Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебное пособие для бакалавров
.pdf
вследствие событий, с которыми закон или иной право-
вой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
6.1. Гражданско-правовые
договоры и иные сделки как
основания возникновения прав
на земельные участки
При совершении сделок с земельными участками применяются нормы ЗК РФ и ГК РФ. В п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено,
что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться
или переходить от одного лица к другому иными способами
в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле
и других природных ресурсах. В п. 3 ст. 209 ГК РФ предусматриваются ограничения по распоряжению земельными
участками: «Владение, пользование и распоряжение землей
и другими природными ресурсами в той мере, в какой их
оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляется
их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц».
Оборотоспособность земельных участков определена
в ст. 27 ЗК РФ, устанавливающей земельные участки, изъятые
из оборота и ограниченные в обороте, а также земельные участки, приватизация которых запрещена. В отношении земель
сельскохозяйственного назначения установлено, что их оборот регулируется специальным законом (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ изъяты из гражданского
оборота, т. е. не предоставляются в частную собственность
и не могут быть объектом гражданско-правовых сделок,
земельные участки, занятые находящимися в федеральной
собственности следующими объектами: государственными
природными заповедниками и национальными парками
(за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
91
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ,
другие войска, воинские формирования и органы; объектами
организаций федеральной службы безопасности; объектами
использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных
материалов и радиоактивных веществ; воинскими и гражданскими захоронениями и др.
В п. 5 указанной статьи определяются земельные участки,
которые ограничиваются в обороте, т. е. не предоставляются в частную собственность, если федеральными законами
не уста новлено иное. Ограничиваются в обороте находящиеся
в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; из состава
земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные
объекты, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности; предоставленные для обеспечения обороны
и безопасности, оборонной промышленности, таможенных
нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; предоставленные для
нужд организаций транспорта и связи; производства ядовитых
веществ, наркотических средств; расположенные в границах
земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, и др.
Кроме того, действующее федеральное законодательство
определяет земли, приватизация которых запрещена. В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования населенных пунктов, занятые
площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,
набережными, скверами, бульварами, водными объектами,
пляжами и другими объектами, которые могут включаться
в состав различных территориальных зон. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы,
установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных
участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры,
в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
92
В п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определены земельные участки, которые не подлежат отчуждению приватизированным предприятиям. Это земельные участки, находящиеся в составе лесного
и водного фондов, особо охраняемых природных территорий
и объектов; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; общего пользования в населенных
пунктах; не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством РФ.
При совершении сделок с земельными участками должен
соблюдаться принцип единства судьбы земельных участков
и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все
прочно связанные с земельными участками объекты следуют
судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип реализуется в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного
участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений
в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке
и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным
участком, за исключением случаев: отчуждения части здания,
строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания,
строения, сооружения, находящихся на земельном участке,
изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов должен соблюдаться в и тех случаях, когда здание, строение, сооружение находятся на чужом
земельном участке. В п. 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,
находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части
земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях
93
и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пленум
Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что покупатель
здания, строения, сооружения, находящихся на земельном
участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую
недвижимость приобретает право пользования земельным
участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на правах аренды, независимо
от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды
между покупателем недвижимости и собственником земельного участка
33
.
Принцип единства судьбы недвижимого имущества
и прочно связанных с ним объектов реализуется и при залоге
недвижимости. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ при ипотеке
зданий и сооружений обязательства залога должны распространяться и на земельный участок, на котором находятся
эти объекты. В ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
уточняется, что право залога не распространяется на право
постоянного пользования земельными участками. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает
право пользования земельным участком на тех же условиях
и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель)
имущества.
Если здание, строение или сооружение расположено
на земельном участке, используемом на праве аренды, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права
в отношении земельного участка в залог в пределах срока
договора аренды земельного участка с согласия собственника
земельного участка.
Залог права аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, арен-
33
См. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 14).
94
датором такого земельного участка допускается в пределах
срока договора аренды с согласия собственника земельного
участка.
Иное правило устанавливается при ипотеке земельного
участка. Право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или
сооружение залогодателя. Если в договоре залога содержится
условие, предусматривающее, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю
здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, то залогодатель при обращении взыскания на земельный
участок сохраняет право на такие здания или сооружения
и приобретает право ограниченного пользования (сервитут)
той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий или сооружений в соответствии
с их назначением.
Если предметом залога является только земельный
участок, залогодатель вправе без согласия залогодержателя
распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на этом участке. На земельном участке,
заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без
согласия залогодержателя возводить в установленном порядке
здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором
об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Предметом залога могут являться земельные участки, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте. Запрещено передавать в залог земли, находящиеся в государственной, муниципальной собственности,
за исключением земельных участков, предназначенных для
жилищного строительства или комплексного освоения в целях
жилищного строительства и передаваемых в залог для обеспечения кредита, предоставленного для обустройства данных
земельных участков посредством строительства объектов
инженерной инфраструктуры.
95
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного
нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
для земель различного целевого назначения и разрешенного
использования.
Согласно ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
взыскание на заложенный земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения не может быть обращено
до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных
работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября
года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке
не предусмотрена иная дата.
Особенности купли-продажи земельных участков устанавливаются в ст. 37 ЗК РФ. Объектом купли-продажи могут
быть только земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет.
В соответствии с п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного
участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том
числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка
в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие
ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
На продавца возложена обязанность при заключении
договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка
и ограничениях его использования. Определены правовые
последствия для тех случаев, когда продавец заведомо сообщил ложную информацию. В этом случае покупатель вправе
96
требовать уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи земельного участка и возмещения
причиненных ему убытков. Указанные правовые последствия
возможны в тех случаях, когда продавец сообщил заведомо
ложную информацию об обременениях земельного участка
и ограничениях его использования в соответствии с его разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного
земельного участка; об использовании соседних земельных
участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого
земельного участка; иную информацию, которая может оказать
влияние на решение покупателя о покупке данного земельного
участка и требования о предоставлении которой установлены
федеральными законами (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Вышеизложенные
нормы применяются также в случаях мены земельных участков, передачи их в аренду.
6.2. Предоставление
земельных участков из земель,
находящихся в государственной
или муниципальной собственности
Права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, у граждан или
юридических лиц возникают по совокупности юридических
фактов, одним из которых является акт органа управления.
Компетенция органов управления, осуществляющих предоставление земельных участков в соответствии со ст. 29 ЗК РФ,
определяется в ст. 9–11 ЗК РФ и разграничивается с учетом
формы собственности на земельный участок. Российская Федерация осуществляет распоряжение земельными участками,
находящимися в собственности РФ; субъекты РФ — земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;
97
органы местного самоуправления — земельными участками,
находящимися в муниципальной собственности.
Распоряжение земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена, осуществляется
органами местного самоуправления муниципальных районов
и городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности, а также ФЗ «Об инновационном центре «Сколково».
В населенных пунктах, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, распоряжение земельными
участками осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законодательством субъектов
РФ не установлено, что распоряжение такими земельными
участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В отдельных статьях ЗК РФ предусматриваются процедуры предоставления земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, для
строительства (ст. 30–31 ЗК РФ), для жилищного строительства
и комплексного освоения в целях жилищного строительства
(ст. 3
0.1, 30.2, 38.1, 38.2), для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ), и приобретения прав на земельные участки, на которых размещаются здания, строения и сооружения
(ст. 36 ЗК РФ).
Процедура предоставления земельных участков для
строительства устанавливается в ст. 30–32 ЗК РФ. Согласно
п. 1 ст. 30 ЗК РФ земельные участки для строительства предоставляются либо без предварительного согласования мест
размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. Согласно п. 11 ст. 30 ЗК РФ
земельные участки для строительства предоставляются без
проведения предварительного согласования места размещения объекта в случае размещения объекта в городском
или сельском поселении в соответствии с градостроительной
документацией о застройке и правилами землепользования
98
и застройки (зонированием территорий), а также в случае
предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава
земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального
жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Не проводится предварительное согласование места
размещения объекта при предоставлении земельных участков
в соответствии с договором о развитии застроенной территории
2.1 ст. 30 ЗК РФ); лицу, имеющему лицензию на право пользо-
(п.
вания недрами (п.
«Российские автомобильные дороги» (п.
жилищного строительства и комплексного освоения в целях
жилищного строительства (п. 1 ст. 3
Процедура предоставления земельных участков
для строительства без проведения предварительного согласования места размещения объекта устанавливается
в п. 4 ст. 30 ЗК РФ. Предоставление начинается с формирования земельного участка, включающего проведение работ,
в результате которых обеспечивается подготовка документов,
содержащих сведения о таком земельном участке, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета,
осуществление государственного кадастрового учета такого
земельного участка в соответствии с ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости». Формирование земельного участка
включает также определение его разрешенного использования;
а также технических условий подключения (технологического
присоединения) объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения и платы за это подключение; принятие решения
о проведении торгов или предоставлении земельных участков
без проведения торгов; публикацию сообщения о проведении
торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных
участков без проведения торгов.
После осуществления формирования земельного участка проводятся торги по продаже земельного участка или
права на заключение договора аренды. В соответствии
с п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для стро-
2.2 ст. 30 ЗК РФ); Государственной компании
2.3 ст. 30 ЗК РФ); для
0.1, п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ).
99
ительства в собственность без предварительного согласования
места размещения объектов осуществляется исключительно
на торгах (кроме случаев, предусмотренных п.
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность
на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (и ли) во владение гражданам или юридическим лицам,
предоставляется для строительства в границах застроенной
территории, в отношении которой принято решение о развитии,
без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок
по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность
или в аренду.
Земельные участки, необходимые для ведения работ,
связанных с пользованием недрами (из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности),
предоставляются пользователям недр в аренду также без
проведения торгов (п.
(конкурсов, аукционов) и без предварительного согласования
мест размещения объектов осуществляется предоставление
в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в аренду земельных участков, необходимых для
осуществления ее деятельности, из земель, которые находятся
в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.
имеющие 3 и более детей, имеют право приобрести бесплатно,
в том числе для индивидуального жилищного строительства,
без торгов и предварительного согласования мест размещения
объектов находящиеся в государственной или муниципальной
собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов РФ (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).
Порядок проведения торгов определен в ст. 38, 3
3
8.2 ЗК РФ и постановлении Правительства РФ от 11 ноября
2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже
находящихся в государственной или муниципальной собствен-
2.2 ст. 30 ЗК РФ). Без проведения торгов
2.3 ст. 30 ЗК РФ). Граждане,
2.1 ст. 30 ЗК РФ).
8.1,
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]