Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебное пособие для бакалавров
.pdf
ности земельных участков или права на заключение договоров
аренды таких земельных участков».
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может
быть открытым или закрытым по форме подачи предложений
о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме
конкурса в том случае, когда устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.
Законодатель разграничивает полномочия продавца
земельного участка и организатора торгов. При продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды
таких земельных участков продавец, полномочия которого осуществляют органы государственного управления или местного
самоуправления, имеющие право распоряжаться земельными
участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности: принимает решение о проведении торгов; определяет на основании отчета независимого оценщика
начальную цену земельного участка или начальный размер
арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона»),
а также размер задатка; определяет существенные условия
договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых
по результатам аукциона; заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.
Организатор торгов, полномочия которого осуществляет
либо продавец земельного участка, либо специализированная
организация, с которой заключен соответствующий договор:
определяет место, дату и время начала и окончания приема
заявок об участии в торгах, место, дату и время определения
участников торгов; организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов; принимает заявки и документы
от претендентов, организует регистрацию заявок; принимает
решение о признании претендентов участниками торгов или
об отказе в допуске к участию в торгах, осуществляет иные
предусмотренные законодательством функции.
Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов заявку, платежный документ с отметкой банка,
101
подтверждающий внесение задатка, и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.
Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям: если заявка подана лицом, в отношении
которого законодательством РФ установлены ограничения
в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
представлены не все документы в соответствии с перечнем,
указанным в информационном сообщении (за исключением
предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству РФ; не подтверждено поступление в установленный срок
задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении
торгов.
Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток
претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение
3 банковских дней со дня оформления протокола о признании
претендентов участниками торгов.
Если в торгах участвовало менее 2 участников либо ни один
из участников торгов при проведении аукциона после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет, либо ни один из участников торгов
при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме
подачи предложений о цене или размере арендной платы,
в соответствии с решением организатора торгов не был признан
победителем, либо победитель торгов уклонился от подписания
протокола о результатах торгов, заключения договора куплипродажи или аренды земельного участка, торги признаются
несостоявшимися.
Организатор торгов в случае признания их несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом
могут быть изменены их условия.
Результаты торгов оформляются протоколом, который
является основанием для заключения с победителем торгов
договора купли-продажи или аренды земельного участка.
102
В тех случаях, когда предоставление земельного участка
для строительства должно осуществляться с предварительным
согласованием места размещения объекта, сначала проводится
выбор земельного участка. Выбор земельного участка осуществляется на основании заявления лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. В заявлении указываются: назначение объекта, предполагаемое место
его размещения, обоснование примерного размера земельного
участка и испрашиваемое право на него. Заявление подается
либо непосредственно в орган государственной власти или орган местного самоуправления, имеющий право распоряжаться
данным земельным участком в соответствии со ст. 29 ЗК РФ,
либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Выбор земельного участка обеспечивает орган местного
самоуправления на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных
и иных условий использования соответствующей территории
и недр в ее границах посредством определения вариантов
размещения объекта и проведения процедур согласования
в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного
самоуправления, муниципальными организациями.
Необходимая информация о разрешенном использовании
земельных участков и обеспечении этих земельных участков
объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются
бесплатно в двухнедельный срок со дня получения запроса
от органа местного самоуправления.
При выборе земельного участка должны соблюдаться требования экологического законодательства, предусмотренные
ФЗ «Об охране окружающей среды». В ст. 35 данного закона
установлено, что при размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение
требований в области охраны окружающей среды, восстанов-
103
ления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической
безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических и иных последствий
эксплуатации указанных объектов и соблюдением приоритета
сохранения благоприятной окружающей среды, биологического
разнообразия, рационального использования и воспроизводства
природных ресурсов.
Должны учитываться требования и земельного законодательства, запрещающие или ограничивающие предоставление
земельных участков с изменением их целевого назначения. Соответствующие требования содержатся, например, в п. 4 ст. 79,
п. 6 ст. 95 ЗК РФ. Федеральным законом «О переводе земель или
земельных участков из одной категории в другую» устанавливаются случаи, когда земли, включенные в одну категорию,
могут быть переведены в иные категории.
Некоторые требования, учитываемые при предоставлении
земельных участков, содержатся в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», в ст. 12 которого
установлены санитарно-эпидемиологические требования
к планировке и застройке городских и сельских населенных
пунктов: создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских населенных пунктов и реализации иных мер
по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов
градостроительного проектирования, схем территориального
планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых
районов, магистралей городов, решении вопросов размещения
объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон,
выборе земельных участков под строительство, а также при
проектировании, строительстве, реконструкции, техническом
перевооружении, консервации и ликвидации промышленных,
транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-
104
бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной
инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны
соблюдаться санитарные правила.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип участия граждан, общественных организаций
(объединений) и религиозных организаций в решении вопросов,
касающихся их прав на землю, согласно которому указанные
лица имеют право принимать участие в подготовке решений,
реализация которых может оказать воздействие на состояние
земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты
хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить
возможность такого участия. При выборе земельного участка данный принцип реализуется посредством возложения
обязанности на органы местного самоуправления городских
и сельских поселений информировать население о возможном
или предстоящем предоставлении земельных участков для
строительства. Гражданам, общественным организациям (объединениям), религиозным организациям и органам территориального общественного самоуправления предоставлено право
участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы
населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа,
земельных участков для государственных или муниципальных
нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ).
Выбор земельного участка может осуществляться
и из земель, предоставленных в собственность граждан или
юридических лиц, а также используемых ими на иных правах.
Если земельный участок выбирается из земель, обремененных
правами граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления обязан проинформировать землепользователей,
землевладельцев и арендаторов, законные интересы которых
могут быть затронуты в результате возможного изъятия для
государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков,
в связи с предоставлением этих земельных участков для
105
строительства. Если в целях размещения объектов необходимо
выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности
граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления
информирует собственников этих земельных участков об их
возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой
информации могут быть установлены федеральными законами,
законами субъектов РФ.
Результаты выбора земельного участка оформляются
актом о выборе земельного участка, в необходимых случаях
устанавливаются охранные или санитарно-защитные зоны.
К данному акту прилагаются утвержденные органом местного
самоуправления схемы расположения каждого земельного
участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем
выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка прилагаются
расчеты убытков, которые могут быть причинены собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам
земельных участков.
Исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления, компетенция которых определена
в ст. 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе
земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора
земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Копия решения о предварительном согласовании места
размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте
соответствующей территории или об отказе в размещении
объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его
утверждения. В случае обращения заявителя через многофункциональный центр копия указанного решения выдается через
многофункциональный центр.
106
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение 3 лет и является основанием
последующего принятия решения о предоставлении земельного
участка для строительства.
Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение
о предоставлении земельного участка не было принято, лица,
права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или
органа местного самоуправления, принявших такое решение,
понесенных убытков.
В правоприменительной практике возникает вопрос
о возможности продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. По мнению
ФАС Поволжского округа, продление срока действия решения
о предварительном согласовании места размещения объекта
должно быть принято в пределах срока действия постановления, которым утверждается акт выбора земельного участка.
Одновременно обращается внимание на то, что ЗК РФ не предусмотрено продление срока предварительного согласования
места размещения объекта
34
.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может
быть обжаловано в суд заинтересованными лицами. В случае
признания решения недействительным исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления,
принявший такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой
документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
После проведения предварительного согласования места
размещения объекта должны быть выполнены кадастровые
34
См. постановление ФАС Поволжского округа от 16 декабря 2008 г.
№ А12-4159/2008-С30.
107
работы и осуществлен кадастровый учет земельного участка
за счет средств заинтересованного лица.
Если земельный участок предоставляется с проведением
предварительного согласования места размещения объекта,
право на него возникает на основании решения компетентного органа управления. В п. 5 ст. 30 ЗК РФ, устанавливающем
порядок предоставления земельного участка с проведением
предварительного согласования места размещения объекта,
не предусмотрена организация и проведение торгов по продаже
земельного участка или права на заключение договора аренды.
В правоприменительной практике возникает вопрос о порядке предоставления земельного участка в том случае, когда
подано несколько заявлений. По мнению ВАС, изложенному
в постановлении Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 г.
№ 4224/10, поскольку участок можно предоставить только
одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что
невозможно сделать по правилам выбора земельного участка,
предусмотренным ст. 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому
в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных
участков отвечает принципу сочетания интересов общества
и конкретных граждан, закрепленному в п. 11 ст. 1 ЗК РФ,
а также позволяет обеспечить справедливость, публичность,
открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Порядок принятия решения о предоставлении земельного
участка с проведением предварительного согласования определен в ст. 32 ЗК РФ, в соответствии с которой компетентный
орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического
лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка,
в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении
земельного участка. Для принятия решения о предоставле-
108
нии земельного участка для строительства соответствующий
исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления запрашивает кадастровый паспорт
земельного участка (его копию, сведения, содержащиеся в нем)
в органе, осуществляющем кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, если такой документ
не представлен гражданином или юридическим лицом по собственной инициативе.
Земельные участки для строительства с предварительным
согласованием мест размещения объектов предоставляются
в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в постоянное
(бессрочное) пользование, религиозным организациям для
строительства зданий, строений, сооружений религиозного
и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное
пользование на срок строительства этих зданий, строений,
сооружений. При предоставлении земельного участка в аренду
на основании решения компетентного органа заключается договор аренды.
Решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный
срок со дня его принятия (п. 8 ст. 30 ЗК РФ).
Решение об отказе в предоставлении земельного участка
для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
В случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка суд в своем решении обязывает компетентный орган предоставить земельный участок с указанием
срока и условий его предоставления (п. 10 ст. 30 ЗК РФ).
Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих
земельных участков у землепользователей, землевладельцев,
расторжением или прекращением договоров их аренды.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном
ст. 30 ЗК РФ. Перечисленным лицам земельные участки пре-
109
доставляются в собственность только за плату. Следует иметь
в виду норму, содержащуюся в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, в соответствии с которой иностранные граждане, лица без гражданства
и иностранные юридические лица не могут обладать на праве
собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается
Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных
территориях РФ в соответствии с федеральными законами.
ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и комплексного
освоения в целях жилищного строительства (ст. 3
3
8.2 ЗК РФ).
Земельные участки для жилищного строительства из зе-
мель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта, в собственность или
в аренду, а в случаях, установленных подп. 5 и 5.1 п. 1 ст. 24, —
в безвозмездное срочное пользование.
Продажа земельных участков в собственность или про-
дажа права на заключение договоров аренды земельных
участков для этих целей осуществляется на аукционах,
порядок организации и проведения которых определяется
в ст. 3
ответствии с п. 27 ст. 3
не состоявшимся, в случае участия в нем менее 2 участников,
единственный участник аукциона не позднее чем через 20 дней
после дня проведения аукциона вправе заключить договор
купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион
земельного участка, а орган государственной власти или орган
местного самоуправления, по решению которых проводился
аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
дивидуального жилищного строительства осуществляется
на основании заявления гражданина, заинтересованного в пре-
8.1 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что в со-
0.1 ЗК РФ, если аукцион признается
Предоставление земельного участка в аренду для ин-
0.1, 30.2, 38.1,
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]