует отметить, что эти права участника долевого строительства аналогичны правам покупателя по договору купли-продажи (п. 1 ст. 475 ГК
РФ), заказчика по договору подряда (п. 1 ст. 723 ГК РФ).
В Федеральном законе установлено право предъявления участником долевого строительства требования к застройщику в связи с ненадлежащим
качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока –
не менее пяти лет (п. 5–6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты)
объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного
срока, если докажет, что они произошли вследствие:
– нормального износа такого объекта долевого строительства или его
частей;
– нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его
эксплуатации;
– ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Феде-
42
рального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
2. При невозможности завершения строительства в предусмотренный
договором срок не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
3. Направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого
строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства
и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сроки
исполнения данной обязанности установлены в законе (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
4. Передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям
(ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено дого-
вором (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Обязанности участника долевого строительства:
– уплатить обусловленную договором цену;
– принять объект долевого строительства.
Участник долевого строительства может уступить право требования
по договору при соблюдении следующих условий:
43
– после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном
ГК РФ;
– с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства (ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие
его участником долевого строительства осуществляются:
– по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (аналогичное правило предусмотрено в отношении приемки работ по договору строительного подряда, п. 4 ст. 753 ГК РФ);
– после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
(ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Для обеспечения защиты интересов участника долевого строительства
установлены следующие его права до подписания передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства:
– потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
– отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона
(п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
По аналогии с общими положениями о подряде риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом стро-
44
ительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»).
Однако определенные права имеет застройщик при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок, в том числе по истечении двух месяцев
со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства:
– составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта
долевого строительства;
– риск случайной гибели объекта долевого строительства несет участник долевого строительства со дня составления данного акта. В этой части
продублировано общее правило гражданского законодательства о последствиях просрочки приемки результата работы (п. 2 ст. 705 ГК РФ).
При этом указанные правила могут применяться только в случае, если
застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его
получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по
указанному им почтовому адресу.
Права и обязанности гражданина – участника долевого строительства
по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во
вступлении в договор (ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
1.6.3.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором
срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных
ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-
45
мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3
ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях
(ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
По требованию участника долевого строительства договор может
быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых
входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок
объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе
существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В указанных случаях у застройщика возникает обязанность возвратить
участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им
в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой
ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ЦБ РФ), действующей
46
на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Сроки исполнения застройщиком данной обязанности зависят от порядка расторжения договора. В случае расторжения договора в судебном
порядке по требованию участника долевого строительства – десять рабочих дней, в других случаях – в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин,
указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и процентов на эту сумму
за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока,
обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика,
о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Отметим, что здесь продублировано общее правило гражданского законодательства (ст. 327 ГК РФ).
Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора являются:
– просрочка внесения единовременного платежа в течение более чем
два месяца;
– систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем
три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В указанных случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения
47
им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора
по указанным основаниям он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок
участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных в счет цены договора, застройщик обязан совершить те же действия, что и в случае расторжения договора по
требованию участника долевого строительства (ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне
уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное
уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»).
1.6.4.
Общее правило от ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве: в случае неисполнения или ненадлежащего испол-
нения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона,
не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои
обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, т.е. установлено правило о штрафной неустойке (ст. 10 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Ответственность застройщика. Застройщик несет ответственность за:
– нарушение условия о качестве;
48
– нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику
долевого строительства объекта долевого строительства. В этом случае он
уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
(ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);
– нарушение срока возврата денежных средств или срока зачисления
этих денежных средств в депозит нотариуса (аналогичный размер ответственности, ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»).
Ответственность участника долевого строительства. Участник долевого строительства несет ответственность за просрочку внесения платежа: он уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения
обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, застройщик несет ответственность в большем размере,
очевидно, поскольку он является более экономически сильной стороной,
а участник долевого строительства – физическое лицо – более «слабым».
В заключение следует отметить дублирование ряда норм в рассмотренном выше законе. Так, основания и последствия несоблюдения срока передачи участнику долевого строительства объекта и существенного нарушения требований к качеству объекта закреплены в ч. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 7, ч. 1,
2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»).
49
1. Какие субъекты гражданского права могут выступать в качестве сто-
рон по договору подряда?
2. Какие существенные условия предусмотрены в ГК РФ для догово-
ра подряда?
3. Как распределяются риски между сторонами договора подряда?
4. Какие права и обязанности имеет подрядчик (заказчик)?
5. В каких случаях подрядчик (заказчик) несет ответственность?
6. В чем заключается специфика договора бытового подряда?
7. Какие дополнительные права имеет заказчик по договору бытового
подряда?
8. В чем заключается специфика договора строительного подряда?
9. Какие дополнительные права и обязанности имеют стороны по дого-
вору строительного подряда?
10. Какие сроки исковой давности предусматривает ГК РФ для предъ-
явления требований по поводу недостатков выполненной работы?
11. Какую ответственность несет подрядчик за качество работ по дого-
вору строительного подряда?
12. Какие условия договора подряда на выполнение проектных и изы-
скательских работ являются существенными?
13. В чем заключается содержание договора подряда на выполнение
проектных и изыскательских работ?
14. Какие существенные условия государственного (муниципального)
контракта указаны в ГК РФ?
15. Какие субъекты гражданского права могут выступать в качестве заказчиков государственного (муниципального) контракта на выполнение
подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд?
16. Каковы существенные условия договора участия в долевом строительстве?
17. В чем заключается специфика договора участия в долевом строительстве?
18. В чем заключаются отличия договора участия в долевом строительстве от договора купли-продажи и договора подряда?
50
2.
,
2.1.
,
Рассмотренные в данной главе договоры направлены на реализацию потребности заказчика в создании научного или научно-технического продукта. Данный продукт выражается в результатах научного исследования
(договор на выполнение научно-исследовательских работ), создании образца нового изделия, конструкторской документации на него или новой технологии (договор на выполнение опытно-конструкторских и технологических работ).
Деятельность исполнителя в таких договорах носит творческий характер. В связи с этим создаваемый для заказчика результат должен отличаться известной оригинальностью, творческой новизной (в ином случае
нет никакого смысла заказывать такие работы, либо это будет обычный
подряд). В зависимости от уровня новизны при соответствии требованиям, предусмотренным нормами ГК РФ к результатам интеллектуальной
деятельности, созданный продукт может получить правовую охрану в качестве одного из объектов интеллектуальной собственности – изобретения, полезной модели, промышленного образца и др. Таким образом, данные договоры являются правовой формой процесса создания интеллектуального научного или научно-технического результата одним лицом по
заданию другого.
Договор на выполнение научно-исследовательских работ – это со-
глашение, в силу которого исполнитель обязуется провести обусловленные техническим заданием заказчика научные исследования, а заказчик
обязуется принять работу и оплатить ее.
Договор на выполнение опытно-конструкторских и технологических работ – это соглашение, в силу которого исполнитель обязуется раз-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]