Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебное пособие для бакалавров
.pdf
Глава 10. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
10.1. Понятие земель
сельскохозяйственного
назначения и их состав
Землями сельскохозяйственного назначения признаются
земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).
Земли сельскохозяйственного назначения из земель
иных категорий позволяют выделить 2 признака. Во-первых,
это земли, находящиеся за границами населенных пунктов.
Во-вторых, целевое назначение этих земель — использование
для нужд сельского хозяйства.
Земли, используемые для сельскохозяйственных нужд,
могут включаться и в иные категории земель: населенных пунктов, лесного фонда, промышленности и иного специального
назначения. В эти категории земель они включаются как земли,
имеющие иное основное целевое использование. В границах
населенных пунктов эти земли включаются в зону сельскохозяйственного использования до изменения их разрешенного
использования в соответствии с генеральным планом или правилами землепользования и застройки. Сельскохозяйственные
угодья могут входить в состав земель лесного фонда, однако
основное их назначение — они используются для нужд лесного
хозяйства.
211
Согласно п. 1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного
назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных
с сельскохозяйственным производством целей.
Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются: гражданам для создания и деятельности крестьянских
(фермерских) хозяйств, ведения личных подсобных хозяйств,
садоводства, животноводства, огородничества; хозяйственным
товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям; некоммерческим
организациям, в том числе потребительским кооперативам,
религиозным организациям; казачьим обществам; опытнопроизводственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научно-исследовательских
организаций, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля и т. д.
Таким образом, земли данной категории используются
не только для выращивания сельскохозяйственной продукции,
но и для размещения зданий, строений, сооружений, необходимых для сельскохозяйственных нужд. С учетом этого в состав
земель сельскохозяйственного назначения включают: сельскохозяйственные угодья — земли, занятые пашней, сенокосами,
пастбищами, залежами, многолетними насаждениями (садами,
виноградниками и др.), т. е. земельные участки, непосредственно
используемые для выращивания сельскохозяйственной продукции, и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными
для обеспечения защиты земель от воздействия негативных
(вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями,
сооружениями, используемыми для производства, хранения
и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
(п. 2 ст. 77 ЗК РФ).
212
10.2. Особенности оборота земель
сельскохозяйственного назначения
Большие площади земель сельскохозяйственного назначения используются сельскохозяйственными предприятиями,
а также для создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.
Право частной собственности на эти земли возникало при
реорганизации колхозов и совхозов и приватизации принадлежащих им земель. Порядок приватизации земель, используемых колхозами и совхозами, первоначально определялся
постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86
«О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (утратило
силу), устанавливавшим круг лиц, имеющих право на земельную долю, — это члены колхозов и работники совхозов.
В данный перечень не были включены пенсионеры хозяйств,
работники социальной сферы, что повлекло возникновение
многочисленных конфликтов. 4 сентября 1992 г. Правительство
РФ приняло постановление № 708 «О порядке приватизации
и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» (утратило силу), в котором был расширен
перечень лиц, имеющих право на земельную долю. В него были
включены работники социально-культурной сферы, проживающие в сельской местности, пенсионеры хозяйств, проживающие на их территории, а также лица, временно отсутствующие,
и лица, уволенные с предприятия по сокращению численности
работников после 1 января 1992 г.
В настоящее время особенности возникновения прав
на земли сельскохозяйственного назначения определяются
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,
действие которого распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 1 ст. 1 его действие
не распространяется на земельные участки, предоставленные
из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для
индивидуального жилищного, гаражного строительства, ве-
213
дения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства,
животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Исключая
эти земли из состава земель сельскохозяйственного назначения, можно установить, что действие ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» распространяется только
на сельскохозяйственные угодья.
В ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» определены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Сохранение целевого использования земельных участков.
Использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением является обязанностью всех правообладателей. Законодатель предусматривает определенную процедуру
перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли
иных категорий, требующую решения компетентного органа
управления (п. 1 ст. 8 ЗК РФ). При этом должен соблюдаться принцип, закрепленный в ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей приоритет
сохранения особо ценных земель, согласно которому изменение
целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного
назначения для иных целей ограничивается или запрещается
в порядке, установленном федеральными законами. С учетом
этого принципа в ст. 7 ФЗ «О переводе земель и земельных
участков из одной категории в другую» установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного
назначения допускается в исключительных случаях, перечень
которых является исчерпывающим. Так, земли, непригодные
для осуществления сельскохозяйственного производства, могут включаться в состав земель лесного и водного фондов или
земель запаса. Сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения, например, могут переводиться
в иные категории земель в связи с созданием особо охраняемых
природных территорий или с их отнесением к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо
214
ценного назначения, а также для размещения промышленных
и иных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при
отсутствии иных вариантов их размещения.
Особый режим устанавливается для земель, кадастровая
стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний
уровень кадастровой стоимости по муниципальному району
(городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости
по муниципальному району (городскому округу), использовать
их для иных целей не допускается, за исключением отдельных
случаев, таких как: установление или изменение границы населенного пункта; строительство дорог, линий электропередачи,
линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений),
нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений; выполнение
международных обязательств РФ, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов
размещения соответствующих объектов; добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации
земель.
Согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ нормативными правовыми актами
субъектов РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытнопроизводственных подразделений научно-исследовательских
организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых
существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут
быть включены в перечень земель, использование которых для
других целей не допускается.
Установление максимального размера общей площади
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на тер-
215
ритории одного муниципального района и могут находиться
в собственности одного гражданина и (или) одного юридического
лица. Закрепление данного принципа имеет целью обеспечить
рациональное использование земель и препятствует сосредоточению земель у одного гражданина или юридического лица,
а следовательно, является гарантией права граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность, установленного в п. 2 ст. 15 ЗК РФ.
Обязанность определить максимальный размер общей
площади земельных участков сельскохозяйственных угодий
возлагается на субъектов РФ. В соответствии с п. 2 ст. 4 ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальная их площадь не может быть менее чем 10% общей
площади сельскохозяйственных угодий, расположенных
на указанной территории в момент предоставления и (или)
приобретения таких земельных участков.
В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены правовые последствия для тех случаев,
когда у указанных лиц по основаниям, допускаемым законом,
возникнет право собственности на земельный участок или долю
в праве общей собственности на земельный участок, общая
площадь которых превышает максимальные размеры. Часть
земельного участка или земельной доли, превышающая максимальные размеры, должна быть отчуждена в течение года
со дня возникновения права собственности либо со дня, когда
собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах,
которые повлекли за собой нарушение требований закона.
Если в установленный срок не было соблюдено это требование, то орган управления, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом
орган государственной власти субъекта РФ, на который возлагается обязанность в течение месяца со дня, когда ему стало
известно о нарушениях требований закона, обратиться в суд
с заявлением о понуждении собственника к продаже части
216
земельных участков или доли в праве общей собственности
на торгах (конкурсах, аукционах). При отсутствии лица, желающего приобрести данное имущество, его приобретают субъект
РФ или органы местного самоуправления, если законом субъекта РФ эта обязанность возложена на них. Земельный участок
или доля в праве общей собственности приобретается ими
по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.
Законами субъектов РФ могут быть установлены минимальные размеры образуемых новых земельных участков.
В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
перечислены случаи, когда минимальные размеры образуемых
новых земельных участков не учитываются. К ним, например,
относится выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве
общей собственности для ведения личного подсобного хозяйства
или осуществления деятельности крестьянского (фермерского)
хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство или другая деятельность, допускающая использование
земельных участков, размеры которых менее чем, минимальные размеры земельных участков, установленные законами
субъектов РФ.
Преимущественное право субъектов РФ покупки земельного участка при его продаже, за исключением случаев
продажи с публичных торгов. Законом субъекта РФ данное
право может быть передано органам местного самоуправления.
Реализуется данный принцип в соответствии с п. 2 ст. 8 ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Продавец земельного участка обязан известить в письменной
форме высший исполнительный орган государственной власти
субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении
продать земельный участок с указанием цены, размера, его
местоположения и срока, до истечения которого должен быть
осуществлен взаимный расчет, который не может быть более
чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если
субъект РФ или орган местного самоуправления откажется
217
от покупки либо в течение 30 дней со дня поступления извещения не уведомит в письменной форме продавца о намерении
приобрести продаваемый земельный участок, продавец вправе продать его третьему лицу. При этом ограничивается срок
и цена, по которой он может быть продан. Совершение сделки
возможно в течение года и по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее
заявленной или с изменением других существенных условий
договора продавец обязан направить новое извещение. Сделка, совершенная с нарушением этих требований, считается
ничтожной.
Преимущественное право других участников долевой
собственности на земельный участок, находящийся в долевой
собственности, либо использующих этот земельный участок
сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли
в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном
отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Этот принцип реализуется в соответствии с требованиями
ст. 250 ГК РФ. Продавец доли обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности, сельскохозяйственную организацию или гражданина — члена
крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих этот
земельный участок, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых
ее продает. Если остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю
в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности имеет
право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В отличие от норм ст. 250 ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» равные права на приобре-
218
тение доли в праве общей собственности на земельный участок
при возмездном ее отчуждении предоставляет не только сособственникам, но и сельскохозяйственному предприятию или
гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства,
использующим земельный участок.
С учетом этого принципа сформулирована норма, содержащаяся в п. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если участник долевой собственности
продает свою земельную долю другому участнику долевой
собственности либо сельскохозяйственной организации или
гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства,
использующим земельный участок, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Установление особенностей предоставления земельных
участков иностранным гражданам, иностранным юридическим
лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам,
в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных
граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства
составляет более чем 50%. Согласно ст. 3 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» перечисленные лица могут
обладать земельными участками или долями в праве общей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Правовые последствия, наступающие в случае нарушения
этого требования, определены в ст. 5 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения». Если в собственности лица
по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный
участок или доля в праве общей собственности на земельный
участок и это нарушает данный принцип, такие земельный
участок (часть земельного участка) или доля должны быть
отчуждены собственником. Порядок отчуждения аналогичен
отчуждению земельного участка в тех случаях, когда его площадь превышает установленные максимальные размеры.
219
Особенности совершения сделок с долями в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам, совершаемым с долями
в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, применяются правила
ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности
на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает 5, правила ГК РФ применяются с учетом
особенностей, установленных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перечислены сделки, совершение которых возможно
с земельными долями. Собственник земельной доли без выдела
в счет нее земельного участка может ее завещать, отказаться
от права собственности на земельную долю, внести в уставный
(складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное
управление либо продать или подарить ее другому участнику
долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского)
хозяйства, использующим земельный участок, находящийся
в долевой собственности. Сделки, не указанные выше, могут
быть совершены только после выделения земельного участка
в счет земельной доли.
При передаче земельной доли в уставный (складочный)
капитал сельскохозяйственной организации, использующей
земельный участок, в доверительное управление, завещание,
отказ от права собственности или выделение земельного участка в счет земельной доли государственной регистрации права
на земельную долю не требуется.
Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности
гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду
или не распорядился ею иным образом в течение 3 и более лет
220
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]