Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Отдельные виды обязательств. Часть 2. Обязательства по выполнению работ и оказанию услуг. Учебник
.pdf
31
Во-вторых, законом или договором могут быть предусмотрены предварительные испытания, предшествующие приемке результата работ
(п. 5 ст. 753 ГК РФ).
В-третьих, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть
признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от
подписания акта признаны им обоснованными (п. 4 ст. 753 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ, кроме
того, заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту1.
1.3.3.
Подрядчик несет ответственность за качество работ, в том числе за:
1) допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах
и правилах;
2) недостижение указанных в технической документации показателей
объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность
предприятия;
3) снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания,
сооружения или его части при реконструкции (п. 1 ст. 754 ГК РФ). Заказчик в указанных случаях не несет ответственность, если это так называемые «мелкие отступления» от технической документации и докажет, что
они не повлияли на качество объекта строительства;
4) недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. Освобождение от ответственности возможно, если он докажет, что недостатки произошли не по его вине (вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности
инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или
1
Пункты 12–13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 3.
32
привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта,
произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами) (п. 2 ст. 755 ГК РФ).
В законе предусмотрено, что течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (п. 3 ст. 755 ГК
РФ). При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в п. 1 ст. 754 ГК РФ, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении (п. 4 ст. 755 ГК РФ).
Статья 756 ГК РФ устанавливает сроки обнаружения ненадлежащего
качества строительных работ. При предъявлении требований, связанных
с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п. 1–5 ст. 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ составляет пять лет.
Отметим, что высшей судебной инстанцией дано разъяснение в части
ответственности сторон по договору строительного подряда: неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства1.
1.4.
1.4.1.
По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказ-
чика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат
(ст. 758 ГК РФ).
1
Пункт 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 3.
33
Отметим, что договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ предшествуют по времени договору строительного подряда, однако законодатель специальные нормы, регулирующие отношения по
данному договору, расположил в ГК РФ после норм, регулирующих отношения по строительному подряду.
1.4.2.
Предмет договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ – техническая документация и (или) результаты изыскатель-
ских работ.
Содержание договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик обязан:
– выполнять работы в соответствии с заданием и иными исходными
данными на проектирование и договором;
– согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком,
а при необходимости вместе с заказчиком – с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;
– передать заказчику готовую техническую документацию и результаты
изыскательских работ. Подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика (п. 1 ст. 760 ГК РФ).
Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ гарантирует заказчику отсутствие у третьих лиц права воспрепятствовать выполнению работ или ограничивать их выполнение на основе подготовленной подрядчиком технической документации (п. 2 ст. 760 ГК РФ).
Подрядчик вправе отступить от требований, содержащихся в задании или
других исходных данных, но только с согласия заказчика (п. 2 ст. 759 ГК РФ).
Статья 761 ГК РФ определяет основание и объем ответственности
подрядчика за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских
работ. При обнаружении недостатков в технической документации или
в изыскательских работах подрядчик по требованию заказчика обязан:
– безвозмездно переделать техническую документацию и соответствен-
но произвести необходимые дополнительные изыскательские работы;
– возместить заказчику причиненные убытки, если законом или дого-
вором не установлено иное.
34
Обязанности заказчика по договору подряда на выполнение проектных
и изыскательских работ:
– передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации
(п. 1 ст. 759 ГК РФ);
– уплатить подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ или уплачивать ее частями после завершения отдельных
этапов работ;
– использовать техническую документацию, полученную от подрядчика, только на цели, предусмотренные договором, не передавать техническую документацию третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней
данные без согласия подрядчика;
– оказывать содействие подрядчику в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре;
– участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;
– возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;
– привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической
документации или выполненных изыскательских работ (ст. 762 ГК РФ).
Очевидно, что поскольку в § 4 гл. 37 ГК РФ не предусмотрены особые
правила в отношении сторон, формы договора, ответственности заказчика, порядка приемки работ по договору подряда на выполнение проектных
и изыскательских работ, то применяются общие правила, содержащиеся
в § 1 гл. 37 ГК РФ.
Требования к результатам инженерных изысканий и проектной документации в целях безопасности зданий и сооружений предусмотрены
в гл. 3 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в том числе установлено, что
они должны быть достоверными и достаточными для установления проектных значений параметров и других проектных характеристик здания
или сооружения, а также проектируемых мероприятий по обеспечению его
безопасности. Расчетные данные в составе результатов инженерных изысканий должны быть обоснованы лицом, выполняющим инженерные изыскания, и содержать прогноз изменения их значений в процессе строительства и эксплуатации здания или сооружения (п. 1 ст. 15).
35
1.5.
1.5.1.
Подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы,
предназначенные для удовлетворения государственных или муниципальных нужд, осуществляются на основе государственного или муниципального контракта на выполнение подрядных работ для государственных или
муниципальных нужд.
По государственному или муниципальному контракту на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных
нужд (государственный или муниципальный контракт) подрядчик обязу-
ется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному или муниципальному заказчику, а государственный или муниципальный заказчик обязуется
принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату
(п. 2 ст. 763 ГК РФ).
К отношениям по государственным или муниципальным контрактам
на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд в части, не урегулированной ГК РФ, применяется законодательство о подрядах для государственных или муниципальных нужд (ст. 768
ГК РФ), прежде всего нормы Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ
«О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальный нужд»1.
1.5.2.
Подрядчики по государственному или муниципальному контракту:
юридическое или физическое лицо (п. 1 ст. 764 ГК РФ).
Заказчики по государственному контракту: государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления
1
Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров,
работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальный нужд» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2013. № 14.
36
государственными внебюджетными фондами, а также казенные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов
РФ (п. 2 ст. 764 ГК РФ).
Заказчики по муниципальному контракту: органы местного самоуправления, а также иные получатели средств местных бюджетов при
размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных
средств и внебюджетных источников финансирования (п. 3 ст. 764 ГК РФ).
1.5.3. , , ,
Основания и порядок заключения государственного или муниципального
контракта определяются в соответствии с положениями ст. 527 и 528 ГК
РФ, таким образом законодатель устанавливает общие подходы для подрядных работ и для поставки товаров для государственных и муниципальных нужд, что, несомненно, является вполне обоснованным и направлено на своего рода «экономию» правовых норм и, следовательно, времени
участников рассматриваемой группы отношений.
В ГК РФ определены существенные условия государственного или муниципального контракта:
– объем и стоимость подлежащей выполнению работы;
– сроки ее начала и окончания;
– размер и порядок финансирования и оплаты работ;
– способы обеспечения исполнения обязательств сторон (п. 1 ст. 766).
В статье 767 ГК РФ закреплены правила, регулирующие порядок измене-
ния государственного или муниципального контракта.
Основание изменения государственного и муниципального контракта:
уменьшение соответствующими государственными органами или органами местного самоуправления в установленном порядке средств соответствующего бюджета, выделенных для финансирования подрядных работ.
В этом случае стороны должны согласовать новые сроки, а если необходимо и другие условия выполнения работ. При этом подрядчик имеет
право требовать от государственного или муниципального заказчика возмещения убытков, причиненных изменением сроков выполнения работ
(п. 2 ст. 767 ГК РФ).
В ГК РФ содержится следующая отсылочная норма: изменения условий
государственного или муниципального контракта, не связанные с указанными выше обстоятельствами, в одностороннем порядке или по соглашению сторон допускаются в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 767).
37
1.6.
1.6.1.
Возникновение договора долевого участия в строительстве, как и, например, договора коммерческой концессии, продиктовано сменой политических и социально-экономических условий жизни российского общества
в 90-х гг. XX в. Однако этот договор в связи с его незначительным применением не был закреплен в нормах первоначальной редакции части второй ГК РФ, что привело к появлению категории так называемых «обманутых дольщиков». Реально отношения по договору участия в долевом строительстве были урегулированы только Федеральным законом от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином –
участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав
потребителей в части, не урегулированной вышеназванным Федеральным
законом.
Для защиты интересов застройщиков и общества в целом закон наделил
Правительство РФ правом издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении (ч. 2 ст. 4 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (за-
стройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами
и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный
дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на
ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
1
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (с послед. изм.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1.
38
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства
при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Договор участия в долевом строительстве во многом близок к договору купли-продажи, поскольку речь идет о приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, договор участия в долевом строительстве близок
к договору подряда в силу того, что застройщик должен еще выполнить работу – построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
Сходство с договорами купли-продажи и подряда проявляется в существенных условиях договора участия в долевом строительстве и его содержании.
Однако имеются и существенные отличия договора участия в долевом
строительстве как от договора купли-продажи товара в будущем (на момент заключения жилые и нежилые помещения еще не построены и не
могут быть индивидуализированы; право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации), так и от договора строительного подряда (участник долевого
строительства не наделен правомочиями, которыми обладает заказчик, например, давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п., а также не выполняет обязанности, характерные для заказчика, а именно, по предоставлению земельного участка, по обеспечению
материалами и оборудованием и т.п.)1. При этом, по мнению Е.А. Суханова,
договор участия в долевом строительстве является самостоятельным гражданско-правовым договором, при регулировании которого в значительной
мере используются публично-правовые элементы2.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним и воз-
мездным договором.
Полагаем вполне обоснованным трактовать договор участия в долевом
строительстве как публичный (застройщик не вправе отказать лицу, к нему обратившемуся, в заключении договора, и условия, прежде всего цена,
должны быть одинаковыми для всех потребителей) и, в определенной мере, как договор присоединения (участник долевого строительства соглашается с условиями, предлагаемыми застройщиком).
1
См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 2. Обязательственное право / отв. ред.
Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 521–522.
2
См.: Там же. С. 526–527.
39
1.6.2.
Стороны договора участия в долевом строительстве: застройщик
и участник долевого строительства.
Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве
субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008
№ 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»1 случаях на
праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В основном законе, регулирующем рассматриваемую группу договорных отношений, определены следующие условия получения застройщиком
права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных
объектов недвижимости:
– получение в установленном порядке разрешения на строительство;
– опубликование, размещение и (или) представление проектной декла-
рации;
– государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного срочного
пользования таким земельным участком (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Участниками долевого строительства, как правило, являются физические лица. При этом вполне возможно участие в данном качестве и юридического лица.
Форма договора участия в долевом строительстве. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмо-
1
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строитель-
ства» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 30 (ч. 2).
40
трено Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Сохранение правила о регистрации данного договора, очевидно,
продиктовано стремлением законодателя максимально обеспечить защиту
интересов участников долевого строительства – более экономических слабых участников гражданского оборота по сравнению с застройщиками.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
предусмотрены в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
1) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (по общему правилу, должен быть единым
для всех участников долевого строительства многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости или блок-секции многоквартирного
дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования);
3) цена договора, срок и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика).
Отметим, что первые три существенных условия рассматриваемого дого-
вора аналогичны существенным условиям договора строительного подряда.
Цена договора участия в долевом строительстве состоит из двух ча-
стей:
– денежные средства на возмещение затрат на строительство (созда-
ние) объекта долевого строительства;
– денежные средства на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). По
соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если это предусмотрено договором (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]