Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебное пособие для бакалавров
.pdf
доставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня
получения заявления компетентный орган управления может
принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого
земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка
с указанием местоположения земельного участка, его площади,
разрешенного использования в периодическом печатном издании. В случае, если по истечении месяца со дня опубликования
сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду
земельного участка заявления не поступили, компетентный
орган принимает решение о предоставлении такого земельного
участка для жилищного строительства в аренду гражданину,
обратившемуся с заявлением. В двухнедельный срок после
государственного кадастрового учета такого земельного участка должен быть заключен договор аренды земельного участка
с указанным гражданином.
В случае поступления заявлений от иных лиц о предостав-
лении в аренду такого земельного участка проводится аукцион
по продаже права на заключение договора аренды земельного
участка.
В ст. 3
земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение земельного участка
для целей жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ
по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного
и иного строительства в соответствии с видами разрешенного
использования.
Земельные участки предоставляются на правах арен-
ды без проведения предварительного согласования места
размещения объекта. Право на заключение договора аренды
приобретается на аукционе, который проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный
0.2 ЗК РФ определяется процедура предоставления
111
кадастровый учет. Порядок проведения аукциона определен
8.1, 38.2 ЗК РФ.
в ст. 3
В извещении о проведении аукциона, кроме прочих сведе-
ний, должны быть указаны: цена выкупа земельного участка
в расчете на единицу площади; максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания
территории в границах земельного участка, предназначенного под застройку; максимальные сроки выполнения работ
по обустройству территории; максимальные сроки осуществления жилищного строительства.
В случае несоблюдения сроков подготовки проекта плани-
ровки территории и проекта межевания территории в границах
земельного участка, предназначенного для его комплексного
освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ
по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании
строительства передаче в государственную или муниципальную собственность; осуществления жилищного строительства
и иного строительства не в соответствии с видами разрешенного
использования земельных участков, права на земельные участки могут быть прекращены. С виновного лица взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального
банка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога
за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено
иное.
Арендатор земельного участка после утверждения доку-
ментации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право
приобрести земельные участки в собственность или аренду.
Порядок предоставления земельных участков из зе-
мель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности для целей, не связанных со строительством
(ст. 34 ЗК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 34 ЗК РФ органы го-
сударственной власти и местного самоуправления обязаны
112
принять акт, предусматривающий процедуру и критерии
предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить
на управление и распоряжение земельными участками и иной
недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку
информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве
и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации. Компетентные органы управления обязаны обеспечить предоставление
земельных участков на принципах: эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур
предоставления таких земельных участков.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или
передаче земельных участков в собственность или аренду,
подают заявления в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления, компетенция
которых определяется в соответствии со ст. 29 ЗК РФ. Заявление может быть подано как в письменной, так и электронной
форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет»,
включая единый портал государственных и муниципальных
услуг. Соответствующее заявление может быть подано через
многофункциональный центр. В заявлении должны быть
определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право.
Орган местного самоуправления на основании заявления либо
обращения исполнительного органа государственной власти
в месячный срок утверждает и выдает схему расположения
земельного участка на кадастровом плане и кадастровой карте
соответствующей территории. Заявитель за счет своих средств
обеспечивает выполнение кадастровых работ и осуществление
кадастрового учета земельного участка.
После представления кадастрового паспорта земельного
участка в двухнедельный срок орган государственной власти
или орган местного самоуправления принимает решение о пре-
113
доставлении испрашиваемого земельного участка заявителю
в собственность за плату или бесплатно либо в аренду и направляет ему копию решения с приложением кадастрового паспорта. В недельный срок со дня принятия решения заключаются
договоры купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно п. 5 ст. 34 ЗК РФ права на земельные участки для
целей, не связанных со строительством, возникают на основании решения компетентного органа управления, организация
и проведение торгов не предусматривается. Однако на органы
управления возлагается обязанность обеспечить подготовку
информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве
и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации. Следствием
этого может явиться обращение с заявками о предоставлении
земельного участка нескольких лиц. Учитывая это, многие
субъекты РФ и муниципальные образования в своих нормативных правовых актах предусматривают проведение торгов
по продаже земельного участка или права на заключения договора аренды земельного участка в тех случаях, когда подано
35
несколько заявок
. Это, по их мнению, обеспечивает реализацию принципов предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
перечисленных в п. 1 ст. 34 ЗК РФ, в частности справедливости,
публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. При разрешении споров,
возникающих при применении ст. 34 ЗК РФ, арбитражные
суда учитывают положения нормативных правовых актов,
принятых в субъектах РФ и муниципальных образованиях,
35
См.: п. 11 Положения о предоставлении земельных участков,
находящихся в государственной собственности Саратовской области,
для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 20 июля 2010 г. № 310-П;
п. 3 Закона Санкт-Петербурга от 16 июля 2010 г. № 447-113 «О порядке
предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством».
114
требующие проведение торгов, и признают недействительными акты органов управления о предоставлении земельных
участков, в случае если было подано несколько заявок и торги
36
не проводились
.
К сожалению, правоприменительная практика не является в этом случае единообразной. Суды общей юрисдикции
придерживаются иной позиции. Решением Волжского районного суда г. Саратов а от 24 марта 2011 г. по делу № 2-758/11 признаны недействующими с момента вступления в законную
силу решения суда п.
2.6–2.8 Положения о предоставлении
земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Город Саратов», для целей, не связанных со строительством», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 7 июля 2010 г. № 53-63
мотивировано тем, что п.
2.6–2.8, 3.2 указанного Положения
2. Решение суда
противоречат п. 2–6 ст. 34 ЗК РФ, устанавливающим порядок
предоставления гражданам земельных участков, для целей,
не связанных со строительством, которыми не предусмотрено
проведение торгов в форме аукциона по продаже земельного
участка либо права на заключение договора аренды земельного участка, независимо от количества заявлений граждан
на предоставление земельного участка
37
.
Порядок приобретения прав на земельные участки,
которые находятся в государственной или муниципальной
собственности и на которых расположены здания, строения
и сооружения, определен в ст. 36 ЗК РФ.
Граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — имеют исключительное право
36
См. постановление ФАС Центрального округа от 6 февраля 2009 г.
№ А14-2904/2008/91/23.
37
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 июня 2011 г. по делу № 332556/2011 решение Волжского районного суда г. Саратова от 24 марта
2011 г. по делу № 2-758/11 в части признания недействующими
п. 2.6–2.8 оставлено в силе.
115
на приватизацию земельных участков или приобретение права
аренды земельных участков, необходимых для использования
указанных объектов недвижимого имущества.
Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом
земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве
собственности, земельный участок ими может быть приобретен
в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего
имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные
строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен
данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном
земельном участке. Границы и размер земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом, определяются
в соответствии с требованиями земельного законодательства
и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации» с момента формирования
земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В постановлении Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля
2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
116
права собственности и других вещных прав» отмечается, что
если земельный участок под многоквартирным домом был
сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении
него проведен государственный кадастровый учет, то право общей долевой собственности на него у собственников помещений
в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона
с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него
не проведен государственный кадастровый учет, земля под
многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 ФЗ «О введении
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части,
в которой должен быть сформирован земельный участок под
многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться
этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо
для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При
определении пределов правомочий собственников помещений
в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться
ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Если в здании, находящемся на неделимом земельном
участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения
либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение
данного земельного участка в аренду с множественностью лиц
на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ,
федеральными законами. При этом договор аренды земельного
участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом
здании.
117
Казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом
здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Если помещения в здании, расположенном на неделимом
земельном участке, закреплены за несколькими казенными
предприятиями и государственными или муниципальными
учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь
помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование,
а другие лица обладают правом ограниченного пользования
земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
При применении ст. 36 ЗК РФ возникает вопрос о возможности приобретения права на земельный участок, на котором
размещаются объекты незавершенного строительства. Арбитражными судами формируется практика, в соответствии
с которой собственники этих объектов не вправе приобретать
земельные участки в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, так
как в п. 1 ст. 36 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень
объектов, правообладатели которых могут приобретать права
на земельные участки в соответствии с указанной статьей.
Данная правовая позиция отражена в определении Высшего
Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2009 г. № 4803/09, которым
было отказано в передаче дела № А06-4284/2008-14 Арбитражного суда Астраханской области в Президиум ВАС РФ для
пересмотра в порядке надзора постановления от 12 февраля
2009 г. Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
Следует иметь в виду, что в 2011 г. ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» был дополнен нормой, разрешающей собственникам объектов незавершенного
строительства, право собственности на которые было зарегистрировано до 1 января 2012 г., приобретать земельные участки,
которые находятся в государственной или муниципальной
собственности и на которых расположены указанные объек-
118
ты, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном
ст. 36 ЗК РФ.
Для приобретения прав на земельный участок граждане
или юридические лица — правообладатели зданий, строений
и сооружений, совместно обращаются в компетентный орган
управления с заявлением о приобретении права на земельный
участок. Перечень документов, необходимых для приобретения
прав на земельный участок, определен в приказе Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475 «Об утверждении
перечня документов, необходимых для приобретения прав
на земельный участок».
Орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает
решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ,
на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный
срок с даты принятия решения о предоставлении земельного
участка на праве собственности или в аренду компетентный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи
или аренды земельного участка и направляет его заявителю
с предложением о заключении соответствующего договора.
Если государственный кадастровый учет земельного
участка не осуществлялся или в государственном кадастре
недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке,
необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного
участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения
компетентного органа государственной власти в месячный срок
со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного
участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением
о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой
счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
119
Местоположение границ земельного участка и его площадь
определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного
законодательства. Местоположение границ земельного участка
определяется с учетом красных линий, местоположения границ
смежных земельных участков (при их наличии), естественных
границ земельного участка.
Компетентный орган государственной власти или орган
местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка
заинтересованным лицам и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного
участка. На основании решения о предоставлении земельного
участка заключаются договоры купли-продажи или аренды
земельного участка.
6.3. Приобретательная давность
как основание возникновения
права на земельный участок
В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или
юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно
владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В юридической литературе высказываются различные
точки зрения о возможности приобретения прав на земельные
участки по давности владения. Некоторые авторы считают, что
применение приобретательной давности в отношении земельных участков возможно после истечения 15 лет с момента начала
проведения земельной реформы, так как до ее проведения все
земельные участки являлись исключительной государственной
собственностью. Этот вывод обосновывается тем, что не могло
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]